東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品配置基本建議

1、東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品配置基本建議東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品配置基本建議 2015年03月19日 謹(jǐn)呈： 東郡一品項(xiàng)目東郡一品項(xiàng)目 大二期產(chǎn)品配置基本建議大二期產(chǎn)品配置基本建議 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 溝通目錄溝通目錄 第一部分、地塊指標(biāo)基本理解第一部分、地塊指標(biāo)基本理解 第二部分、發(fā)展戰(zhàn)略基本思考第二部分、發(fā)展戰(zhàn)略基本思考 第三部分、產(chǎn)品配置原則與建議第三部分、產(chǎn)品配置原則與建議 第一部分、地塊指標(biāo)基本理解第一部分、地塊指標(biāo)基本理解 4 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)

2、載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 地塊指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)）地塊指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)） 宗地位置宗地位置面積面積/ /萬萬面積面積/ /畝畝成交地價(jià)成交地價(jià)/ /萬元萬元容積率下限容積率下限容積率上限容積率上限 平均地價(jià)平均地價(jià) （萬元（萬元/ /畝）畝） 樓面地價(jià)樓面地價(jià) （元（元/ /） 備注備注 東大街南側(cè)、規(guī)劃路東大街南側(cè)、規(guī)劃路 東側(cè)、嵩山大道北、東側(cè)、嵩山大道北、 規(guī)劃路西側(cè)規(guī)劃路西側(cè) 4.684244.6842470 70 4321 4321 1.0 1.0 2.0 2.0 限高限高6060米米 61 61 4

3、61 461 大二期大二期 東大街南側(cè)、規(guī)劃路東大街南側(cè)、規(guī)劃路 東側(cè)、嵩山大道北東側(cè)、嵩山大道北 4.542634.5426368 68 4419 4419 1.0 1.0 2.3 2.3 限高限高6060米米 65 65 423 423 東大街南側(cè)、嵩山大東大街南側(cè)、嵩山大 道北側(cè)、密州大道東道北側(cè)、密州大道東 側(cè)、規(guī)劃路西側(cè)側(cè)、規(guī)劃路西側(cè) 2.705632.7056341 41 2419 2419 1.0 1.0 2.0 2.0 60 60 447 447 大一期大一期 東大街南側(cè)、嵩山大東大街南側(cè)、嵩山大 道北側(cè)、密州大道東道北側(cè)、密州大道東 側(cè)側(cè) 1.828321.8283227 2

4、7 1760 1760 1.0 1.0 2.6 2.6 64 64 370 370 備注：上述面積數(shù)據(jù)，應(yīng)該包含代征用地。 5 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 地塊指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：甲方提供）地塊指標(biāo)（數(shù)據(jù)來源：甲方提供） 大二期地塊 用地 面積/ 用地 面積/畝 地價(jià)水平 （萬元/畝） 容積率 上限 地上最大開發(fā) 建筑面積/ 樓面地價(jià)（元/） （容積率用足時(shí)）（容積率用足時(shí)） 東北地塊 A12-01 40640.361.0 2.393473 東南地塊 A12-03 41742.362.6 2.0

5、83485 合計(jì)合計(jì)82382.682382.6123.6 123.6 78782.15 2.15 176957 176957 544544 按平均售價(jià)按平均售價(jià)42004200元元/ / 進(jìn)行估算（詳見下文）進(jìn)行估算（詳見下文） ，樓面地價(jià)約占，樓面地價(jià)約占13%13%。 6 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 地塊指標(biāo)的基本理解地塊指標(biāo)的基本理解相比大一期，大二期地塊具有更多發(fā)展可能！相比大一期，大二期地塊具有更多發(fā)展可能！ 規(guī)模規(guī)模/ /方正地塊方正地塊（124124畝）畝） 中低容積率中低容

