長(zhǎng)沙市佳興岳麓區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、長(zhǎng)沙佳興岳麓區(qū)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告凌峻（中國）房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)二00五年七月目錄第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、可行性研究編制的依據(jù)四、可行性研究結(jié)論第二章：市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)四、項(xiàng)目自身因素分析五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位四、產(chǎn)品風(fēng)格定位五、項(xiàng)目社區(qū)形象定位六、項(xiàng)目功能定位七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特

2、點(diǎn)二、總體規(guī)劃三、建筑設(shè)計(jì)四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)六、消防設(shè)計(jì)七、環(huán)境保護(hù)八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃一、營銷賣點(diǎn)二、銷售策略三、促銷策略四、準(zhǔn)備策略五、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)計(jì)劃第八章：項(xiàng)目總投資估算及資金籌措計(jì)劃一、項(xiàng)目總投資估算的依據(jù)二、項(xiàng)目總投資估算的原則三、項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第九章：項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定二、商鋪銷售單價(jià)的確定三、車位銷售單價(jià)的確定四、項(xiàng)目總銷售收入的確定五、項(xiàng)目住宅定價(jià)模擬第十章：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)技術(shù)線路二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目不確定性分析第十一章：項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)

3、論及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議一、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議第一章：總論一、建設(shè)項(xiàng)目概況1、建設(shè)單位基本情況項(xiàng)目建設(shè)單位為長(zhǎng)沙佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司成立于2001年1月17日，注冊(cè)資金800萬人民幣，以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、建筑裝飾材料銷售等為主營業(yè)務(wù)。公司于2004年通過掛牌交易取得現(xiàn)“佳興名城（暫用名）”項(xiàng)目用地，進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。佳興公司以“珍惜土地，原創(chuàng)價(jià)值”為經(jīng)營理念，以強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，為消費(fèi)者創(chuàng)造綜合性價(jià)比最高的產(chǎn)品。公司組建了一個(gè)專家型優(yōu)秀人才團(tuán)隊(duì)，擁有優(yōu)秀的專業(yè)合作機(jī)構(gòu)資源，致力于走品牌擴(kuò)展戰(zhàn)略，立足本土，穩(wěn)健發(fā)展，逐步做強(qiáng)做大，實(shí)現(xiàn)成為中國房地產(chǎn)優(yōu)秀企業(yè)的宏偉目標(biāo)。2、項(xiàng)目

4、概況“佳興名城（暫用名）”項(xiàng)目是長(zhǎng)沙佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的高尚住宅項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)黃泥嶺6號(hào)，東臨金星大道，南臨咸嘉湖路。項(xiàng)目西距汽車西站、北到市政府，南距岳麓山和大學(xué)城，東到湘江一橋都不遠(yuǎn)，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目規(guī)劃凈用地面積86.15畝，性質(zhì)為居住用地。項(xiàng)目地勢(shì)呈現(xiàn)一定坡度，為不規(guī)則形狀。項(xiàng)目地塊呈臺(tái)地特征，具有較強(qiáng)的可塑性，是一塊理想的住宅項(xiàng)目用地。二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的需要在最新的長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃中，明確提出將長(zhǎng)沙逐步建設(shè)成為我國中部地區(qū)的區(qū)域性現(xiàn)代化中心城市。近幾年來，長(zhǎng)沙市城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，為解決市中心土地資源有限和提高居民居住

5、質(zhì)量，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)走向郊區(qū)化發(fā)展。郊區(qū)住宅具有較好的生活環(huán)境，且因土地成本較低而使商品房?jī)r(jià)格不高，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展起著積極的作用。在岳麓區(qū)投資建設(shè)“佳興名城（暫用名）”住宅小區(qū)，正符合了政府規(guī)劃方向和長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要。2、岳麓區(qū)城市建設(shè)的需要根據(jù)岳麓區(qū)的城市建設(shè)規(guī)劃，未來5年內(nèi)，岳麓區(qū)將擴(kuò)展到50平方公里，常住人口達(dá)到50萬人，努力加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，打造高品位文化社區(qū)，加速生態(tài)旅游休閑基地建設(shè)，全力構(gòu)筑溁灣鎮(zhèn)、望城坡、高校區(qū)和市治周邊四大商貿(mào)圈。本項(xiàng)目的開發(fā)，不僅能改善城市居民生活環(huán)境、為岳麓區(qū)消費(fèi)者提供良好的居住條件，對(duì)促進(jìn)岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到積極

6、的作用，還對(duì)帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、改善區(qū)域城市面貌起到很大的促進(jìn)作用。三、可行性研究編制的依據(jù)1、湖南省建筑安裝工程預(yù)算工作手冊(cè)；2、湖南省建筑工作估算指標(biāo)；3、長(zhǎng)沙市最新材料價(jià)格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定額；5、湖南省建設(shè)廳文件湘建價(jià)2002578號(hào)文；6、省定額站建定價(jià)2000138號(hào)文有關(guān)人工工資的規(guī)定；7、湖南省建設(shè)系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目表；8、佳興房地產(chǎn)公司岳麓區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；9、委托方提供的其他有關(guān)資料；10、我司近期類似項(xiàng)目有關(guān)造價(jià)資料；11、現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查收集的有關(guān)資料等。四、可行性研究結(jié)論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果如下：財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3500.62萬元投資利

7、潤率21.25%投資回收期2.5年左右借款償還期2年盈虧平衡點(diǎn)銷售率83.67%通過對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，我司得出如下結(jié)論：1、項(xiàng)目銷售市場(chǎng)前景充分，建設(shè)條件良好；2、項(xiàng)目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好；3、項(xiàng)目的各財(cái)務(wù)指標(biāo)均較好，財(cái)務(wù)上可行；4、項(xiàng)目投資額雖大，但投資回收期較短，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小。第二章：市場(chǎng)分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析1、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速增長(zhǎng)。2004年長(zhǎng)沙市國民生產(chǎn)總值突破1000億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增幅比全國平均水平高出5.3個(gè)百分點(diǎn)，為1994年以來增長(zhǎng)最快的一年，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2、居民消費(fèi)能力提高，消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)烈。2004年長(zhǎng)

8、沙市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破萬元大關(guān)，達(dá)11021元，同比增長(zhǎng)11.0，在全國省會(huì)城市中列第6位；2004年長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)9032元，位居全國第3，占其可支配收入的81.9。居民收入水平的提高和居民消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)使長(zhǎng)沙具有了更強(qiáng)的房地產(chǎn)消費(fèi)力。3、城市規(guī)劃促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。按照長(zhǎng)沙整體規(guī)劃修編后的藍(lán)圖，長(zhǎng)沙將通過1015年的努力，建設(shè)成一個(gè)市區(qū)人口310萬，城區(qū)面積350平方公里的大都市，按此速度，長(zhǎng)沙還要增加住宅面積4000萬平方米，每年要新增住宅面積200多萬平方米，房地產(chǎn)市場(chǎng)有巨大的發(fā)展空間。4、岳麓區(qū)區(qū)域發(fā)展分析1）岳麓區(qū)是長(zhǎng)沙市的西部門戶，是長(zhǎng)沙“以文立市”的根基

