俊?；ǔ嵌ㄎ徽{(diào)整報(bào)告2012.5.21

1、 最新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整最新經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整 u項(xiàng)目總商業(yè)面積6.8萬平方米，其中地上集中商業(yè)： 4.5萬平方米，地下商業(yè)：1.5萬平方米，臨街商業(yè)： 8000平方米 針對(duì)目前新的報(bào)規(guī)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行整體調(diào)整針對(duì)目前新的報(bào)規(guī)數(shù)據(jù)對(duì)項(xiàng)目方案進(jìn)行整體調(diào)整 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域整體概況區(qū)域整體概況 官渡區(qū)是昆明四城區(qū)之一 位于昆明市主城區(qū)的東南部 主要起到連接主城區(qū)和呈貢新 區(qū)的作用 區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立區(qū)域位置相對(duì)獨(dú)立 既非主城區(qū)，又非新城區(qū)，區(qū)域位置尷尬既非主城區(qū)，又非新城區(qū)，區(qū)域位置尷尬 距離主城約13公里， 距呈貢新城約7公里 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域人口分析區(qū)域人口分析 除擁有固定客群

2、外，流動(dòng)客流眾多 人口構(gòu)成人口構(gòu)成 原住居民原住居民新遷入居民新遷入居民螺螄灣商戶螺螄灣商戶往來商貿(mào)人群往來商貿(mào)人群 官渡官渡區(qū)整體規(guī)規(guī)劃人口約區(qū)整體規(guī)規(guī)劃人口約67萬人左右萬人左右 項(xiàng)目周邊項(xiàng)目周邊3 3公里范圍內(nèi)約有公里范圍內(nèi)約有1010萬人萬人 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析 商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域有且僅 有螺螄灣一 個(gè)大型集中 商業(yè) 區(qū)域商業(yè)以 螺螄灣商貿(mào) 城為主，及 其衍生商業(yè)。 總體量龐大， 覆蓋各類零 售業(yè)態(tài) 周邊缺乏服 務(wù)性配套類 商業(yè) 區(qū)域內(nèi)零售類商業(yè)發(fā)展較為成熟， 但其他配套商業(yè)如餐飲、住宿、 娛樂等業(yè)態(tài)存在市場發(fā)展空間 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析區(qū)域重點(diǎn)

3、商業(yè)分析- -螺螄灣商貿(mào)城螺螄灣商貿(mào)城 所處位置：所處位置：東臨昆玉高速、西臨新昆洛路、 北靠廣福路、南接規(guī)劃中的新昆明汽車總站， 正居未來的昆明市的新CBD板塊核心地段 商業(yè)體量：商業(yè)體量：項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積約5705畝 ，規(guī)劃總建筑面積達(dá)882萬平方米，其中主 體市場部分總建筑面積約300萬平方米 業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成：主要以服裝、鞋帽、家居用品、 手工藝品為主的批發(fā)零售業(yè)態(tài) 日均客流量日均客流量：約達(dá)15-20萬人 消費(fèi)能力消費(fèi)能力: :客群層次參差不齊,總體消費(fèi)能力 較低 u二期項(xiàng)目總建筑面積約200萬平米，主體市場總建筑面積約110萬平米， 形成云南省旅游購物中心，國際酒店用品城，國際風(fēng)

4、尚中心，家電數(shù)碼館，旅游購物中心，國際酒店用品城，國際風(fēng)尚中心，家電數(shù)碼館， 綜合商貿(mào)館，海外國家館等幾十特色主題購物中心綜合商貿(mào)館，海外國家館等幾十特色主題購物中心 u還包括5A5A甲級(jí)寫字樓，鉑金五星酒店，精裝商務(wù)公館，精品甲級(jí)寫字樓，鉑金五星酒店，精裝商務(wù)公館，精品SOHOSOHO，二，二 期配套倉儲(chǔ)園區(qū)等配套，共計(jì)建筑面積約期配套倉儲(chǔ)園區(qū)等配套，共計(jì)建筑面積約9090萬平方米萬平方米 u提升整個(gè)商圈商業(yè)品質(zhì)和功能體系，實(shí)現(xiàn)商圈往品牌化，都市化，國際 化方向的戰(zhàn)略提升和轉(zhuǎn)型。 區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析 已由小商品零售批發(fā)向綜合型集中式商業(yè)轉(zhuǎn)換 業(yè)態(tài)覆蓋更加廣泛，輻射人群眾多 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)