6、積率（上限水平（上限水平2.152.15） 中低地價(jià)中低地價(jià)（約占平均售價(jià)的（約占平均售價(jià)的13%13%） 參考數(shù)據(jù)作為超高速周轉(zhuǎn)典型企業(yè)，碧桂園的土地成本占售價(jià)的比重一直維持在7-8%左右，在業(yè)內(nèi)是最低的。 一般大型開發(fā)企業(yè)（競爭性獲取土地）的土地成本在20%左右，甚至高達(dá)30%-40%。 7 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 第二部分、發(fā)展戰(zhàn)略基本思考第二部分、發(fā)展戰(zhàn)略基本思考 8 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基

7、本建議配置基本建議 “2.152.15容積率、容積率、6060米限高米限高”約束下的產(chǎn)品選項(xiàng)約束下的產(chǎn)品選項(xiàng) 18F18F、11F11F、多層甚至少量別墅、多層甚至少量別墅 9 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 各類產(chǎn)品的容積率、建安成本、銷售價(jià)格及市場壓力對(duì)比各類產(chǎn)品的容積率、建安成本、銷售價(jià)格及市場壓力對(duì)比 容積率實(shí)現(xiàn)水平容積率實(shí)現(xiàn)水平 （中等品質(zhì)）（中等品質(zhì)） 建安成本預(yù)估建安成本預(yù)估本案價(jià)格表現(xiàn)本案價(jià)格表現(xiàn)/ /預(yù)期預(yù)期市場壓力評(píng)估市場壓力評(píng)估 多層洋房多層洋房1.3-1.5框架1100-

8、1200 4300-4500 溢價(jià)能力較高溢價(jià)能力較高 絕對(duì)稀缺產(chǎn)品絕對(duì)稀缺產(chǎn)品 競爭壓力最小 1111層小高層層小高層2.0-2.21200-1400 4000-4100 溢價(jià)能力有限溢價(jià)能力有限 相對(duì)稀缺產(chǎn)品相對(duì)稀缺產(chǎn)品 競爭壓力較小 1818層中高層層中高層2.5-2.71500-1600 3800-3900 溢價(jià)能力較低溢價(jià)能力較低 市場主流產(chǎn)品市場主流產(chǎn)品 競爭壓力較大 10 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 大二期發(fā)展戰(zhàn)略的可能選項(xiàng)大二期發(fā)展戰(zhàn)略的可能選項(xiàng)中端定位！中端定位！ 容積率水

9、平：用足容積率（容積率水平：用足容積率（2.152.15）；）； 產(chǎn)品組合：主流產(chǎn)品（產(chǎn)品組合：主流產(chǎn)品（18F/1118F/11）+ +少量多層；少量多層； 競爭戰(zhàn)略：延續(xù)一期路線，以競爭戰(zhàn)略：延續(xù)一期路線，以顯著價(jià)格優(yōu)勢顯著價(jià)格優(yōu)勢參與競爭、吸納客戶；參與競爭、吸納客戶； 關(guān)鍵問題：一旦價(jià)格優(yōu)勢喪失（自身的成本走高、或者市場的價(jià)格關(guān)鍵問題：一旦價(jià)格優(yōu)勢喪失（自身的成本走高、或者市場的價(jià)格 走低），銷售速度將會(huì)急速下滑。走低），銷售速度將會(huì)急速下滑。 隨著供需沖突的持續(xù)累積，成本優(yōu)勢隨著供需沖突的持續(xù)累積，成本優(yōu)勢/價(jià)格優(yōu)勢將成為競爭利器，低價(jià)價(jià)格優(yōu)勢將成為競爭利器，低價(jià) 格、高速度將成為一