9、，聚集了長(zhǎng)沙市的行政辦公中心，獨(dú)具高新技術(shù)與高教科研文化及自然人文風(fēng)景等優(yōu)勢(shì)。岳麓區(qū)的先天自然優(yōu)勢(shì)，深厚的文化底蘊(yùn)，優(yōu)異的居住品質(zhì)，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展前景。2）岳麓新城在長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化和湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶戰(zhàn)略體系中，被定位成“動(dòng)力引擎”和“智能核心”的角色，而由此帶動(dòng)的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)備受關(guān)注。以觀砂嶺一帶為中心，一股規(guī)模空前的商圈開發(fā)熱正在金星大道周圍幾公里的范圍內(nèi)展開，這種態(tài)勢(shì)促使金星大道周圍的土地價(jià)值迅速上漲，為本項(xiàng)目提供了很大的升值空間。二、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2004年，受國家宏觀調(diào)控政策的影響，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有所回落，但是在旺盛的市場(chǎng)需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開發(fā)仍保持了較

10、快的增長(zhǎng)勢(shì)頭，房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺，商品房?jī)r(jià)格增幅較大，房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動(dòng)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。1、房地產(chǎn)供給情況1）2004年長(zhǎng)沙市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資175.54億元，比去年同期增長(zhǎng)了43.23%，達(dá)歷史新高。其中住宅完成投資98.04億元，占總投資的55.85。2）2004年，長(zhǎng)沙市房屋施工面積共1462.40萬平方米，同比增長(zhǎng)32.69%，房屋竣工面積591.90萬平方米，同比增長(zhǎng)33.54%。其中，住宅施工面積為1168.5萬平方米，竣工面積為461.36萬平方米。3）2004年長(zhǎng)沙市共有449.60萬平方米商品房批準(zhǔn)預(yù)售，同比增長(zhǎng)-4.10%。商品房上市量自98年來第一次出現(xiàn)負(fù)

11、增長(zhǎng)。其中，批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積361.67萬平方米，同比增長(zhǎng)-5.28%。2004年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資和開發(fā)規(guī)模繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)，但隨著宏觀調(diào)控影響，市場(chǎng)供應(yīng)量增速有所放慢，更趨向良性發(fā)展，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展有利。2、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)需求情況1）2004年長(zhǎng)沙市共成交商品房38671套，成交面積450.22萬平方米，成交金額99.17億元，又創(chuàng)歷史新高，分別比去年同期增長(zhǎng)44.69%、38.18%和48.84%。2）2004年長(zhǎng)沙市商品房空置面積為103.77萬平方米，空置率為7.35。其中，住宅空置面積48.84萬平方米，占總空置面積的47.07。受到國家宏觀調(diào)控和批準(zhǔn)預(yù)售面積增速下降的影

12、響，商品房銷售增速有所下降，但增幅仍然較大。隨著居民收入水平的不斷提高和城市化建設(shè)進(jìn)程的發(fā)展，消費(fèi)者對(duì)商品房需求仍然呈旺盛的上升趨勢(shì)，購房需求在今后一段時(shí)間內(nèi)還將有一個(gè)較大的上升空間。按照國際通用標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率的合理區(qū)間一般為310。從空置情況來看，長(zhǎng)沙市商品房空置率在較合理范圍內(nèi)，尚不構(gòu)成房地產(chǎn)泡沫。3、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格分析據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，2004年商品房的銷售均價(jià)為2738元/平方米，比去年上漲21.69%。其中商品住房銷售均價(jià)為2391元/平方米，比去年上升了7.61%。商品房銷售價(jià)格依然保持了強(qiáng)勁的上升勢(shì)頭，但與全國大中城市相比仍長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)格仍處于較低水平，還有較大的上

13、升空間。4、住宅市場(chǎng)的戶型特點(diǎn)就長(zhǎng)沙整體房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，各項(xiàng)目的暢銷主力戶型面積集中在120130平方米，而130平方米以上的戶型銷售進(jìn)度則相對(duì)緩慢。通過對(duì)岳麓區(qū)的多數(shù)樓盤分析，可以看到一個(gè)明顯的特征岳麓區(qū)的樓盤相對(duì)其它區(qū)域的幾個(gè)樓盤戶型面積普遍偏小，以實(shí)用型戶型為主，性價(jià)比更高，容易得到區(qū)域住宅消費(fèi)群的接受。5、住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)過去長(zhǎng)沙大部分樓盤綜合素質(zhì)較低，且樓盤規(guī)模較小，這主要緣于本土開發(fā)商開發(fā)水平較低、資金實(shí)力不強(qiáng)。隨著一些外地品牌開發(fā)商的進(jìn)入，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)水平開始提升，人民東板塊、體育新城板塊及岳麓區(qū)板塊多個(gè)百畝以上大盤就是例證。外地品牌開發(fā)商的進(jìn)入加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也將使長(zhǎng)沙

14、房地產(chǎn)整體開發(fā)水平、產(chǎn)品品質(zhì)、樓盤綜合素質(zhì)迅速提升到另一個(gè)層次。6、長(zhǎng)沙住宅消費(fèi)者分析2003年，長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)主體的最大變化將由社會(huì)高收入階層為主轉(zhuǎn)為中等收入階層為主，消費(fèi)基數(shù)擴(kuò)大，大眾住宅時(shí)代到來。而城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展，使城鎮(zhèn)人均可支配收入得以持續(xù)提高，特別是中等收入家庭的收入增加，這為大眾住宅時(shí)代奠定了最為堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)，為住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了長(zhǎng)期的內(nèi)在動(dòng)力。據(jù)近期瀟湘晨報(bào)所做的一次市場(chǎng)調(diào)查顯示，長(zhǎng)沙的住宅消費(fèi)者需求有以下主要特點(diǎn)：1）價(jià)格需求：商品住宅總價(jià)的主要需求為31-40萬元，單價(jià)平均值為2576-2753元/，首付款以10萬元為主流，每月按揭的承受能力以1000-2000元為

15、主。2）產(chǎn)品需求：購房者看重要素為交通的便利性和工程質(zhì)量。普遍偏好100-120平方米的三室二廳。7、住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)1）開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)2005年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)投資增速仍將趨緩。同時(shí)，受國家土地市場(chǎng)整頓的影響，房地產(chǎn)開發(fā)的土地價(jià)格和成本將繼續(xù)走高。而按照招拍掛模式，限量供應(yīng)的土地將更多的集中在一些有資金、有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)手中，反映到商品房市場(chǎng)的表象就是大項(xiàng)目、大盤增多，小項(xiàng)目、小盤相對(duì)減少。2）市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。2004年，長(zhǎng)沙gdp總量已突破1000億元大關(guān)，工業(yè)總產(chǎn)值突破1000億元大關(guān)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破500億元大關(guān)，

