項(xiàng)目總必看的項(xiàng)目各階段前期準(zhǔn)備

1、項(xiàng)目總必看的項(xiàng)目各階段前期準(zhǔn)備一、開工前的前期工作 開工前階段的前期工作主要目的是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權(quán)證、建 設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建筑工程施工許可證以及各建設(shè)管理職能部門對項(xiàng)目建設(shè)的批準(zhǔn)文件，以 確保項(xiàng)目合法開工建設(shè)。涉及建設(shè)管理職能部門：發(fā)改委、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市政、消 防、交警、招標(biāo)辦等。（一）前期工作1. 方案設(shè)計(jì)審查方案審查主要容包括（但不限于）：（1）是否符合選址意見書以及附圖各項(xiàng)要求。（2）是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)要求。（3）總圖設(shè)計(jì)是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計(jì)單位蓋章是否完整；是否標(biāo)注道路紅線、征地 紅線、用地紅線、建筑紅線等。（4）是

2、否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。（5）是否與當(dāng)年有效計(jì)劃一致。（6）是否符合建筑安全間距和居民日照。（7）消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)要求，消控中心設(shè)置是否合理性，消防室設(shè)計(jì)是否滿足規(guī) 要求。8）人防應(yīng)建面積是否達(dá)到規(guī)要求；人防疏散是否滿足需求；其它設(shè)計(jì)是否符合地下人防建設(shè)要求。9）機(jī)動車和自行車車位設(shè)計(jì)數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達(dá)到規(guī)要求，機(jī)動車進(jìn)出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計(jì)規(guī)。（10 ）綠化指標(biāo)是否達(dá)到要求，計(jì)算是否準(zhǔn)確。（11 ）排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計(jì)規(guī)要求，排水、排污與市政接口是否合理。（12 ）是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進(jìn)行處理，并符合規(guī)要求。（13 ）電力變配電

3、房位置設(shè)計(jì)是否合理。（14 ）生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)，供水是否能滿足需求。（15 ）天然氣室設(shè)置是否合理。（16 ）場地管線布置是否合理。（17 ）公建配套是否滿足政策和規(guī)要求。2. 初步設(shè)計(jì)審查 初步設(shè)計(jì)審查前必須取得交通評價批復(fù)和地質(zhì)勘探資料。初步設(shè)計(jì)審查主要容包括：（1）是否符合選址意見書以及附圖的各項(xiàng)要求。（2）是否對方案設(shè)計(jì)批復(fù)提出的意見進(jìn)行修改和完善。（3）是否達(dá)到設(shè)計(jì)深度規(guī)要求。其余審查容參照方案設(shè)計(jì)審查的容。3. 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證可在方案或初步設(shè)計(jì)審查通過后進(jìn)行，各公司可根據(jù)自己項(xiàng)目的實(shí)際情 況進(jìn)行安排。需要準(zhǔn)備的材料主要包括地形圖、勘設(shè)紅線圖、

4、方案或初步設(shè)計(jì)批復(fù)等。4. 申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證 在領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證前根據(jù)方案或初步設(shè)計(jì)批復(fù)以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，先行用 地預(yù)審查，同步可委托用地測繪。預(yù)審?fù)ㄟ^后，進(jìn)入建設(shè)項(xiàng)目用地審批，取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書。 最后，根據(jù)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申領(lǐng)國有土地使用權(quán)證，申領(lǐng)期間還需要按規(guī)定辦理用地界址確認(rèn)、 土地公告、契稅繳交5. 施工圖設(shè)計(jì)審查建設(shè)工程規(guī)劃許可證申領(lǐng)前必須進(jìn)行項(xiàng)目建筑預(yù)定位計(jì)算和預(yù)定位、施工圖交叉審核，并根 據(jù)定位計(jì)算成果修正總平面圖，報衛(wèi)生防疫、消防、人防、環(huán)保先行施工圖審查，審查依據(jù)是方案和 初步設(shè)計(jì)批復(fù)以及各項(xiàng)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)。 交通以及綠化審查不作為 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 申領(lǐng)的前置條

