關(guān)于容積率的分析

1、容積率的概念：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與建筑用地面積的比值。而不是規(guī)劃用地面積，規(guī)劃用地面積是紅線內(nèi)土地面積子虛烏有。建筑基地內(nèi)的以下建筑面積（地下室），不計(jì)入該基地核定建筑面積，但須計(jì)入可建建筑面積：而會(huì)所、幼兒園、變電站等需要計(jì)入容積率。衍生出來(lái)的容積率內(nèi)容;1、容積率決定了什么？決定了不同產(chǎn)品類型之間配比決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)決定了不同的面積區(qū)間決定了不同的產(chǎn)品戶型使用功能決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)項(xiàng)目了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度接如何盈利的問(wèn)題因?yàn)槿莘e率決定不同類型的產(chǎn)品，決定了客戶不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競(jìng)爭(zhēng)格局3、正常情況下，建筑形式與容積率之間的

2、系數(shù)對(duì)比建筑形式高品質(zhì)，低容積率中品質(zhì)，中容積率低品質(zhì)，高容積率獨(dú)立、雙拼別墅小于0.30.3-0.40大于0.4townhouse聯(lián)排別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94、5層疊加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.31.3-1.51.5-1.711層小高層1.7-2.02.0-2.22.2-2.518層高層2.2-2.52.5-2.72.7-3.21、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率0.30.5，一般獨(dú)別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。3、容積率0.50.8，一般的雙拼、

3、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。6、容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。7、容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。8、容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。9、容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）。10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。4、有一項(xiàng)目用地6500m2，假設(shè)地塊方正。規(guī)劃容積率為3.6，建

4、筑履蓋率為35%。請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目為多少層？總建筑面積為多少？ 總建筑面積（地上）=用地面積x容積率=6500x3.6=23400m2； 建筑履蓋率又稱建筑密度=建筑占地面積（約等于建筑底層面積）/用地面積； 因此，在建筑建筑履蓋率用足的情況下，建筑占地面積（約等于建筑底層面積）=建筑履蓋率x用地面積 =35%x6500=2275m2； 在建筑底層面積與標(biāo)準(zhǔn)層相差不多的情況下，建筑平均層數(shù)=地上總建筑面積/建筑底層面積（標(biāo)準(zhǔn)層面積） =23400/227510層那么大家時(shí)候見(jiàn)過(guò)容積率3.0的純多層項(xiàng)目？3.0的多層其實(shí)也不奇怪,首先我們要了解多層的定義,是以層數(shù)為定義標(biāo)準(zhǔn),容積率是以面積為定義標(biāo)準(zhǔn),

5、兩者其實(shí)并不相沖突.例如:某項(xiàng)目占地3000平方米,3.0的容積率也就是建筑面積9000平方米,假如該項(xiàng)目建筑覆蓋率40%,則構(gòu)筑物平面投影面積也是1200平方米,算起來(lái)層數(shù)也就7.5層,屬于多層范疇.所以說(shuō)3.0的多層也并不奇怪但是我們的樓座怎么排布，這涉及到樓間距的問(wèn)題；一般情況下政府會(huì)給出樓間距比例，日照間距比例，開(kāi)發(fā)商只要滿足其一即可。理論上開(kāi)發(fā)商必須滿足滿足南北間距：多層多層之間 15-20米 多層小高層之間25米 小高層之間是30米 小高層高層之間是35米 高層之間40-50米東西間距 多層多層之間 8-10米 多層小高層之間12-15米 小高層之間是15-18米 小高層高層之間是

6、20米 高層之間25-30米4、運(yùn)用容積率增加面積加大樓座排布密度，縮小樓間距增加樓層數(shù)量。在政府部門(mén)允許的情況下，增加進(jìn)深。平均進(jìn)深12米的花園洋房，如果進(jìn)深增加至14米，整個(gè)項(xiàng)目的容積率可以增加10%-15%之間。設(shè)計(jì)上，對(duì)開(kāi)間一般都是很謹(jǐn)慎的，除非高檔產(chǎn)品，否則開(kāi)間盡量最小，靠增大進(jìn)深面積增加容積率。進(jìn)深增加后戶型已經(jīng)變成了150平米的戶型了。如果是這樣的話，我們還有120平米的戶型嗎？我們需要考慮的是在增加容積率的同時(shí)必須考慮到地塊、市場(chǎng)、利潤(rùn)等相關(guān)因素的影響。但是大面寬不一定損失容積率，同一面積段大面寬才損失容積率，主要是因?yàn)檫M(jìn)深變小。在產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)以及市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指

7、標(biāo)綜合對(duì)比方案很重要，他能直觀的顯示出各種容積率下項(xiàng)目的盈利分析。產(chǎn)品類型方案一方案二方案三方案四占地面積66畝66畝66畝66畝容積率3.433.924.414.92總建筑面積152000166000190000210000其中：住宅11000124000148000168000商業(yè)6000600060006000會(huì)所1000100010001000地下車庫(kù)35000350003500035000產(chǎn)品評(píng)述高品質(zhì)舒適度較高品質(zhì)受限難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總投資48017508215335755287開(kāi)發(fā)毛利13944147311414114497稅前利潤(rùn)28.98%.28.99%26.50%26.22%財(cái)