5、分析區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)分析- -螺螄灣商貿(mào)城螺螄灣商貿(mào)城 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) 本案本案螺螄灣螺螄灣 總體商業(yè)體量小，輻射能 力不強(qiáng) 有一定自身人群 區(qū)域位置不具備先天優(yōu)勢 本區(qū)域商業(yè)巨頭，壟斷小 商品批發(fā)零售 帶動(dòng)商貿(mào)往來人群 現(xiàn)有配套商業(yè)不足 不足以與螺螄灣抗衡不足以與螺螄灣抗衡 有商業(yè)，零售全覆蓋有商業(yè)，零售全覆蓋 檔次一般，配套不足檔次一般，配套不足 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢不明顯，要保證項(xiàng)目成活，就必須避重就輕，項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢不明顯，要保證項(xiàng)目成活，就必須避重就輕， 避免與螺螄灣的正面競爭，爭取以服務(wù)配套吸引消費(fèi)群體避免與螺螄灣的正面競爭，爭取以服務(wù)配套吸引消費(fèi)群體 市場定

6、位依據(jù)市場定位依據(jù) 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) 以健身、桌球、為主的商務(wù)配 套類業(yè)態(tài)近年逐漸受到 商業(yè)項(xiàng)目的青睞 以下將針對(duì)北京市場上健身、 桌球的經(jīng)營現(xiàn)狀進(jìn)行分析 主要分析其承租面積、租金區(qū) 間、收益模式等，為本項(xiàng)目定 位提供參考依據(jù) 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 北京羽毛球館案例研究北京羽毛球館案例研究 紅人運(yùn)動(dòng)俱樂部紅人運(yùn)動(dòng)俱樂部 所處位置所處位置：海淀區(qū)金源時(shí)代購物中心6F 面積：面積：整體面積約4000，含18片羽 毛球場 經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、臺(tái) 球、籃球、健身、健美操, 美容養(yǎng)生等 多種項(xiàng)目 租金：租金：1元/天 小結(jié)：小結(jié)：非單獨(dú)經(jīng)營羽毛球，與其他健身 項(xiàng)目共同經(jīng)

7、營，平日客流量較少，節(jié)假 日較多 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究 中體倍力中體倍力 所處位置所處位置：海淀區(qū)南大街31號(hào)神州大廈 3樓 面積：面積：約2000 經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：包含器械健身、游泳 租金：租金：各門店由于位置不同，租金在 1.5-3元/天不等 收費(fèi)收費(fèi): :年卡約3000元，次數(shù)約為50-60次 小結(jié)：小結(jié)：屬于中檔連鎖品牌健身中心，以 器械區(qū)域?yàn)橹?所處位置所處位置：西城區(qū)金城坊街2號(hào)金融街 購物中心4-5樓 面積：面積：約3000 經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：包含器械健身、游泳、羽毛 球、網(wǎng)球等 租金：租金：2元/平米天 收費(fèi)收費(fèi): :單次按項(xiàng)

8、目收費(fèi)，人均約100- 200元，年卡收費(fèi)約為10000元 小結(jié)：小結(jié)：屬于中高檔復(fù)合型健身中心，位 于購物中心頂層，客群多以周邊寫字樓 的白領(lǐng)及外籍人士為主 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究 金融家俱樂部金融家俱樂部 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 北京桌球館案例研究北京桌球館案例研究 云川桌球云川桌球 連鎖品牌：連鎖品牌：擁有目前25間直營店和30間加 盟店的大型臺(tái)球俱樂部連鎖公司 單店面積：單店面積：約300-1300不等 經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：臺(tái)球、棋牌等 收費(fèi)收費(fèi): :40元/h，會(huì)員可優(yōu)惠 租金：租金：根據(jù)開店區(qū)域不同，1-3元/天 加盟投入：加盟投入：一

