打造漳州首家混合業(yè)態(tài)家居賣場(chǎng)

1、 2013-10-20 打造漳州首家混合業(yè)態(tài)家居賣場(chǎng)打造漳州首家混合業(yè)態(tài)家居賣場(chǎng) 1 目錄目錄 1. 零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 2. 業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展分析 3. 主要商業(yè)區(qū)域 4. 新增商業(yè)項(xiàng)目分析 5. 建材家居市場(chǎng)分析 6. 各業(yè)態(tài)租金建議及總收益各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 7. 總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 2 1.零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 2. 業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展分析 3. 主要商業(yè)區(qū)域 4. 新增商業(yè)項(xiàng)目分析 5. 建材家居市場(chǎng)分析 6. 各業(yè)態(tài)租金建議及總收益各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 7. 總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 3 第三商圈龍文區(qū)第三商圈龍文區(qū) 第二商圈第二商圈 沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈 第一

2、商圈第一商圈 新華西商圈 第一商圈薌城區(qū)：新華西商圈 第二商圈：沃爾瑪商圈 第三商圈： 未來(lái)的核心商圈未來(lái)的核心商圈-龍文區(qū)龍文區(qū) 漳州零售消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展漳州零售消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展 5 目前以小型購(gòu)物中心、百貨、大型綜合超市、大型專業(yè)店為代表的零售業(yè)態(tài) 呈現(xiàn)快速發(fā)展趨勢(shì)。 n一批大型城市綜合體如萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè) 正在建設(shè)中的明發(fā)，上市，這將會(huì)徹底改變漳州現(xiàn)有的 商業(yè)格局。 n外資賣場(chǎng)如沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等企業(yè)入駐漳州，現(xiàn)代化、國(guó)際化的商業(yè)氛圍讓漳州市民逐漸 從單一購(gòu)物消費(fèi)需求向集餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物等復(fù)合型體驗(yàn)式消費(fèi)轉(zhuǎn)變。 n嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)做為漳州市場(chǎng)的先行者在經(jīng)歷了前期的市場(chǎng)培育及逐步熟悉漳州消費(fèi)者消 費(fèi)習(xí)慣后，

3、商場(chǎng)開(kāi)始逐步調(diào)整，經(jīng)營(yíng)漸入佳境。 n漳州百貨業(yè)龍頭地位一直被中閩百匯所占據(jù)，新華都百貨及艾美百貨相的繼開(kāi)業(yè)將使漳州 百貨更加年輕化、時(shí)尚化，這些百貨店初期需經(jīng)歷較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，但最終將影響漳州百貨 業(yè)的格局。 n目前漳州餐飲業(yè)尚不集中， n大型商品交易市場(chǎng)轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)類別集中、品牌多樣的專業(yè)特色商品，各專業(yè)商業(yè)街逐漸形成 特色，商貿(mào)物流配送中心正積極發(fā)展. 城市居民消費(fèi)特征城市居民消費(fèi)特征 n漳州城市居民總消費(fèi)呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，除食品外，其他方面的消費(fèi)金額幾乎連年遞增； n漳州城市居民近年來(lái)，在肉禽蛋水產(chǎn)品、干鮮瓜果類、糕點(diǎn)、奶及奶制品等方面的花費(fèi)逐年 增長(zhǎng)，除了部分種類價(jià)格指數(shù)有所上調(diào)外，城

4、市居民的健康飲食意識(shí)的不斷增強(qiáng)也起到了相當(dāng)?shù)?作用； n漳州居民外出飲食消費(fèi)相比有較大增幅； n隨著人民生活水平的提高，漳州城市居民對(duì)衣著的要求日益提高，在服裝、鞋類方面的花費(fèi) 逐年遞增，展現(xiàn)了漳州人民對(duì)生活品質(zhì)有了進(jìn)一步要求； n家庭設(shè)備用品及服務(wù)方面在期間保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，主要因?yàn)槟陀孟M(fèi)品支出的增長(zhǎng)，城市消費(fèi) 結(jié)構(gòu)正逐步轉(zhuǎn)變； n教育文化娛樂(lè)服務(wù)近三年的逐年提升主要是由于文化娛樂(lè)服務(wù)及物品的花費(fèi)增加，漳州城市 居民開(kāi)始重視文化娛樂(lè)活動(dòng)。 隨著漳州城市居民生活水平的提高，城市居民的消費(fèi)能力也不斷上漲，影響 帶動(dòng)動(dòng)了其消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好的不斷改變。 6 目錄目錄 1. 零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 2. 業(yè)

5、態(tài)業(yè)種發(fā)展分析 3. 主要商業(yè)區(qū)域研究 4. 新增商業(yè)項(xiàng)目分析 5. 建材家居市場(chǎng)分析 6. 各業(yè)態(tài)租金建議及總收益各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 7. 總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 7 漳州業(yè)態(tài)發(fā)展漳州業(yè)態(tài)發(fā)展 漳州是多種業(yè)態(tài)偕同發(fā)展的態(tài)勢(shì)，各業(yè)態(tài)發(fā)展總體處于初級(jí)階段，逐步走向成熟。 現(xiàn)在漳州零售商業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)入快速發(fā)展的階段，前景非?？捎^，但同時(shí)充滿挑戰(zhàn)。 n百貨店發(fā)展穩(wěn)步進(jìn)行中。百貨定位更加時(shí)尚化、年輕化；多以區(qū)域性百貨品牌為主。 n購(gòu)物中心近幾年在漳州快速發(fā)展， n大型超市發(fā)展迅猛。隨著外資零售商如以沃爾瑪、大潤(rùn)發(fā)等的進(jìn)入。萬(wàn)達(dá)城市綜合體、明發(fā) 城市綜合體 本地商業(yè)連鎖大賣場(chǎng)，如吉馬、新

6、華都、薌客隆面臨較大挑戰(zhàn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 n大型專業(yè)店在漳州的發(fā)展穩(wěn)步發(fā)展。其中家居建材類大型專業(yè)店開(kāi)始發(fā)展，如紅星美凱龍， 萬(wàn)達(dá)城市綜合體，明發(fā)等，而其他各類型的大型專業(yè)店發(fā)展都較為緩慢。 n漳州各類便利店發(fā)展較為緩慢，24小時(shí)便利店以南豐超市為主。 n漳州餐飲業(yè)發(fā)展有待提高，現(xiàn)有餐飲業(yè)態(tài)主要分布在住宅項(xiàng)目美食一條街中，如天下美食街、 鑫榮美食街等；漳州的各類特色小吃種類繁多，雖有小吃一條街，但發(fā)展緩慢，布局零散。 n漳州娛樂(lè)業(yè)發(fā)展良好，休閑娛樂(lè)場(chǎng)所發(fā)展良好，目前漳州的休閑娛樂(lè)消費(fèi)水平相對(duì)良好，未 來(lái)發(fā)展空間較大。 8 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 大型購(gòu)物中心是Mall全稱Shopping Mal

7、l，音譯“摩爾”或“銷品茂”，屬于復(fù)合型 商業(yè)形態(tài)，特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場(chǎng) 以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。 嘉信茂廣場(chǎng)人人樂(lè)購(gòu)物中心大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物中心 n嘉信茂是漳州第一 個(gè)購(gòu)物中心。 n經(jīng)過(guò)前幾年的市場(chǎng) 培育期，商場(chǎng)首層于去年 底調(diào)整完成，三層、四層 也正在升級(jí)調(diào)整過(guò)程中， 商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)漸入佳境。 n地處新區(qū)。 n漳州市民新鮮感過(guò)后商場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)每況愈下，商場(chǎng)位置較偏，周 邊新興住宅小區(qū)尚不足以支撐該 商業(yè)體量，商場(chǎng)首層服裝、鞋帽 等百貨品牌大面積撤場(chǎng)，商場(chǎng)繼 續(xù)重新定位調(diào)整。 n小型購(gòu)物中心。 n因其主力店大潤(rùn)發(fā)賣 場(chǎng)有較強(qiáng)吸引力，商場(chǎng)人 氣