16、城市居民人均可支配收入突破10000元大關(guān)，眾多具有標(biāo)志性意義的“關(guān)口”在2004年得以跨越。長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)水平的進(jìn)一步提高，導(dǎo)致居住購房需求更趨旺盛。長(zhǎng)沙市住房需求主要有四種：城市人口增容產(chǎn)生的主動(dòng)型住房需求、居民改善性住房需求、投資型住房需求和城市房屋拆遷所產(chǎn)生的被動(dòng)型需求，其中前兩種是主體。據(jù)測(cè)算，長(zhǎng)沙市住房需求每年在400萬平方米以上。同時(shí)，由于土地、建材價(jià)格上漲，住宅品質(zhì)的提升，使房地產(chǎn)開發(fā)成本加大。需求和成本將促使房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲。3）城市格局拉寬，舊有居住區(qū)域觀念被打破。隨著長(zhǎng)沙市城市的發(fā)展，相配套的城市基礎(chǔ)建設(shè)的落實(shí)，來往城市各個(gè)區(qū)域之前的交通變得更便捷、暢順，城市郊區(qū)的居住環(huán)境大大改善

17、。過往只在老城里買房的觀念已經(jīng)大為改變。上班在城內(nèi)、居住在城外已經(jīng)逐步成為長(zhǎng)沙居民生活的發(fā)展趨勢(shì)，這也使商業(yè)區(qū)與居住區(qū)分離，互不干擾，真正提升市民的居住品質(zhì)。三、一般供給市場(chǎng)預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要受房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)國家政策變化的預(yù)期和對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期等因素的影響。1、開發(fā)商對(duì)國家政策變化的預(yù)期開發(fā)商對(duì)國家政策的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的一個(gè)重要因素，開發(fā)商對(duì)國家政策的變化有積極的預(yù)期和消極的預(yù)期兩種可能，積極的預(yù)期可以導(dǎo)致開發(fā)商增加投入，而消極的預(yù)期可能導(dǎo)致開發(fā)商減少投入，從而最終影響市場(chǎng)供給總量。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)

18、200318號(hào)）提出：實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。而近一年來中央和地方陸續(xù)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)新政，也正是為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)更為穩(wěn)定健康地發(fā)展。開發(fā)商對(duì)以上政策普遍持謹(jǐn)慎而樂觀的態(tài)度。結(jié)合目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)政策，市區(qū)現(xiàn)有可開發(fā)土資源及獲得情況，開發(fā)周期等情況綜合分析來看，長(zhǎng)沙市住宅市場(chǎng)一般供給量將長(zhǎng)期穩(wěn)定地增長(zhǎng)。2、開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的另一個(gè)重要因素，開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期偏好，市場(chǎng)供給量就會(huì)增大，反之，則會(huì)減小。近兩年，長(zhǎng)沙商品房銷售量大幅增長(zhǎng)，居民購房熱情高漲，且在城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)

19、展的支撐下，居民收入水平逐步提高，房地產(chǎn)消費(fèi)力大大提升，而城市化進(jìn)程則在總量上增加了購買需求。因此，預(yù)計(jì)今后兩年內(nèi)長(zhǎng)沙商品房需求仍將持續(xù)增長(zhǎng)，各房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)需求市場(chǎng)的預(yù)期也將是積極的。四、項(xiàng)目自身因素分析1、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析1）區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目所在的岳麓區(qū)區(qū)域整體環(huán)境優(yōu)良，是居家的理想之地；項(xiàng)目依托于岳麓區(qū)的整體大環(huán)境，對(duì)市民有較強(qiáng)的吸引力。2）地段分析項(xiàng)目臨岳麓區(qū)交通主干道金星大道，交通便利，可快速到達(dá)市中心，實(shí)現(xiàn)“離塵不離城”的現(xiàn)代都市居家方式。然而，目前項(xiàng)目周邊公交路線較少，對(duì)于沒有私家車的購房者來說，交通略有不便。但相信隨著區(qū)域的發(fā)展，楓林路擴(kuò)建完成，交通配套將得到改善。3）地塊特征分

20、析項(xiàng)目地塊呈臺(tái)地地形，居高臨下，自然與外界形成屏障作用，可塑性強(qiáng)，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，可以充分利用該地形地勢(shì)設(shè)計(jì)一些與眾不同的產(chǎn)品表現(xiàn)。4）開發(fā)商實(shí)力分析開發(fā)商在工程施工、工程管理、成本控制方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行有效控制以配合上市計(jì)劃，并對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行有效控制，達(dá)到較高的品質(zhì)。5）生活配套分析目前，項(xiàng)目周邊生活配套較為欠缺，成為影響消費(fèi)者購房的一個(gè)不利因素。項(xiàng)目應(yīng)精心打造自身的生活配套，如商業(yè)街和會(huì)所等，在一定程度上滿足住戶生活需求。2、項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析1）強(qiáng)有力的消費(fèi)支持長(zhǎng)沙是一個(gè)消費(fèi)力很強(qiáng)的城市，居民消費(fèi)意識(shí)強(qiáng)烈，容易被市場(chǎng)引導(dǎo)，而岳麓區(qū)正處于一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，新的房地產(chǎn)項(xiàng)

21、目在居住環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)等方面都較以前有了很大的提升，區(qū)域步入換房期，市場(chǎng)存在消費(fèi)機(jī)會(huì)，強(qiáng)有力的消費(fèi)力為項(xiàng)目的開發(fā)提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)。2）區(qū)域規(guī)劃前景與政策支持岳麓區(qū)提出的“在未來5年內(nèi)，岳麓區(qū)將擴(kuò)展到50平方公里，常住人口達(dá)到50萬人，形成六軸五組團(tuán)的城市布局”。政府的宏偉藍(lán)圖、強(qiáng)有力的政策引導(dǎo)給項(xiàng)目發(fā)展提供了強(qiáng)大的政策支持。3）咸嘉湖改造利好項(xiàng)目東南面的咸嘉湖將規(guī)劃為西湖文化公園，咸嘉湖的改造將大大改善項(xiàng)目周邊的自然生態(tài)環(huán)境，在較大程度上提升項(xiàng)目的居住品質(zhì)，給項(xiàng)目發(fā)展帶來有利因素。五、項(xiàng)目市場(chǎng)分析結(jié)論綜合以上分析可得出以下結(jié)論：1、 長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)供需兩旺，穩(wěn)中有升，消費(fèi)者需求理念有所變化，高尚住

22、宅的市場(chǎng)需求量有足夠大的市場(chǎng)空間；區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，而項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)也較為明顯，在所處市場(chǎng)環(huán)境中的機(jī)會(huì)大于威脅，隨著岳麓區(qū)整體開發(fā)的進(jìn)展會(huì)更加突顯本項(xiàng)目的價(jià)值，市場(chǎng)前景樂觀。2、 隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，當(dāng)收入水平達(dá)到一定階段后，人們對(duì)住宅的面積、小區(qū)環(huán)境、社區(qū)文化、物業(yè)管理、綠化配套、智能化等一些因素均有了更高要求。長(zhǎng)沙市居民將會(huì)由以往大部分人住“安置型”住宅，少數(shù)人住“實(shí)用型”住宅，極少人住“舒適型、豪華型”住宅的現(xiàn)狀向多數(shù)人住“實(shí)用型、舒適型”，少數(shù)人住“安置型”的狀況過渡。3、 過去，長(zhǎng)沙市住宅小區(qū)的環(huán)境普遍較差，市民長(zhǎng)期處于“臟、亂、差”的居住環(huán)境下，使得人們?cè)诮窈蟮闹脴I(yè)時(shí)倍加重視周邊環(huán)

