豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)文化科技娛樂中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目 可研報(bào)告 附表：附表一 總成本費(fèi)用估算表附表二 損益表附表三 借款還本付息計(jì)算表附表四 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（合部投資部分）附表五 資金來源與運(yùn)用表附表六 投資計(jì)劃與資金籌措表附表七 流動(dòng)資金估算表附表八 資產(chǎn)負(fù)債表附表九 固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)返攤銷費(fèi)計(jì)算表附表十 敏感性分析表第一部分 總 論一、項(xiàng)目概述（一）項(xiàng)目名稱豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目（二）項(xiàng)目性質(zhì)旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)、度假項(xiàng)目（三）承辦單位*有限公司（四）建設(shè)用地位置該項(xiàng)目位于中國(guó)遼寧省*市與撫順交界處，沈撫同城核心區(qū)與起步區(qū)。（五）建設(shè)規(guī)模、用地面積豐遠(yuǎn)熱高

2、樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目占地面積為1022315平方米，其中包括四季樂園(水上樂園)、入口廣場(chǎng)區(qū)、室內(nèi)家庭娛樂中心、奇妙故事區(qū)、冒險(xiǎn)傳說區(qū)、神話故事區(qū)、漫畫世界區(qū)、生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（花園故事區(qū)）項(xiàng)目。（六）項(xiàng)目總投資豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目投資14.95億元。（七）建設(shè)資金來源企業(yè)自籌資金6億元，銀行貸款8.95億元。（八）項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目預(yù)計(jì)建設(shè)期為三年，2009年9月開始動(dòng)工，2012年5月1日正式對(duì)游客開放，2015年5月全部完工。二、項(xiàng)目開發(fā)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義（一）完善*旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)*、撫順旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展*市作為遼寧省的省會(huì)，雖然擁有故宮、*世博園、

3、棋盤山風(fēng)景區(qū)等一批休閑娛樂項(xiàng)目和旅游設(shè)施，但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看還很不平衡。大量游客在*是以參觀游覽為主，很少有游客以互動(dòng)度假方式滯留。隨著奧運(yùn)會(huì)的勝利召開（*為奧運(yùn)會(huì)協(xié)辦城市），*市的開放程度日益提高，將會(huì)有大量不同消費(fèi)層次的游客會(huì)聚沈城，*的旅游配套設(shè)施的不完善與旅游項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾將更加突出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展和需求。豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目及其配套設(shè)施的建設(shè)必將起到補(bǔ)遺拾缺、綜合平衡的良好效果。（二）拓展不同層次的旅游消費(fèi)群、提升*旅游度假的知名度豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目以其較完善的硬件設(shè)施和較全面的旅游娛樂休閑配套功能為不同消費(fèi)層的客戶提供多種功能的服務(wù)。（三）完善綜合配套，推動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)開

4、發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)與增值商機(jī)無限豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目的游客來自各個(gè)領(lǐng)域，由不同消費(fèi)能力地消費(fèi)群體組成，豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心將為廣大地游客提供極其舒適地休閑度假場(chǎng)所。商家可根據(jù)自身的特點(diǎn)和要求，有針對(duì)性的選擇不同類型的消費(fèi)群體作為推廣目標(biāo)，通過各種途徑最大限度的展示自身優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大自身產(chǎn)品在此消費(fèi)群體中的影響，提高市場(chǎng)占有率。綜上所述，豐遠(yuǎn)熱高樂園及其配套服務(wù)設(shè)施既符合國(guó)家和*本地政策和經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展趨勢(shì)以及規(guī)劃要求，同時(shí)能極大的提升*旅游業(yè)的整體形象，因此是完全必要的。同時(shí)豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心及其配套設(shè)施的建設(shè)必將起到補(bǔ)

5、遺拾缺、綜合平衡的良好效果。三、發(fā)展商概況豐遠(yuǎn)集團(tuán)旗下主要有遼寧路德森建設(shè)發(fā)展公司、豐遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司、豐遠(yuǎn)供熱公司、浩博物業(yè)公司以及*有限公司。公司是集公路施工、建筑工程施工、房地產(chǎn)開發(fā)、供熱、物業(yè)管理、汽車銷售、設(shè)備租賃與維修于一體的綜合性企業(yè)集團(tuán) 。四、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制說明與依據(jù)根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法規(guī)、政策與該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要編制依據(jù)有：（1）國(guó)家計(jì)委與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法與參數(shù)；（2）國(guó)家有關(guān)部門頒布的關(guān)于開發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的有關(guān)規(guī)定；（3）中國(guó)旅游局年鑒數(shù)據(jù)資料；（4）*、撫順市建筑經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； （5）*、撫順市各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（6）相關(guān)

6、的政策法規(guī)；（7）市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)；（8）由委托方提供的其他相關(guān)材料。五、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （一）基本設(shè)計(jì)條件豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目占地1022315平方米。豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目建筑面積：200219平方米。開發(fā)周期：3年資金來源：豐遠(yuǎn)熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項(xiàng)目投資14.95億元。企業(yè)自籌資金6億元，銀行貸款8.95億元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)狀況較好，屬于高投入，高收益項(xiàng)目，投資回收期較短，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，在經(jīng)營(yíng)期間能夠?yàn)楫?dāng)?shù)卣峁└哳~財(cái)政收入，能夠?qū)Υ龠M(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)，總體評(píng)價(jià)較好。 第二部分

7、項(xiàng)目提出的背景和必要性一、 項(xiàng)目提出的背景豐遠(yuǎn)熱高綜合旅游度假區(qū)坐落于*與撫順交界處，沈撫同城化核心區(qū)與起步區(qū)，距離棋盤山國(guó)際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)約10公里，距*世博園約6公里；距*市府廣場(chǎng)約25公里，距*桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40公里，距京沈高速公路約46公里，距沈大高速公路約44公里，距沈丹高速公路約31公里，距沈哈高速公路約17公里，距撫順市中心約17公里。項(xiàng)目距沈吉高速公路出入口僅300米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經(jīng)啟動(dòng)，將于2009年4月30日通車，進(jìn)一步縮短了游客抵達(dá)本項(xiàng)目的時(shí)間，屆時(shí)*市中心至本項(xiàng)目?jī)H需20-30分鐘。豐遠(yuǎn)熱高綜合旅游度假區(qū)位于棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)東側(cè)，地理位置得天獨(dú)厚