8、較旺，并對(duì)區(qū)域商業(yè)氛 圍及消費(fèi)者購(gòu)物習(xí)慣起到 很好的培育及引導(dǎo)作用。 9 百貨店百貨店 百貨仍為漳州市民的首選消費(fèi)場(chǎng)所，但現(xiàn)有百貨整體檔次不高，且現(xiàn)有百 貨店品牌多為區(qū)域性品牌，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展空間較大。 地域結(jié)構(gòu) 漳州百貨主要由福建省區(qū)域品牌組成，泉州的中閩百匯取代原漳州百貨 大樓，另外還有新華都百貨及安溪艾美百貨等。 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) n現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，因?yàn)檎闹菹M(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，人們通常選擇位于老商圈 的中閩百匯購(gòu)物，消費(fèi)者對(duì)價(jià)格也較敏感，消費(fèi)行為受商場(chǎng)活動(dòng)影響較大。 n新開(kāi)新華都百貨因位置較偏，品牌招商并未填滿原定商場(chǎng)營(yíng)業(yè)區(qū)域，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 狀況一般，人流稀少。 n誰(shuí)這城市綜合體萬(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)中高端消費(fèi)

9、人群因流向廈門等市場(chǎng)。 n新興百貨店需較長(zhǎng)市場(chǎng)培育期，環(huán)宇百貨定位高端，于2004年開(kāi)業(yè)，但因不堪 市場(chǎng)惡戰(zhàn)而退市。 10 專業(yè)市場(chǎng)及專業(yè)店專業(yè)市場(chǎng)及專業(yè)店 n漳州傳統(tǒng)的整體消費(fèi)水平使定位低端的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)仍占有一定市場(chǎng)份額， 如閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、浦東副食品批發(fā)市場(chǎng)等，這些主要面向漳州周邊縣市及 郊區(qū)的消費(fèi)者和經(jīng)銷商，以經(jīng)營(yíng)服飾鞋帽、床上用品、嬰幼兒用品、日用品、 干果品等批發(fā)等為主，經(jīng)過(guò)十幾年后發(fā)展趨緩。 n隨著漳州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，漳州的大型專業(yè)店將逐漸規(guī)范和體現(xiàn)現(xiàn)代消費(fèi) 者生活價(jià)值。未來(lái)幾年內(nèi)，此類專業(yè)店將迎來(lái)巨大的發(fā)展空間。以吉馬國(guó)際家 居廣場(chǎng)和紅星美凱龍全球家居生活MALL為代表的大型

10、專業(yè)店在漳州快速發(fā)展， 滿足了消費(fèi)者升級(jí)耐用消費(fèi)品的需求。 11 家居建材類大型專業(yè)店近幾年發(fā)展速度較快。 餐飲餐飲 各類餐 飲發(fā)展 n漳州餐飲主要分布于社區(qū)住宅商業(yè)街， 如天下美食街、鑫榮美食街等。天下廣場(chǎng) 食街 n漳州小吃類餐飲較有特色，臨近新華 西的形成了炮仔街，集中了漳州本土有名 的一些風(fēng)味小吃。 n漳州西式快餐發(fā)展較好，形成多個(gè)以 牛排為主營(yíng)的連鎖品牌餐廳。 n漳州市民習(xí)慣其他特色餐飲仍需較長(zhǎng) 過(guò)程，必勝客曾因經(jīng)營(yíng)不善退出。 n海鮮類主要以當(dāng)?shù)乩喜惋嬈放?經(jīng)營(yíng)狀況最好，閩菜則形成了當(dāng)?shù)?的連鎖品牌餐廳。 n湘菜、川菜等在漳州均可找到， 但規(guī)模不大，經(jīng)營(yíng)狀況一般。 其 他 類 當(dāng) 地

11、餐 飲 西 式 快 餐 中 餐 12 漳州餐飲業(yè)在“十一五”期間保持快速增長(zhǎng)，但總量仍舊較低，尚未形成 餐飲業(yè)的航母級(jí)單店，未來(lái)餐飲業(yè)管理將從粗放走向集約型，凸顯品牌競(jìng)爭(zhēng)。 目錄目錄 1. 零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 2. 業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展分析 3. 主要商業(yè)區(qū)域 4. 未來(lái)新增商業(yè)項(xiàng)目分析 5. 建材家居市場(chǎng)分析 6. 各業(yè)態(tài)租金建議及總收益各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 7. 總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 13 漳州市商圈分布圖漳州市商圈分布圖 摩 托 車 特 色 街 建材特色 街 沃爾 瑪商 圈 文昌閣 商圈 瑞京路 商業(yè)街 大潤(rùn) 發(fā) 南昌路商業(yè)街 14 摩 托 車 特 色 街 建材特色 街 沃爾 瑪

12、商 圈 文昌閣 商圈 瑞京路 商業(yè)街 大潤(rùn) 發(fā) 南昌路商業(yè)街 萬(wàn)達(dá)商萬(wàn)達(dá)商 圈圈 漳州市商圈主要商業(yè)設(shè)施漳州市商圈主要商業(yè)設(shè)施 新華西商圈 n主要商業(yè)設(shè)施有中閩百匯百貨店（原漳 州百貨公司）、新華都超市、世紀(jì)廣場(chǎng)。 沃爾瑪商圈 n主要商業(yè)設(shè)施有嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)、悅?cè)A商業(yè) 廣場(chǎng)、艾美百貨（）、萬(wàn)嘉電子城（）。 15 漳州主要商圈、商業(yè)街概況漳州主要商圈、商業(yè)街概況 漳州主要商圈、 商業(yè)街概況 2沃爾瑪商圈 4南昌路商業(yè)街 3 大 潤(rùn) 發(fā) 1新華西商圈 n漳州近幾年新興商圈，以嘉信茂購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)為契機(jī)，形 成了購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、百貨、大型專業(yè)店等多業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展 的局面。 n該商圈位于老城區(qū)與新城區(qū)交

13、界處，截留的大部分新區(qū)消 費(fèi)群體。該商圈正迅速發(fā)展，地位日益顯現(xiàn)。 n是漳州發(fā)展最成熟的商 圈，發(fā)展歷史較早，本世紀(jì)初 政府進(jìn)行過(guò)改造升級(jí)，以中閩 百匯商場(chǎng)帶動(dòng)新華西沿街商鋪， 人流量很大。 n是漳州市民首選的消費(fèi) 場(chǎng)所，商圈正經(jīng)過(guò)文昌閣沿新 華西路向東擴(kuò)張。 n南昌路零售、餐飲店鋪以兩側(cè) 新興樓盤底商為主，但南昌路為城 市主干道，中間設(shè)有隔離護(hù)欄，人 流較難停留，因此形成了以眼鏡、 3C數(shù)碼、家紡等目的性消費(fèi)為主的 零售業(yè)態(tài)。 n因其商品品種豐富、商品價(jià)格低廉、購(gòu)物環(huán)境 舒適，逐漸成為漳州市民主要消費(fèi)場(chǎng)所之一。 n成為城西大學(xué)園區(qū)生活的師生主要的購(gòu)物、休 閑場(chǎng)所。 16 新華西商圈新華西商圈

14、 n新華西是漳州城區(qū)最早形成、人氣最 旺的老城區(qū)商圈。身為漳州的百年老街， 新華西路、延安北路上擁有漳州百貨大樓、 中旅大廈、商業(yè)大廈、銀都大廈等早期商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目裙房多為餐飲娛業(yè) 樂(lè)、家電賣場(chǎng)等。 n主要商業(yè)集中于新華路上，以文昌閣 為界分為東西兩段。 n以中閩百匯為起點(diǎn)向新華東路及延安 北路延伸，零售業(yè)態(tài)多為國(guó)內(nèi)大眾品牌， 餐飲則以快餐為主。商業(yè)形態(tài)結(jié)構(gòu)較為單 一，未來(lái)發(fā)展空間不大。 n商圈處于“就商業(yè)論商業(yè)”的初級(jí)商 圈模式，商圈仍以單元、單功能為主。 17 18 新華西商圈新華西商圈 新華西商圈新華西商圈( (文昌閣以西文昌閣以西) )商鋪類型結(jié)構(gòu)商鋪類型結(jié)構(gòu) 19 類型類型

