飯店經(jīng)營方案

1、瑞州飯店經(jīng)營方案一、瑞州飯店簡介瑞州飯店位于鹿城區(qū)新京路128號，占地面積為7638.5平方米，開業(yè)于1958年10 月，是當(dāng)時省南部地區(qū)規(guī)模較大、設(shè)施較齊全的飯店之一。地理位置優(yōu)越,南依人民路商業(yè)街，北臨，商業(yè)虹橋步行街是集購物、美食、旅游、娛樂、休閑為一體的聚集地。二、瑞州飯店概況整體的基本情況:瑞州飯店總占地面積為7638.5平方米，房屋總建議面積為19522.9平方米，分別幢號為1至12號樓組成,樓與樓之間的層數(shù)有一層和十層不等,高低參差不齊；內(nèi)部院子面積約為2600平方米。瑞州飯店的正面向新京路；東面、北面向晴橋巷(由于晴橋巷首尾成90度走向)中段90度處與女人街相接壤。目前在營業(yè)的

2、經(jīng)營戶如下:2號樓一層約250平方米經(jīng)營兩個品牌服裝(晴橋巷)；3號樓一層約70平方米經(jīng)營餐飲 (晴橋巷)；4號樓一層約315平方米經(jīng)營餐飲、約350平方米經(jīng)營3個品牌服裝(院內(nèi)面向新京路)、六七八層約1905平方米經(jīng)營ktv；8號樓三層約600平方米經(jīng)營餐飲(院內(nèi))；9號樓一層約200平方米經(jīng)營餐飲(晴橋巷)。三、市場調(diào)查專門針對瑞州飯店周邊店鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行了市場調(diào)查，調(diào)查結(jié)果: 紫金路店鋪?zhàn)饨鹁鶅r為743元/月/；新京路445元/月/;晴橋巷345元/月/?，F(xiàn)看到周邊市場有相當(dāng)多的店鋪粘貼轉(zhuǎn)租或出租的廣告紙。據(jù)了解在2011年之前瑞州飯店周邊的店鋪轉(zhuǎn)讓條件很高,須外加轉(zhuǎn)讓費(fèi)10-50萬元之間不

3、等,有的還要買進(jìn)店主的商品庫存?？上攵?dāng)時市場的店鋪火爆情景,租金在不斷的漲高,房主處于主導(dǎo)地位?，F(xiàn)如今由于市場經(jīng)濟(jì)等各方面原因,店鋪的主人頻頻更換,出現(xiàn)很多店鋪轉(zhuǎn)租或出租的信息,使租客選擇余地增大,然而什么讓費(fèi)、商品庫存多不需要,租金還可能往下談。通過網(wǎng)絡(luò)對鹿城市中心寫字樓的租金調(diào)查情況如下: 寫字樓或可用于寫字樓的房屋的租金均價在每平方米每月約為50元。倉庫約為25元。三、綜合分析1、瑞州飯店地理位置地處新京路西首,南依人民路商業(yè)街，西靠向府前街,東臨女人街（紫金路）及著名商業(yè)虹橋步行街是集購物、美食、旅游、娛樂、休閑為一體的聚集地。2、瑞州飯店受樓市的影響,在2010年瑞州飯店對外公開

4、招租時，評估機(jī)構(gòu)已對瑞州飯店整體出租做出了評估報告，年度租金總額為1209萬元。當(dāng)時瑞州樓市剛好處在高位震動，但投標(biāo)者還是滿懷信心地看好后市，被當(dāng)時市場氣氛沖破了頭腦，競投出了3016萬元/年的天價，投標(biāo)結(jié)果的數(shù)字映射出投資者非?？隙ǖ乜春煤笫?。但是從2011年開始瑞州樓市驟降，樓市泡沫破裂，寫字樓、店鋪、豪宅價格腰斬,從此樓市由牛市急變熊市,據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)中，瑞州成為新房價格同比唯一下降的城市。2011年9月份開始，瑞州房價已經(jīng)連續(xù)下跌了25個月。日前新京路、紫金路、晴橋巷以及瑞州飯店周邊人民路、府前街等路段的沿街店鋪有相應(yīng)多處于關(guān)閉或停業(yè)狀態(tài)，門口貼出招租或轉(zhuǎn)租廣

5、告。由于樓市是房屋租金的風(fēng)向標(biāo),于是同年3月份迪飾公司拒付給瑞州飯店房屋租金。3、零售業(yè)實(shí)體店受網(wǎng)店沖擊，網(wǎng)店店鋪風(fēng)格隨賣家的理念可以做各種各樣的變化運(yùn)營成本低，覆蓋面廣,面對的顧客是全國乃至全世界,上網(wǎng)購物已經(jīng)成了很多年輕人生活中不可缺少的一部分。據(jù)中國互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會報告顯示，2013年我國全年網(wǎng)絡(luò)零售交易額達(dá)到1.8萬億元，占社會消費(fèi)品零售總額的10%以上。而網(wǎng)購沖擊的影響,一些實(shí)體店的生意普遍受挫，尤其是百貨零售業(yè)銷售額明顯下滑。4、迪飾公司與大商場,瑞州大南商圈的開太百貨營業(yè)面積約20000平方米,擁有數(shù)百家中外馳名品牌商品;銀泰百貨位于世貿(mào)裙樓一至八層集百貨、餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合