8、，交通條件四通八達(dá)。棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)位于*市東北部，東鄰撫順，西至農(nóng)業(yè)高新區(qū)，南至渾河，北接鐵嶺，行政管轄面積 190平方公里，南北最長(zhǎng)28公里，東西最寬 15.3 公里。區(qū)內(nèi)外交通網(wǎng)絡(luò)豐富，外圍道路有三環(huán)高速路、沈哈高速路、沈吉高速公路，內(nèi)部有沈棋路、馬宋路、沈撫路、集錫高速路、毛望路、蒲望路、舊滿路通過，鐵路有沈吉線從區(qū)內(nèi)通過。景區(qū)主要由森林公園景區(qū)（ 58平方公里）、秀湖景區(qū)（48 平方公里）、世園區(qū)（97平方公里）三部分構(gòu)成，整個(gè)景區(qū)現(xiàn)有耕地6.8萬(wàn)畝，林地97平方公里，水面9平方公里，是理想的風(fēng)景旅游度假區(qū)。是遼寧省乃至東北地區(qū)旅游的黃金線路。景區(qū)內(nèi)自然資源和人文景觀豐富。其中山林資

9、源得天獨(dú)厚，山勢(shì)險(xiǎn)峻，松林蒼翠，植被資源和動(dòng)物資源豐富；風(fēng)光怡人，景色秀麗； 河流水面平坦秀麗，水質(zhì)優(yōu)良；周邊人文景觀眾多，*世博園、*國(guó)家森林公園、*植物園、清福陵、*森林野生動(dòng)物園、盛京高爾夫俱樂部等旅游區(qū)（點(diǎn)）分布其中，。其中，棋盤山風(fēng)景區(qū)和*植物園，在2001年雙雙榮獲國(guó)家首批4a級(jí)旅游區(qū)，并被評(píng)為遼寧省“十五個(gè)最佳旅游景點(diǎn)”和*市十五大旅游景觀；*世博園也榮膺國(guó)家5a級(jí)旅游景區(qū)。二、擬建項(xiàng)目實(shí)施的必要性（一）完善*旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)*旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前*的旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。大量游客在區(qū)內(nèi)仍然是以參觀游覽為主，很少有游客以度假方式滯留*。隨著奧運(yùn)會(huì)的順利召開，大量不同消費(fèi)層次的游客將匯

10、聚*，旅游配套設(shè)施的不完善與旅游項(xiàng)目結(jié)構(gòu)不平衡的矛盾將更加突出，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)際、國(guó)內(nèi)、甚至*市的旅游業(yè)發(fā)展和需求。豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目及其配套設(shè)施的建設(shè)必將起到補(bǔ)遺拾缺、綜合平衡的良好效果。（二）項(xiàng)目建設(shè)符合*旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)2007年5月，省委、省政府首次召開了全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會(huì)。時(shí)任省委書記李克強(qiáng)、省長(zhǎng)張文岳和國(guó)家旅游局局長(zhǎng)邵琪偉等領(lǐng)導(dǎo)出席會(huì)議并做了重要講話。大會(huì)全面總結(jié)了“十五”以來全省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，明確“十一五”時(shí)期旅游業(yè)的發(fā)展目標(biāo)和主要任務(wù)。會(huì)后省委、省政府印發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展旅游業(yè)的意見，提出培育旅游支柱產(chǎn)業(yè)、建設(shè)旅游強(qiáng)省的一系列政策措施，推動(dòng)了旅游產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展。*市委

11、、市政府提出把*建成東北亞中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變旅游發(fā)展方式，大力推進(jìn)集約型發(fā)展，促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，使*旅游業(yè)發(fā)展在速度、質(zhì)量、效益上全面協(xié)調(diào)，以項(xiàng)目為牽動(dòng)，完善旅游體系、提升產(chǎn)品質(zhì)量、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、壯大產(chǎn)業(yè)規(guī)模為重點(diǎn)，開拓實(shí)現(xiàn)國(guó)際國(guó)內(nèi)市場(chǎng)統(tǒng)一，城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、質(zhì)量和效益全面提高的旅游發(fā)展態(tài)勢(shì)，全面促進(jìn)旅游業(yè)又好又快發(fā)展。同時(shí)，要積極引進(jìn)體量大、規(guī)模大、影響大、吸引力大的旅游大項(xiàng)目，不斷提高產(chǎn)業(yè)的綜合實(shí)力和發(fā)展后勁打造無障礙旅游；確立旅游大市地位；使旅游產(chǎn)品更加豐富?！罢谛纬傻钠叱鞘新糜我惑w化、一小時(shí)旅游圈，將打破地區(qū)和行業(yè)壁壘，實(shí)現(xiàn)交通、城建、園林、文物、民航等部門的聯(lián)動(dòng)。”

12、確立一流的旅游發(fā)展思路：思路決定出路。近10年來，*市旅游業(yè)一直保持著年均20%的增長(zhǎng)速度，旅游業(yè)總收入和接待旅游人數(shù)等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直處在全省領(lǐng)先地位。打造一流的特色產(chǎn)品：產(chǎn)品是旅游的依托，特色是產(chǎn)品的靈魂。創(chuàng)造一流的旅游發(fā)展環(huán)境。建設(shè)東北亞旅游中心城市，不僅需要良好的硬件環(huán)境，更需要寬松的軟環(huán)境。近年來，隨著*市建設(shè)水平的不斷提高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)環(huán)境等旅游硬件條件有了很大改善，對(duì)旅游業(yè)的發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用。本項(xiàng)目完全符合*、撫順旅游業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。第三部分 市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)一、市場(chǎng)分析隨著人民生活水平的逐步改善和國(guó)家國(guó)際地位的日益提升，我國(guó)的旅游業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，每年國(guó)內(nèi)旅游者以及

13、入境旅游的國(guó)外旅游者數(shù)量不斷增長(zhǎng)，以下是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的全國(guó)及部分地區(qū)2004-2007年接待國(guó)內(nèi)外游客的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。指 標(biāo)2004200520062007 旅行社數(shù)(個(gè))14927162451795718943 國(guó)際旅行社 1460155616541797 國(guó)內(nèi)旅行社 13467146891630317146 旅行社職工人數(shù)(人)246200248900293318307977 國(guó)際旅行社 106671103132110982119789 國(guó)內(nèi)旅行社 139529145768182336188188 星級(jí)飯店總數(shù)(個(gè))10888118281275113583 入境旅游人數(shù)(萬(wàn)人次)109031

14、2029.2312494.2113187.33 外 國(guó) 人 1693.252025.512221.032610.97 華 僑 港澳同胞 8842.059592.799831.8410113.57 臺(tái)灣同胞 368.53410.92441.35462.79 #過夜旅游者人數(shù)(萬(wàn)人次)41764680.94991.345471.98 國(guó)內(nèi)居民出境人數(shù)(萬(wàn)人次)2885.293102.633452.364095.4 #因私出境人數(shù) 2297.902879.913492.4 國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人次)110200121200139400161000 旅游收入 國(guó)際旅游收入(億美元) 257.39 292.