15、個(gè)數(shù)個(gè)數(shù) 百貨場(chǎng)所1 娛樂(lè)場(chǎng)所12 餐飲快餐店4 其他餐飲食 品類 2 衣飾類107 百貨類2 眼鏡類1 珠寶類1 衛(wèi)生醫(yī)療類1 婚紗攝影類2 其他類3 合計(jì)136 新華西商圈（文昌閣以西）新華西商圈（文昌閣以西）商鋪類型結(jié)構(gòu)分析商鋪類型結(jié)構(gòu)分析 20 n新華西商圈是漳州規(guī)模最大 的商圈，文昌閣以西區(qū)段最先發(fā) 展，沿新華西路和延安北路聚集 了大量商鋪。 n從比例圖可以看出，該區(qū)域 服飾、男女鞋占有絕對(duì)份額，品 牌以國(guó)內(nèi)大眾品牌居多，店鋪多 為100平方米左右。 n其次，娛樂(lè)業(yè)態(tài)占比達(dá)9%， 該區(qū)域集中了漳州大部分娛樂(lè)業(yè) 態(tài)品牌商家。 n受新華西帶動(dòng)，與之交叉的 北京路、平等路商業(yè)也較繁榮。 新

16、華西商圈（文昌閣以西）新華西商圈（文昌閣以西） 21 北 京 路 平 等 路 新華西商圈新華西商圈( (文昌閣以東文昌閣以東) )商鋪類型結(jié)構(gòu)商鋪類型結(jié)構(gòu) 22 類型類型個(gè)數(shù)個(gè)數(shù) 百貨類3 化妝品類2 其他餐飲食品類2 衣飾類74 成衣類17 珠寶類2 衛(wèi)生醫(yī)療類1 婚紗攝影類1 服務(wù)類2 其他類1 合計(jì)104 新華西商圈新華西商圈( (文昌閣以東文昌閣以東) )商鋪類型結(jié)構(gòu)分析商鋪類型結(jié)構(gòu)分析 23 n新華西文昌閣以東區(qū)段商鋪因 新華路兩側(cè)住宅開(kāi)發(fā)而形成，北側(cè) 為世紀(jì)廣場(chǎng)，南側(cè)為漳州科技城。 除沿街商鋪外，內(nèi)部步行街多多經(jīng) 營(yíng)餐飲、服務(wù)等配套業(yè)態(tài)，內(nèi)街人 流稀少，租金報(bào)價(jià)較低。 n從結(jié)構(gòu)圖可

17、以看出，與文昌閣 以西一樣，衣飾專賣店占有很大比 例，其次是私營(yíng)業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)的無(wú) 品牌成衣店。 n這些成衣店在距離文昌閣較遠(yuǎn) 位置分布較多，可以明顯看出新華 西商圈是自動(dòng)向西逐步發(fā)展的。 新華西商圈新華西商圈( (文昌閣以東）文昌閣以東） 24 沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈 25 n沃爾瑪商圈是漳州市近年來(lái)新興商 圈，以嘉信茂購(gòu)物中心為核心，周邊匯 集了悅?cè)A城市廣場(chǎng)、萬(wàn)嘉電子城（待） 等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。 n沃爾瑪商圈商業(yè)設(shè)施有嘉信茂購(gòu)物 中心、艾美百貨、國(guó)美家電、永樂(lè)家電 等。 n沃爾瑪商圈位于新老城區(qū)交界處， 吸引了大量來(lái)自龍文區(qū)的消費(fèi)人群， 便捷的交通條件及舒適的購(gòu)物環(huán)境使沃 爾瑪商圈成為漳州中高收

18、入消費(fèi)人群重 要的消費(fèi)場(chǎng)所之一。 n隨著商圈內(nèi)各商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)建 成，沃爾瑪商圈內(nèi)各項(xiàng)目將會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈 的聚合效應(yīng)。 沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈 26 27 類型類型個(gè)數(shù)個(gè)數(shù) 百貨場(chǎng)所1 娛樂(lè)場(chǎng)所0 餐飲快餐店10 其他餐飲食 品類 3 衣飾類48 珠寶化妝品 類 9 家紡類2 電子電器用 品類 3 衛(wèi)生醫(yī)療類1 服務(wù)類5 其他3 合計(jì)85 沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈商鋪類型結(jié)構(gòu)商鋪類型結(jié)構(gòu) 沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈商鋪類型結(jié)構(gòu)分析商鋪類型結(jié)構(gòu)分析 28 n沃爾瑪商圈商鋪類型主要以商場(chǎng)內(nèi) 部專賣店為主，業(yè)態(tài)則仍以衣飾類占較 大比例，餐飲業(yè)態(tài)在該區(qū)域也占有較大 比例。 n嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)張帶動(dòng)了周邊 商圈的形

19、成，廣場(chǎng)對(duì)面沿街商鋪也形成 了各業(yè)態(tài)品牌專賣店，永樂(lè)、國(guó)美等家 電品牌選擇在該商圈開(kāi)設(shè)分店，商圈中 艾美百貨已進(jìn)入招商階段，萬(wàn)嘉電子城 已開(kāi)始銷售，未來(lái)該商圈將成為連接新 老城區(qū)的重要商圈。 南昌路商業(yè)街南昌路商業(yè)街 29 n從延安北路至新華北路380米，南昌路延安北路形成了眼鏡專賣店集聚 區(qū)、另外因漳州電子城位于該區(qū)段，因此南昌路附近形成了3C數(shù)碼、家電 專業(yè)店等積聚區(qū)的商業(yè)區(qū)段。 n從新華北路到元光南路的560米則為住宅底商形式的沿街商鋪，絕大多 數(shù)商鋪為一層加二層閣樓形式，大部分經(jīng)營(yíng)商戶將閣樓做為倉(cāng)庫(kù)，降低了經(jīng) 營(yíng)成本，同時(shí)大面積的店招也加強(qiáng)了品牌的宣傳力度，該路段形成家紡、運(yùn) 動(dòng)服飾集

20、聚區(qū)的商業(yè)區(qū)段。 南昌路商業(yè)街兩大區(qū)段 南昌路商業(yè)街南昌路商業(yè)街 30 南昌路商業(yè)街商鋪類型結(jié)構(gòu)南昌路商業(yè)街商鋪類型結(jié)構(gòu) 31 類型類型個(gè)數(shù)個(gè)數(shù) 百貨類8 娛樂(lè)場(chǎng)所1 餐飲快餐店11 其他餐飲食品類6 衣飾類53 家紡7 珠寶類3 眼鏡類9 電子電器數(shù)碼類20 茶葉類4 衛(wèi)生醫(yī)療類3 服務(wù)類6 其他6 合計(jì)157 南昌路商業(yè)街商鋪類型結(jié)構(gòu)分析南昌路商業(yè)街商鋪類型結(jié)構(gòu)分析 32 n從上鋪類型分析圖可以看出，南 昌路商業(yè)街沒(méi)有大型百貨店，8家百貨 類經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所皆為代理商經(jīng)營(yíng)多個(gè)品牌 而形成，從側(cè)面反映出漳州零售市場(chǎng) 尚處于初級(jí)階段。單體商鋪?zhàn)疃酁橐?飾類，占比達(dá)到39%，其次電子電器 數(shù)碼類及餐飲快

21、餐類占到15%和8%。 n南昌路為城市快速路，路幅較寬 且中間設(shè)有隔離欄，街兩側(cè)商店人流 很難形成互動(dòng)，商鋪多為住宅底商， 次區(qū)域聚集了如家紡、電器數(shù)碼等目 的性消費(fèi)較強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)，同時(shí)相應(yīng) 生活配套服務(wù)業(yè)店鋪也占有一定比例。 漳州特色商業(yè)街（漳州特色商業(yè)街（1） 33 丹霞路助動(dòng)車一條街 n助動(dòng)車為漳州市民主要交通工具，漳州市 民使用助動(dòng)車頻率遠(yuǎn)高于使用公交車，這也可 以反映出漳州市民外出消費(fèi)半徑范圍。 n丹霞路助動(dòng)車商業(yè)街是90年代漳州市政 府統(tǒng)一規(guī)劃，由漳福路遷到此地，500米范圍 內(nèi)匯聚了大大小小數(shù)十家助動(dòng)車專賣店。 漳州特色商業(yè)街（漳州特色商業(yè)街（2） 34 新浦路建材一條街 n新浦