5、 件，其中綠化審查可在景觀施工圖通過公司部評審后再行報批。6. 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 在通過環(huán)境影響評價報告審批、建筑工程消防審核、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)衛(wèi)生審查、人民防空工程設(shè)計(jì) 審核、取得國有土地使用權(quán)證，同時有日照影響的項(xiàng)目還必須完成對日照受影響住戶的處理工作 后，可申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。7. 申領(lǐng)建筑工程施工許可證 在項(xiàng)目通過施工和監(jiān)理招標(biāo)、取得中標(biāo)通知書、簽定施工和監(jiān)理合同，并按規(guī)定繳交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)， 按照市建委的要求準(zhǔn)備各項(xiàng)資料后，可申領(lǐng)建筑工程施工許可證。（二）應(yīng)注意的工作1. 應(yīng)認(rèn)真審查取得的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、國有土地使用權(quán)證 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 、 建筑工程施工許可證及附件、附圖

6、，不要因筆誤而造成證件失真。2. 在委托項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)前，前期人員要弄清楚待開發(fā)項(xiàng)目用地及周邊地上附著物和地下綜合管線 的現(xiàn)狀以及室外場地標(biāo)高等；熟悉項(xiàng)目選址意見書以及附圖中的各項(xiàng)容，并與控制性規(guī)做比較， 確保項(xiàng)目選址意見書以及附圖中的各項(xiàng)要求得到合理落實(shí)。對于需要突破的指標(biāo)，要在有效把握 規(guī)的前提下，提前和相關(guān)政府部門溝通，確保整個項(xiàng)目的順利推進(jìn)。3. 根據(jù)公司慣例，一般項(xiàng)目都是由自己的設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)。前期工作人員要做好市建委設(shè)計(jì)處的工作，優(yōu)先采取 1 家單位多方案競選。 如建委認(rèn)為項(xiàng)目規(guī)模大， 地理位置特殊等原因要求招投標(biāo)的， 則應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模與自己的設(shè)計(jì)公司協(xié)商確定符合資質(zhì)要求的陪標(biāo)單位

7、， 做好邀請招標(biāo)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工 作。4. 在各審查階段，要隨時跟蹤各部門審批情況，對于審批人員臨時提出的各類預(yù)計(jì)在后期設(shè)計(jì)階 段或施工或現(xiàn)狀無法規(guī)避的問題， 要以最快的速度與政府、 設(shè)計(jì)師進(jìn)行有效溝通， 確保后期設(shè)計(jì)和施 工可以落實(shí)。 為確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)的進(jìn)度， 在各設(shè)計(jì)階段經(jīng)辦人基本有一個意見后， 可委托進(jìn)入下一道工 作（設(shè)計(jì)或施工安排）。5. 方案設(shè)計(jì)期間，為準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方向，減少日后圖紙修改，在方案設(shè)計(jì)中期，可根據(jù)項(xiàng)目的實(shí) 際情況，請日照分析、景觀分析、環(huán)境影響分析、交通影響分析相關(guān)專業(yè)單位介入，對方案設(shè)計(jì)提出 建議，并不斷完善方案設(shè)計(jì)。同時，由于方案批復(fù)前，必須進(jìn)行方案公示，并由街道（社區(qū)）

8、證實(shí)公 示過程，因此，在項(xiàng)目開始確立后，要協(xié)調(diào)和維護(hù)好項(xiàng)目所在地政府關(guān)系，以確保公示順利通過。6. 為確保整個圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的進(jìn)度，在初步設(shè)計(jì)階段要按照方案設(shè)計(jì)批復(fù)的有關(guān)意見落實(shí)設(shè)計(jì)，同時 要做好設(shè)計(jì)單位與政府之間的溝通協(xié)調(diào)工作， 在初步設(shè)計(jì)階段盡可能細(xì)化各項(xiàng)設(shè)計(jì)成果， 特別是外立 面以及公共區(qū)域和功能用房定位設(shè)計(jì)。 為了節(jié)省時間， 每個項(xiàng)目公司可結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況， 在施工 圖基本完成前， 抽取施工圖中間成果作為初步設(shè)計(jì)方案報批， 對初步設(shè)計(jì)出圖面積進(jìn)行核算， 若有小 幅增加，應(yīng)在此階段圖紙予以反映。7. 施工圖總平圖將作為建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附圖，因此要協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格規(guī)總圖繪制， 主要包括經(jīng)濟(jì)