15、96 339.49 419.19 國(guó)內(nèi)旅游收入(億元) 4711 5286 6230 7770.62 *注：本數(shù)據(jù)來自中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒，從全國(guó)旅行社業(yè)務(wù)年檢情況通報(bào)的數(shù)據(jù)比本數(shù)據(jù)還要高。通過以上數(shù)據(jù)可以看出，2004-2007年全國(guó)國(guó)外游客人次數(shù)的增長(zhǎng)量是非常高的。綜上所述，憑借著*卓越的旅游環(huán)境，人民日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和旅游消費(fèi)需求，以及豐遠(yuǎn)熱高樂園的鮮明特點(diǎn)，該項(xiàng)目具有極大的消費(fèi)潛力。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)按照事物發(fā)展的規(guī)律，市場(chǎng)預(yù)測(cè)按照事物的連貫性原則、相關(guān)性原則、類推原則、系統(tǒng)原則等原則進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)考慮到北京08年奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦，*市奧運(yùn)會(huì)的成功協(xié)辦，*的旅游人次將不會(huì)低于10

16、%的增長(zhǎng)。再加之本項(xiàng)目建成后將是集旅游、運(yùn)動(dòng)、休閑、度假、娛樂、商住為一體的消費(fèi)多元化、結(jié)構(gòu)全面化的旅游熱點(diǎn)，據(jù)測(cè)來到*棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)、*世博園的旅游者中將會(huì)有50-60的旅游者會(huì)在豐遠(yuǎn)熱高樂園中旅游、消費(fèi)、休閑、購(gòu)物。比例趨勢(shì)預(yù)測(cè)法旅游人數(shù)預(yù)測(cè)方程為x=a(1+b)n其中x從預(yù)測(cè)基準(zhǔn)年的開始n年的旅游人數(shù)a預(yù)測(cè)基準(zhǔn)年的旅游人數(shù)b近幾年的旅游人數(shù)增長(zhǎng)率n預(yù)測(cè)年與基準(zhǔn)年的差值由上述公式可得*市2011年初的旅游人數(shù)為國(guó)內(nèi)旅客人數(shù)：4513（1+20）511230萬(wàn)人次國(guó)外游客人數(shù)：40（1+18）591萬(wàn)人次由于該項(xiàng)目的社會(huì)認(rèn)知度不斷增加，該區(qū)域?qū)τ慰偷奈⒉粩嘣黾?，預(yù)計(jì)其人數(shù)將不會(huì)低于占

17、到*旅游人數(shù)的10。采用比例趨勢(shì)分析的方法，我們預(yù)測(cè)豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目于2011年建成后，其國(guó)內(nèi)外旅游人數(shù)將達(dá)到：游客人數(shù)：1132110%55%=623萬(wàn)人次但是考慮到影響旅游市場(chǎng)的其它不確定性因素（例如金融危機(jī)、國(guó)家政策、國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、gdp的增長(zhǎng)等），進(jìn)行保守估計(jì)項(xiàng)目一期建成后達(dá)到滿額經(jīng)營(yíng)，旅游人數(shù)將達(dá)到500萬(wàn)人次（其中國(guó)內(nèi)470萬(wàn)人次，國(guó)外30萬(wàn)人次）。四季樂園(水上樂園)人數(shù)將達(dá)到200萬(wàn)人次。在正常經(jīng)營(yíng)期及在樂園建成后不追加投資的假設(shè)下，其預(yù)計(jì)的熱高樂園500萬(wàn)總?cè)舜?年的入園人數(shù)和四季樂園100萬(wàn)總?cè)舜?年的入園人數(shù)已趨于飽和。上述項(xiàng)目的興建與運(yùn)營(yíng)，不但豐富了當(dāng)?shù)鼐用竦奈幕瘖?/p>

18、樂生活，而且吸引了大量的國(guó)內(nèi)外游客，增加了區(qū)域的貨幣供給量，取得了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，提升了城市的知名度。第四部分 項(xiàng)目選址及建設(shè)方案一、項(xiàng)目選址（一）項(xiàng)目選址1. 位置條件*交通四通八達(dá)，為東北區(qū)域的樞紐地帶、交通要塞，距營(yíng)口港150公里，桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開通50余條國(guó)內(nèi)、外航線，京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速、哈大鐵路、遼寧中部城市環(huán)城高速等以此為起點(diǎn)。項(xiàng)目選址在沈撫連接帶（沈撫同城核心區(qū)）。這里歷史文化悠久，依山傍水，草木繁茂，綠樹成蔭，風(fēng)景之秀麗，氣候之宜人，為樂園之理想建設(shè)地?；始覙O地海洋世界已在該地區(qū)建成對(duì)游客開放。本項(xiàng)目距棋盤山國(guó)際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)約10公里，距*世博園

19、約6公里；距*市府廣場(chǎng)約25公里，距*桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40公里，距京沈高速公路約46公里，距沈大高速公路約44公里，距沈丹高速公路約31公里，距沈哈高速公路約17公里，距撫順市中心約17公里。項(xiàng)目距沈吉高速公路出入口僅300米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經(jīng)啟動(dòng)，將于2009年4月30日通車，進(jìn)一步縮短了游客抵達(dá)本項(xiàng)目的時(shí)間，屆時(shí)*市中心至本項(xiàng)目?jī)H需20-30分鐘。以*市為中心的 100公里范圍內(nèi)，環(huán)繞鐵嶺市、撫順市、遼陽(yáng)市、鞍山市、本溪市等遼寧中部城市群，輻射人口2400多萬(wàn)。本項(xiàng)目位于棋盤山旅游風(fēng)景區(qū)東側(cè)，地理位置得天獨(dú)厚。2. 氣候條件1.氣溫： 區(qū)域年平均氣溫在8.1，全年月平均

20、氣溫7月最高（24.7），1月最低（11.0）。夏季炎熱，日最高氣溫在30以上的極熱日 ，年平均為28.7天，日最高氣溫35以上的酷熱天很少出現(xiàn)。日最低氣溫年平均3.6，最冷月（1月）為-16.2。極端最低氣溫為-33.1。2.氣壓：年平均氣壓1005.3mb，最高氣壓1032.4mb，最低氣壓971.2mb。3.降水：年平均降水量703.3毫米，其中63集中在夏季；4.濕度：年平均相對(duì)濕度70，夏季濕度明顯高于其它月份，冬 季氣候較為干燥。5.日照：年平均日照數(shù)為2386小時(shí)。6.風(fēng)情：全年盛行偏南風(fēng)。冬季為偏北風(fēng)，春、秋以南、北風(fēng)交替為主，夏季以偏南方為主。3. 地質(zhì)條件項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地表層為