23、境，社區(qū)環(huán)境和服務(wù)質(zhì)量。小區(qū)開發(fā)應(yīng)本著實(shí)用、舒適和適度超前的原則，把“人性化”、“綠色建筑”等一些先進(jìn)的開發(fā)理念融為一體，全面提升社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，開創(chuàng)居住新概念。第三章：項(xiàng)目建設(shè)條件項(xiàng)目地塊位于金星大道以西、咸嘉湖路以北，距市政府約2km，距汽車西站約1.5km，距岳麓山約2.5km，距咸嘉湖約1.2km，上述重要節(jié)點(diǎn)均在5分鐘車程范圍內(nèi)。此外，長(zhǎng)沙的重要水系龍王港位于地塊的東南角約300m處，且湖南大學(xué)城近在咫尺。由此可以看出項(xiàng)目的各項(xiàng)條件中，交通環(huán)境、自然環(huán)境、人文環(huán)境均具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)。一、基礎(chǔ)理論建設(shè)的自然條件長(zhǎng)沙屬亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。長(zhǎng)沙

24、夏冬季長(zhǎng)，春秋季短。春溫變化大，夏初雨水多，伏秋高溫久，冬季嚴(yán)寒少。1、氣溫 年平均氣溫17.2 極端最高氣溫：40.6度 極端最低氣溫：-11.3度2、雨量 年平均降雨量：1389.8 年最大降雨量：1959.4 年最小降雨量：192.53、濕度 年平均相對(duì)濕度：80% 年最小相對(duì)濕度：10%4、季候風(fēng) 年平均風(fēng)速：2.7m/s 最大風(fēng)速：24m/s5、雪 年最大積雪深度：20 年最大凍土深度：56、日照 日照時(shí)數(shù)達(dá)1677小時(shí)二、項(xiàng)目建設(shè)的用地條件1、項(xiàng)目地塊概況本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)黃泥嶺6號(hào)，東臨100米寬的金星大道，南臨16米寬的咸嘉湖路，西向?yàn)?2米寬規(guī)劃路，北向?yàn)?0米寬規(guī)劃路。

25、規(guī)劃凈用地面積86.15畝。用地性質(zhì)為居住，主要規(guī)劃建設(shè)成住宅樓、局部配套商業(yè)、會(huì)所（物業(yè)管理）、幼兒園、環(huán)衛(wèi)設(shè)施及配套的停車場(chǎng)地和綠地景觀。2、項(xiàng)目地塊地形、地質(zhì)條件項(xiàng)目地塊地勢(shì)呈現(xiàn)一定坡度，為不規(guī)則多邊形，三面臨路，北面規(guī)劃有咸嘉湖路，東西寬約300米，南北長(zhǎng)約280米，其中臨金星大道沿線長(zhǎng)168.91米，臨咸嘉湖路沿線長(zhǎng)305.00米；基地內(nèi)現(xiàn)狀主要為廠房及硬質(zhì)場(chǎng)地和大面積護(hù)坡面，場(chǎng)地主體較平整，標(biāo)高在53.0米左右，高于周邊城市道路，特別與東側(cè)金星大道高差達(dá)5.5-10.5米不等，且呈中間高差大兩邊高差小；地塊與咸嘉湖路從東到西由約2米的高差到逐漸平整。三、項(xiàng)目用地規(guī)劃限制條件1、項(xiàng)目

26、規(guī)劃限定：容積率小于3，綠地率40%以上，建筑密度小于28%。2、后退紅線控制：東、西：退規(guī)劃路邊線或用地紅線多層4米，高層8米；南、北：多層退規(guī)劃路邊線5米且退用地紅線0.55h，高層退規(guī)劃路邊線8米且退用地紅線120.2h。3、間距控制：建設(shè)間距類區(qū)：類。4、建筑高度控制：建筑高度50米。四、項(xiàng)目建設(shè)的市政配套條件1、道路本項(xiàng)目臨城市主干道金星大道和次干道咸嘉湖路，可以直接駁接該兩條路。2、供電小區(qū)供電管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供電所配合設(shè)計(jì)實(shí)施。3、供水小區(qū)供水管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由供水局配合設(shè)計(jì)實(shí)施。4、排水駁接城市專用的排水道。5、暖通小區(qū)暖通設(shè)計(jì)，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由暖通設(shè)計(jì)單

27、位配合設(shè)計(jì)實(shí)施。6、供氣小區(qū)天然氣管線，將在施工圖設(shè)計(jì)后期由天然氣公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。7、電話通訊小區(qū)室外電話通訊網(wǎng)將在施工圖設(shè)計(jì)后期由電信公司配合設(shè)計(jì)實(shí)施。8、網(wǎng)絡(luò)家庭綜合布線系統(tǒng)，高標(biāo)準(zhǔn)寬帶信息，家庭信息化、網(wǎng)絡(luò)化。第四章：項(xiàng)目開發(fā)定位一、項(xiàng)目市場(chǎng)定位長(zhǎng)沙市性價(jià)比最高的樓盤性價(jià)比是消費(fèi)者衡量產(chǎn)品、決定購買的最重要的指標(biāo)。本項(xiàng)目將從產(chǎn)品性價(jià)比和生活性價(jià)比兩個(gè)方面打造成高綜合素質(zhì)樓盤。二、項(xiàng)目消費(fèi)群定位項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群以岳麓區(qū)本地消費(fèi)群為主，包括部分來自市中心區(qū)的消費(fèi)群。 河西消費(fèi)群：普通政府公務(wù)員、醫(yī)務(wù)工作者、教師、企業(yè)白領(lǐng) 河?xùn)|消費(fèi)群：企業(yè)白領(lǐng)三、項(xiàng)目產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品定位為：中端產(chǎn)品、高端形象

28、。在推廣包裝上盡量提高項(xiàng)目形象，給市場(chǎng)一份期盼，然后以具有高實(shí)用性的中端產(chǎn)品超值價(jià)格入市，給消費(fèi)者一個(gè)高性價(jià)比樓盤印象和一種“物超所值”的驚喜。四、產(chǎn)品風(fēng)格定位簡(jiǎn)約新古典主義風(fēng)格項(xiàng)目綜合歐洲各流派建筑風(fēng)格可引用的元素，進(jìn)行改良創(chuàng)新，以現(xiàn)代人喜愛的簡(jiǎn)約手法，采用現(xiàn)代建筑科技和建筑材料，多變的立面造型，少而淡雅的色彩，建設(shè)具有古典美感的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突顯其高雅的審美品位，使之與項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式相和諧。五、項(xiàng)目形象定位一幅歐洲小城風(fēng)情畫項(xiàng)目出色的規(guī)劃，完美的建筑設(shè)計(jì)和精細(xì)的園林設(shè)計(jì)，每個(gè)細(xì)節(jié)都濃縮著歐洲多個(gè)國家的建筑和園林精華，更是在每個(gè)細(xì)節(jié)處承載著歐洲多個(gè)國家的人文風(fēng)情，在這里展示給業(yè)主的是一

