學(xué)習(xí)——物業(yè)接管承接查驗(yàn)的重要性

1、學(xué)習(xí)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法的感想 物業(yè)承接查驗(yàn)的重要性一、實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的重要性 物業(yè)項(xiàng)目的接管驗(yàn)收是由物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理?xiàng)l例和2011年1月1日實(shí)行的建房2010165號(hào)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法等法律法規(guī)的規(guī)定，接管建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的驗(yàn)收。接管承接查驗(yàn)是在工程竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以工程主體結(jié)構(gòu)安全和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備滿足使用功能等為主要內(nèi)容的物業(yè)管理再查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第十一條：實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；供水、排水、供電、供氣、供

2、熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。物業(yè)承接查驗(yàn)其首要條件就是物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第十一條綜上所述。其簡(jiǎn)要就是竣工驗(yàn)收合格，并且供電、采暖、給排水、道路、衛(wèi)生等設(shè)備和設(shè)施能正常使用，房屋棟樓號(hào)、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確

3、認(rèn)，接收與物業(yè)相關(guān)的工程技術(shù)資料等。接管驗(yàn)收后由物業(yè)管理公司依據(jù)相關(guān)物業(yè)服務(wù)合同履行物業(yè)運(yùn)行維護(hù)和保養(yǎng)的責(zé)任。 二、實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)需要注意的幾方面 對(duì)新進(jìn)物業(yè)而言，接管驗(yàn)收往往處于物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)正式開始實(shí)施前期物業(yè)管理的前夕；對(duì)非新建物業(yè)而言，接管驗(yàn)收往往是由物業(yè)管理公司接管建設(shè)單位或者前任物業(yè)管理公司移交的物業(yè)相關(guān)資料及實(shí)際物交的核對(duì)。物業(yè)的接管查驗(yàn)，實(shí)際上都是一種責(zé)任轉(zhuǎn)移的形式，不僅法律意義重大，而且直接關(guān)系到對(duì)物業(yè)建設(shè)與建設(shè)開發(fā)質(zhì)量的確認(rèn)和今后物業(yè)管理工作能否正常繼續(xù)運(yùn)營(yíng)開展。因此，要搞好前期物業(yè)查驗(yàn)管理，確保物業(yè)使用的百年大計(jì)和業(yè)主的根本利益，就必須嚴(yán)格物業(yè)的接管驗(yàn)收。然而，現(xiàn)實(shí)

4、的問(wèn)題是要真正做到嚴(yán)格物業(yè)的竣工驗(yàn)收并不容易。建設(shè)單位或施工單位為了追求效益的最大化，趕工期偷工減料，施工不講規(guī)范，安裝敷衍了事，竣工驗(yàn)收采取“公關(guān)策略”等手段，在不同程度上普遍存在。建設(shè)單位為了加快資金流動(dòng)，早日收回投資獲取豐厚的利潤(rùn)，會(huì)忽略對(duì)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的監(jiān)控和對(duì)確保物業(yè)質(zhì)量的投入，在施工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收時(shí)往往會(huì)采取走形式，私下內(nèi)部處理（自建自管或派生出來(lái)的物業(yè)管理子公司）和對(duì)外風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（前任物業(yè)公司喪失職業(yè)道德不負(fù)責(zé)任移交或發(fā)包給一家急于要項(xiàng)目的物業(yè)管理公司）的策略，使得物業(yè)竣工驗(yàn)收和物業(yè)移交承接查驗(yàn)形同虛設(shè)，分析其原因：其一：自建自管派生出來(lái)的物業(yè)管理公司由于上下級(jí)“父子關(guān)系”，這種建管

5、一統(tǒng)的體制決定了物業(yè)企業(yè)從屬于、依附于、局限于建設(shè)單位，不得不以建設(shè)單位的利益為重，而損害業(yè)主的利益乃至物業(yè)公司本身的利益，在參加接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)公司往往沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，不能真正地把好驗(yàn)收關(guān)；更有甚者，因?yàn)槭恰白约胰恕苯ㄔO(shè)單位往往連這項(xiàng)驗(yàn)收關(guān)也從實(shí)際查驗(yàn)中免了。后果是配套設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料移交不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛頻發(fā)、質(zhì)量缺陷諸多、業(yè)主因質(zhì)量問(wèn)題訴說(shuō)頻頻，導(dǎo)至業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，嚴(yán)重的還要上法庭面對(duì)，可面對(duì)這些問(wèn)題物業(yè)公司自身又無(wú)力解決，有苦說(shuō)不出，業(yè)主與物業(yè)的矛盾加劇。反過(guò)來(lái)建設(shè)單位內(nèi)部一些主管部門為了各自任務(wù)利益的完成，推銷吹噓自身的建設(shè)成果“一錘子買賣”，只要獲取的豐厚利潤(rùn)拿到了手，在什么地方都是臉