21、人工填土和粘土類，其下為砂卵礫石層，適合大型娛樂設(shè)施及綜合服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本項(xiàng)目包含內(nèi)容為：四季樂園(水上樂園)、入口廣場(chǎng)區(qū)、室內(nèi)家庭娛樂中心、奇妙故事區(qū)、冒險(xiǎn)傳說區(qū)、神話故事區(qū)、漫畫世界區(qū)、生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（花園故事區(qū)）項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地1022315平方米，其中四季樂園（水上樂園）占地221879平方米，其建筑面積為24600平方米。樂園占地面積800436平方米。樂園部分共有七大分區(qū)：入口廣場(chǎng)區(qū)、室內(nèi)家庭娛樂中心、奇妙故事區(qū)、冒險(xiǎn)傳說區(qū)、神話故事區(qū)、漫畫世界區(qū)、生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（花園故事區(qū)）項(xiàng)目。四季樂園（水上樂園）:這是一個(gè)類似美國(guó)奧蘭多迪斯尼水上樂園的項(xiàng)目，填補(bǔ)了東北地區(qū)

22、大型水上游樂項(xiàng)目的空白。這里有世界級(jí)的各類水上娛樂設(shè)施，包括各式巨型滑道、浪高可達(dá)1-3米的大型造浪池等，令游客體驗(yàn)龍卷風(fēng)暴的冒險(xiǎn)刺激，給游客帶來大海沖浪感受。環(huán)繞水樂園的漂流河讓游客既可以觀賞水樂園的全景，又可以享受水上嬉戲的樂趣。家庭娛樂中心:建有近5萬(wàn)平方米的室內(nèi)家庭娛樂中心，一年四季可以全天候接待游客，解決了北方冬季旅游項(xiàng)目少的問題，滿足和豐富了游客冬季休閑娛樂的需求，為北方冬季旅游增添了無限魅力。奇妙故事區(qū)：這是一個(gè)適合年輕人追求刺激的區(qū)域。代表項(xiàng)目有終結(jié)者4及外星人出租車。前者與環(huán)球影城樂園的終結(jié)者2相似，但這是一個(gè)4d電影，乘客將進(jìn)入未來機(jī)器人編制的世界，此項(xiàng)騎乘是世界上同類項(xiàng)目

23、的首例。后者是一個(gè)外星世界的出租車，它是一個(gè)彈射過山車，2秒鐘內(nèi)速度可以從0達(dá)到100公里。冒險(xiǎn)傳說區(qū)：這是喜歡冒險(xiǎn)傳說的青少年的天地。游客可以體驗(yàn)興奮和浪漫的財(cái)富島、失落的黃金王國(guó)等。最具有特點(diǎn)的是侏羅紀(jì)公園的黑暗冒險(xiǎn)加激流勇進(jìn)，它以侏羅紀(jì)公園電影為主題的探險(xiǎn)項(xiàng)目。神話故事區(qū)：在神話故事區(qū)，幻想和奇跡在等待著游客。在這里生動(dòng)逼真的神話世界，在這里還同時(shí)期的驚奇以三維形式顯現(xiàn)出來。漫畫世界區(qū)：這里的每一棟房子都長(zhǎng)有眼睛，一臺(tái)旋轉(zhuǎn)式過山車在區(qū)域中穿梭。在這里是兒童最愛。游客在這里可以探索狂熱和古怪的卡通城堡-一個(gè)充滿奇妙建筑和互動(dòng)驚奇的動(dòng)態(tài)仙境。生態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（花園故事區(qū)）：這是一個(gè)驚險(xiǎn)刺激、具有強(qiáng)

24、大沖擊力的園區(qū)。區(qū)內(nèi)最吸引人的彈射巨型過山車，將全天候充滿年輕人的尖叫聲。而到了晚上，湖面的音樂、激光水幕多媒體表演也將給游客帶來一場(chǎng)視覺盛宴。本項(xiàng)目各組成部分及相關(guān)建筑面積如下： 單位：平方米序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱建筑面積（）占地面積（）1入口廣場(chǎng)區(qū)55190901442室內(nèi)家庭娛樂中心45192150643四季樂園（水上樂園）7028573164奇妙故事區(qū)22300750995冒險(xiǎn)傳說話故事區(qū)9847602537漫畫世界態(tài)廣場(chǎng)區(qū)（花園故事區(qū)）70287879114后勤服務(wù)區(qū)61563135215總建筑面積20021917停車場(chǎng)占地面積2182

25、8318預(yù)留占地面積7041519總規(guī)劃占地面積1022315第五部分 市政配套設(shè)施一、市政配套設(shè)施本地塊基礎(chǔ)設(shè)施情況如下：（一）交通*交通四通八達(dá)，為東北區(qū)域的樞紐地帶、交通要塞，距營(yíng)口港150公里，桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開通50余條國(guó)內(nèi)、外航線，京沈高速、沈大高速、沈丹高速、沈吉高速、沈哈高速、哈大鐵路、遼寧中部城市環(huán)城高速等以此為起點(diǎn)。本項(xiàng)目距棋盤山國(guó)際風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)約10公里，距*世博園約6公里；距*市府廣場(chǎng)約25公里，距*桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)約40公里，距京沈高速公路約46公里，距沈大高速公路約44公里，距沈丹高速公路約31公里，距沈哈高速公路約17公里，距撫順市中心約17公里。項(xiàng)目距沈吉高速公路出

26、入口僅300米。由遼寧省政府投資興建的沈撫輕軌干線已經(jīng)啟動(dòng)，將于2009年4月30日通車，進(jìn)一步縮短了游客抵達(dá)本項(xiàng)目的時(shí)間，屆時(shí)*市中心至本項(xiàng)目?jī)H需20-30分鐘（二）供水日最大自來水需求量為6600噸，通過接入度假區(qū)自來水網(wǎng)加以解決，并在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)建一個(gè)污水處理站，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用。（三）排水雨水及生活污水經(jīng)污水處理后由排水管網(wǎng)排至度假區(qū)排水系統(tǒng)。（四）供電日需電力為45500kva，可以通過新建變電所，將度假區(qū)電網(wǎng)引至變電所變配電來滿足供電要求。（五）供熱不采用燃煤供熱，盡量采用電力供熱，同時(shí)利用建設(shè)場(chǎng)地充足的陽(yáng)光條件，安裝太陽(yáng)能設(shè)備以實(shí)現(xiàn)能源的節(jié)約與環(huán)境的保護(hù)。（六）通訊*市電信業(yè)發(fā)展

