商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)方案

1、葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄

2、芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈

3、蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃

4、蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇

5、蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈

6、蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈

7、芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)

8、蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇

9、莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁

10、薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅

11、莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂膂蕆蒂襖莇莃蒁羆膀艿薀肈羃薈蕿螈膈蒄薈袀羈蒀薇肅芇莆薇螂肀節(jié)薆裊芅薁薅羇肈蕆薄聿芃莃蚃蝿肆艿螞袁節(jié)膄蟻肄肄薃蟻螃莀葿蝕袆膃蒞蠆羈莈芁蚈肀膁薀蚇螀羄蒆螆袂腿莂螅羄羂羋螅蚄膈芄螄袆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀螀袃肇蕿袀羅節(jié)蒅衿肈肅莁袈螇芁莇蒄羀膄芃蒃肂荿薁蒃螂聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆

12、腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈

13、蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋

14、芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂

15、薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆

16、莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀

17、膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅

18、蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿

19、芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆

20、蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀

21、荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄

22、膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿

23、蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅

24、芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇

25、葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄

26、莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋

27、膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃

28、蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊膃蒞蝿肈羅莁螈螇芁芇螇袀肄薆螆羂艿蒂螅肄肂莈裊螄羋芄蒁袆肀膀蒀罿芆蒈葿螈聿蒄蒈袁莄莀蒈羃膇芆蕆肅羀薅蒆螅膅蒁蒅袇羈莇薄罿膃芃薃蠆羆腿薂袁膂薇薂羄肅蒃薁肆芀荿薀螆肅芅蕿袈羋膁蚈羀肁蒀蚇蝕芇莆蚆螂聿節(jié)蚆羅芅羋蚅肇膈薆蚄螇羈蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄螁蟻膄膀螀螃羇葿螀裊腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄

29、芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈

30、蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂

31、羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆

32、薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃

33、莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕袆膃蒞蠆羈羆芁蚈蚈膁膇蚇螀羄蒆蚆袂腿莂螆羄羂羋螅蚄膈膄螄螆羀薂螃罿芆蒈螂肁聿莄螁螁芄芀莈袃肇膆莇羅芃蒅蒆蚅肅莁蒅螇芁芇蒄袀肄芃蒃肂袆薁蒃螂膂蕆蒂襖羅莃蒁羆膀艿蒀蚆羃膅蕿螈膈蒄薈袀羈莀薇羃膇莆薇螂羀節(jié)薆裊芅膈薅羇肈蕆薄蚇芃莃薃蝿肆艿螞袁節(jié)膅蟻羄肄蒃蟻蚃袇葿蝕 商 業(yè) 廣 場(chǎng) 物業(yè)管理方案（草案）第一章 項(xiàng)目前

34、期物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想、策劃第一節(jié) 項(xiàng)目整體分析一、項(xiàng)目特點(diǎn)分析該商業(yè)項(xiàng)目地處繁華的四川北路商業(yè)街的南端，歷史文脈悠遠(yuǎn)，無(wú)與倫比的自然環(huán)境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業(yè)項(xiàng)目，總建筑面積約2萬(wàn)多平方米，該項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業(yè)物業(yè)。 二、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析該商業(yè)項(xiàng)目廣場(chǎng)位于四川北路是上海市虹口區(qū)的核心區(qū)，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開(kāi)埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現(xiàn)代化平民商業(yè)大街、上海四川路，中華名品街。 四川北路，以高品位、中低價(jià)的商品，現(xiàn)代電子技術(shù)的服務(wù)，