29、幅精美的歐洲小城風(fēng)情畫，社區(qū)的每位業(yè)主不必遠(yuǎn)走歐洲，就可以享受歐洲的異域風(fēng)情，全新體驗(yàn)歐洲的浪漫、休閑生活。六、項(xiàng)目功能定位本項(xiàng)目是商品住宅小區(qū)，其主要功能是居住，功能定位如下： 打造實(shí)用度高的產(chǎn)品戶型，滿足目標(biāo)消費(fèi)群的居家需求； 營造良好的小區(qū)環(huán)境，與自然景觀相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)小區(qū)的自然美，實(shí)現(xiàn)人與自然的融合； 為業(yè)主提供一個(gè)安全、恬靜、和諧的居住生活空間，促進(jìn)鄰里關(guān)系； 建立周到、完善的物業(yè)管理服務(wù)體系，為業(yè)主提供全方位的便利服務(wù)。七、項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位本項(xiàng)目的價(jià)格定位主要采用市場(chǎng)比較法，輔以成本法等。市場(chǎng)比較法的基本原理是對(duì)選擇的案例的售價(jià)進(jìn)行修正，然后計(jì)算出修正價(jià)格，最后將各修正價(jià)格的加權(quán)平均值作

30、為項(xiàng)目的價(jià)格。市場(chǎng)比較法要經(jīng)過選擇案例、確定修正因素、計(jì)算修正系數(shù)、確定案例權(quán)重、計(jì)算修正價(jià)格以及確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格等六個(gè)步驟。經(jīng)過測(cè)算，項(xiàng)目住宅平均價(jià)格定為2700元/，臨街商鋪平均價(jià)格定為7500元/，車位平均價(jià)格定為6萬元/個(gè)。具體測(cè)算詳見第八章“項(xiàng)目銷售和收入測(cè)算”。第五章：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案從設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、設(shè)計(jì)理念、總平面設(shè)計(jì)以及建筑設(shè)計(jì)、專項(xiàng)設(shè)計(jì)等幾方面進(jìn)行說明，最后對(duì)設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行闡述。一、設(shè)計(jì)思想、設(shè)計(jì)理念及設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1) 項(xiàng)目的規(guī)劃嚴(yán)格按照長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃和岳麓區(qū)的規(guī)劃要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；2) 結(jié)合長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)貧夂?、民族、?xí)俗和城市建筑面貌等方面特

31、點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件；3) 充分利用規(guī)劃用地地形地貌，合理布局，節(jié)約用地，明確劃分組團(tuán)；4) 滿足居民的多種需要，綜合考慮日照、通風(fēng)、防火、防震、配套設(shè)施及管理要求；5) 創(chuàng)造安靜、衛(wèi)生、舒適、優(yōu)美的居住生活環(huán)境；6) 充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境三方面的效益；7) 遵守“以人為本”的原則，考慮現(xiàn)代都市居民的居住心理要求；8) 堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展思想，使本項(xiàng)目符合未來長(zhǎng)沙市的整體規(guī)劃；9) 追求人與自然，建筑與環(huán)境相互交融，以及住宅形式與居住內(nèi)涵的高度統(tǒng)一，同時(shí)營造小區(qū)內(nèi)部環(huán)境和外部景觀的協(xié)調(diào)一致；10) 高綠化、低密度小區(qū)；11) 遵守國家、省、市有關(guān)規(guī)定。2、設(shè)計(jì)理念本設(shè)計(jì)將以如下設(shè)計(jì)理念，

32、體現(xiàn)住宅以人為本、為人服務(wù)的思想。 強(qiáng)化精品設(shè)計(jì)。創(chuàng)造富有時(shí)代特色、具有超前意識(shí)、產(chǎn)品實(shí)用性強(qiáng)的高尚社區(qū)與區(qū)域標(biāo)志性樓盤。 提升科技含量。采用新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、倡導(dǎo)節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、環(huán)保，加大住宅產(chǎn)業(yè)化、模塊化與智能化的設(shè)計(jì)力度。 注重環(huán)境質(zhì)量。因地制宜，充分利用項(xiàng)目地塊優(yōu)勢(shì)，借麓山山景及西湖文化公園水景，同時(shí)優(yōu)化小區(qū)內(nèi)聲、光、熱環(huán)境，精心營造綠化景觀，合理組織交通網(wǎng)絡(luò)，完善公建配套設(shè)施。 追求務(wù)實(shí)作風(fēng)。規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)注重可操作性，關(guān)注市場(chǎng)需求，在開發(fā)定位上，配合不同層次客戶的需求進(jìn)行綜合考慮。3、設(shè)計(jì)特點(diǎn)1）符合現(xiàn)代人對(duì)社會(huì)、健康、生態(tài)和文化的需求小區(qū)規(guī)劃采用組團(tuán)的組合方式。社區(qū)中心有

33、文化休閑廣場(chǎng)，在每個(gè)組團(tuán)中建立一個(gè)社區(qū)景觀廣場(chǎng)；社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)有網(wǎng)球場(chǎng)以及成人運(yùn)動(dòng)設(shè)施；有兒童娛樂設(shè)施；有適合老年人談天休閑的亭閣等；還設(shè)有幼兒園、會(huì)所、游泳池等。社區(qū)的綠化用地由中心綠地與宅前綠地相結(jié)合，做到立體綠化，在中心文化休閑廣場(chǎng)有大面積的中心綠化和景點(diǎn)，讓住戶生活在自然、休閑、健康之中。2）享有安全、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境本社區(qū)遠(yuǎn)離鬧市，周圍環(huán)境優(yōu)雅、空氣清新。建筑高度依次由南向北遞增，保證日照充足，通風(fēng)良好。本社區(qū)設(shè)計(jì)公共綠地，城市道路的綠帶，大空間的地下室，道路平緩暢通，高綠化率，低建筑密度為安全疏通做好充分安排。3）綜合考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性力求找到人的需求與建筑、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的最佳平衡點(diǎn)，

34、使項(xiàng)目不但滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)取得良好的環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。并在價(jià)格合理的前提下，推廣應(yīng)用國家的新技術(shù)、新工藝、新材料。二、總體規(guī)劃1、總平面布局與交通流線規(guī)劃充分利用規(guī)劃用地原有的地形地貌進(jìn)行總平面設(shè)計(jì)。利用建筑的高低變化，使整個(gè)社區(qū)錯(cuò)落有致，也不遮擋組團(tuán)內(nèi)的日照、通風(fēng)。組團(tuán)道路系統(tǒng)采用人車分流設(shè)計(jì)，保障人行安全，同時(shí)蜿蜒曲折的道路創(chuàng)造出步移景異的效果。次干道與宅前小路曲徑通幽，盡顯園林特色。2、組團(tuán)化以鄰里組團(tuán)為單位減少每個(gè)單體建筑的空間尺度，營造家庭、鄰里、社區(qū)之間交往的空間場(chǎng)所，增加住戶之間的交往機(jī)會(huì)，有利于增強(qiáng)鄰里、社區(qū)間的場(chǎng)所感和親切感，突出小區(qū)人性化、和諧化。組團(tuán)功能分區(qū)明確，用地