27、迅速，該區(qū)域已敷設(shè)有通信線路，完全可以滿足該項(xiàng)目通訊工程的需求。第六部分 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員安排一、項(xiàng)目建設(shè)階段組織機(jī)構(gòu)從節(jié)約資源、平穩(wěn)過度角度出發(fā)，成立專門項(xiàng)目管理公司，由項(xiàng)目公司牽頭，按照社會(huì)化分工的模式聘請(qǐng)專業(yè)公司介入項(xiàng)目的全過程，將內(nèi)部資源與外部資源有機(jī)結(jié)合實(shí)施矩陣型的項(xiàng)目管理模式對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理。這一管理模式下的項(xiàng)目管理公司精干簡(jiǎn)潔，主要職責(zé)為協(xié)調(diào)和把關(guān)以及審核各專業(yè)公司的工作成果，從而可以大幅度削減人員和機(jī)構(gòu)的設(shè)置，提高工作效率，降低人力成本，項(xiàng)目公司將由以下部門組成：財(cái)務(wù)部、計(jì)劃部、市場(chǎng)部（營(yíng)銷部、綜合管理部）、工程物業(yè)部、人事部五部門組成。聘請(qǐng)的專業(yè)管理與顧問公司：營(yíng)銷策劃顧問公司負(fù)

28、責(zé)項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策劃、商業(yè)策劃等工作。投資顧問公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)、投資控制、投資審核及技術(shù)經(jīng)濟(jì)咨詢。物業(yè)管理顧問公司。建設(shè)監(jiān)理公司。各專業(yè)顧問公司在對(duì)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)的同時(shí)，還要對(duì)投資人負(fù)責(zé)。這一管理模式與我國(guó)傳統(tǒng)的行政式的管理模式相比較優(yōu)點(diǎn)在于：首先，這一模式可以以最低的人力資本聚集最優(yōu)秀的各類專業(yè)人才為項(xiàng)目服務(wù)，有效地利用了社會(huì)資源，進(jìn)而為項(xiàng)目奠定成功的人力基礎(chǔ)。其次，每個(gè)成員都受項(xiàng)目經(jīng)理和職能部門的雙重領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目經(jīng)理、職能部門經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目成員有權(quán)控制和使用，職能部門負(fù)責(zé)人在安排人員時(shí)，要保證項(xiàng)目的職能職務(wù)，根據(jù)項(xiàng)目不同的需要配置人員。第三、這一模式的建立將大大豐富投資人的信息來源，為投資人

29、的各類決策提供深入而廣泛的基礎(chǔ)。第四、這一模式構(gòu)筑了一種新型的管理組織模式，避免了由于局部人為失誤而造成的人為風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。第五、在這種模式下，與后期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有關(guān)的人員（工程物業(yè)部、物業(yè)顧問公司）在項(xiàng)目的早期便全面介入，利于未來項(xiàng)目的平穩(wěn)過渡。二、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段組織機(jī)構(gòu)該項(xiàng)目建成后擬定管理中心負(fù)責(zé)旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)管理。管理中心下設(shè)：總經(jīng)理辦公室、市場(chǎng)部、運(yùn)營(yíng)部、人力資源部、安全保衛(wèi)部、工程與綠化部、財(cái)務(wù)部等。見下圖：人員配置比例為中層以上管理人員占15%，工程技術(shù)人員占10%，一線服務(wù)人員占60%，其他后勤人員占15%。人數(shù)視實(shí)際需要和游客人數(shù)的增長(zhǎng)情況而定。全部人員實(shí)行招聘和合同制，上崗前必須經(jīng)過培訓(xùn)

30、。一般服務(wù)人員應(yīng)進(jìn)行1-2個(gè)月培訓(xùn)，對(duì)服務(wù)于住宿、餐飲和特種娛樂項(xiàng)目的工作人員應(yīng)進(jìn)行至少3個(gè)月的培訓(xùn)。培訓(xùn)內(nèi)容包括：旅游常識(shí)、專業(yè)技術(shù)知識(shí)、接待禮儀、形體訓(xùn)練等。三、建設(shè)進(jìn)度安排該項(xiàng)目建設(shè)期為3年，其各期建設(shè)進(jìn)度分別如下：2009年4月12月 前期用地、規(guī)劃、勘查、設(shè)計(jì)等工作2009年9月 開工2009年9月2011年5月 建筑、園林、綠化等附屬工程施工2011年5月2012年5月 設(shè)備安裝及配套工程施工2012年5月 對(duì)游客開放2012年5月2014年5月 部分設(shè)備安裝總建設(shè)期為：2009年4月2014年5月第七部分 環(huán)保、勞保措施與衛(wèi)生防疫一、環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境的保護(hù)不僅要符合*市、撫

31、順市的總體規(guī)劃要求，而且是關(guān)系本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵因素，應(yīng)當(dāng)置于優(yōu)先考慮的地位。為此在設(shè)計(jì)時(shí)要求設(shè)計(jì)師依據(jù)中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法的相關(guān)要求在建筑物中科學(xué)合理設(shè)計(jì)涉及環(huán)境保護(hù)的系統(tǒng)和建筑材料。擬采取的措施有：（一）垃圾處理1.建筑垃圾主要是由于土方開挖、場(chǎng)地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑廢料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時(shí)清理。在設(shè)計(jì)時(shí)，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。2.生活垃圾綜合服務(wù)中心的生活垃圾將采取分類收集、分別處理的辦法。對(duì)有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對(duì)無機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場(chǎng)集中處理。（二）污水及中水處理

32、建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，建立污水處理站，實(shí)現(xiàn)水資源的循環(huán)利用，減少對(duì)周圍環(huán)境的污染。其中洗浴污水、空調(diào)水等經(jīng)過中水處理系統(tǒng)（包括中水原水系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、中水給水系統(tǒng)）后，通過中水處理站的管道送往衛(wèi)生間沖洗廁所、車輛和作綠化用水等用水處；生活廢水和餐飲廢水進(jìn)入污水處理站，經(jīng)過隔油、沉淀處理后達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求后排放。（三）噪音處理對(duì)公共場(chǎng)所、機(jī)電設(shè)備、泵房等產(chǎn)生噪音設(shè)備采取相應(yīng)的隔音、消聲措施；再風(fēng)機(jī)管道上加裝各類消聲器，以降低傳到各房間、場(chǎng)所的風(fēng)機(jī)噪音；加強(qiáng)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛的管理，禁止鳴笛等使主題樂園中的噪聲符合中國(guó)城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)。樂園周邊噪音白天應(yīng)低于70db。別墅、酒店附近噪音應(yīng)控制