22、路建材商業(yè)街距老城區(qū)較遠(yuǎn)， 形成初期主要以經(jīng)營(yíng)家居建材為特色， 現(xiàn)今新浦路沿線呈現(xiàn)大型家具建材商 場(chǎng)、品牌專賣店等多種業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展 的局面。 漳州特色商業(yè)街（漳州特色商業(yè)街（3） 35 瑞景路女人街 n瑞景路位于老城區(qū)西側(cè)，周圍社區(qū)從 建國(guó)后開(kāi)始逐步形成，是漳州最老的大型 居住社區(qū)，周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布主要以滿足 社區(qū)型消費(fèi)為主。隨著漳州城市中心的轉(zhuǎn) 移，該區(qū)域商業(yè)已停滯發(fā)展，最終將逐步 走向衰落。 商圈比較分析商圈比較分析 36 商圈商圈瑞景路商圈瑞景路商圈新華西商圈新華西商圈南昌路商圈南昌路商圈沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈 知名度知名度較高較高高高 發(fā)展歷史發(fā)展歷史歷史悠久形成早，發(fā)展較 成熟 200

23、3年后快 速發(fā)展 新興商圈，發(fā)展速度 較快 商業(yè)定位商業(yè)定位中檔偏低中檔偏低中檔中高檔 主要形式主要形式以沿街商鋪 為主 以沿街商鋪為主， 大型商場(chǎng)為輔 以沿街商鋪 為主 以大型綜合性商場(chǎng)為 主，沿街商鋪為輔 主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)零售零售 服飾為主 服飾為主 餐飲為輔 綜合 交通條件交通條件較便利較便利便利便利 消費(fèi)特征消費(fèi)特征購(gòu)物綜合休閑購(gòu)物 主要消費(fèi)群體主要消費(fèi)群體周邊社區(qū)消 費(fèi)群體 本地消費(fèi)群體， 年輕群體居多 本地消費(fèi)群 體 本地中高端消費(fèi)群體 租金水平租金水平90-100元/月300元/月 轉(zhuǎn)讓費(fèi) 6-8萬(wàn) 230-250元/ 月 220元/月 漳州大型商業(yè)設(shè)施分布圖漳州大型商業(yè)設(shè)施分布

24、圖 37 大潤(rùn)發(fā) 閩南商業(yè) 批發(fā)市場(chǎng) 中閩百匯 新華都 嘉信茂 嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng) 38 發(fā)展商發(fā)展商：深國(guó)投商用置業(yè)有限公司與凱德商用中國(guó)投資有限公司 總營(yíng)業(yè)面積總營(yíng)業(yè)面積：4.9萬(wàn)平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間：2006年8月29日 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：是以沃爾瑪超級(jí)市場(chǎng)為主力店，集品牌服裝、珠寶飾品、兒童用 品、餐飲娛 樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑等為一體的社區(qū)型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。 n在開(kāi)張四年后，嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)開(kāi)始 進(jìn)行商場(chǎng)調(diào)整，商場(chǎng)首層于2011初完成調(diào) 整。中島區(qū)域引進(jìn)百麗旗下多個(gè)女鞋品牌 及歌莉婭、拉沙貝爾等針對(duì)年輕女性消費(fèi) 為主的時(shí)尚品牌，經(jīng)過(guò)調(diào)整，商場(chǎng)首層檔 次有較大提升。 n首層匡威專賣店

25、140平方米，月租金 在三萬(wàn)元左右。 n因其商場(chǎng)以沃爾瑪為主力店，商場(chǎng)動(dòng)線設(shè) 計(jì)受其牽動(dòng)較大，造成人流很難到達(dá)商場(chǎng)三層、 四層。四樓原經(jīng)營(yíng)商戶多為私營(yíng)個(gè)體戶，檔次 較低。 n現(xiàn)商場(chǎng)三樓、四樓正部分拆空調(diào)整中。 嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng)嘉信茂購(gòu)物廣場(chǎng) 39 大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng) 40 發(fā)展商發(fā)展商：漳州大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司 總營(yíng)業(yè)面積總營(yíng)業(yè)面積：4.9萬(wàn)平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間：2010年7月28日 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位：以大賣場(chǎng)為主的社區(qū)型小型購(gòu)物中心，業(yè)態(tài)以零售為主，餐飲為輔。 n雖然大潤(rùn)發(fā) 為零售企業(yè)，但 在商場(chǎng)布置上可 以看到大型購(gòu)物 中心的很多人流 動(dòng)線組織方式。 l入口電梯直達(dá)三樓，垂直動(dòng)線

26、從上向下，消費(fèi)者必經(jīng)大 潤(rùn)發(fā)賣場(chǎng)兩個(gè)層面。 l首層招商區(qū)全部為廳房設(shè)計(jì)，利于品牌商展示形象。動(dòng) 線設(shè)計(jì)合理，沒(méi)有死角，沿街店鋪皆可直接通向商場(chǎng)。 商場(chǎng)人氣充足，經(jīng)營(yíng)狀況較好，商場(chǎng)人氣充足，經(jīng)營(yíng)狀況較好， 較快度過(guò)市場(chǎng)培育期。較快度過(guò)市場(chǎng)培育期。 大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng) 41 中閩百匯百貨中閩百匯百貨 42 發(fā)展商發(fā)展商：泉州中閩百匯百貨有限公司 總營(yíng)業(yè)面積總營(yíng)業(yè)面積：1萬(wàn)平方米 開(kāi)業(yè)時(shí)間開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003年11月29日 n漳州百貨大樓是以百貨為主，輔以餐 飲、娛樂(lè)、休閑、辦公為一體早期商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目。其中中閩百匯占據(jù)六層樓面。 n因其位于老商業(yè)中心區(qū)，整體經(jīng)營(yíng)狀 況良好，且臨近中山公園，

27、該區(qū)域成為漳 州目前人流量最集中的商業(yè)中心。 中閩百匯百貨中閩百匯百貨 43 n商場(chǎng)共六層，營(yíng)業(yè)面積達(dá)一萬(wàn)多平方米，單 層面積較小。動(dòng)線設(shè)計(jì)較混亂，商場(chǎng)硬件設(shè)施陳 舊，表面看商場(chǎng)人氣較足，但坪效較低。 n商場(chǎng)內(nèi)如愛(ài)格、拉沙貝爾等大眾時(shí)尚品牌為 代理商經(jīng)營(yíng)，打折活動(dòng)較少，部分消費(fèi)者流向廈 門等周邊市場(chǎng)。 n隨著城市中心的轉(zhuǎn)移及商業(yè)的升級(jí)換代，中 閩百匯百貨未來(lái)很難吸引中青年消費(fèi)主力軍。 各樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 樓層樓層各樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容各樓層經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 B1F超市 1F珠寶、家電、化妝品、鐘表、 煙酒補(bǔ)品 2F男女鞋、箱包皮具 3F男裝、男女內(nèi)衣 4F女裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、家紡 5F童裝童鞋、嬰童用品辦公用品 新

28、華都百貨新華都百貨 44 發(fā)展商發(fā)展商：漳州新華都百貨有限責(zé)任公司 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商：漳州天泉房地產(chǎn)有限公司 位置位置：延安北路與騰飛路交匯處 n新華都百貨于2011年元旦開(kāi)張，商場(chǎng)位置遠(yuǎn)離商業(yè)區(qū)，一樓沿街 店面出租給小商戶，商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)狀況較差，仍需較長(zhǎng)市場(chǎng)培育期。 n從商場(chǎng)平面及層高設(shè)計(jì)來(lái)分析，物業(yè)應(yīng)是為大賣場(chǎng)設(shè)計(jì)，商場(chǎng)動(dòng) 線設(shè)計(jì)較較差，家紡區(qū)為死角，動(dòng)線被阻斷，三層層高較低，品牌商無(wú) 法做店招。 n商場(chǎng)招商未按原定計(jì)劃將所有分區(qū)填滿。原計(jì)劃休閑服飾區(qū)改為 家紡區(qū)，原家紡區(qū)空置，尚未開(kāi)出。 n地下超市定位為精品超市，但從商品結(jié)構(gòu)分析，精品定位僅僅停 留在表面。 新華都百貨新華都百貨 45 樓層