35、有明確的范圍，組團(tuán)之間用綠地、道路、公共建筑或自然地形進(jìn)行區(qū)隔，利于分期建設(shè)，滾動(dòng)開發(fā)。3、綠化系統(tǒng)規(guī)劃綠化設(shè)計(jì)在最基本的要求如優(yōu)美、活潑、親切、有特色的基礎(chǔ)上，還追求藝術(shù)感。組團(tuán)合圍形成一個(gè)半開敞的小區(qū)中心地帶，形成開闊的視野，采用綠化、水系相結(jié)合的布置方式，強(qiáng)調(diào)了中心的藝術(shù)氛圍，突出了立體的綠化，使人賞心悅目。同時(shí)，幾何化的布置和優(yōu)雅建筑小品的加入，使得中心綠地在較高的視點(diǎn)看來更是別具一格。各組團(tuán)內(nèi)部的綠化帶與柱廊相互映襯，強(qiáng)調(diào)高品位的居住環(huán)境，并通過園林小品的雕琢，為綠化起到了畫龍點(diǎn)睛之筆。組團(tuán)綠地與小區(qū)綠地相呼應(yīng)，既給居民帶來了方便，并有高品質(zhì)人居環(huán)境的表現(xiàn)。4、公建配套規(guī)劃為滿足居民

36、的多種需求，按國家有關(guān)政策及設(shè)計(jì)規(guī)范要求，配置了足夠的物業(yè)管理中心、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、文體娛樂中心、幼兒園、會(huì)所等，為住戶提供便利的生活環(huán)境。三、建筑設(shè)計(jì)1、建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約新古典主義風(fēng)格項(xiàng)目采用歐洲古典風(fēng)格的符號(hào)和特色，但又摒棄其浮華厚重，與現(xiàn)代人喜好的簡(jiǎn)約風(fēng)格相結(jié)合，演繹富有浪漫情調(diào)的歐陸小城風(fēng)情。歐陸小城風(fēng)情渲染的是一種“離塵不離城”的新都市生活方式，凝聚著西方現(xiàn)代科學(xué)文明、人居文明的先進(jìn)成果，代表著人類對(duì)自然、健康、美麗、輕松、閑適的詩意居住的終極追求。2、住宅類型根據(jù)本項(xiàng)目原有的地形地貌，適應(yīng)當(dāng)?shù)刈匀粴夂驐l件和居民的生活習(xí)慣以及綜合考慮用地經(jīng)濟(jì)、建筑造價(jià)、市政工程設(shè)施、居民生活的方便度等因素

37、，建設(shè)以小高層板式樓和點(diǎn)式樓為主的高尚住區(qū)。3、戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)根據(jù)購房者的需求，做到布置合理，戶內(nèi)布局緊湊，減少浪費(fèi)空間，實(shí)用方便。在房屋空間上，不但滿足了人的生理特點(diǎn)，而且考慮了人們的私密空間、活動(dòng)空間、視覺空間等。還引入了全新的設(shè)計(jì)理念，根據(jù)現(xiàn)代氣息時(shí)代的需要，使房屋不僅具有居住的功能，還具有工作、休閑的功能。本項(xiàng)目戶型以緊湊實(shí)用為特征，合理控制面積，科學(xué)設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)，提高其性價(jià)比。4、小區(qū)停車處理本項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的停車位全部設(shè)在地下室；地下停車庫可沿小區(qū)外圍道路進(jìn)入直接到達(dá)，從車庫可直接上樓進(jìn)入家門，避免了車輛在小區(qū)內(nèi)行駛帶來的不安全感和噪音、廢氣等污染。四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)小高層、商業(yè)街采用點(diǎn)式

38、和板式結(jié)合的鋼混結(jié)構(gòu)，會(huì)所、幼兒園大部分采用鋼混結(jié)構(gòu)，小部分采用磚混結(jié)構(gòu)。五、專項(xiàng)設(shè)計(jì)1、火災(zāi)報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)在一層設(shè)有消防控制中心。采用控制中心報(bào)警系統(tǒng)，設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和消防聯(lián)動(dòng)裝置。地下車庫等處設(shè)感溫探測(cè)器，樓梯間、前室等處設(shè)置煙感按測(cè)器，選用模擬離子煙感、溫感探測(cè)器和手動(dòng)報(bào)警按鈕報(bào)警。2、電視電話寬帶網(wǎng)系統(tǒng)電話、有線電視、寬帶入戶。3、保安監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)設(shè)保安中心，內(nèi)設(shè)監(jiān)控主機(jī)及相關(guān)設(shè)備，實(shí)行24小時(shí)監(jiān)控。小區(qū)各出入口處設(shè)防盜探測(cè)器，住宅設(shè)置用戶平臺(tái)，將防盜、防火、防煤氣泄露、三表查抄、對(duì)講信號(hào)等通過用戶平臺(tái)傳送至管理中心。住宅設(shè)置樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)，在單元入戶門處設(shè)門口可視對(duì)講機(jī)、

39、電控鎖等；住戶在玄關(guān)內(nèi)設(shè)對(duì)講分機(jī)。4、交通及停車場(chǎng)管理系統(tǒng)停車場(chǎng)管理系統(tǒng)采用自動(dòng)化系統(tǒng)，用于停車場(chǎng)內(nèi)車況的監(jiān)測(cè)、車輛的服務(wù)管理、場(chǎng)內(nèi)環(huán)境狀況監(jiān)視、計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)管理等，并在出入口設(shè)感應(yīng)式讀卡機(jī)、閘桿機(jī)和攝像機(jī)，入口處和機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)有空位數(shù)量顯示。六、消防設(shè)計(jì)1. 建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。2. 地下停車庫設(shè)防煙散樓梯間，采用氣體消防設(shè)施、消火栓。3. 小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消防栓。4. 地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設(shè)置防火分區(qū)。5. 根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。七、環(huán)境保護(hù)1、公共及生活用水處理公共污水和住宅排污

40、經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。2、固體垃圾處理采用袋裝方式分類收集處理，防止二次污染。3、噪聲處理設(shè)備選型選用噪聲較低的材料，對(duì)有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲處理，達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。八、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表名稱指標(biāo)總用地面積74471.8凈用地面積57395總建筑面積202700其中計(jì)入容積率總建筑面積166700其中住宅154700商業(yè)9820配套設(shè)施2180地下室面積（不計(jì)入容積率）36000建筑占地面積13280總戶數(shù)1288戶總停車數(shù)1020個(gè)容積率2.9建筑密度23.1%綠地率42%建筑高度49.8m第六章：項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一、項(xiàng)目進(jìn)度安排的原則1、盡量縮短建設(shè)工期因房地產(chǎn)開

41、發(fā)項(xiàng)目投資金額巨大，且開發(fā)所需的大部分資金是借貸資金，工期長(zhǎng)短在一定程度上決定了利息額的多少，因此，在不影響工程質(zhì)量的前提下，縮短工期可以減少資金占用成本，從而減少總投資。而且，工程在建設(shè)過程在需要配備專門的管理人員及一定量的物質(zhì)資源，這樣，工期越長(zhǎng)，管理成本就越高。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開發(fā)商帶來運(yùn)營效率高的良好印象。為縮短工期，應(yīng)重點(diǎn)做好以下工作：選擇優(yōu)秀的承包商來確保工程按期完成；多個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開工，做好不同施工隊(duì)的協(xié)調(diào)工作，使他們之間能有效配合，協(xié)調(diào)推進(jìn)施工進(jìn)度。2、分片分期開發(fā)本項(xiàng)目采用一次性規(guī)劃設(shè)計(jì)，分片分期開發(fā)的模式。整個(gè)項(xiàng)目分個(gè)三組團(tuán)，分三期開發(fā)。各期開發(fā)占用土地明細(xì)表如下：名