9、般城市需投入1200元左右/ ，發(fā)達(dá)城市需投入1500元左右/。在北 京開設(shè)一間1000平米的俱樂部需投入150 萬元左右（其中包括20萬加盟費(fèi)及房租） 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 北京商務(wù)配套類商戶發(fā)展現(xiàn)狀北京商務(wù)配套類商戶發(fā)展現(xiàn)狀 分類分類健身中心健身中心桌球館桌球館 承租面積（）2000-4000300-1000 租金區(qū)間 （元/天） 1 -31-4 經(jīng)營模式連鎖品牌為主 直營品牌較少， 多為加盟或個(gè)人經(jīng)營 營業(yè)時(shí)間 早9：00-晚22:00 工作日有效時(shí)間約為5小時(shí)，周末 節(jié)假日有效時(shí)間約為12小時(shí) 部分24小時(shí)營業(yè) 工作日有效時(shí)間約為6小時(shí)，周 末節(jié)假日有效時(shí)間約為15小時(shí) 收費(fèi)模式

10、以辦理年卡為主，收費(fèi)在2000- 10000不等 按小時(shí)收費(fèi) 20-40/h 收益 租金支出約為200萬元/年 如辦卡人數(shù)達(dá)到50人/月 年均收入約為400萬元 年租金約為50-80萬元，年均 收入約為 150-200萬元 市場定位依據(jù)市場定位依據(jù) 北京商務(wù)配套類商戶發(fā)展現(xiàn)狀北京商務(wù)配套類商戶發(fā)展現(xiàn)狀 u在北京市場上，健身中心、桌球等商務(wù)配套類業(yè)態(tài)已逐步進(jìn)駐到 商業(yè)綜合體，作為特色及次主力商戶，此類業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)項(xiàng)目聚集人 氣及形成較穩(wěn)定的消費(fèi)群體做出一定貢獻(xiàn)，可考慮在本項(xiàng)目中進(jìn)行 引入 u以上所做市場分析均以北京市場為例，考慮到城市情況、區(qū)域情 況各有不同，本項(xiàng)目在引入此類業(yè)態(tài)商戶時(shí)，租金價(jià)格應(yīng)

11、適當(dāng)下調(diào) u健身中心均對(duì)項(xiàng)目工程條件有一定特殊要求，如上下水等，本項(xiàng) 目如確定引進(jìn)此類商戶，需對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行一定調(diào)整 總體市場定位總體市場定位 定位原則定位原則 以項(xiàng)目自身人群、螺螄灣商貿(mào)城的經(jīng)營商戶及其周邊人 群為主要服務(wù)對(duì)象 尋求區(qū)域市場空缺，以發(fā)展現(xiàn)有市場缺乏業(yè)態(tài)為主 在獲取出售收益的同時(shí)進(jìn)行部分自持， 獲取后期租金收益 總體市場定位總體市場定位 發(fā)展定位發(fā)展定位 以配套為主的 綜合性物業(yè) 品牌檔次升級(jí)換代 區(qū)域性生活 購物中心 現(xiàn)階段以服務(wù)配套、目的性消費(fèi)為支撐，保證經(jīng)營現(xiàn)階段以服務(wù)配套、目的性消費(fèi)為支撐，保證經(jīng)營 當(dāng)住宅入駐量提升，周邊人群支撐時(shí)，逐步升級(jí)換代當(dāng)住宅入駐量提升