6、型現(xiàn)代化百貨商場,年銷售業(yè)績突破十億元。兩大商場各自不管在經(jīng)營模式和經(jīng)營管理上都有一套詳實(shí)且適應(yīng)市場需求的營銷方案,在大南商圈有著不可取代的位置。近年來大商圈崛起對虹橋商圈有著不可忽視的影響,尤其是促銷活動期間對周圍市場的客源產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)。而迪飾公司(瑞州飯店)想從這市場上分一杯羹,選擇了進(jìn)攻態(tài)勢與其抗衡，為自己布下了死亡的陷阱,面臨被淘汰的悲慘命運(yùn)。四、經(jīng)營定位設(shè)想綜合上述的情況分析瑞州飯店現(xiàn)狀經(jīng)營模式，從戰(zhàn)略上調(diào)整為守備態(tài)勢，把整體幢號1至12號樓商場方式(迪飾公司改半途的)化整為多個單元也可以靈活組合綜合性的經(jīng)營。擬經(jīng)營休閑服務(wù)行業(yè)、飯店餐飲行業(yè)為主，沿街店鋪以女性消費(fèi)為主的百貨行業(yè)。

7、避其市場鋒芒，橫向一體化，跨行業(yè)多元化經(jīng)營模式，增強(qiáng)對商圈的適應(yīng)能力與競爭力。盡快盤活，確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)增值保值，使瑞州飯店快速地進(jìn)入發(fā)展軌道。1、新京路店鋪: 1號樓沿街店鋪朝向新京路，總建筑計面積為294.09其中二層144.06完全可以獨(dú)立出租，經(jīng)營任何品類，房屋的東面墻體可做廣告位使用。2、晴橋巷店鋪:女人街(紫金路)街區(qū)由紫金路、新京路、春坊、晴橋巷、高橋等巷組成,目前只有晴橋巷的店鋪?zhàn)饨鹱畹?。女人街整條街經(jīng)營商品基本以女性消費(fèi)為主，兼售服裝、鞋、包、小飾品、集鮮花、攝影、婚紗等行業(yè)以及小吃,女人街占據(jù)主要地位很多消費(fèi)者慕名而來。而晴橋巷中段與女人街接壤，只要把女人街的街道、店鋪、經(jīng)

8、營形態(tài)引向晴橋巷,使晴橋巷有著與女人街相同的特色,休閑購物的消費(fèi)者才會延伸到晴橋巷。擬把瑞州飯店沿街的店鋪2、3、6、9、10、11、12號樓的一層總面積約2090公開對外招租,而二三層根據(jù)承租戶的需求而定。另建議晴橋巷店鋪的地面高度盡量與路面持平，店鋪外立面裝飾依據(jù)女人街復(fù)古建筑特色模仿設(shè)計外立面,從總體視覺上兩巷融為一體,給街區(qū)晴橋巷一個新的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇。3、迎賓樓以及其它二層以上的樓層:幢號4、5號樓以及2、3、4、5、6號樓二層以上的樓層，建筑面積一層為7576(可出租面積7439)以及二層為2246，總計9822。由于城市化過程所帶來的人均收入水平不斷提高和閑暇時間普遍增加以及對休閑

9、觀念的轉(zhuǎn)變,使休閑服務(wù)行業(yè)消費(fèi)大眾化程度的不斷擴(kuò)大,休閑服務(wù)業(yè)市場需求潛力增大，同時休閑消費(fèi)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、延伸性強(qiáng)對區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)有較強(qiáng)的拉動力，擬經(jīng)營休閑服務(wù)行業(yè)為主。4、歡賓樓:7號樓共5層位于瑞州飯店內(nèi)后方,總面積3702(可出租面積3677)每層約735。該樓原本用于賓館客房，所以房屋的平面設(shè)計、通道走向等全部按照賓館客房需要而布局的。該樓經(jīng)營飯店業(yè)在改建施工方面投入費(fèi)用少,工期短,重張速度快,使資產(chǎn)快速盤活產(chǎn)生效益。擬定向招租賓館業(yè),瑞州飯店在市區(qū)擁有一定的知名度和消費(fèi)群體也可算得上老字號了,同時可提供瑞州飯店這品牌名稱給予有償使用。 5、8號樓及9號二三層樓: 幢號8、9號樓位于瑞州飯店內(nèi)西北角，一層店鋪是晴橋巷尾。8號樓總面積為1740(可出租為1491)共四層；9號樓總面積為1893(可出租為1862)共四層,兩幢