42、稱土地使用面積(平方米)每期占地比率%分?jǐn)偼恋刭徣氤杀?萬元)一期2584545.00 2378.95 二期1769030.80 1628.31 三期13899.4824.20 1279.40 合計(jì)57434.48100.00 5286.66各期住宅、店面、配套設(shè)施、地下建筑面積如下：名稱住宅建筑面積(平方米)店面建筑面積(平方米)地上配套設(shè)施建筑面積(平方米)地下建筑面積(平方米)一期4500020004008000二期54700400080015000三期55000382098015000合計(jì)1547009820218038000各期住宅、店面、配套設(shè)施、地下建筑面積投資成本如下：名稱住宅

43、建筑投資額(萬元)店面建筑投資額(萬元)地上配套設(shè)施建筑投資額(萬元)地下建筑投資額(萬元)總投資(萬元)一期9677.48 416.98 82.03 1410.33 11586.81 二期11763.51 833.96 164.07 2644.37 15405.90 三期11828.03 796.43 200.98 2644.37 15469.80 合計(jì)33269.01 2047.36 447.08 6699.06 42462.51 各期銷售收入明細(xì)如下：名稱住宅建筑面積(平方米)收入(萬元)2700元/平方米店面建筑面積(平方米)收入(萬元)7500元/平方米車位(個(gè))收入6萬元/個(gè)總收入

44、(萬元)一期450001215020001500350210015750二期54700待添加的隱藏文字內(nèi)容21476940003000350210019869三期550001485038202865320192019635合計(jì)154700417699820736510206120552543、住宅和配套同步住宅和相應(yīng)的公建配套和商業(yè)配套工程同步既可以避免不同步開發(fā)造成的先期入住居民受干擾的問題，同時(shí)又給居民一個(gè)完整的生活空間。4、高效運(yùn)用資金高效運(yùn)用資金既可以降低銀行貸款的利息額，降低成本，同時(shí)又能用確保項(xiàng)目實(shí)施所需資金及時(shí)到位，是項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵。通過合理安排分期工程的先后順序，將先期工程

45、的銷售收入用于后期工程的投資中，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)。二、項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度安排綜合考慮項(xiàng)目的規(guī)模、開發(fā)商資金情況、當(dāng)?shù)亟ㄖ┕l件及營銷入市時(shí)機(jī)等因素，可以預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備、主體建筑工程施工（分三期開發(fā)）、建筑安裝工程施工到基本銷售完成需要三年左右，各開發(fā)期大體計(jì)劃如表2。表2：項(xiàng)目開發(fā)期計(jì)劃表開發(fā)期數(shù)項(xiàng)目名稱時(shí)間一期前期準(zhǔn)備工作05.0605.10主體建筑工程05.1106.06建筑安裝工程06.0706.10銷售06.0507.08二期主體建筑工程06.0707.02建筑安裝工程06.1008.01銷售07.0108.01三期主體建筑工程07.0207.09建筑安裝工程08.0108.0

46、6銷售07.08第七章：項(xiàng)目營銷方案策劃一、營銷賣點(diǎn)項(xiàng)目在良好的區(qū)位及市政配套基礎(chǔ)上，以先進(jìn)的理念、合理的規(guī)劃、優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，為項(xiàng)目制造了豐富的營銷賣點(diǎn)： 長(zhǎng)沙市性價(jià)比最高的樓盤； 歐洲小城風(fēng)情，休閑度假生活； 合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，高綠化覆蓋率，高實(shí)用率，低密度； 圓心形的規(guī)劃，鮮明的軸線分布，在長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)鬲?dú)具個(gè)性特征； 戶戶好景、人車分層、商住分離等規(guī)劃，體現(xiàn)以人為本的理念； 充分利用坡地與臺(tái)地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，使社區(qū)園林富有層次感和視覺舒適感； 新古典主義建筑立面，具有典雅的美學(xué)價(jià)值，能夠滿足長(zhǎng)沙市民高雅的審美需求； 合理科學(xué)的戶型功能布局，極少空間浪費(fèi)，真正達(dá)到實(shí)用設(shè)計(jì)； 多層次立體化的園林景觀設(shè)計(jì)

47、，實(shí)實(shí)在在地做到人性化關(guān)懷； 歐式大廣場(chǎng)，不僅是一個(gè)人流聚集的地方，而且也是一個(gè)小區(qū)與文化的融合，更是一個(gè)塑造自然美和藝術(shù)美的空間； 齊備的小區(qū)配套，教育、購物、娛樂、休閑、健身一應(yīng)俱全； 歐洲風(fēng)情商業(yè)街，不僅為住戶提供購物便利，更為之提供了一個(gè)美好的生活體驗(yàn)場(chǎng)地； 有著濃厚歐洲文化色彩的會(huì)所，是住戶陶冶情操的最佳場(chǎng)所，為住戶提供高品位的生活享受； 國際雙語幼兒園解除住戶子女學(xué)前教育的后顧之憂； 完善的物業(yè)管理，提供專業(yè)的、細(xì)致入微的服務(wù)； 良好的區(qū)位地段； 便利的交通環(huán)境； 二、銷售策略本項(xiàng)目計(jì)劃分階段推出，以低開平走高收的手法面市。采用該策略有以下理由：（1）本項(xiàng)目規(guī)模較大，分期開發(fā)的產(chǎn)品

48、戶型不同，以相對(duì)較低的價(jià)格入市，有利于較快地進(jìn)入市場(chǎng)。（2）樹立良好的樓盤暢銷形象，迅速提升人氣，增強(qiáng)項(xiàng)目在潛在客戶中的口碑。（3）可盡快回籠資金，對(duì)項(xiàng)目的順利開發(fā)提供有力支持。1、開盤期項(xiàng)目一期計(jì)劃在2006年5月份公開發(fā)售。首期采用優(yōu)惠價(jià)格推出市場(chǎng)，同時(shí)大力做好一期的宣傳工作。具體如下：（1）在銷售初期實(shí)行多種優(yōu)惠措施，使項(xiàng)目迅速打開市場(chǎng)。（2）以“開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值”的營銷思想吸引廣大消費(fèi)者，匯聚人氣，樹立品牌。（3）大力宣傳，樹立良好形象。在各大媒體上做適量的廣告宣傳，拓寬影響范圍。2、強(qiáng)銷期在這期間，隨著小區(qū)建設(shè)逐漸完善，根據(jù)銷售的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)纳险{(diào)銷售價(jià)格。此時(shí)，項(xiàng)目一期已進(jìn)入