35、及利用周邊人文景觀(guān)建設(shè)起來(lái)的現(xiàn)代文化旅游和娛樂(lè)設(shè)施的特色，加上一批著名的商貿(mào)企業(yè)先后進(jìn)駐四川北路，吸引著越來(lái)越多的市民和國(guó)內(nèi)外的游客。四川北路商業(yè)的消費(fèi)對(duì)象歷來(lái)以普通市民為主，加上旅游和體育活動(dòng)，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達(dá)90萬(wàn)人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場(chǎng)共同構(gòu)成上海市級(jí)商業(yè)中心，通稱(chēng)四街一場(chǎng)。 三、客戶(hù)群體分析四川北路以其鮮明的個(gè)性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅(jiān)持為大眾服務(wù)的經(jīng)營(yíng)方針，立足于國(guó)貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國(guó)內(nèi)名牌最多、質(zhì)量最優(yōu)、門(mén)類(lèi)最全的商品中心?！白咦吖涔淦渌?，買(mǎi)賣(mài)請(qǐng)到四川路”的廣告語(yǔ)正是迎合了買(mǎi)價(jià)廉

36、物美商品的顧客的心。四、商鋪物業(yè)管理理念 商鋪是有計(jì)劃的商業(yè)聚集,對(duì)商鋪進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。 “統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開(kāi)發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒(méi)有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 “分散經(jīng)營(yíng)”，是商鋪對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。 1. 商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管。 為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在商鋪銷(xiāo)售合同中都應(yīng)該約定承置業(yè)人必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司

37、的管理地位。 1.1 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。 “品牌審核管理”指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對(duì)廠(chǎng)商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(shū)（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書(shū)（適用于專(zhuān)賣(mài)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書(shū)等。 “完善的租約管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理，比如： 承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可）；

38、營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定； 承置業(yè)人的店名廣告、促銷(xiāo)廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理； 為整個(gè)商鋪促銷(xiāo)承擔(dān)的義務(wù)； 承租人對(duì)停車(chē)場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制； 投保范圍事宜； 是否統(tǒng)一的收銀等 1.2 “統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益。 由于目前商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷(xiāo)競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個(gè)月的營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過(guò)、小節(jié)小過(guò)、無(wú)節(jié)造節(jié)過(guò)”。 組織策劃相關(guān)的促銷(xiāo)活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承置業(yè)人銷(xiāo)售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按

39、銷(xiāo)售額分?jǐn)傎M(fèi)用。 1.3 “統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作。 商鋪?lái)氃O(shè)立由開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專(zhuān)家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承置業(yè)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見(jiàn)的方式有： 指導(dǎo)項(xiàng)目：店鋪布置指導(dǎo)、促銷(xiāo)活動(dòng)安排； 協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作；服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； 監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門(mén)的管理。 1.4 “統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng)。 商鋪的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車(chē)輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。商鋪的各項(xiàng)設(shè)施的使

40、用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。五、物業(yè)管理重點(diǎn)、難點(diǎn)重點(diǎn)分析：項(xiàng)目業(yè)態(tài)類(lèi)型多，管理上各有側(cè)重。區(qū)域內(nèi)存在不同類(lèi)型的業(yè)態(tài)，如品牌專(zhuān)買(mǎi)、餐飲等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對(duì)物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場(chǎng)物業(yè)管理總體方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同類(lèi)型的物業(yè)，在管理方式上有所側(cè)重，以適應(yīng)不同類(lèi)型物業(yè)對(duì)物業(yè)管理的需求。如餐飲要特別加強(qiáng)設(shè)備管理和消防安全管理，加強(qiáng)巡視和檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、排除管理隱患。從本人成功的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看：一是要推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，逐步實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)；二是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施規(guī)模化運(yùn)作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降

41、低成本；要求制定管理規(guī)約。商業(yè)廣場(chǎng)客流量大，人員復(fù)雜，矛盾和糾紛時(shí)常發(fā)生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎(chǔ)上，必須對(duì)商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個(gè)大家共同遵守的行為準(zhǔn)則即管理規(guī)約，來(lái)明確商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范商場(chǎng)置業(yè)人（使用人）的行為，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。設(shè)立置業(yè)人檔案，嚴(yán)格管理。管理中心應(yīng)建立健全置業(yè)人（使用人）的檔案資料及管理系統(tǒng)。在嚴(yán)格保密的前提下，充分掌握置業(yè)人（使用人）的流動(dòng)情況，以便加強(qiáng)管理。協(xié)調(diào)物業(yè)管理各主體及相關(guān)部門(mén)的關(guān)系。物業(yè)管理活動(dòng)所涉及的主體和相關(guān)部門(mén)較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設(shè)單位、城市供水供電等專(zhuān)