9、指標(biāo)、 住宅配套公建、 報批建筑單體明細(xì)以及建筑外關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)。 總圖應(yīng)根據(jù)預(yù)定位成果 進(jìn)行校對。一般情況， 施工圖將作為項(xiàng)目預(yù)售面積圖紙， 根據(jù)目前市凹凸陽臺以及架空層等面積計(jì)算 規(guī)則，建議委托相關(guān)機(jī)構(gòu)對指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，對各項(xiàng)文字標(biāo)注嚴(yán)格把關(guān)，確保后期工作的主動。8. 施工圖設(shè)計(jì)審后要進(jìn)行招投標(biāo)工作。邀請經(jīng)驗(yàn)豐富的工程管理人員進(jìn)行施工單位及施工項(xiàng)目班 組的考察和選擇； 選用費(fèi)率招標(biāo)還是工程量清單招標(biāo)， 要征求集團(tuán)成本管理部的意見。 此階段前期人 員要協(xié)調(diào)好政府招標(biāo)部門的工作，盡量縮短招投標(biāo)時間，為盡早開工創(chuàng)造條件。二、施工過程中的前期工作施工過程中的前期工作包含五大方面工作容：在政策允許圍的設(shè)計(jì)變

10、更備案；施工過程中配合工 程做好現(xiàn)場協(xié)調(diào)和相關(guān)手續(xù)辦理， 確保工程順利施工； 預(yù)售許可證的申領(lǐng)； 督促和協(xié)調(diào)施工圖建審意 見的落實(shí)；大市政配套與部管線對接的協(xié)調(diào)。（一）主要工作1. 規(guī)劃變更備案為確保銷售圖紙與實(shí)際相吻合， 減少客戶投訴。在施工過程中， 特別是項(xiàng)目銷售和面積預(yù)測繪前， 對不改變建筑性質(zhì)、 不調(diào)整建筑面積、 住宅戶數(shù)和戶型不改變的建筑部平面的修改， 市規(guī)劃允許變更 備案。前期人員要協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位出具變更聯(lián)系單， 進(jìn)行規(guī)劃變更備案， 并及時催促區(qū)規(guī)劃局報市規(guī)劃 局檔案備案。市規(guī)劃局目前規(guī)定可以變更備案的有：建筑部增加或減少隔墻、建筑門窗移位或增減、 建筑部房間尺寸變化、住宅套各功能用

11、房位置調(diào)整。2. 施工過程中的協(xié)調(diào) 為確保項(xiàng)目工程建設(shè)的順利推進(jìn)，在項(xiàng)目施工過程中要主動配合工程部協(xié)調(diào)施工臨時出入口、城 市道路挖掘、占用城市道路、夜間施工許可、 0.000 檢測、中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、施工期間投訴處理等工 作。（1）臨時施工出入口：是指在施工過程中供施工用機(jī)動車從市政道路進(jìn)出工地的出入口。（2）城市道路挖掘：是指在項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施施工過程中，因敷設(shè)地下管線或開設(shè)出入口而挖掘市 政道路，需辦理相關(guān)審批手續(xù)。（3）占用城市道路：是指因施工需要占用城市道路而向交警和城管部門辦理的審批手續(xù)。（4）夜間施工許可：因趕工需要，超出環(huán)保部門正常允許（如：澆灌地下室和屋面砼）的情況 外，需前期人員進(jìn)行

12、協(xié)調(diào)，施工單位負(fù)責(zé)辦理。（5 ）0.000 檢測：是指工程進(jìn)度達(dá)到 0.000 時，通過主管部門的檢測，對建筑定位和標(biāo)高進(jìn) 行確認(rèn)，為工程施工和規(guī)劃驗(yàn)收提供依據(jù)。（6 ）中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收：當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)主體結(jié)構(gòu)完工后 （或根據(jù)項(xiàng)目公司實(shí)際情況施工至一定樓層時） ， 向建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督站申請中間結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。（7）施工期間投訴處理：是指在施工過程中對周邊住戶造成噪音影響或揚(yáng)塵污染或深基坑施工 對周邊道路和建筑的影響而引起的投訴進(jìn)行協(xié)調(diào)和處理。3. 預(yù)售許可證申領(lǐng)預(yù)售許可證是商品房合法預(yù)售的法律依據(jù)，預(yù)售許可證的申領(lǐng)是項(xiàng)目開始銷售，實(shí)現(xiàn)資金回流的 重要環(huán)節(jié)。在申領(lǐng)過程中，各職能部門在工程進(jìn)度、面積預(yù)測、物