49、銷售旺期，營造出旺銷搶購的氛圍，具體做法如下：（1）適當(dāng)時(shí)候調(diào)高價(jià)格，形成快速升值的態(tài)勢(shì)，促使觀望消費(fèi)者盡快下購買決定。（2）做好現(xiàn)場(chǎng)銷控：實(shí)時(shí)把項(xiàng)目熱銷情況通過銷控表反饋給現(xiàn)場(chǎng)的客戶，讓客戶感受到樓盤熱銷的強(qiáng)勁勢(shì)頭。（3）在銷售中心不斷的播放廣告錄像，請(qǐng)求合同公證處、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、銀行按揭處有關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)辦公，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛顯得更熱鬧。3、銷售尾期：在此期間，項(xiàng)目一期銷售已接近尾聲，為了盡早銷售完畢，可根據(jù)前期的實(shí)際銷售情況，對(duì)余下的進(jìn)行折扣調(diào)節(jié)銷售價(jià)格。三、促銷策略1、廣告銷售準(zhǔn)備期：在這一階段，項(xiàng)目剛剛動(dòng)工，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目情況一無所知，人們從施工現(xiàn)狀無法了解小區(qū)的整體規(guī)劃。所以，此期的

50、重點(diǎn)放在項(xiàng)目所在區(qū)域及項(xiàng)目自身規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)、開發(fā)商開發(fā)理念等的宣傳上。主要通過報(bào)紙軟性新聞、報(bào)紙硬廣、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告等方式進(jìn)行宣傳，內(nèi)容上既能突出小區(qū)自身的特點(diǎn)，同時(shí)又能迅速抓住消費(fèi)者的注意力。通過大力度宣傳，使項(xiàng)目的開發(fā)理念，區(qū)域的價(jià)值得到消費(fèi)者的認(rèn)同與關(guān)注，為后期的銷售作好市場(chǎng)鋪墊。開盤期與強(qiáng)銷期：加大廣告頻率及媒體的選擇，尤其是強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)廣告和電視廣告，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，形成對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行全方位的滲透和影響。在宣傳內(nèi)容上，除體現(xiàn)小區(qū)的特色處，還應(yīng)突出了熱賣的景象。銷售尾期：該時(shí)間段，一期銷售已進(jìn)尾聲，這時(shí)的宣傳應(yīng)重點(diǎn)放在優(yōu)惠促銷上。同時(shí)，通過宣傳樹立企業(yè)品牌，并為項(xiàng)目二期銷售打下基

51、礎(chǔ)，做好鋪墊。此階段的廣告頻率相應(yīng)減少，以降低宣傳成本。2、廣告媒體（1）通過前期的市場(chǎng)調(diào)查表明：有近三分之一的購房者把報(bào)刊雜志作為房地產(chǎn)信息的來源渠道，近20%的人通過電視與廣播來獲取房地產(chǎn)信息。所以，我們選擇瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)、三湘都市報(bào)、長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)電視臺(tái)等作為本項(xiàng)目的主要宣傳媒體。（2）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有22%的購房者主要通過網(wǎng)絡(luò)來獲取房產(chǎn)信息，隨著網(wǎng)絡(luò)迅速普及，相信通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳將會(huì)得到很好的效果。本項(xiàng)目的推廣將會(huì)盡早地利用網(wǎng)絡(luò)這一新媒體向市場(chǎng)傳遞項(xiàng)目的最新信息。（3）戶外廣告：在長(zhǎng)沙市的主要交通路口、廣場(chǎng)、公交車站及岳麓區(qū)必經(jīng)路商設(shè)立廣告牌。（4）現(xiàn)場(chǎng)廣告：在施工現(xiàn)場(chǎng)周圍以及門口布置大

52、幅的小區(qū)效果圖，以吸引過路人。在銷售中心室內(nèi)應(yīng)不停地播放廣告錄像，室外設(shè)大幅廣告牌。3、人員促銷銷售準(zhǔn)備期：對(duì)銷售人員進(jìn)行專門的培訓(xùn)，以規(guī)范他們的行為細(xì)節(jié)，統(tǒng)一制定銷售說詞。銷售期間：要求銷售人員熱情、耐心、誠懇地接待每一個(gè)客戶，與重點(diǎn)客戶建立良好的關(guān)系，樹立“誠信為本”、“顧客就是上帝”的營銷思想。另外，采用一些獎(jiǎng)勵(lì)辦法調(diào)動(dòng)促銷人員的積極性。4、房展會(huì)有關(guān)資料顯示，長(zhǎng)沙市每年的房地產(chǎn)交易中有相當(dāng)部分是通過房展會(huì)達(dá)成的。因此，將在房展上選擇人流量大的服務(wù)臺(tái)，進(jìn)行精心布置，盡量突出項(xiàng)目的特色。5、精品樓書本項(xiàng)目的樓書分為兩種：一種是感性訴求型，另一種是理性訴求型，區(qū)分購買者贈(zèng)送，以滿足不同顧客的

53、需求。感性訴求樓書內(nèi)容：樓盤概念提示；樓盤基本情況說明；銷售方案介紹；物業(yè)管理服務(wù)說明；居住生活理想狀態(tài)描繪。理性訴求樓書內(nèi)容：樓盤建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；詳細(xì)戶型介紹；配套設(shè)施；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。6、公共關(guān)系可以借助于公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度信賴和注意，消除公眾的觀望心理?？梢圆捎靡韵聨追N公關(guān)促銷的方法：（1）發(fā)布對(duì)本公司和項(xiàng)目有利的新聞佳興公司很多員工在房地產(chǎn)業(yè)界有多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)人士中具有一定的人脈關(guān)系，通過媒體發(fā)布一些新聞進(jìn)行軟廣告宣傳。例如，樓盤的奠基儀式、開盤儀式上可以請(qǐng)知名人士出席，借助有關(guān)的力量舉辦一些有影響力的研討會(huì)活動(dòng)，如現(xiàn)代人居研討會(huì)

54、等。（2）與政府相關(guān)管理部門及行業(yè)機(jī)構(gòu)建立良好關(guān)系通過已有的良好社會(huì)關(guān)系，開展關(guān)系營銷，與政府相關(guān)管理部門及行業(yè)建立良好的關(guān)系，以更及時(shí)有效地掌握政府在規(guī)劃、行業(yè)政策上的動(dòng)向，規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)。（3）參與社會(huì)公益活動(dòng)本項(xiàng)目是佳興房地產(chǎn)公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，因此需要通過各種社會(huì)公益活動(dòng)樹立良好的企業(yè)形象，并引起傳媒和消費(fèi)者的注意。四、準(zhǔn)備策略1、銷售中心由于岳麓區(qū)距離長(zhǎng)沙市中心較遠(yuǎn)，人口密度較小，所以將銷售中心放在臨金星大道的會(huì)所上，這樣既可以吸引更多的關(guān)注，又能縮短與消費(fèi)者的距離。將銷售中心設(shè)在會(huì)所主要有三個(gè)好處：其一公開發(fā)售時(shí)，會(huì)所的各種功能配套已完善并盡可能性投入使用，可以提高消費(fèi)者的購買信心；其二在首期業(yè)主入住后，可以在會(huì)所形成大量人氣，避免造成售樓部冷場(chǎng)的現(xiàn)象出現(xiàn)；其三，避免建造銷售中心浪費(fèi)資金。2、樣板房展示樣板房是顧客對(duì)擬購房屋狀況最直接