6、上有光，上下歡迎?？蛇@種推銷吹噓因質(zhì)量缺陷或不實(shí)誤導(dǎo)害苦了業(yè)主，也害苦了物業(yè)公司，建設(shè)單位的質(zhì)量信譽(yù)也受到了嚴(yán)重的影響，業(yè)主只有面對(duì)你物業(yè)公司，而物業(yè)公司這個(gè)不會(huì)“哭”的孩子面對(duì)誰(shuí)都不受歡迎，接下來(lái)是業(yè)主有理由不交物業(yè)費(fèi)，上級(jí)也因你這個(gè)孩子不會(huì)“哭”而不喜歡你。物業(yè)承接查驗(yàn)辦法中第三十七條明確規(guī)定：建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。其二：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移例一，因?yàn)榍叭挝飿I(yè)公司合同的到期，業(yè)主（大廈主管）另招聘物業(yè)公司，移交承接查驗(yàn)時(shí)，前任物業(yè)公司喪失職業(yè)道德，欺瞞新進(jìn)物業(yè)同行，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備一些重大故障問(wèn)題隱蔽移

7、交轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，甚至對(duì)雙方認(rèn)可的故障問(wèn)題也采取先答應(yīng)許愿（故障問(wèn)題在移交后約定的時(shí)間內(nèi)修復(fù)），移交后不認(rèn)帳，甚至接交方被迫先期墊付的前物業(yè)水電費(fèi)欠交資金也可以不認(rèn)賬。為了急于拿到項(xiàng)目，接交方就算知道有所風(fēng)險(xiǎn)已無(wú)可賴和，等后期接交方逐步明白風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性后，已是時(shí)過(guò)境遷苦果自受。為此，移交接交前承接查驗(yàn)這項(xiàng)工作（一定要爭(zhēng)取主管業(yè)主的理解和幫助，一般來(lái)講主管業(yè)主暫時(shí)都有控制移交方的執(zhí)手）在這里也是尤為重要。其三：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移例二，對(duì)那些走市場(chǎng)化道路，想得到物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，由于求項(xiàng)目心切，往往不敢得罪建設(shè)單位，能忍則忍，能過(guò)就過(guò)。因而，在參與接管時(shí)，很少能夠按照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)號(hào)脈做到嚴(yán)格程序，質(zhì)量第一。

8、而其物業(yè)接管驗(yàn)收的“失職或失誤”，往往是屈辱的與建設(shè)單位簽下不平等條約。但是作為物業(yè)公司你在物業(yè)承接查驗(yàn)這項(xiàng)圣神工作中，針對(duì)竣工驗(yàn)收你終歸是不盡責(zé)任，這種失職或失誤的苦果最終是要對(duì)業(yè)主承但相關(guān)的責(zé)任。物業(yè)承接查驗(yàn)辦法第三十九條也明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承但相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司是企業(yè)，不是福利單位，更不是慈善家，在與建設(shè)單位的不平等的交易中虧空失信，最終必將是業(yè)主利益受損，物業(yè)公司失信虧空破產(chǎn)卷鋪蓋走人。為此，為了把好物業(yè)接管驗(yàn)收這項(xiàng)關(guān)，不管是一統(tǒng)的“父子關(guān)系”，還是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系，物業(yè)公司都要想辦法據(jù)

9、理力爭(zhēng)向建設(shè)單位稟明之間的厲害關(guān)系搞好承接查驗(yàn)。首先，要使建設(shè)單位認(rèn)識(shí)到，你所建設(shè)的每項(xiàng)精品樓盤，都是你建設(shè)單位信譽(yù)口碑，物業(yè)公司承接查驗(yàn)是替建設(shè)單位把好建設(shè)質(zhì)量最后一道細(xì)節(jié)關(guān)口，物業(yè)公司也因其自身的重要利益，應(yīng)該認(rèn)真把好承接查驗(yàn)這項(xiàng)最后的關(guān)口，一方面維護(hù)了建設(shè)單位信譽(yù)口碑和利益，另一方面維護(hù)了業(yè)主的最終利益。做為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位，樓盤建設(shè)竣工后，不光是要靠推銷好等措施來(lái)完成眼前的豐厚利潤(rùn)，更重要的是長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)，那就是一個(gè)開發(fā)建設(shè)單位做大做強(qiáng)的口碑信譽(yù)問(wèn)題，所以物業(yè)接管承接查驗(yàn)具有重要的意義。三、物業(yè)承接查驗(yàn)重要意義的幾方面1、明確建設(shè)單位、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，維護(hù)各自的合法權(quán)