13、業(yè)用房和物業(yè)基金核定（繳納）、 銷售房號核查等方面有許多規(guī)定和要求。 一般情況下， 前期工作人員要積極跟進(jìn)工程進(jìn)度， 提前準(zhǔn)備 相關(guān)審批材料，提前安排面積預(yù)測繪、人防紅線確認(rèn)、拆遷安置說明，提前和房管部門確認(rèn)各項(xiàng)報批 材料的有效性，一旦項(xiàng)目工程形象進(jìn)度符合要求，就可確保比較快的速度進(jìn)入預(yù)售許可證申領(lǐng)。4. 為確保項(xiàng)目建設(shè)后期各項(xiàng)工程單體驗(yàn)收能順利通過，在施工過程中要督促和協(xié)調(diào)施工圖審批意 見的落實(shí)，在施工落實(shí)中確有難度的工作要積極和驗(yàn)收管理部門進(jìn)行溝通， 做到心中有數(shù)， 確保后期 驗(yàn)收順利通過。5. 根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r，配合工程部協(xié)調(diào)電力、自來水、電信、網(wǎng)通、排水、排污等專業(yè)單位或市 政部門，做

14、好大市政配套與部管線對接工作。（二）應(yīng)注意的工作1. 在施工過程中，為確保項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，前期管理人員一定要具備全局意識，主動關(guān)心工程進(jìn)展 狀況，協(xié)助工程部做好外圍協(xié)調(diào)工作，為工程部提供一個良好的施工環(huán)境。2. 注重施工圖建審意見，跟蹤工程管理落實(shí)情況。3. 預(yù)售許可證辦理前房屋面積測繪一定要按照實(shí)事的原則進(jìn)行，即符合設(shè)計(jì)功能定位，協(xié)調(diào)進(jìn)行 面積分?jǐn)偅?確保預(yù)測繪成果與面積實(shí)測分?jǐn)傇瓌t一致。 同時，要善于把握總建筑面積和分項(xiàng)面積在合 理誤差。三、項(xiàng)目建設(shè)后期前期工作項(xiàng)目建設(shè)后期前期工作：組織各項(xiàng)單體工程驗(yàn)收，達(dá)到銷售合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)；取得商品房產(chǎn) 權(quán)初始登記證書，為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記提供證明材料

15、。涉及建設(shè)管理職能部門：質(zhì)檢站、消防、規(guī)劃、國土、建委、人防、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、園文、市 政、交警、檔案館、房管等部門。（一）主要工作1. 與工程相關(guān)的驗(yàn)收： 消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、人防驗(yàn)收、衛(wèi)生防疫驗(yàn)收、交通驗(yàn)收、綠化驗(yàn)收、 工程竣工檔案移交、質(zhì)檢驗(yàn)收、工程竣工備案。2. 與規(guī)劃和用地相關(guān)的驗(yàn)收有： 規(guī)劃驗(yàn)收、面積測繪、土地復(fù)核驗(yàn)收、配套用房和物業(yè)用房確認(rèn) 等。3. 與產(chǎn)權(quán)有關(guān) ：初始產(chǎn)權(quán)登記。（二）應(yīng)注意的工作1. 前期人員要依據(jù)項(xiàng)目驗(yàn)收要求，結(jié)合工程進(jìn)度提前安排各項(xiàng)驗(yàn)收工作，主要包括消防、規(guī)劃、 質(zhì)檢、衛(wèi)生、人防、環(huán)保、交警、綠化等。如果條件允許的話，可先請相關(guān)驗(yàn)收管理人員進(jìn)行現(xiàn)場驗(yàn) 收指導(dǎo)