33、在白天45db，夜間35db之內(nèi)。（四）大氣保護(hù)盡量使用電力以及太陽(yáng)能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設(shè)備禁止選用以氟利昂制冷的設(shè)備；排氣煙管應(yīng)避開其他環(huán)境敏感地帶。（五）材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實(shí)現(xiàn)對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。（六）防災(zāi)安全措施加強(qiáng)山林防火，制定和執(zhí)行防火制度，山林、旅游景點(diǎn)等處配備充足滅火器具；利用山體原有暗渠完善防洪設(shè)施，并注意維護(hù)和檢修；游樂及服務(wù)設(shè)施需進(jìn)行防風(fēng)設(shè)計(jì)，具備抵御強(qiáng)臺(tái)風(fēng)的能力。二、勞動(dòng)保護(hù)對(duì)本項(xiàng)目施工過程及經(jīng)營(yíng)過程中職員的勞動(dòng)保護(hù)應(yīng)符合中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法，擬采用的措施為：在本項(xiàng)目的施工中要求工程承包方對(duì)施工人員采取科學(xué)合理

34、而具體的勞動(dòng)保護(hù)措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護(hù)用具等。要求工程承包方為施工人員在施工期間進(jìn)行人身保險(xiǎn)。在公司運(yùn)營(yíng)期間，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。公司應(yīng)為職員提供勞保用品。對(duì)女職員應(yīng)該按照國(guó)家法律安排合法的工種，并進(jìn)行孕期保護(hù)。嚴(yán)禁使用未滿16周歲的童工。三、衛(wèi)生防疫豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目作為一個(gè)公共旅游度假、休閑娛樂場(chǎng)所，作好公共衛(wèi)生防疫，應(yīng)遵守執(zhí)行公共場(chǎng)所衛(wèi)生管理?xiàng)l例，同時(shí)還要執(zhí)行風(fēng)景名勝環(huán)境衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)。樂園的衛(wèi)生整潔直接反映出其檔次，因此作好衛(wèi)生防疫對(duì)于樂園的經(jīng)營(yíng)狀況有重要的影響。擬采用的措施有：樂園的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、衛(wèi)生管理嚴(yán)格按照游泳場(chǎng)所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)（gb96

35、671996）；懸浮物質(zhì)人為造成的增加量不能超過50毫克/升；保證水無異色異嗅異味；ph值控制在7.38.8之間；溶解氧任何時(shí)候不低于4毫克/升；每隔6小時(shí)進(jìn)行一次殺菌、消毒，以保證水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)；與醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)作，建立完善的醫(yī)療保障體系，以便處理度假區(qū)內(nèi)突發(fā)事故、緊急病人；健全衛(wèi)生保潔制度，確保主題樂園無衛(wèi)生死角，并定期進(jìn)行大清掃；對(duì)公司職員簽約前進(jìn)行身體檢查，對(duì)于身體條件不合格的，堅(jiān)決不簽；對(duì)公共用具、公共場(chǎng)所加強(qiáng)衛(wèi)生管理，作到專人專職；積極配合政府有關(guān)部門的衛(wèi)生防疫檢查；在禁止吸煙場(chǎng)所設(shè)立醒目標(biāo)志。第八部分 安全與消防一、安全措施本項(xiàng)目工程涉及面廣，客戶群體多元化，因此解決好本項(xiàng)目施工、運(yùn)營(yíng)過程

36、中的安全問題關(guān)系到豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目乃至整個(gè)*市、撫順市的聲譽(yù)。同時(shí)在建筑設(shè)計(jì)中應(yīng)該符合城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定和城市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定等法律、法規(guī)。在經(jīng)營(yíng)過程中應(yīng)該遵守娛樂場(chǎng)所管理?xiàng)l例。擬采用的措施如下：樂園應(yīng)達(dá)到游樂園（場(chǎng)）安全和服務(wù)質(zhì)量（1997年4月2日），樂園的游樂設(shè)施的購(gòu)置、安裝、使用和管理嚴(yán)格按照游藝機(jī)和游樂設(shè)施安全標(biāo)準(zhǔn)（gb8408-87）及國(guó)家有關(guān)部門制定的游樂設(shè)施安全監(jiān)督管理規(guī)定和樂園安全衛(wèi)生管理辦法等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；使用這些設(shè)施、設(shè)備，應(yīng)取得技術(shù)檢驗(yàn)部門驗(yàn)收合格證書。在項(xiàng)目施工過程中要求施工方處理安全管理小組，并督促其嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)安全措施和制度，安全避免施工中的重大

37、人身傷亡事故。在樂園各游樂項(xiàng)目設(shè)立專門的經(jīng)過培訓(xùn)的指導(dǎo)人員，知道游客循序漸進(jìn)掌握各項(xiàng)目的游樂的基本方法，通過廣播系統(tǒng)等向游客宣傳相關(guān)的安全知識(shí)以及對(duì)非正常情況的處理措施，配備專門的安全巡檢員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，保護(hù)游客的人身安全；對(duì)到樂園的一定級(jí)別的客人，由樂園保安部門制定相應(yīng)的安全保衛(wèi)計(jì)劃和應(yīng)急措施；對(duì)各個(gè)安全崗位的人員進(jìn)行上崗前的強(qiáng)化培訓(xùn)；定期進(jìn)行各安全崗位、安全防范措施、安全防范設(shè)備的檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。二、消防措施消防問題涉及到公司的財(cái)產(chǎn)、職員和客戶的人身安全，并關(guān)系到豐遠(yuǎn)熱高樂園項(xiàng)目乃至整個(gè)*市、撫順市旅游業(yè)的聲譽(yù)，因此需要通過招投標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)并具有豐富業(yè)績(jī)的結(jié)構(gòu)及消防