42、營(yíng)服務(wù)公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、工商等行政管理部門(mén)等，物業(yè)管理工作離不開(kāi)這些主體和相關(guān)部門(mén)的支持與協(xié)助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協(xié)調(diào)處理好與這些主體和相關(guān)部門(mén)的關(guān)系，配合他們的工作，借助政府有關(guān)部門(mén)的力量，加強(qiáng)對(duì)商場(chǎng)治安等方面的綜合管理，促進(jìn)商場(chǎng)物業(yè)管理和精神文明建設(shè)等各項(xiàng)工作的全面開(kāi)展。針對(duì)不同置業(yè)人（使用人）的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，開(kāi)展豐富多彩的文化活動(dòng)，一方面加強(qiáng)了置業(yè)人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業(yè)人（使用人）的文化生活，提升物業(yè)管理的品位，另一方面，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)與置業(yè)人（使用人）溝通，創(chuàng)造融洽和諧的工作環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。難點(diǎn)分析：從進(jìn)

43、駐期直至正常營(yíng)業(yè)期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（二次裝修）長(zhǎng)期并存，且進(jìn)駐期商家進(jìn)駐集中、進(jìn)駐率高、進(jìn)駐快，管理壓力較大。商家其特殊的人員結(jié)構(gòu)及多種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)必將為商場(chǎng)帶來(lái)更清新的時(shí)代氣息、衍生更現(xiàn)代的經(jīng)營(yíng)理念，因此要求物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。隨著人們消費(fèi)理念的不斷更新，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“精品服務(wù)”，全心全意滿(mǎn)足顧客的需求，而且不斷滿(mǎn)足顧客不斷增長(zhǎng)的需求。第二節(jié) 項(xiàng)目管理服務(wù)的特點(diǎn)和模式一、管理服務(wù)特點(diǎn) 1. 顧客流量大 商鋪進(jìn)出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。同時(shí)商場(chǎng)在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，

44、疏散相對(duì)較慢。安全管理應(yīng)特別慎重 2. 服務(wù)要求高 要物業(yè)管理服務(wù)面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負(fù)責(zé)，一切為他們著想。促進(jìn)商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時(shí)為使用人和顧客營(yíng)造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營(yíng)和購(gòu)物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務(wù)的根本原則 3 管理點(diǎn)分散 出入口多，電梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對(duì)較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。 4 營(yíng)業(yè)時(shí)間性強(qiáng) 顧客到商鋪購(gòu)物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少一些。統(tǒng)一店鋪的開(kāi)張及關(guān)門(mén)時(shí)間有利于商鋪的整體形象塑造。開(kāi)張、關(guān)門(mén)時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商鋪經(jīng)營(yíng)的凌亂感，無(wú)序經(jīng)營(yíng)的印象，對(duì)顧客產(chǎn)生不

45、良的心理影響。 5 車(chē)輛管理難度大 來(lái)商鋪的顧客，有開(kāi)車(chē)的，也有騎車(chē)的，大量的機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)對(duì)商鋪周邊的交通管理和停車(chē)場(chǎng)管理增加了壓力。車(chē)輛管理好壞直接影響著商場(chǎng)物業(yè)管理水平的整體體現(xiàn)。 二、管理服務(wù)模式所以在管理過(guò)程中既要針對(duì)不同的類(lèi)型進(jìn)行側(cè)重點(diǎn)不同的管理、服務(wù)，又要在整體管理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)素質(zhì)上要求統(tǒng)一；既要滿(mǎn)足不同物業(yè)使用人對(duì)于物業(yè)功能、服務(wù)提供方便的特殊要求，最大限度的為其提供便利、快捷、舒適的工作環(huán)境，又要防止因此而可能產(chǎn)生的各類(lèi)商家使用過(guò)程中相互之間的影響。為了滿(mǎn)足這些要求，物業(yè)提出通過(guò)“綠色、尊貴、和諧氛圍管理”達(dá)到商業(yè)廣場(chǎng)人與人的和諧、人與物業(yè)的和諧、人與環(huán)境的和諧?！熬G色、尊貴