10、種戰(zhàn)略優(yōu)選（快速周轉(zhuǎn)、向速度要利潤）。格、高速度將成為一種戰(zhàn)略優(yōu)選（快速周轉(zhuǎn)、向速度要利潤）。 關(guān)鍵問題是，我們能否持續(xù)維持成本優(yōu)勢、持續(xù)創(chuàng)造價(jià)格優(yōu)勢？關(guān)鍵問題是，我們能否持續(xù)維持成本優(yōu)勢、持續(xù)創(chuàng)造價(jià)格優(yōu)勢？ 11 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 大二期發(fā)展戰(zhàn)略的可能選項(xiàng)大二期發(fā)展戰(zhàn)略的可能選項(xiàng)高端定位！高端定位！ 容積率水平：大幅犧牲容積率；容積率水平：大幅犧牲容積率； 產(chǎn)品組合：多層洋房產(chǎn)品組合：多層洋房+ +少量別墅產(chǎn)品；少量別墅產(chǎn)品； 競爭戰(zhàn)略：進(jìn)軍高端市場，以競爭戰(zhàn)略：進(jìn)軍高端市場，以

11、稀缺產(chǎn)品優(yōu)勢稀缺產(chǎn)品優(yōu)勢參與競爭、吸納客戶；參與競爭、吸納客戶； 關(guān)鍵問題：低容積率關(guān)鍵問題：低容積率+ +高端定位，將顯著推高成本高端定位，將顯著推高成本（樓面地價(jià)（樓面地價(jià)+ +產(chǎn)品打產(chǎn)品打 造成本），造成本），進(jìn)而顯著推高售價(jià)，進(jìn)而顯著推高售價(jià)，去化速度及現(xiàn)金流或?qū)⑹ケＵ先セ俣燃艾F(xiàn)金流或?qū)⑹ケＵ稀?考慮到企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品打造能力以及一期項(xiàng)目的形象認(rèn)知，考慮到企業(yè)的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、產(chǎn)品打造能力以及一期項(xiàng)目的形象認(rèn)知， 加之市場不確定性的上升，加之市場不確定性的上升，此選項(xiàng)過于激進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)較大。此選項(xiàng)過于激進(jìn)，風(fēng)險(xiǎn)較大。 12 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳

12、播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 大二期發(fā)展戰(zhàn)略的可能選項(xiàng)大二期發(fā)展戰(zhàn)略的可能選項(xiàng)中高端定位！中高端定位！ 容積率水平：適度犧牲容積率；容積率水平：適度犧牲容積率； 產(chǎn)品組合：多層洋房產(chǎn)品組合：多層洋房+18F+18F中高層；中高層； 競爭戰(zhàn)略：雙輪驅(qū)動(dòng)、降低風(fēng)險(xiǎn)競爭戰(zhàn)略：雙輪驅(qū)動(dòng)、降低風(fēng)險(xiǎn)（多層洋房以稀缺制勝、多層洋房以稀缺制勝、18F18F產(chǎn)品以價(jià)格制勝產(chǎn)品以價(jià)格制勝）；）； 關(guān)鍵問題：通過測算，找準(zhǔn)容積率及多層洋房與關(guān)鍵問題：通過測算，找準(zhǔn)容積率及多層洋房與1818產(chǎn)品面積配比產(chǎn)品面積配比 的最佳平衡點(diǎn)，確保項(xiàng)目具備最佳的盈利能力與最低的市場風(fēng)

13、險(xiǎn)。的最佳平衡點(diǎn)，確保項(xiàng)目具備最佳的盈利能力與最低的市場風(fēng)險(xiǎn)。 這是一個(gè)折中方案，也是一個(gè)穩(wěn)健方案，它可以較好地平衡項(xiàng)目的市場這是一個(gè)折中方案，也是一個(gè)穩(wěn)健方案，它可以較好地平衡項(xiàng)目的市場 風(fēng)險(xiǎn)、去化速度及盈利能力，風(fēng)險(xiǎn)、去化速度及盈利能力，優(yōu)先推薦！優(yōu)先推薦！ 13 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 大二期發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)先選項(xiàng)大二期發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)先選項(xiàng)中高端定位！中高端定位！ 以市場稀缺的多層洋房，拉升項(xiàng)目形象與市場地位，以市場稀缺的多層洋房，拉升項(xiàng)目形象與市場地位， 提升項(xiàng)目盈利水平與競爭能力；提升項(xiàng)