29、樓層各樓層經(jīng)各樓層經(jīng) 營(yíng)內(nèi)容營(yíng)內(nèi)容 各樓層經(jīng)營(yíng)品牌各樓層經(jīng)營(yíng)品牌 B1F電器 超市 新華都超市 新華都手機(jī)家電賣場(chǎng) 1F化妝品 珠寶 那男女鞋 周大福 周大生 天王表 ZA 佰草集 天美意 百麗 星期六思加圖 達(dá)芙妮 奧康 森 達(dá) 鱷魚(yú)恤 2F女裝 內(nèi)衣 家紡 ONLY/VEROMODE、聲雨竹、瑾而卡佳、威蘭西凌致、黎姿、佩奇。米蘭登、 迪士尼、裘蒂、丹詩(shī)格爾、彩芝琳、EV、卡樂(lè)爾、好日子、貝加特、巴儷錦、 依薇、愛(ài)奴嬌、女性日記、東方巴黎、婉奈兒、LA gogo、美麗代言、拉沙貝 爾 安莉芳、芬狄詩(shī)、曼妮芬、可人兒、浩沙、美標(biāo)、今生寶貝、三槍 佳麗斯、夢(mèng)潔、南方寢室。水星、黛富妮、績(jī)雅居、

30、保羅名莎、貝蒂、梅花 傘、浪莎 3F男裝 童裝 運(yùn)動(dòng)休閑裝 皮具 夢(mèng)特嬌、金利來(lái)、九牧王、利郎、雅戈?duì)?、鱷魚(yú)恤、富貴鳥(niǎo)、恒源祥、七匹 狼、藍(lán)威龍、虎都、迪安帝尼、保羅、皮爾卡丹、凱世堡、維多利保羅、五 星蘋果、艾梵保羅 嗒滴嗒、麻希瑪柔、迪斯尼、麗嬰房、皇家寶貝、紅孩兒、艾艾屋、小木馬、 英式、卡酷德、野豹、 巴布豆、小毛蟲(chóng)、可貝魯、世紀(jì)星、迪迪鹿 阿迪達(dá)斯、藍(lán)狼、高爾普、匡威、李寧、駱駝、耐克360、耐克運(yùn)動(dòng)、匹克 英國(guó)博牌、英國(guó)保羅、意大利老人頭 “八閩商業(yè)第一城八閩商業(yè)第一城”閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 46 建成時(shí)間建成時(shí)間：1997年 市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模：占地148畝建筑面積10

31、萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積達(dá)4萬(wàn)平方米目前有1300個(gè)商家 n涉及服裝鞋帽、針紡織品、日用百貨、五金電 器、副食品、保健品、化妝品等10多大類上萬(wàn)種商 品零、批售，分為東西南北及平房5個(gè)區(qū)，行業(yè)有服 裝、百貨、布類及副食品等。商品銷售范圍較廣， 漳州市九縣一區(qū)及臨近地區(qū)的該行業(yè)的商品大都在 此批發(fā)。 經(jīng)營(yíng)范圍及服務(wù)對(duì)象 47 “八閩商業(yè)第一城八閩商業(yè)第一城”閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)閩南商業(yè)批發(fā)市場(chǎng) n市場(chǎng)為三層住宅樓，每戶總面積 80平方米，店鋪面積24平方米。 n南區(qū)于2001年建成，有個(gè)別男 女鞋服裝品牌經(jīng)營(yíng)，整體檔次高于北 區(qū)，南北區(qū)中間區(qū)域也按同樣物業(yè)形 式建造。 n北區(qū)次通道每戶三層租金約為6- 7

32、萬(wàn)元/年。 漳州商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)漳州商鋪?zhàn)饨鹗袌?chǎng)主要商圈平均租金主要商圈平均租金 48 商業(yè)區(qū)域商業(yè)區(qū)域租金水平租金水平 新華西商圈 文昌閣到中山公園路段租金平均水平為300元/平方米/月 文昌閣至遠(yuǎn)光南路租金水平為270元/平方米/月 沃爾瑪商圈 沿街店鋪價(jià)格230-250元/平方米/月 嘉信茂購(gòu)物中心首層租金220元/平方米/月 南昌路商業(yè)街 南昌路平均租金水平為250元/平方米/月 備注：漳州大部分沿街商部均帶有閣樓，閣樓以使用面積1/3記租。 未來(lái)漳州核心商圈圈 龍文區(qū)是近年來(lái)及今后漳州城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域之一，是漳 州城市發(fā)展重點(diǎn)方向。 近年來(lái)，隨著城市配套和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，龍文區(qū)房 地

33、產(chǎn)業(yè)開(kāi)始發(fā)力：眾多實(shí)力房地產(chǎn)商紛紛進(jìn)駐，新建樓盤 成交量、成交價(jià)格大幅上揚(yáng)，樓盤品質(zhì)明顯提升。 作為未來(lái)漳州市政治、文化、經(jīng)貿(mào)中心，將集行政、文化 、商貿(mào)、居住、服務(wù)功能等為一體，有效地增強(qiáng)中心城市 的輻射作用和帶動(dòng)功能 目錄目錄 1. 零售商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展 2. 業(yè)態(tài)業(yè)種發(fā)展分析 3. 主要商業(yè)區(qū)域研究 4. 未來(lái)新增商業(yè)項(xiàng)目分析 5. 建材家居市場(chǎng)分析 6. 各業(yè)態(tài)租金建議及總收益各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 7. 總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 50 漳州碧湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)漳州碧湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 51 n總規(guī)劃用地面積約216畝，規(guī)劃總建筑面 積約87萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資約為60億元。 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商：漳

34、州萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司 位置位置：漳州市九龍大道東側(cè)、建元東路南側(cè) 建筑規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃 n漳州碧湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由大型商業(yè)中心、 高級(jí)商務(wù)酒店、商業(yè)步行街、甲級(jí)寫字 樓及高級(jí)住宅組成，集購(gòu)物、餐飲、文 化、娛樂(lè)、商務(wù)、休閑等多種功能于一 體。 n項(xiàng)目填補(bǔ)漳州市大型城市綜合體的 空白，并將帶動(dòng)城市商業(yè)的升級(jí)。 漳州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)漳州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) 52 n漳州明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)占地356畝，總建筑面積達(dá)68萬(wàn)平米， 由26棟現(xiàn)代歐式建筑組成，規(guī)劃為購(gòu)物中心、寫字樓、 SOHO公寓和住宅等物業(yè)形態(tài). 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商：明發(fā)集團(tuán)（漳州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置位置：福建省漳州市龍文區(qū)龍江路以東、水仙大 街以北、六號(hào)路以西、

35、新浦路以南 建筑規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)劃 n項(xiàng)目定位為歡樂(lè)主題體驗(yàn)式購(gòu)物，集購(gòu)物、 娛樂(lè)、餐飲、旅游、休閑、文化、居住、商務(wù)、運(yùn) 動(dòng)等九大功能于一體，建成后將成為區(qū)域購(gòu)物、休 閑、游樂(lè)勝地，同時(shí)也為漳州及閩西南周邊人群提 供了最先進(jìn)、最舒適、最便利的商業(yè)服務(wù)。 5家居建材市場(chǎng)發(fā)展情況家居建材市場(chǎng)發(fā)展情況 吉馬 博美家 家世 界 沿街 商鋪 工廠自 營(yíng) 紅 星 漳州家具 建材賣場(chǎng) 主要構(gòu)成 狀況 A、目前市場(chǎng)地位：市場(chǎng)排名第一 B、紅星美凱龍：廣場(chǎng)面積11萬(wàn)平方米,是一家集家具、建材 燈具、陶瓷、衛(wèi)浴、地板、移門木門、成品樓梯、布藝 、窗簾于一體超大型家居用品買場(chǎng) C、經(jīng)營(yíng)狀況：經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定， 建材，紅木