46、、和諧氛圍管理”的內(nèi)涵“環(huán)境氛圍”：包括自然環(huán)境氛圍、人文環(huán)境氛圍。 自然環(huán)境氛圍是物業(yè)公司通過(guò)周到、全面的建筑保潔、衛(wèi)生環(huán)境保潔等日常管理工作來(lái)營(yíng)造的一個(gè)干凈、衛(wèi)生的自然環(huán)境； 人文環(huán)境氛圍是指物業(yè)公司為購(gòu)物人提供安全、舒適的公共空間來(lái)營(yíng)造的平等、和諧的購(gòu)物、休閑環(huán)境?！肮芾矸諊?指物業(yè)管理公司通過(guò)先進(jìn)的管理運(yùn)作方式和理念、完善的管理制度、先進(jìn)的智能化硬件配套以及高素質(zhì)的管理人員等來(lái)營(yíng)造出一種規(guī)范、高效的工作、管理環(huán)境。緊密?chē)@“服務(wù)商家、報(bào)效社會(huì)”的核心理念，提供“精品服務(wù)”的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，倡導(dǎo)“以客戶(hù)為中心”的流程管理思想，建立以流程為基石的客戶(hù)需求價(jià)值鏈，倡導(dǎo)科學(xué)管理和專(zhuān)業(yè)服務(wù)，規(guī)范管理

47、服務(wù)行為，致力于與置業(yè)人（使用人）建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，推廣“天天讓您滿(mǎn)意”的服務(wù)理念，采用整體管理和專(zhuān)業(yè)管理相結(jié)合的辦法，強(qiáng)調(diào)成本控制意識(shí)和成本管理程序，強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)，確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化，確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美，致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及全員的參與意識(shí)，致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升，塑造符合現(xiàn)代文明的購(gòu)物、休閑理想環(huán)境。第三節(jié) 項(xiàng)目管理服務(wù)的設(shè)想與計(jì)劃針對(duì)物業(yè)管理的各個(gè)要素，在深入探討商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)思路的基礎(chǔ)上，充分考慮其未來(lái)使用需求，以此確定該商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的定位：我堅(jiān)信一流的商場(chǎng)應(yīng)該配備一流的

48、物業(yè)管理服務(wù)，出色的物業(yè)管理服務(wù)使置業(yè)人（使用人）無(wú)時(shí)無(wú)刻不在體會(huì)到五星級(jí)的尊貴待遇。一、 倡導(dǎo)“天天讓您滿(mǎn)意”的服務(wù)理念秉持“實(shí)施科學(xué)管理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開(kāi)拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客滿(mǎn)意”的質(zhì)量方針,對(duì)商場(chǎng)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化的管理服務(wù)方式.每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)、每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn),都經(jīng)過(guò)大量的培訓(xùn),足以達(dá)到省時(shí)、高效的服務(wù)準(zhǔn)則.二、結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量我認(rèn)為對(duì)于企業(yè)而言，物業(yè)管理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的管理要求有效結(jié)合。我將充分運(yùn)用先進(jìn)物業(yè)公司的管理模式以及成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開(kāi)展工作，了解客戶(hù)需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的問(wèn)題進(jìn)行前期預(yù)防，使管

49、理中心推出的各項(xiàng)管理服務(wù)措施更加切合客戶(hù)的需要及上海市政策法規(guī)。三、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍要實(shí)現(xiàn)我們?cè)诠芾矸桨钢械母黜?xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。管理中心日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是保證物業(yè)公司用人機(jī)制的有效推行，我們將通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗、優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來(lái)給予員工一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過(guò)持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來(lái)保證隊(duì)伍的素質(zhì)。四、建立“全方位式”的員工培訓(xùn)機(jī)制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地制造一種“準(zhǔn)則”，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問(wèn)題就在于對(duì)員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐

50、中，推出了“全方位式”的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)員工均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)員工保持服務(wù)知識(shí)、技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。五、構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)客戶(hù)服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶(hù)服務(wù)的前提。在服務(wù)形式上，擬建立客戶(hù)服務(wù)中心的運(yùn)作體系。即將管理處的內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證管理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化?？蛻?hù)服務(wù)中心是管理中心的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，商家所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶(hù)服務(wù)中心，由客戶(hù)服務(wù)中心負(fù)責(zé)分類(lèi)處理；而管理中心所有需公布的管理服務(wù)信息亦通過(guò)該中心反饋到業(yè)主。通過(guò)客戶(hù)服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證管

51、理中心對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問(wèn)責(zé)任制，所有客戶(hù)的投訴和需求都有專(zhuān)人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主滿(mǎn)意為主；第三，客戶(hù)服務(wù)中心12小時(shí)的工作時(shí)間將可保證客戶(hù)的需求全天候地得到受理及滿(mǎn)足。六、管理體系的全面整合和提升社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，客戶(hù)的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求。實(shí)施管理體系的全面整合提升，其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對(duì)日常一些已經(jīng)相對(duì)固化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為客戶(hù)提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理水平的持續(xù)提升。七、致力于共用設(shè)施、設(shè)備

52、維保服務(wù)管理商場(chǎng)物業(yè)管理的一個(gè)重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類(lèi)共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響經(jīng)營(yíng)環(huán)境和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯，自動(dòng)扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運(yùn)行主要靠平時(shí)養(yǎng)護(hù)。 根據(jù)對(duì)物業(yè)多年的管理經(jīng)驗(yàn)，將項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）；以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿(mǎn)足用戶(hù)不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)（改造）。在

53、項(xiàng)目共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)上，致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施、設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第二章 項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)組織機(jī)構(gòu)及人員管理、培訓(xùn)等工作的方案及計(jì)劃第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置組織機(jī)構(gòu)是實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一運(yùn)作、氛圍管理”的管理運(yùn)作方式的組織保障，商場(chǎng)物業(yè)管理中心將實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的經(jīng)理負(fù)責(zé)制，管理中心經(jīng)理對(duì)工作全權(quán)負(fù)責(zé)，是玉湖商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目管理中心的一切重大事務(wù)的組織者和指揮者。下設(shè)：客戶(hù)服務(wù)部、行政人事部、保潔部、保安部、工程部，各管理部門(mén)配備符合物業(yè)功能特點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)人員，分別負(fù)責(zé)從客戶(hù)服務(wù)、設(shè)備管理、安全管

54、理、環(huán)境管理、綜合管理等方面提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則（一） 客戶(hù)優(yōu)先的原則在項(xiàng)目中，物業(yè)始終堅(jiān)持“以人為本，以客為先”的管理理念，為客戶(hù)提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿(mǎn)足和超越客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷增長(zhǎng)的需求。（二） 有效性管理的原則做正確的事比把事做正確更重要，在項(xiàng)目中實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)考核管理體系，用高效的組織實(shí)現(xiàn)效率管理。（三） 安全第一的原則安全是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)的前提，物業(yè)管理服務(wù)首先是為客戶(hù)提供安全的工作、休閑環(huán)境。在項(xiàng)目中遵循安全第一的原則，以客戶(hù)為中心，安全圍繞每項(xiàng)工作的始終。（四） 成本控制的原則不僅讓客戶(hù)獲得優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，同時(shí)以有效的成本控制方式，承諾嚴(yán)格執(zhí)行