14、目盈利水平與競爭能力； 形象形象 + 利潤利潤 以市場主流的以市場主流的18F產(chǎn)品，適度平衡項(xiàng)目容積率，通過產(chǎn)品，適度平衡項(xiàng)目容積率，通過 平價(jià)、快銷回籠現(xiàn)金流，支持洋房溢價(jià)銷售。平價(jià)、快銷回籠現(xiàn)金流，支持洋房溢價(jià)銷售。 現(xiàn)現(xiàn) 金金 流流 14 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配比（多層中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配比（多層VS18FVS18F）數(shù)據(jù)假設(shè)數(shù)據(jù)假設(shè) 容積率容積率建安成本建安成本價(jià)格預(yù)期價(jià)格預(yù)期備注備注 多層洋房多層洋房 （7F/7F/電梯）電梯） 1.412

15、004500 放棄放棄1111等中間等中間 產(chǎn)品產(chǎn)品（容積率以及（容積率以及 溢價(jià)能力均有限）溢價(jià)能力均有限） 1818層中高層層中高層 2.6 （主要布置于北側(cè)） 15003900 沿街底商沿街底商住宅底商13008000 商業(yè)面積暫取商業(yè)面積暫取 70007000平米。平米。 15 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 測算過程測算過程 16 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)

16、品配比（多層中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配比（多層VS18FVS18F）測算對(duì)比測算對(duì)比 容積率容積率7F7F面積面積18F18F面積面積總面積總面積開發(fā)成本開發(fā)成本銷售金額銷售金額稅后利潤稅后利潤利潤率利潤率銷售周期銷售周期方案評(píng)估方案評(píng)估 2.14 2.14 51901 51901 117807 117807 176708 176708 47147 47147 74900 74900 16406 16406 34.8%34.8%3 3年年 高層過多，高層過多， 利潤型產(chǎn)品利潤型產(chǎn)品 不足。不足。 2.00 2.00 65741 65741 92104 92104 164845 164845

17、44248 44248 71104 71104 16084 16084 36.4%36.4%3 3年年 1.80 1.80 85348 85348 55691 55691 148039 148039 40140 40140 65726 65726 15628 15628 38.9%38.9%2-32-3年年相對(duì)平衡。相對(duì)平衡。 1.60 1.60 103802 103802 21419 21419 132222 132222 36274 36274 60665 60665 15200 15200 41.9%41.9%2 2年年 洋房過多，洋房過多， 現(xiàn)金流產(chǎn)品現(xiàn)金流產(chǎn)品 缺失。缺失。 1.48

18、 1.48 115336 115336 0 0 122336 122336 33858 33858 57501 57501 14931 14931 44.1%44.1%2 2年年 17 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配比（多層中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配比（多層VS18FVS18F）基本建議基本建議 容積率容積率占地比例占地比例占地面積占地面積建筑面積建筑面積銷售價(jià)格銷售價(jià)格銷售金額銷售金額產(chǎn)品角色產(chǎn)品角色 7F7F1.41.474%74%60963 60963 85

19、348 85348 4500 4500 384067681 384067681 利潤來源利潤來源 18F18F2.62.626%26%21419 21419 55691 55691 3900 3900 217193487 217193487 現(xiàn)金流保障現(xiàn)金流保障 底商底商7000 7000 8000 8000 56000000 56000000 利潤補(bǔ)充利潤補(bǔ)充 合計(jì)合計(jì)1.80 1.80 100%100%82383 82383 148039 148039 4440 4440 657261168 657261168 18 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目

20、大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 第三部分、產(chǎn)品配置原則與建議第三部分、產(chǎn)品配置原則與建議 19 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 產(chǎn)品配置原則與建議主要內(nèi)容產(chǎn)品配置原則與建議主要內(nèi)容 未來兩年市場前瞻未來兩年市場前瞻 產(chǎn)品配置基本原則產(chǎn)品配置基本原則 基本建議之總圖排布基本建議之總圖排布 基本建議之角色定位基本建議之角色定位 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新 基本建議之價(jià)值注入基本建議之價(jià)值注入 20 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡

21、一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置市場前瞻市場前瞻 總體上，市場壓力仍處高位，市場風(fēng)險(xiǎn)仍將上升！總體上，市場壓力仍處高位，市場風(fēng)險(xiǎn)仍將上升！ 1 1）政策環(huán)境、信貸環(huán)境將會(huì)持續(xù)寬松、全面寬松，以提振經(jīng)濟(jì)、消化庫存；）政策環(huán)境、信貸環(huán)境將會(huì)持續(xù)寬松、全面寬松，以提振經(jīng)濟(jì)、消化庫存； 2 2）隨著政策環(huán)境的全面寬松，新增供應(yīng)或?qū)⒓铀偕鲜?，進(jìn)而抵消需求釋放；）隨著政策環(huán)境的全面寬松，新增供應(yīng)或?qū)⒓铀偕鲜?，進(jìn)而抵消需求釋放； 3 3）尤其是三四線城市）尤其是三四線城市（需求有限），（需求有限），或?qū)⒉饺胍粋€(gè)痛

22、苦、漫長的去庫存過程?；?qū)⒉饺胍粋€(gè)痛苦、漫長的去庫存過程。 20142014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)商品房商品房/ /萬平米萬平米同比增幅同比增幅商品住房商品住房/ /萬平米萬平米同比增幅同比增幅 預(yù)售面積預(yù)售面積107.1866.51%66.51%79.1265.97%65.97% 銷售面積銷售面積33.71-29.80%-29.80%29.03-29.80%-29.80% 新增庫存新增庫存73.4773.4750.0950.09 成交土地對(duì)應(yīng)的潛在供應(yīng)成交土地對(duì)應(yīng)的潛在供應(yīng) （容積率取值（容積率取值2.52.5） 170170157157 數(shù)據(jù)來源：新密市房管局網(wǎng)站，中國土地市場網(wǎng)站。 21

23、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置基本原則基本原則 立足后市壓力，堅(jiān)持銷售導(dǎo)向，避免成本失控！立足后市壓力，堅(jiān)持銷售導(dǎo)向，避免成本失控！ 銷售導(dǎo)向原則：銷售導(dǎo)向原則： 立足市場需求，立足市場需求，堅(jiān)持多層次配置產(chǎn)品堅(jiān)持多層次配置產(chǎn)品，力求擴(kuò)大客群覆蓋面。，力求擴(kuò)大客群覆蓋面。 成本控制原則：成本控制原則： 力求以力求以成本關(guān)聯(lián)度較低的設(shè)計(jì)創(chuàng)新與價(jià)值營造成本關(guān)聯(lián)度較低的設(shè)計(jì)創(chuàng)新與價(jià)值營造，有效提升項(xiàng)目，有效提升項(xiàng)目 品質(zhì)與市場競爭力，避免陷

24、入理想主義的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)。品質(zhì)與市場競爭力，避免陷入理想主義的高投入、高風(fēng)險(xiǎn)。 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置基本建議之總圖排布基本建議之總圖排布 市政公園市政公園 臨路高層，高層中的臨路高層，高層中的 速度產(chǎn)品（速度產(chǎn)品（ 5 5個(gè)單元個(gè)單元 ） 景觀高層，高層中的景觀高層，高層中的 利潤產(chǎn)品（利潤產(chǎn)品（ 5 5個(gè)單元個(gè)單元 ） 中央洋房，洋房中的中央洋房，洋房中的 利潤產(chǎn)品，整個(gè)項(xiàng)目利潤產(chǎn)品，整個(gè)項(xiàng)目 的形象標(biāo)桿。的形象標(biāo)