12、，周邊人群支撐時(shí)，逐步升級(jí)換代 提升零售比例及品牌檔次，提升租金價(jià)格提升零售比例及品牌檔次，提升租金價(jià)格 總體市場定位總體市場定位 功能劃分功能劃分 集中商業(yè)集中商業(yè) 目的性消費(fèi)為主 大型主力店 整體自持 北側(cè)街鋪 可出售 社區(qū)底商社區(qū)底商 生活配套為主 滿足日常所需 出售 利用集中商業(yè) 提升投資價(jià)值 租售結(jié)合 實(shí)現(xiàn)資金回流及后期收益遞增 的平衡 樓層布局樓層布局 以目的性消費(fèi)業(yè)態(tài)為主要業(yè)態(tài)形式 配備少量零售業(yè)態(tài),打造立體消費(fèi)模式 B1 F1 F2 F3 F4 超市超市 零售零售餐飲餐飲 電器數(shù)碼電器數(shù)碼 餐飲餐飲 超市超市 動(dòng)漫動(dòng)漫/網(wǎng)吧網(wǎng)吧 F5 KTV 電玩城電玩城 餐飲餐飲 餐飲餐飲

13、健身中心健身中心桌球桌球 業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)建筑面積（）建筑面積（） F5 KTV3000 健身中心3000 桌球1000 F4 網(wǎng)吧/動(dòng)漫/ 書城 3000 電玩3000 餐飲3500 F3餐飲9500 F2 電器3000 數(shù)碼2500 餐飲4000 F1 零售7500 超市1000 餐飲1000 B1超市15000 合計(jì)合計(jì)6000060000 除主力店超市外，餐飲、休閑娛除主力店超市外，餐飲、休閑娛 樂占比最大，共計(jì)樂占比最大，共計(jì)約約45%45% 7%7% 30%30% 15%15% 27%27% 12%12% 9%9% 業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例 商務(wù)配套餐飲休閑娛樂主力店零售

14、專業(yè)店 樓層布局樓層布局 餐飲 1000 可考慮與對(duì)面住宅商鋪聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行出售 1200 F1 F2 F3 F4 F5 零售 4000 超市首層 出入口 1000 銀行/通訊營業(yè)廳 3500 電 器 入 口 電器數(shù)碼 4800 主題餐廳 3500 可考慮與對(duì)面住宅商鋪聯(lián)動(dòng)，進(jìn)行出售 1200 樓層布局樓層布局 F1 F2 F3 F4 F5 商務(wù)餐飲/主題餐廳 9500 樓層布局樓層布局 F1 F2 F3 F4 F5 樓層布局樓層布局 F1 F2 F3 F4 F5 電玩 3000 餐飲 3500 網(wǎng)吧/動(dòng)漫/書城 3000 健身中心 3000 樓層布局樓層布局 F1 F2 F3 F4 F5 桌球

15、1000 KTV 3000 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 樓層樓層層高（層高（mm） F14.8 F24.5 F34.5 F44.5 F54.5 樓層樓層層高（層高（mm） B16.56.5 F15.55.5 F24.5 F34.5 F44.5 F54.5 提升首層層高 增加項(xiàng)目整體標(biāo)識(shí)性及檔次 B1層為超市業(yè)態(tài) 需增加層高至6.5米 層高層高 產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議 上下水、廚房區(qū)域上下水、廚房區(qū)域 要求：要求： 廚房不可位于商場展面部分 根據(jù)廚房位置設(shè)置上下水 大型餐飲面積分割必須考慮動(dòng) 線影響 在在F2-F4F2-F4樓層北側(cè)設(shè)置廚房區(qū)樓層北側(cè)設(shè)置廚房區(qū) 消化因樓梯間分割導(dǎo)致消化因樓梯間分割導(dǎo)致 難以使用

16、的區(qū)域難以使用的區(qū)域 F2-4 因因5 5層設(shè)置為商務(wù)配套業(yè)態(tài)層設(shè)置為商務(wù)配套業(yè)態(tài) 需考慮設(shè)置淋浴房等需考慮設(shè)置淋浴房等 上下水需設(shè)置上下水需設(shè)置 租金預(yù)估租金預(yù)估 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)面積（）面積（） 平均平均租金租金 （元元/ /天）天） 年租金收益年租金收益 （萬元）（萬元） 餐飲180001.5 986 休閑娛樂90001.5 493 主力店160000.5 292 零售75004.0 1095 專業(yè)店55000.5 100 商務(wù)配套40000.9 124 合計(jì)合計(jì)60000600001.4 1.4 3090 3090 業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別預(yù)計(jì)增長率預(yù)計(jì)增長率 主力店（超市） 2%-3% （五年后開始