10、益；2、促使建設(shè)單位提高建設(shè)質(zhì)量，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與管理的銜接，確保物業(yè)的使用安全和功能，保障物業(yè)買受人享受物業(yè)管理消費(fèi)的權(quán)益；3、解決日益增多的物業(yè)管理矛盾和糾紛，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)有序發(fā)展，提高人民群眾居住水平和生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。4、物業(yè)承接查驗(yàn)的流程：工程竣工綜合驗(yàn)收物業(yè)組織人員按物業(yè)承接查驗(yàn)辦法進(jìn)行承接查驗(yàn)查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行處理移交物業(yè)管理。5、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容：竣工總平面圖、地下管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備安裝配套驗(yàn)收等相關(guān)技術(shù)資料；物業(yè)共用部位查驗(yàn)；共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)；園林綠化工程查驗(yàn)；其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)。6、物業(yè)查驗(yàn)的方式：主要以核對(duì)的方式，對(duì)查驗(yàn)對(duì)象采用觀看查驗(yàn)使用查驗(yàn)檢測(cè)查驗(yàn)實(shí)驗(yàn)查

11、驗(yàn)等來(lái)進(jìn)行。7、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題整理分類，以書面形式呈交建設(shè)單位，并辦理確認(rèn)簽字手續(xù)；針對(duì)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)可根據(jù)自身了解的情況提出相應(yīng)的整改意見，為建設(shè)單位當(dāng)好問(wèn)題處理的參謀；現(xiàn)場(chǎng)跟蹤再查驗(yàn)，整改實(shí)施過(guò)程中對(duì)不同專業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題安排專業(yè)技術(shù)人員分別查驗(yàn)，檢測(cè)、督促、驗(yàn)收、最后辦理書面驗(yàn)收手續(xù)。以上是對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)辦法學(xué)習(xí)的一些感想和物業(yè)人的親身經(jīng)歷，我公司在物業(yè)項(xiàng)目接管具體驗(yàn)收工作中，也是感同身受。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)項(xiàng)目的查驗(yàn)驗(yàn)收過(guò)程中，按國(guó)家建設(shè)部頒布的物業(yè)承接查驗(yàn)辦法去學(xué)好認(rèn)真做好尤為重要。智聯(lián)招聘- 歡迎下載資料，下面是附帶送個(gè)人

12、簡(jiǎn)歷資料用不了的話可以自己編輯刪除，謝謝！蔣rong超男 | 已婚 | 1988 年9月生 | 戶口：湖南永州 | 現(xiàn)居住于廣東深圳-寶安區(qū)3年工作經(jīng)驗(yàn) | 團(tuán)員 | 身份證：廣東省gz市寶安區(qū)51810118613345324(手機(jī))e-mail: 314855817求職意向工作性質(zhì)： 全職期望職業(yè)： 銷售業(yè)務(wù)、銷售管理、市場(chǎng)期望行業(yè)： 專業(yè)服務(wù)/咨詢(財(cái)會(huì)/法律/人力資源等)、教育/培訓(xùn)/院校、通信/電信運(yùn)營(yíng)、增值服務(wù)工作地區(qū)： 深圳期望月薪： 4001-6000元/月目前狀況： 我目前處于離職狀態(tài)，可立即上崗職業(yè)目標(biāo)喜歡營(yíng)銷管理類工作，喜歡有挑戰(zhàn)的工作，大學(xué)四年一直在挑戰(zhàn)自己，挑戰(zhàn)自己的

13、極限，一直在做營(yíng)銷的兼職，堅(jiān)信“也精于勤而荒于嬉”一直嚴(yán)于律己，在各方面都要從嚴(yán)要求自己。相信自己總有一天會(huì)成功的！只有自己不敢做的，沒(méi)有做不成的，做銷售10分靠天，九分靠人做，市場(chǎng)是人做出來(lái)的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 電腦專賣店 | | 市場(chǎng)主管 行業(yè)類別：計(jì)算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計(jì)劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點(diǎn)宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開展招生工作。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 湖南大學(xué) | 市場(chǎng)營(yíng)銷 | 本科在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級(jí)三等獎(jiǎng) 在校實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語(yǔ)周刊衡陽(yáng)市推銷員到衡陽(yáng)市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開學(xué)期間向?qū)W生和家長(zhǎng)推銷學(xué)生英語(yǔ)報(bào)*2009-2010年學(xué)生英語(yǔ)報(bào)衡陽(yáng)地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，