25、桿。 臨路臨路洋房，洋房中的洋房，洋房中的 速度產(chǎn)品。速度產(chǎn)品。 23 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置中高端發(fā)展戰(zhàn)略指導(dǎo)下的產(chǎn)品配置基本建議之角色定位基本建議之角色定位 價(jià)值解讀價(jià)值解讀角色定位角色定位目標(biāo)客群目標(biāo)客群主力戶型主力戶型產(chǎn)品塑造方向產(chǎn)品塑造方向 臨路高層臨路高層 臨干道臨干道 價(jià)值較低價(jià)值較低 項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品 高層中的速度產(chǎn)品高層中的速度產(chǎn)品 首置客戶首置客戶 90-11090-110平米平米 小三房小三房/ /經(jīng)濟(jì)三房經(jīng)濟(jì)三房 附

26、加值附加值 景觀高層景觀高層 臨公園臨公園 價(jià)值較高價(jià)值較高 項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品項(xiàng)目的現(xiàn)金流產(chǎn)品 高層中的利潤產(chǎn)品高層中的利潤產(chǎn)品 首改客戶首改客戶 110-120110-120平米平米 相對(duì)舒適三房相對(duì)舒適三房 品質(zhì)感品質(zhì)感 中央洋房中央洋房 小區(qū)中央小區(qū)中央 價(jià)值最高價(jià)值最高 項(xiàng)目中的形象標(biāo)桿項(xiàng)目中的形象標(biāo)桿 項(xiàng)目中的利潤產(chǎn)品項(xiàng)目中的利潤產(chǎn)品 洋房中的利潤產(chǎn)品洋房中的利潤產(chǎn)品 高端客戶高端客戶 改善客戶改善客戶 130-140130-140平米平米 豪華三房豪華三房 150-160150-160平米平米 舒適四房舒適四房 稀缺稀缺/ /享受享受 臨路洋房臨路洋房 臨支路臨支路 價(jià)值相對(duì)受損價(jià)

27、值相對(duì)受損 項(xiàng)目中的利潤產(chǎn)品項(xiàng)目中的利潤產(chǎn)品 洋房中的速度產(chǎn)品洋房中的速度產(chǎn)品 改善客戶改善客戶 120-130120-130平米平米 舒適三房舒適三房 品質(zhì)品質(zhì)/ /舒適舒適 24 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路高層，做足附加值！臨路高層，做足附加值！ 按照最新規(guī)則，按照最新規(guī)則， 兩層挑高露臺(tái)可以兩層挑高露臺(tái)可以 贈(zèng)送全面積，贈(zèng)送全面積， 飄窗可以有條件贈(zèng)飄窗可以有條件贈(zèng) 送全面積，送全面積， 正常凸陽臺(tái)可以有正常凸陽臺(tái)可以有 條件贈(zèng)送半面積。條件贈(zèng)

28、送半面積。 25 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路高層，做足附加值！臨路高層，做足附加值！ 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路高層，做足附加值！臨路高層，做足附加值！ 27 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 參考案例參

29、考案例蘇州蘇州華潤城立方，剛需戶型華潤城立方，剛需戶型/ /95-12295-122平米，全復(fù)式設(shè)計(jì)，大贈(zèng)送空間！平米，全復(fù)式設(shè)計(jì)，大贈(zèng)送空間！ 28 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 參考案例參考案例蘇州蘇州華潤城立方，剛需戶型華潤城立方，剛需戶型/ /95-12295-122平米，全復(fù)式設(shè)計(jì)平米，全復(fù)式設(shè)計(jì)/ /大贈(zèng)送空間！大贈(zèng)送空間！ 3室2廳2衛(wèi)954室2廳2衛(wèi)122 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建

30、議配置基本建議 主要亮點(diǎn)主要亮點(diǎn)在復(fù)式設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，展示及推廣均將贈(zèng)送南向大主臥、大陽臺(tái)在復(fù)式設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，展示及推廣均將贈(zèng)送南向大主臥、大陽臺(tái) （客廳挑空、客戶自加樓板形成完全贈(zèng)送的大主臥、大陽臺(tái)）（客廳挑空、客戶自加樓板形成完全贈(zèng)送的大主臥、大陽臺(tái)）作為核心價(jià)值進(jìn)行強(qiáng)勢輸出。作為核心價(jià)值進(jìn)行強(qiáng)勢輸出。 30 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新景觀高層，做出品質(zhì)感（更多生態(tài)空間）！景觀高層，做出品質(zhì)感（更多生態(tài)空間）！ 31 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許