36、較為強(qiáng)勢(shì) D、代理商對(duì)商場(chǎng)信心度和忠誠(chéng)度：代理商對(duì)商場(chǎng)依賴度較 高，代理商對(duì)商場(chǎng)的信心和忠誠(chéng)度良好 E、經(jīng)營(yíng)年限：2年 F、所屬商圈： G、經(jīng)營(yíng)方式：租賃 H、缺點(diǎn)：業(yè)態(tài)太過(guò)單一，經(jīng)銷商各自為戰(zhàn) 56 紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng) 發(fā)展商發(fā)展商：上海紅星美凱龍品牌管理有限公司漳州分公司 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商：漳州盛達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置位置：漳州市城西勝利西路與金峰北路交匯處 建筑規(guī)模 占地面積23307，總建筑面積111874 項(xiàng)目規(guī)劃 商場(chǎng)規(guī)劃成為漳州城西的時(shí)尚家居品牌賣 場(chǎng)，可輻射漳州全市以及龍巖、廈門部分地區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃地下一層，地面四層。采用 “雙中庭” 景觀設(shè)計(jì)

37、，賣場(chǎng)集合了家裝、門業(yè)、陶瓷、衛(wèi) 浴、國(guó)內(nèi)外精品家具等上萬(wàn)種品牌家具、建材 商品。預(yù)計(jì)2011年6月底開(kāi)業(yè)。 紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng) 57 紅星經(jīng)營(yíng)狀況 紅星經(jīng)營(yíng)狀況： 總銷售：4.85億 總投入：3580萬(wàn) 媒體投入：1500萬(wàn) 商戶活動(dòng)：165場(chǎng) 新聞發(fā)布會(huì)：13場(chǎng) 客流：314778人 異 業(yè) 活 動(dòng)：77場(chǎng) 大型活 動(dòng)30 11萬(wàn)平方米 二次調(diào)整 緣于吉馬自持5年物業(yè)家居建材城項(xiàng)目由于多種原因沒(méi)有 經(jīng)營(yíng)好,通過(guò)優(yōu)化業(yè)態(tài)，可能的情況下補(bǔ)充其它業(yè)態(tài)- ，在項(xiàng)目調(diào)整過(guò)去，且加大業(yè)態(tài)比例，做二次調(diào)整，實(shí)現(xiàn) 家居建材廣場(chǎng)的項(xiàng)目。 吉馬經(jīng)營(yíng)及營(yíng)銷情況 地理位置偏僻、周

38、圍 無(wú)形成一定規(guī)模的商 圈，在漳州是除紅星 之外唯一的大型、集 中、統(tǒng)一的建材家居 賣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)一直不理 想 主要在五一、國(guó)慶 等節(jié)假日期間進(jìn)行 商場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，其 余其他活動(dòng)均為商 戶自發(fā)組織 吉馬基礎(chǔ)信息 經(jīng)營(yíng)面積：6萬(wàn)平方米 經(jīng)營(yíng)年限：5年 物業(yè)管理費(fèi)：10 公攤系數(shù)：25% 質(zhì)保金/押金：一個(gè)月租金 品類商戶數(shù)租金單價(jià) 1F衛(wèi)浴、石材、地板15 2F沙發(fā)、軟床床墊18 3F 實(shí)木、板式、歐美、 紅木 20 優(yōu)惠政策：一年免6個(gè)月或者3個(gè)月，08年-10年的 商戶沒(méi)有租金，只收管理費(fèi)10元 博美家建材城 經(jīng)營(yíng)面積：0.6萬(wàn)平方米 經(jīng)營(yíng)年限：7年 物業(yè)管理費(fèi)：1元每平方 工商稅務(wù)定額稅380-

39、400月 質(zhì)保金/押金：一個(gè)月租金 優(yōu)惠方式：12個(gè)月裝修期 商戶數(shù)：65 租金單價(jià)：55 主營(yíng)：衛(wèi)浴、 陶瓷、門業(yè)、 壁紙、石材等 建材 63 家世界 經(jīng)營(yíng)面積：0.7萬(wàn)平方 米 經(jīng)營(yíng)年限：7年 物業(yè)管理費(fèi)：2元每平 方 工商稅務(wù)：定額稅 250-350/月 公攤系數(shù)：20% 優(yōu)惠方式：無(wú) 商 戶 數(shù) 50 家 租 金 單 價(jià) 52 元 主營(yíng) 衛(wèi)浴 、石 材、 油漆 、沙 發(fā)、 軟床 、套 房 64 沿街商鋪 沿街經(jīng)營(yíng)類別租賃單價(jià) 質(zhì)保金/押 金 公攤工商稅務(wù) 付款方式 優(yōu)惠方式 新浦路建材80-120一個(gè)月無(wú)營(yíng)業(yè)稅 季付/半 年 無(wú) 水仙大街建材80-110一個(gè)月無(wú)營(yíng)業(yè)稅 季付/半 年 無(wú)

40、 上街 紅木、獨(dú)立 店面 30-50不固定無(wú)營(yíng)業(yè)稅 季付/半 年付/年 付 無(wú) n漳州商業(yè)市場(chǎng)正迅速發(fā)展。未來(lái)漳州商業(yè)市場(chǎng)將由現(xiàn)今分散的、單一的 商業(yè)結(jié)構(gòu)走向集中式、復(fù)合型的商業(yè)環(huán)境。 n房地產(chǎn)市場(chǎng)在漳州快速發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)建材裝修零售市場(chǎng)飛速發(fā)展，吸 引了紅星美凱龍廣場(chǎng)等一批體驗(yàn)式、一站式大型專業(yè)店的入駐。 n如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由大型商業(yè)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng) n幾個(gè)新開(kāi)張的社區(qū)型購(gòu)物中心讓漳州市民體會(huì)到一站式購(gòu)物中心的便捷 與舒適，將消費(fèi)者傳統(tǒng)的目的性購(gòu)物消費(fèi)升級(jí)為一場(chǎng)心情愉悅的休閑活動(dòng)。 n漳州市民的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)觀念正在開(kāi)始轉(zhuǎn)變，逐步注重品牌，注重消 費(fèi)過(guò)程的感受。 n未來(lái)漳州陸續(xù)將有幾個(gè)城市綜合體建成

41、，這將推動(dòng)漳州商業(yè)市場(chǎng)向更高 的臺(tái)階邁進(jìn)。 總結(jié) 65 團(tuán)隊(duì)人員配備 超市項(xiàng)目招商經(jīng)理1人 休閑娛樂(lè)招商經(jīng)理1人 餐飲項(xiàng)目招商經(jīng)理：2人 項(xiàng)目招商企劃主管：1人 家居建材主力店經(jīng)理5人 次主力店招商經(jīng)理：2 我們的團(tuán)隊(duì)人員來(lái)之紅星美凱龍5-6人，萬(wàn)達(dá)2人，廈門喜 盈門2人 六大問(wèn)題六大問(wèn)題 項(xiàng)目如何定位項(xiàng)目如何定位 、項(xiàng)目如何規(guī)劃、業(yè)種業(yè)態(tài)比例、項(xiàng)目如何規(guī)劃、業(yè)種業(yè)態(tài)比例 招商租金定價(jià)、招商租金定價(jià)、 項(xiàng)目如何招商、綜合效益測(cè)算項(xiàng)目如何招商、綜合效益測(cè)算 市場(chǎng)報(bào)告核心問(wèn)題市場(chǎng)報(bào)告核心問(wèn)題 本項(xiàng)目我司認(rèn)為能做什么？本項(xiàng)目我司認(rèn)為能做什么？ 尋找項(xiàng)目適宜的市場(chǎng)模式，以滿足市場(chǎng)需求的大發(fā)展趨尋找項(xiàng)目