55、政府規(guī)定，合理收費(fèi)。在人力資源管理、品質(zhì)管理、行政管理、財(cái)務(wù)管理等方面由公司進(jìn)行統(tǒng)一的資源調(diào)配，節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支。（五） 持續(xù)改進(jìn)的原則持續(xù)有效地改進(jìn)服務(wù)水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹國(guó)際質(zhì)量管理體系，是一貫遵循重要原則之一。第二節(jié) 人員配備一、 配備原則基于此項(xiàng)目的功能分析和客戶(hù)群體分析，在物業(yè)管理人員配備上將遵循以下原則：(一) 服務(wù)意識(shí)強(qiáng)物業(yè)管理是一個(gè)服務(wù)性行業(yè)，為客人和使用人提供一個(gè)安全舒適的休閑、購(gòu)物和工作環(huán)境是我們物業(yè)管理人的職責(zé)。一支高素質(zhì)的服務(wù)隊(duì)伍必然是一個(gè)服務(wù)意識(shí)極強(qiáng)的組合，本人一直非常重視服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，也必然在項(xiàng)目配備服務(wù)意識(shí)強(qiáng)的管理服務(wù)人員。(二) 精干高效著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)

56、化，為保障優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，在組織上采用扁平架構(gòu)，根據(jù)項(xiàng)目的功能需要和客戶(hù)需求，在管理中心下設(shè)客戶(hù)服務(wù)部、工程部、保安部、保潔部。由管理中心經(jīng)理直接調(diào)配管理。這樣既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率，來(lái)達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，人員精干，工作高效的目的。(三) 重視文化素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)技能各類(lèi)人員的配備，均要求有較高的知識(shí)水平和專(zhuān)業(yè)技能。根據(jù)不同的崗位設(shè)置，配備相應(yīng)文化水平和專(zhuān)業(yè)技能的人才，在此基礎(chǔ)上，將通過(guò)不間斷的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，使員工處于不斷完善和提高的最佳工作狀態(tài)。二、 管理中心崗位人員配置商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專(zhuān)多能、精簡(jiǎn)高效、使業(yè)戶(hù)感覺(jué)沒(méi)有虛職，沒(méi)有閑人，業(yè)戶(hù)交納的管理費(fèi)都用在

57、刀刃上。 1客戶(hù)服務(wù)部 設(shè)主管一人。該部主要職能是配合業(yè)戶(hù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，促進(jìn)商鋪經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售和物業(yè)管理工作。業(yè)戶(hù)接待與內(nèi)部管理，分別兼任行政人事、文書(shū)檔案、計(jì)劃財(cái)務(wù)、物料管理等職。同時(shí)全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶(hù)委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作。下設(shè)業(yè)戶(hù)服務(wù)專(zhuān)員若干名，主要依據(jù)于業(yè)戶(hù)服務(wù)部的工作時(shí)間和工作量，通常每班保持兩人便可。 2工程部 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門(mén)主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。 3.保安部 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪

58、的門(mén)衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車(chē)管工作。該部門(mén)主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。 4.保潔部 設(shè)主管一人，全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔工作。該部門(mén)的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理。具體保潔作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次進(jìn)行安排。 第三節(jié) 三級(jí)培訓(xùn)體系針對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)管理特點(diǎn)，將利用公司和外部的培訓(xùn)資源，通過(guò)入職培訓(xùn)、崗前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)三級(jí)培訓(xùn)體系，開(kāi)展不同方式的培訓(xùn)，提高各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)技能、職業(yè)道德意識(shí)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識(shí)和物業(yè)管理知識(shí)，同時(shí)按照 “全員培訓(xùn)、全程考核”的培訓(xùn)方針，監(jiān)督和檢查員工的培訓(xùn)效果，從而使培訓(xùn)工作真正落到實(shí)處。一、 培訓(xùn)目標(biāo)通過(guò)培訓(xùn)，提高員工的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，培養(yǎng)一支作風(fēng)優(yōu)良、專(zhuān)業(yè)技術(shù)過(guò)硬的物業(yè)管理隊(duì)伍，為項(xiàng)目的置業(yè)人（使用人）和客戶(hù)提供高效、優(yōu)質(zhì)、便利、安全的物業(yè)管理服務(wù)。第四節(jié) 內(nèi)部管理一、 服務(wù)方式組織架構(gòu)是實(shí)現(xiàn)“