17、遞增，每兩年一遞增） 零售 5%-10% （每兩年年一遞增） 餐飲 3%-5% （五年后開始遞增，每兩年一遞增） 商務(wù)配套 3%-5% （三年后開始遞增，每兩年一遞增） 專業(yè)店 （數(shù)碼電器） 3%-5% （三年后開始遞增，每兩年一遞增） 休閑娛樂 3%-5% （五年后開始遞增，每兩年一遞增） 租金遞增租金遞增 十年租金收益十年租金收益 項(xiàng)目集中商業(yè)部分平均租金預(yù)估為項(xiàng)目集中商業(yè)部分平均租金預(yù)估為1.41.4元元/ /天天 滿租時(shí)預(yù)估年租金收益約為滿租時(shí)預(yù)估年租金收益約為30003000萬元萬元 十年遞增后可達(dá)十年遞增后可達(dá)37003700萬元萬元 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積面積 （）（） 平均租平均租 金

18、（元金（元 / / 天）天） 20142014201520152016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232023 餐飲180001.5 986 986 986 986 986 1035 1035 1087 1087 1141 休閑娛樂90001.5 493 493 493 493 493 517 517 543 543 570 主力店160000.5 292 292 292 292 292 301 301 310 310 319 零售75004.0 1095 1095 1095 1183 1183 1277 1277

19、 1379 1379 1490 專業(yè)店55000.5 100 100 100 104 104 109 109 113 113 117 商務(wù)配套40000.9 124 124 124 130 130 130 137 137 137 142 合計(jì)合計(jì)600001.4 1.4 3090 3090 3090 3090 3090 3090 3188 3188 3188 3188 3369 3369 3376 3376 3569 3569 3569 3569 3780 3780 序號(hào)成本項(xiàng)目計(jì)量單位面積基數(shù)單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（元）總投資（萬元）估算說明 一土地費(fèi)用建筑面積0000 二前期費(fèi)用 建筑面積 680001

20、10.5717.4 集中商業(yè)60000，商業(yè)街8000 1臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建筑面積680002.517按建筑面積單價(jià)2.5元計(jì)算 2設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積6800035238按建筑面積單價(jià)35元計(jì)算 3行政收費(fèi)建筑面積6800025170按建筑面積單價(jià)25元計(jì)算 4其他前期費(fèi)用建筑面積6800043292.4按建筑面積單價(jià)43元計(jì)算 三建安工程費(fèi) 建筑面積 680003682 25040 集中商業(yè)60000，商業(yè)街8000 1商業(yè)街建筑面積800013001040 2集中商業(yè)建筑面積60000400024000 四市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建筑面積 680002501700 集中商業(yè)60000，商業(yè)街8000 1供電建筑面積6800065442按建筑面積單價(jià)65元計(jì)算 2供水建筑面積6800015102按建筑面積單價(jià)15元計(jì)算 3排水建筑面積6800015102按建筑面積單價(jià)15元計(jì)算 4供熱建筑面積6800025170按建筑面積單價(jià)25元計(jì)算 5燃?xì)饨ㄖ娣e6800020136按建筑面積單價(jià)20元計(jì)算 6通訊線路/智能化建筑面積680001068按建筑面積單價(jià)10元計(jì)算 7環(huán)境工程建筑面積6800080544按建筑面積單價(jià)80元計(jì)算 8圍墻、大門建筑面積6800020136按建筑面積單價(jià)20元計(jì)算 五 不可預(yù)見費(fèi)（二至四項(xiàng)之和的2 ）工程造價(jià) 680000.02549