42、適宜的市場(chǎng)模式，以滿足市場(chǎng)需求的大發(fā)展趨 勢(shì)。勢(shì)。 精準(zhǔn)定位，以期項(xiàng)目招商成功及收到較高收益和可持續(xù)精準(zhǔn)定位，以期項(xiàng)目招商成功及收到較高收益和可持續(xù) 發(fā)展、發(fā)展、 物業(yè)增值的空間。物業(yè)增值的空間。 打造首家混合業(yè)態(tài)家居賣場(chǎng) 我們的觀點(diǎn)我們的觀點(diǎn)1：首先項(xiàng)目的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位，需要突破性、：首先項(xiàng)目的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)定位，需要突破性、 擴(kuò)容性、提升性的思維，引起市場(chǎng)的足夠重視擴(kuò)容性、提升性的思維，引起市場(chǎng)的足夠重視 目前，項(xiàng)目自身?xiàng)l件不適宜全部做家居建材城定位的業(yè)態(tài) 規(guī)劃的發(fā)展空間不足。即便，定位于相關(guān)的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式 ，建議從區(qū)域差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打造為切入點(diǎn)，定位混合業(yè) 態(tài)家居賣場(chǎng)品質(zhì)型專業(yè)市場(chǎng)（混合業(yè)態(tài)家居

43、賣場(chǎng)），最好 做具有生活消費(fèi)為主題的休閑購(gòu)物中心生活MALL我們所選 擇的業(yè)態(tài)組合都是根據(jù)顧客購(gòu)物所需來(lái)制定的 本項(xiàng)目我司認(rèn)為能做什么？本項(xiàng)目我司認(rèn)為能做什么？ 我們的觀點(diǎn)我們的觀點(diǎn)2：其次，利用城市商業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，以及：其次，利用城市商業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，以及 未來(lái)龍文區(qū)大發(fā)展未來(lái)龍文區(qū)大發(fā)展后商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所普遍調(diào)整的后商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所普遍調(diào)整的商商機(jī)，以更機(jī)，以更 大格局、更突破性的思維，打造未來(lái)大格局、更突破性的思維，打造未來(lái)“市中央市中央”的綜合型的綜合型 、都市化的商業(yè)平臺(tái)！、都市化的商業(yè)平臺(tái)！ 結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略，利用項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，前瞻性的打造 一站式購(gòu)物休閑生活MALL。 借此，讓項(xiàng)目能

44、整合成為商業(yè)投資價(jià)值更高、業(yè)態(tài)包容性 更強(qiáng)、后市發(fā)展空間更大、綜合收益前景更加的，都市化 的商業(yè)綜合體 我們的觀點(diǎn)我們的觀點(diǎn)3：再其次，：再其次，未來(lái)龍文區(qū)是漳州的合心商圈周未來(lái)龍文區(qū)是漳州的合心商圈周 邊有：天地人合商業(yè)，建發(fā)商業(yè)，特房商業(yè)，恒豐商業(yè)廣邊有：天地人合商業(yè)，建發(fā)商業(yè)，特房商業(yè)，恒豐商業(yè)廣 場(chǎng)，明發(fā)，等等，場(chǎng)，明發(fā)，等等，市場(chǎng)聚集的人氣和市氣為基礎(chǔ)，借勢(shì)運(yùn)市場(chǎng)聚集的人氣和市氣為基礎(chǔ)，借勢(shì)運(yùn) 勢(shì)、借力打力，從提升商圈業(yè)態(tài)層次和價(jià)值的角度，打造勢(shì)、借力打力，從提升商圈業(yè)態(tài)層次和價(jià)值的角度，打造 區(qū)域內(nèi)的精品商業(yè)亮點(diǎn)。區(qū)域內(nèi)的精品商業(yè)亮點(diǎn)。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)未來(lái)形成了一定的商業(yè)規(guī)模，以及市民

45、集中消費(fèi)的習(xí)慣， 具有本項(xiàng)目依托和借勢(shì)的條件，如能形成鼎立、借勢(shì)、互動(dòng)、共榮的 態(tài)勢(shì)，那對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一勞永逸的。 東新生活商圈經(jīng)過(guò)3-5年以上的市場(chǎng)培養(yǎng)，人氣旺、商業(yè)模式受到肯 定，總體商品和物業(yè)服務(wù)層次高，能滿足市場(chǎng)日益增長(zhǎng)的品質(zhì)消費(fèi)的 要求，這正是我們難得的機(jī)遇。 總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 6總體定位及業(yè)態(tài)定位總體定位及業(yè)態(tài)定位 一層區(qū)域劃分 吉馬購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)域劃分 家具建材 中庭 特價(jià)促銷區(qū) 主題餐廳 家 具 建 材 區(qū) 精品汽配區(qū) 家 具 建 材 區(qū) 家具建材 二層區(qū)域劃分 吉馬購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)域劃分 家具、主材區(qū) 中庭 休息活動(dòng)區(qū) 家 具 主 材 區(qū) 大型超市 主題餐飲 家 具

46、 主 材 區(qū) 家 具 主 材 區(qū) 三層區(qū)域劃分 吉馬購(gòu)物廣場(chǎng)區(qū)域劃分 家具、主材區(qū) 中庭 休息活動(dòng)區(qū) 家 具 主 材 區(qū) 特色購(gòu)物區(qū) 主題餐飲 市場(chǎng)定位規(guī)劃前的思考市場(chǎng)定位規(guī)劃前的思考 問(wèn)題一：項(xiàng)目定位如何與現(xiàn)在的西部紅星美凱龍進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng) 如何立足于未來(lái)的東商圈與傳統(tǒng)老市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)？ 問(wèn)題二：項(xiàng)目的建筑主題已經(jīng)存在，如何規(guī)劃才能實(shí)現(xiàn)家居建材和各業(yè) 態(tài)業(yè)種的搭配比合理規(guī)劃和布置？ 問(wèn)題三：項(xiàng)目硬傷東部的發(fā)展要3-5年問(wèn)題如何解決？ 問(wèn)題四：如何通過(guò)規(guī)劃解決1、2、3、4樓建筑的招商和后期運(yùn)營(yíng) 拉動(dòng)客流的？ 問(wèn)題五：如何拉動(dòng)項(xiàng)目整體的客流？ 問(wèn)題六：各業(yè)態(tài)業(yè)種的搭配比例及布置，實(shí)現(xiàn)空間的合理利用，功

47、能的 合 理使用，客流的有效拉動(dòng)，租金收益的最大化？ 項(xiàng)目總體定位表述項(xiàng)目總體定位表述 項(xiàng)目總體定位項(xiàng)目總體定位 打造漳州首家混合業(yè)態(tài)家居賣場(chǎng)，集吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu)打造漳州首家混合業(yè)態(tài)家居賣場(chǎng)，集吃、喝、玩、樂(lè)、購(gòu) 于一體。于一體。“我們希望把商場(chǎng)打造成為漳州首家最我們希望把商場(chǎng)打造成為漳州首家最 潮潮 的家的家 居購(gòu)物地。但同時(shí)，它又不僅僅只是個(gè)購(gòu)物區(qū)，我們希望居購(gòu)物地。但同時(shí)，它又不僅僅只是個(gè)購(gòu)物區(qū)，我們希望 它能成為漳州首家最熱門、最具時(shí)尚化氣息的家居潮人聚它能成為漳州首家最熱門、最具時(shí)尚化氣息的家居潮人聚 集地。集地。 體現(xiàn)出產(chǎn)品的獨(dú)特之處。與一般的大型家居賣場(chǎng)體現(xiàn)出產(chǎn)品的獨(dú)特之處。與

48、一般的大型家居賣場(chǎng)“單一專單一專 業(yè)性業(yè)性”非常不同，商場(chǎng)除了家具建材這一核心特色外，還非常不同，商場(chǎng)除了家具建材這一核心特色外，還 混合了其他各類配套業(yè)態(tài)，包括大型電器連鎖、美食城、混合了其他各類配套業(yè)態(tài)，包括大型電器連鎖、美食城、 大型超市，以及面向家裝設(shè)計(jì)師的原創(chuàng)家具館、燈具館、大型超市，以及面向家裝設(shè)計(jì)師的原創(chuàng)家具館、燈具館、 飾品館、健康休閑中心等等。飾品館、健康休閑中心等等。 項(xiàng)目項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)檔次定位項(xiàng)目項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位經(jīng)營(yíng)檔次定位 一、陶瓷潔具一、陶瓷潔具 二、二、 燈具燈飾燈具燈飾 三、三、 門業(yè)、地板、樓梯、櫥柜木裝市場(chǎng)門業(yè)、地板、樓梯、櫥柜木裝市場(chǎng) 四、四、 家具、家居