38、設(shè)計(jì)單位和施工單位，嚴(yán)格按照相關(guān)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工規(guī)范以及建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收。在運(yùn)營(yíng)期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行中華人民共和國(guó)消防法和公共娛樂場(chǎng)所消防安全管理規(guī)定，杜絕消防事故。擬采用的措施有：酒店、娛樂設(shè)施等在設(shè)計(jì)上要達(dá)到政府部門的消防要求，施工時(shí)安裝完善的消防報(bào)警、滅火系統(tǒng)。運(yùn)營(yíng)公司中專門設(shè)立消防保安崗位，通過對(duì)安全設(shè)施及消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低安全及消防隱患。安全及消防設(shè)備，對(duì)設(shè)備進(jìn)行及時(shí)地維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)地正常運(yùn)行。健全消防制度，逐級(jí)落實(shí)消防責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行消防地操作程序；健全消防組織，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行演練。定期或不定期對(duì)

39、公司職員和客戶進(jìn)行消防教育。部門和場(chǎng)所設(shè)立醒目的消防警示標(biāo)志。第九部分 投資估算及資金籌措一、編制依據(jù)1. 全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝、裝飾工程預(yù)算定額及單位估價(jià)表；2. *市、撫順市建筑經(jīng)濟(jì)法律法規(guī)；3. 全國(guó)工程造價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試培訓(xùn)教材工程造價(jià)的確定與控制。二、編制假設(shè)與說明該項(xiàng)目的投資估算以委托方提供的設(shè)計(jì)方案和相關(guān)數(shù)據(jù)為計(jì)算依據(jù)，并作以下假設(shè)及說明：1.項(xiàng)目的建設(shè)期計(jì)劃為3年。2.項(xiàng)目投資估算采用目前通常的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、投資估算項(xiàng)目投資總額為149,500萬(wàn)元，詳細(xì)內(nèi)容如下：1. 土地出讓地價(jià)款28,080萬(wàn)元（即項(xiàng)目土地取得費(fèi)用：為取得項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用）。2.項(xiàng)目前期費(fèi)用28,625萬(wàn)元

40、,主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。3.建筑安裝工程費(fèi)27,855萬(wàn)元,是指建造房屋所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)6,540萬(wàn)元,是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費(fèi)用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用，按實(shí)際工程量估算。5.購(gòu)買娛樂設(shè)備費(fèi)用56,400萬(wàn)元。6.流動(dòng)資金2,000萬(wàn)元。以上相關(guān)費(fèi)用詳見成本估算詳表。四、資金籌措計(jì)劃本項(xiàng)目工程建設(shè)所需資金約149,500萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金79

41、,500萬(wàn)元，銀行貸款70,000萬(wàn)元。五、固定資產(chǎn)該項(xiàng)目中的建安費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)和建設(shè)期利息將形成固定資產(chǎn)，總計(jì)為96,797萬(wàn)元，其中娛樂設(shè)備購(gòu)置費(fèi)56,400萬(wàn)元，建設(shè)期利息6002萬(wàn)元。詳見固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表。六、無形及遞延資產(chǎn)無形及遞延資產(chǎn)主要包括各種前期及其它費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用，總計(jì)56,705萬(wàn)元。詳見無形遞延資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表。第十部分 財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)（一）測(cè)算說明（1）項(xiàng)目的計(jì)算期為12年，其中建設(shè)期為3年，第3年即進(jìn)入經(jīng)營(yíng)期，經(jīng)營(yíng)期10年。（2）旅游項(xiàng)目的社會(huì)基準(zhǔn)收益率為10%。 （3）營(yíng)業(yè)稅及附加：按照營(yíng)業(yè)收入的5.5%繳納營(yíng)業(yè)稅。（4）所得稅：按照盈

42、利年的利潤(rùn)總額扣除相應(yīng)費(fèi)用后以25%的費(fèi)率交納所得稅。 （二）營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)本項(xiàng)目在策劃方案的基礎(chǔ)上，制定切實(shí)可行的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。計(jì)劃遵守*、撫順政府有關(guān)規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相結(jié)合。本項(xiàng)目2011年開始營(yíng)業(yè)，熱高樂園項(xiàng)目正常年份的年參觀人數(shù)為350萬(wàn)人次, 四季樂園（水上樂園）參觀人數(shù)為120萬(wàn)人次。正式營(yíng)業(yè)的第一年參觀人數(shù)為正常年份的60%，第二年可達(dá)到正常年份的70%，第三年可達(dá)到正常年份的90%，從第四年開始進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)期。根據(jù)中國(guó)國(guó)內(nèi)目前的市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)計(jì)樂園的門票價(jià)格為160元/人、四季樂園（水上樂園）的門票價(jià)格為80元/人、酒店的房間價(jià)格150元/天，則該部分滿額經(jīng)營(yíng)一年的收入為85

43、,768萬(wàn)元（含餐飲及購(gòu)物消費(fèi)40元/人）。 （三）經(jīng)營(yíng)總成本費(fèi)用預(yù)測(cè)外購(gòu)燃料動(dòng)力費(fèi)3,551萬(wàn)元包括:水費(fèi)、電費(fèi)等，其中用水量約為300萬(wàn)噸，費(fèi)用為2.55元/噸；年用電量為約2,676萬(wàn)hwh，費(fèi)用為0.82元/kwh，再考慮20%的項(xiàng)目差異性，就可以預(yù)測(cè)出該項(xiàng)費(fèi)用。材料費(fèi)用2,263萬(wàn)元:包含了出售商品的成本及餐飲的成本。工資及福利費(fèi)(3,937萬(wàn)元)：預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間工作人員為1000人，管理人員21人，管理層為6,000元不等，工人標(biāo)準(zhǔn)月工資1,800元，職工福利費(fèi)、保險(xiǎn)、統(tǒng)籌等費(fèi)用按照工資總額的50%計(jì)取。在項(xiàng)目旺季時(shí)，預(yù)計(jì)將雇用300名臨時(shí)工，月工資為1,000元。固定資產(chǎn)

44、折舊費(fèi)用包括建筑物、設(shè)備等費(fèi)用。其中建筑物部分固定資產(chǎn)原值40,397萬(wàn)元，折舊年限20年，殘值率為5%，年折舊額1,918萬(wàn)元；設(shè)備部分固定資產(chǎn)原值為56,400萬(wàn)元，折舊年限10年，殘值率為5%，年折舊額5,358萬(wàn)元。 本項(xiàng)目無形及遞延資產(chǎn)凈值合計(jì)為56,705萬(wàn)元，無形資產(chǎn)攤銷年限70年，年攤銷額401萬(wàn)元，遞延資產(chǎn)攤銷年限5年，年攤銷額5,725萬(wàn)元。 維修費(fèi)1,092萬(wàn)元：按照年折舊費(fèi)的15%計(jì)取。經(jīng)營(yíng)期市場(chǎng)開發(fā)研究費(fèi)4,288萬(wàn)元：按照營(yíng)業(yè)收入的5%計(jì)取。管理費(fèi)2,573萬(wàn)元：管理及其它管理費(fèi)用包含業(yè)務(wù)費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等按年經(jīng)營(yíng)收入的3%計(jì)算。 銷售費(fèi)用3,431萬(wàn)元:

