建設(shè)工程施工合同優(yōu)先受償權(quán)

1、建設(shè)工程施工合同優(yōu)先受償權(quán)導(dǎo)讀：我國合同法第 286 條規(guī)定了建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)。該權(quán)利對 于 平衡建設(shè)工程合同當事人之間的利益，解決農(nóng)民工工資等問題具有重要意義 。但 是該條規(guī)定過于簡略，在理論中存在較大爭議，實踐中也無法適用；各地 高級人 民法院對該權(quán)利出臺的相關(guān)解釋及審判紀要可謂“亂象叢生”。本文從該權(quán)利的法律依據(jù)進行歸納總結(jié)，結(jié)合當前的一些典型案例，對該權(quán) 利 進行全面分析，以幫助各位律師在司法實踐中更好的處理好類似案件。一、法律依據(jù)（一）法律合同法 286 條：發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折

2、價、 拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請法院將 該工程 依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償（二）司法解釋1 、最高院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)對上海高院關(guān)于合同法第 286 條理解與適用問題的請示答復(fù)（ 2002 年）1）定性：法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，依合之2004的，不照八、第3可精修選改資編料輯 同法 286 條，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)（ 2 ）限制 : 消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品 房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。（3）范圍：建筑工程價款包括承包人

3、為建設(shè)工程應(yīng)當支付的工作人員報酬 材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。（4）時效：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程竣工 日或合同約定的竣工之日起計算。2 、最高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋 （ 年）第 3 條 施工合同無效，且經(jīng)竣工驗收不合格的，按照以下情形分別處理：（1）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格， 發(fā)包人請求承包人承擔修復(fù)費用 應(yīng)予支持；（2）修復(fù)后的建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的， 予支持。第 10 條 施工合同解除后，已經(jīng)完成的建設(shè)工程質(zhì)量合格的，發(fā)包人應(yīng)當按 約定支付相應(yīng)的工程價款；已經(jīng)完成的

4、建設(shè)工程質(zhì)量不合格的，參照本解釋 條處理。第 14 條 當事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（ 2）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（ 3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。3 、最高院關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第 286 條規(guī)定的優(yōu)先受償 權(quán) 的函復(fù) 2004 民一他字第 14 號福建省高院： 你院閩高法 2004143 號關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司 與 福州天勝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、 福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司

5、裝修工程承包合 同糾紛 一案的請示收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用合同法第286 條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有 權(quán)人 或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒有合同關(guān)系的除外。 享有優(yōu)先權(quán) 的承包人 只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。4 、 2011 年全國民事審判工作會議紀要（法辦 442 號） 四、關(guān)于建設(shè) 工程合同糾紛案件26 、非因承包人的原因，建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工，承包人依據(jù)合同法第 286 條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響；承包人行 使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個月，自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計算；建設(shè)

6、工程 合同未約定竣工日期，或者由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時已 經(jīng)超出合 同約定的竣工日期的， 承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終 止履行之日起 計算。27 、當事人以關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第 14 條第（ 2 ）（拖延驗收）、（ 3 ）（擅自使用）項規(guī)定的竣工日期作為承 包 人行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點的，不予支持。28 、法院受理建設(shè)工程施工合同糾紛時，不能隨意擴大關(guān)于審理建設(shè)工程 施 工合同糾紛案件適用法律問題的解釋第 26 條第 2 款的適用范圍，嚴格控 制實際 施工人向與其沒有合同關(guān)系的轉(zhuǎn)包人、違法分包人、總承包人、發(fā)包人 提起的民事 訴訟（合同相對性要求）