16、，對在指導(dǎo)中提出的各類問題要督促和協(xié)調(diào)工程部盡早落實(shí)。2. 注重驗(yàn)收會議安排、驗(yàn)收工具和資料的準(zhǔn)備以及現(xiàn)場配合。3. 面積實(shí)測是一項(xiàng)工作量較大、工作要求較高、審核環(huán)節(jié)較多的工作，因此，要協(xié)調(diào)測繪單位盡 早介入。4. 規(guī)劃驗(yàn)收圖紙最終將作為面積實(shí)測和產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)，因此，規(guī)劃驗(yàn)收圖紙一定要確保與現(xiàn)場 一致，同時規(guī)劃驗(yàn)收通過后， 要緊盯規(guī)劃管理部門人員將圖紙送規(guī)劃局檔案館備案， 才算規(guī)劃驗(yàn)收完 成。5. 去年年底，省出臺了物業(yè)保修金管理辦法，要求建設(shè)單位在物業(yè)交付使用辦理權(quán)屬初始登記手 續(xù)前，一次性向所在地保修金管理機(jī)構(gòu)按照物業(yè)建筑安裝總造價2% 的比例交納保修金，保修金存儲期限為 8 年。因此，

17、建議省各單位在施工招標(biāo)前妥善考慮。四、與電力相關(guān)的前期工作（一）戶外配電和戶配電戶外配電由電力開關(guān)站、電纜管溝、 10KV 電力電纜等組成。戶配電由高低配、計(jì)量表計(jì)箱、計(jì)量電能表、配電箱、電纜、用電終端等組成。（二）公變與專變一般居民生活用電設(shè)置公變，商業(yè)用電設(shè)置專變。1. 公變是指所在地的線路、變壓器、到每戶的電表全部由供電部門安裝、維護(hù)、管理的統(tǒng)稱。使 用公變的小區(qū)， 每戶的電表都是直接由供電部門負(fù)責(zé)安裝， 每度電的電價按國家規(guī)定收取。 電表以外 的供電設(shè)備，包括線路變壓器等都是由供電局負(fù)責(zé)安裝并終生由供電部門維護(hù)、管理。2. 對于專變供電部門只裝一個總電表，而總表下面分表不歸供電部門管理

18、，供電部門只按總表收 取電費(fèi)。總表以后的線路、 變壓器包括用戶安裝電表都是由項(xiàng)目公司購買負(fù)責(zé)安裝， 不歸供電部門維 護(hù)保養(yǎng)。 在電價方面， 專變每度電的電價比公變要高， 這是因?yàn)閷Ｗ冇脩綦姳硪酝獾娇傠姳磉@段的損 耗不歸供電局承擔(dān)， 而由專變用戶承擔(dān)， 專變的線路變壓器不歸供電局維護(hù)管理， 出現(xiàn)問題要由業(yè)主 或相應(yīng)的機(jī)構(gòu)承擔(dān)。專變配電房（三）與電力部門工作界面的劃分1.設(shè)計(jì)工作 戶外配電、戶公變一般都由電力部門的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)；專變由項(xiàng)目公司委托進(jìn)行設(shè)計(jì)，電力 部門審查。2.設(shè)備采購一般情況下電力部門都會對公變部分的高、低壓電氣設(shè)備實(shí)行壟斷采購、安裝。專變可以由項(xiàng)目 公司自行招標(biāo)采購。3. 施工室外開關(guān)站由電力部門投資建設(shè)； 戶外配電、公變施工一般都由電力部門指定施工單位進(jìn)行施工， 費(fèi)用由項(xiàng)目公司承擔(dān)； 公變以外除電能計(jì)量表由電力部門提供并安裝， 其余均由項(xiàng)目公司自行確定電 氣產(chǎn)品和施工單位。（四）權(quán)屬的劃分 戶外配電設(shè)備、管線、戶公變產(chǎn)權(quán)屬于電力部門；戶專變產(chǎn)權(quán)在建設(shè)期屬于項(xiàng)目公司。 由于產(chǎn)權(quán)歸屬不同，專變高低配及計(jì)量部分可以設(shè)在同一個配電房，公變