31、可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新景觀高層，做出品質(zhì)感（更多生態(tài)空間）！景觀高層，做出品質(zhì)感（更多生態(tài)空間）！ 32 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度（更多生態(tài)空間）！（更多生態(tài)空間）！ 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本

32、建議配置基本建議 電梯洋房參考案例：電梯洋房參考案例： 鄭州正商紅河谷，鄭州正商紅河谷， 入戶花園入戶花園/露臺(tái)露臺(tái)/南向空間南向空間 優(yōu)化，面積控制合理；優(yōu)化，面積控制合理； 1F142平米。平米。 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度（更多生態(tài)空間）?。ǜ嗌鷳B(tài)空間）！ 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 電梯洋房參考案例：電梯洋房參考案例： 鄭州正商紅河谷。鄭州正商紅河谷。 2F139平米。平米。 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)

33、新臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度（更多生態(tài)空間）！（更多生態(tài)空間）！ 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 電梯洋房參考案例：電梯洋房參考案例： 鄭州正商紅河谷。鄭州正商紅河谷。 3-4F126平米。平米。 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度（更多生態(tài)空間）?。ǜ嗌鷳B(tài)空間）！ 36 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議

34、 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度（更多生態(tài)空間）！臨路洋房，做出品質(zhì)感、舒適度（更多生態(tài)空間）！ 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新中央洋房，大膽創(chuàng)新，做出稀缺感、享受度！中央洋房，大膽創(chuàng)新，做出稀缺感、享受度！ 參考案例參考案例1 1重慶龍湖酈江，將聯(lián)排別墅引入洋房產(chǎn)品。重慶龍湖酈江，將聯(lián)排別墅引入洋房產(chǎn)品。 38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品

35、配置基本建議配置基本建議 39 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 41 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 42 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新基本

36、建議之設(shè)計(jì)創(chuàng)新中央洋房，大膽創(chuàng)新，做出稀缺感、享受度！中央洋房，大膽創(chuàng)新，做出稀缺感、享受度！ 參考案例參考案例2 2蘇州萬科中糧本岸，將疊加別墅引入洋房產(chǎn)品，蘇州萬科中糧本岸，將疊加別墅引入洋房產(chǎn)品， 創(chuàng)造性地創(chuàng)造性地 實(shí)現(xiàn)了每層一戶的極致私密設(shè)計(jì)。實(shí)現(xiàn)了每層一戶的極致私密設(shè)計(jì)。 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 44 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 45 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許

37、可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 46 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之價(jià)值注入基本建議之價(jià)值注入6 6大人居科技，打造科技住宅、健康住宅！大人居科技，打造科技住宅、健康住宅！ 精裝挑高大堂（精裝挑高大堂（18F18F高層）高層） 新風(fēng)系統(tǒng)（多層洋房產(chǎn)品）新風(fēng)系統(tǒng)（多層洋房產(chǎn)品） 上述上述6 6項(xiàng)人居科技，新增成本預(yù)計(jì)項(xiàng)人居科技，新增成本預(yù)計(jì)70-8070-80元元/ /。 47 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的，未經(jīng)通和機(jī)構(gòu)許可，嚴(yán)禁私自轉(zhuǎn)載和傳播。 東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品東郡一品項(xiàng)目大二期產(chǎn)品 配置基本建議配置基本建議 基本建議之價(jià)值注入基本建議之價(jià)值注入6 6大人居科技，打造科技住宅、健康住宅！大人居科技，打造科技住宅、健康住宅！ 對(duì)抗霧霾，過濾對(duì)抗霧霾，過濾PM2.5PM2.5 ！ 直接購買產(chǎn)品！直接