49、市場(chǎng)家具、家居市場(chǎng) 家裝市場(chǎng)家裝市場(chǎng) 五、五、 家紡布藝市場(chǎng)家紡布藝市場(chǎng) 五金、電料市場(chǎng)五金、電料市場(chǎng) 六、六、 健康休閑中心健康休閑中心 七、七、 電器連鎖、車超市、汽車美容等一切以汽車有關(guān)的服務(wù)電器連鎖、車超市、汽車美容等一切以汽車有關(guān)的服務(wù) 八、八、 大型超市大型超市 九、九、 其它業(yè)態(tài)如銀行、美食廣場(chǎng)、其它業(yè)態(tài)如銀行、美食廣場(chǎng)、 一層布局圖 A區(qū)：為電器超市，集合了大、中、小型所有電器，包括 數(shù)碼類產(chǎn)品； B區(qū)：為名品建材，匯集了各個(gè)品類特色建材品牌 C區(qū)：為大型的汽車超市，匯集了高端的汽車配件，汽車 音響及汽車?yán)锏乃信浼?，汽車美容等一切以汽車有關(guān)的 服務(wù)；（目前漳州還沒(méi)有一家大型的

50、、完善汽車超市） 二層三層業(yè)態(tài)分布圖 區(qū)：為家居購(gòu)物廣場(chǎng)，匯集各類大型建材品牌（并同時(shí)推 出家裝顧問(wèn)及產(chǎn)品預(yù)訂這個(gè)概念）； E區(qū)：為大型的生活超市； F區(qū)：初步定為高端養(yǎng)生會(huì)所（附近競(jìng)爭(zhēng)最大的是明發(fā)廣 場(chǎng)，明發(fā)里 影院、電玩城、夜總會(huì)、KTV等一系類完整的 娛樂(lè)設(shè)施，所有F區(qū)暫不考慮娛樂(lè)設(shè)計(jì)，且側(cè)重點(diǎn)在高檔 的，奢華的，富有特色的VIP制養(yǎng)生會(huì)所，即使這里做不 了最大的養(yǎng)生會(huì)所，也必須做到最高端、最具特色、限客 流量的養(yǎng)生會(huì)所）； G區(qū)：特色餐飲休息區(qū)：在購(gòu)物之余有個(gè)可以歇腳的地方 ，吸引一些特色美食入住，帶動(dòng)間接性消費(fèi)群體 招商工作計(jì)劃 11月7日前，由招商籌備小組召開(kāi)招商方案制定研討會(huì)議，

51、確定招商 籌備小組的構(gòu)成、組織架構(gòu)、工作職能、執(zhí)行計(jì)劃。 11月11日前，招商籌備小組制定出完整的招商政策和方案并依據(jù)實(shí) 際情況討論，同時(shí)對(duì)各招商方案進(jìn)行完善。 11月15日前，完善招商方案并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批示。 11月20日前，各招商小組根據(jù)批準(zhǔn)后的招商方案及招商政策開(kāi)展招 商意向洽談工作并收集反饋信息。 11月20日，招商籌備小組召開(kāi)首次新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)媒體、商戶代 表參加，公開(kāi)，招商業(yè)態(tài)、招商政策、優(yōu)惠政策及開(kāi)業(yè)計(jì)劃。 11月25日起，各招商小組開(kāi)始全面進(jìn)入實(shí)質(zhì)性招商工作 招商進(jìn)度要求 1個(gè)月為招商準(zhǔn)備期（熟悉項(xiàng)目及考察市場(chǎng)、市場(chǎng)調(diào)查、積累商戶資源準(zhǔn) 備招商資料、確認(rèn)招商條件） 2013年

52、12月正式招商2014年4月主力店超市招商結(jié)束 主力店超市商戶進(jìn)場(chǎng)裝修圖紙審核2014年4月主力店超市進(jìn)場(chǎng)裝修圖 紙審核結(jié)束 2014年4月主力店進(jìn)場(chǎng)裝修2014年8月裝修結(jié)束 2013年12月正式招商2014年12月招商結(jié)束70% 招商階段 主力店招商進(jìn)度 第一階段：2013年11月20日2014年4月1日 為盡快實(shí)現(xiàn)第一階段招商目標(biāo)要確認(rèn)招商條件 合作方式：以租賃經(jīng)營(yíng)為主 規(guī)劃位置： 層 規(guī)劃面積：待定（以實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)） 保底租金標(biāo)準(zhǔn)： 元/m2/月 簽約保證金：萬(wàn)元 簽約時(shí)間：2006年12月31日 簽約年限：1520年 租金遞增：3年遞增5%。 優(yōu)惠政策：免租個(gè)月 次主力店、主題店、品

53、牌店招商政策。 7各業(yè)態(tài)租金建議及總收益各業(yè)態(tài)租金建議及總收益 業(yè)態(tài)平面布局規(guī)劃業(yè)態(tài)平面布局規(guī)劃 一層（1F）：建材，陶瓷、衛(wèi)浴類，汽車超市，大型超市大型超市， 均價(jià)35元/平方米 浮動(dòng)范圍：3540元/平米 租賃面積約25000平方米預(yù)計(jì)月收益：35元/平方米25000 元/平方米約875000 二層（2F）燈具燈飾，櫥柜，門業(yè)，家紡布藝 均價(jià)30元/平方米 浮動(dòng)范圍：3035元/平方米 預(yù)計(jì)月收益：25000元/平方米30元/平方米約750000元 三層（3F）：家居廣場(chǎng)，均價(jià)28元/平方米 浮動(dòng)范圍：28-32 元/平方米 預(yù)計(jì)月收益：28元/平方米25000元/平方米約700000 業(yè)

54、態(tài)平面布局規(guī)劃業(yè)態(tài)平面布局規(guī)劃 四層（4F）：養(yǎng)生會(huì)所，特色餐飲休， 均價(jià)28元/平方米 浮動(dòng)范圍：28-30元/平方米 預(yù)計(jì)月收益：28元/平方米17000/平方米約476000 項(xiàng)目租金定位原則項(xiàng)目租金定位原則 根據(jù)市場(chǎng)比較法，租金對(duì)比參考根據(jù)市場(chǎng)比較法，租金對(duì)比參考紅星美紅星美凱龍凱龍家居廣場(chǎng)和家居廣場(chǎng)和周邊周邊本年度租本年度租 金情況作為基礎(chǔ)，租金設(shè)定既保證新開(kāi)項(xiàng)目在租金上優(yōu)惠入市策略，金情況作為基礎(chǔ)，租金設(shè)定既保證新開(kāi)項(xiàng)目在租金上優(yōu)惠入市策略， 保持與競(jìng)品項(xiàng)目有一定差距，但合理將收益最大化。因此我司建議現(xiàn)保持與競(jìng)品項(xiàng)目有一定差距，但合理將收益最大化。因此我司建議現(xiàn) 實(shí)租金為實(shí)租金為3

55、030月月元計(jì)（分割出租），總可使用面積約為元計(jì)（分割出租），總可使用面積約為100000100000平方米，平方米， 按照利用率按照利用率7070% %計(jì)算，可出租商用面積計(jì)算，可出租商用面積7000070000平方米。平方米。 出租面積均價(jià)建議：出租面積均價(jià)建議：3030元元/ /平方米平方米/ /月月 預(yù)計(jì)租賃回款預(yù)計(jì)租賃回款：3030元元/ /平方米平方米100000100000平方米平方米 （70%70%）7000070000平方米平方米303012=252012=2520萬(wàn)萬(wàn) 2年租賃租金總額25202520萬(wàn)萬(wàn)2年=5040=5040萬(wàn)萬(wàn) 項(xiàng)目租金收益預(yù)測(cè)項(xiàng)目租金收益預(yù)測(cè) 項(xiàng)目租金整體收益：項(xiàng)目租金整體收益： 7000070000平方米使用面積計(jì)算平方米使用面積計(jì)算 每年租金收益：每年租金收益： 7000070000 3