45、按經(jīng)營(yíng)收入的4計(jì)算。二、財(cái)務(wù)效益指標(biāo)和分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)收入789,065萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額444,483萬(wàn)元，扣除所得稅111,121萬(wàn)元后還有333,363萬(wàn)元利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的稅金43,399萬(wàn)元。詳見附表1、2。財(cái)務(wù)盈利能力分析主要是考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力水平。根據(jù)項(xiàng)目研究階段、研究深度及項(xiàng)目類型的不同，通過上述基本報(bào)表，有選擇的計(jì)算下列評(píng)價(jià)指標(biāo)：該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)詳見下表：指標(biāo)計(jì)算所得稅后所得稅前自有資金全部資金自有資金全部資金firr26.18%14.16%33.19%19.31%fnpv(萬(wàn)元) 100,084.75 38,101.28 1

46、53,249.81 91,266.34 n(年)(靜態(tài))9.247.545.486.65根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，計(jì)算財(cái)務(wù)盈利能力指標(biāo)如下：年投資利潤(rùn)率 = 年利潤(rùn)總額總投資100%=29.82%投資利稅率 = (年平均利潤(rùn)總額+營(yíng)業(yè)稅金及附加)總投資100%= 32.72%上述指標(biāo)都說明了項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益較好。三、不確定性分析項(xiàng)目不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)項(xiàng)目投資的成敗有著重要的影響。項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的

47、防范和控制。項(xiàng)目不確定性分析主要包括敏感性分析、臨界點(diǎn)分析和概率分析。本報(bào)告對(duì)其進(jìn)行了敏感性分析及盈虧平衡分析。 （一）敏感性分析敏感性分析是通過預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定性因素發(fā)生的變化，分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過計(jì)算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性，并從中找出對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素。本項(xiàng)目作了全部投資的敏感性分析，考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中一些不確定因素的變化，分別對(duì)投資、銷售收入和經(jīng)營(yíng)成本做了提高和降低15%的單因素變化對(duì)內(nèi)部收益率影響的敏感性分析，敏感性分析結(jié)果見敏感性分析表。敏感性分析表變化因素內(nèi)部收益率累計(jì)凈現(xiàn)值（萬(wàn)元）投資回收期（年）基本方案14.

48、16% 38,101.28 7.54投資費(fèi)用增加15%12.54% 24,737.65 7.85經(jīng)營(yíng)費(fèi)用增加15%9.78% -2,052.32 8.66收入減少15%7.48% -21,131.15 9.33（二）盈虧平衡分析盈虧平衡（bep）分析是測(cè)算一個(gè)或多個(gè)不確定性因素變化時(shí)，項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。bep = 年經(jīng)營(yíng)成本 （年經(jīng)營(yíng)收入 - 年?duì)I業(yè)稅金及附加） = 22.05%計(jì)算結(jié)果表明，當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到22.05%的營(yíng)業(yè)狀態(tài)時(shí)，項(xiàng)目就可以保本運(yùn)營(yíng)。按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)分析，實(shí)現(xiàn)22.05%的營(yíng)業(yè)額比較容易，因此項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小。四

49、、還款能力分析本項(xiàng)目從建設(shè)期第一年開始貸款，營(yíng)運(yùn)期第一年開始還貸，將凈收入及折舊主要用于還貸，借款期限為5年，償還期為3年（即第1年借款，第3年開始還款），還款能力較強(qiáng)（詳見借款還本付息計(jì)算表）。第十一部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)分析（一）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化水平和居民的收入能力有著密切的相關(guān)關(guān)系。目前我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，城市化水平處于加速提高階段，居民收入水平也在不斷提高，這些都為旅游市場(chǎng)的加快發(fā)展提供了良好的支撐。08奧運(yùn)的勝利召開與閉幕，更為旅游項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供了良機(jī)。該項(xiàng)目應(yīng)該充分利用這一難得機(jī)遇，盡早進(jìn)行開發(fā)，占領(lǐng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的收益。但在項(xiàng)目建設(shè)中

50、可能會(huì)遇到市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，尤其是周邊項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)壓力，影響項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。所以在項(xiàng)目開發(fā)過程中一定要做好項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，盡早著手項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣工作。適時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，采用靈活多變的營(yíng)銷策略，在最短的時(shí)間內(nèi)獲得回籠資金，順利實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資的預(yù)期效益。（二）政策風(fēng)險(xiǎn)作為城市大型開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)過程中必須考慮政府政策因素。隨著土地市場(chǎng)規(guī)范化進(jìn)程的推進(jìn)，國(guó)家和政府將逐步加強(qiáng)對(duì)城市土地供給和土地使用的管理，包括土地儲(chǔ)備制度的推行和土地公開拍賣制度的實(shí)施。這些政策的推行，將有利于土地的規(guī)范，同時(shí)也提高了土地開發(fā)的成本。目前應(yīng)該抓住沈撫同城化這一有利時(shí)機(jī)，盡早進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期收益。（

51、三）金融風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目占地面積較大，區(qū)位和交通條件優(yōu)越，規(guī)模優(yōu)勢(shì)突出，通過精心的運(yùn)作，能夠獲得較高市場(chǎng)回報(bào)。在資金運(yùn)作上，開發(fā)企業(yè)除了可以利用自有資金開發(fā)外，還可以利用自身良好的信譽(yù)進(jìn)行融資建設(shè)。這種情況下，項(xiàng)目可能面臨因?yàn)槔收{(diào)整和國(guó)際金融危機(jī)帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，該項(xiàng)目應(yīng)該盡快投資建設(shè)，實(shí)行滾動(dòng)發(fā)展，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的變現(xiàn)。（四）經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)該項(xiàng)目規(guī)模大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金使用量大，管理難度大。所以，在項(xiàng)目投入建設(shè)后，要進(jìn)行周密的市場(chǎng)分析，根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)背景和自身特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，嚴(yán)格監(jiān)理工程的進(jìn)度和建設(shè)成本，制定項(xiàng)目的營(yíng)銷策略，適時(shí)推出項(xiàng)目的賣點(diǎn)，為項(xiàng)目贏得廣泛的客戶群，增大項(xiàng)目的贏利空間，避免可能因管理不善或其他因素變動(dòng)引起的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第