8、務(wù)凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率項(xiàng)目運(yùn)作資金預(yù)估2.52.52.72.8下面是開(kāi)發(fā)商運(yùn)作項(xiàng)目與否的三種財(cái)務(wù)上的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)（1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指投資項(xiàng)目按行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率或者是預(yù)期投資收益率將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到投資起點(diǎn)的現(xiàn)值之和的代數(shù)和。他是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。在開(kāi)發(fā)公司用的會(huì)比較多，因?yàn)樗麄冏龀龅默F(xiàn)金流更符合公司的具體情況基準(zhǔn)投資收益率或者預(yù)期的收益率指投資要求達(dá)到的最低收益率。一般用ic表示一般的說(shuō)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多要帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，所以ic應(yīng)高高于貸款利率。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式：fnpv=（ci-co）t(1+ic)-tfnpv0說(shuō)明項(xiàng)目可行，可以接受該種類型的項(xiàng)目，反之不

9、行例如(我們假設(shè)ic=10%)年份012345現(xiàn)金流量-1000-80005005005001200fnpv=-1000-800（p/f,10%，1）+500（p/f,10%，2）+500（p/f,10%，3）+500（p/f,10%，4）+1200（p/f,10%，5）=148.22萬(wàn)元0（2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益（firr）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，使凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率，他的經(jīng)濟(jì)含義是項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，在計(jì)算期結(jié)束時(shí)，以每年的凈收益恰好把投資全部回收過(guò)來(lái)。（ci-co）t(1+ firr)-t=0firric是可以考慮接受該項(xiàng)目，反之，不可行firr的求解原理及方法就是首

10、先確定一個(gè)r，代入公式求firr，如果財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為正值，則增大r的數(shù)值，如果為負(fù)值，則減小r的數(shù)值，直到財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零為止，此時(shí)的r就是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率r=r1+（r2-r1）* fnpv1/（ fnpv1- fnpv2）承接上題的計(jì)算結(jié)果，fnpv=-1000-800（p/f,i，1）+500（p/f,i，2）+500（p/f,i，3）+500（p/f,i，4）+1200（p/f,i，5）取r1=12%時(shí)，fnpv1=39 r2=15%時(shí)，fnpv2=-106所以r=12%+（15%-12%）*39/（39+106）=12.8%12.8%10%項(xiàng)目可行（3）成本利潤(rùn)率 =開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)總成本

11、*100%稅后成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)*（1-25%）/開(kāi)發(fā)總成本5、最適容積率是能夠使利潤(rùn)最大的容積率數(shù)值。一定的土地轉(zhuǎn)讓、建安等成本條件下，項(xiàng)目的利潤(rùn)取決于產(chǎn)品的單價(jià)和產(chǎn)品的總量，也就是總面積。容積率決定了總面積，也決定了單價(jià)。而隨著項(xiàng)目容積率的上升，售價(jià)并非等比例下降，（容積率這1的townhoue項(xiàng)目售價(jià)不可能達(dá)到容積率為3時(shí)的高層住宅的3倍了）因而總利潤(rùn)額隨容積率的上升而上升，當(dāng)容積率高出最適容積率的數(shù)值的時(shí)候，產(chǎn)品的品質(zhì)開(kāi)始下降，售價(jià)下降，利潤(rùn)下降。在最適容積率點(diǎn)上同，銷售額與總成本的差值最大，也就是利潤(rùn)最大。6、如何根據(jù)容積率來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品組合?某項(xiàng)目的容積率實(shí)現(xiàn)指標(biāo)（r=1.58）根據(jù)

12、現(xiàn)有地塊和容積率?？芍?xiàng)目占地257畝，容積率為1.58。我們可以得知建筑形態(tài)大致為以下三種類型townhouse鏈條別墅0.5-0.60.6-0.70.7-0.94、5層疊加0.7-0.80.8-0.90.9-1.16層多層1.1-1.31.3-1.51.5-1.7根據(jù)市場(chǎng)情況我們做出了以花園洋房為主的電梯洋房為輔，外加部分聯(lián)排別墅的產(chǎn)品形式。為什么呢？根據(jù)市場(chǎng)情況，消費(fèi)能力、市場(chǎng)接受程度、市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品形態(tài)等等。這是因?yàn)檫@個(gè)地區(qū)市場(chǎng)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)聯(lián)排別墅，而且有大量的富人存在，我們?cè)谧錾倭康膭e墅，我們?cè)谔嵘?xiàng)目的整體對(duì)外形象，我們是有別墅的！而建4.5層花園洋房的目的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的多樣化，

13、也屬于提升利潤(rùn)的價(jià)值點(diǎn)，其次隨著聯(lián)排別墅的開(kāi)放，根據(jù)市場(chǎng)感應(yīng)，以及利潤(rùn)分析。決定時(shí)候此類型花園洋房時(shí)候改變規(guī)劃。為什么做電梯洋房呢？主打是市場(chǎng)上比較流行的電梯房，他是盈利的體現(xiàn)。產(chǎn)品類型建筑面積比例功能分析聯(lián)排別墅2000010%提升形象，樹(shù)立標(biāo)高花園洋房（疊加）15000020%產(chǎn)品多樣化、提升利潤(rùn)電梯洋房9000060%高容積率，盈利主題，展示體驗(yàn)配套商業(yè)11000鄰里服務(wù)+風(fēng)情商業(yè)街幼兒園2000會(huì)所1000特色會(huì)館總計(jì)274000但是具體的10% 20% 60%是怎么算出來(lái)的呢？下面舉例說(shuō)明：比如說(shuō)我們確定項(xiàng)目做多層和小高層組合的方式。市場(chǎng)上的多層價(jià)格3000，小高層4000元。那么多層、小高層分別占百分多少？現(xiàn)在我們假設(shè)最佳的組合配比的利潤(rùn)是z多層比例為x 小高層比例為y那么公式就是z=3000x+4000y現(xiàn)在我們看xy的關(guān)系，這樣我們確定了產(chǎn)品類別的