交易導(dǎo)則(曾婷1119)

1、房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則解讀 二一五年十一月 目目 錄錄 第一部分第一部分 房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)系 第二部分第二部分 存量房轉(zhuǎn)讓管理存量房轉(zhuǎn)讓管理 第三部分第三部分 房屋抵押管理房屋抵押管理 第四部分第四部分 房屋租賃管理房屋租賃管理 第五部分第五部分 房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理房屋交易與產(chǎn)權(quán)檔案管理 第六部分第六部分 窗口建設(shè)窗口建設(shè) 第一部分 房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理和不 動(dòng)產(chǎn)登記之間的關(guān)系 一、兩者應(yīng)否區(qū)分 1、歷史來(lái)源區(qū)分：以行政權(quán)力介入契據(jù)的管理歷史久 遠(yuǎn)，要早于對(duì)契證的管理。 3、介入的時(shí)點(diǎn)不同：交易管理在事前介入，登記在事 后介入。 4、

2、啟動(dòng)模式不同：交易是依職權(quán)啟動(dòng)為主，依申請(qǐng)為 輔，但登記剛好相反。 5、兩者采用措施的強(qiáng)制程度不同。交易管理更多是行 政強(qiáng)制措施，而登記是行政程序性措施。 2、目的共同：保障交易安全 。 2 2、兩者如何管理、兩者如何管理 （1 1）兩者應(yīng)否區(qū)分與兩者如何管理是兩個(gè)不同層面）兩者應(yīng)否區(qū)分與兩者如何管理是兩個(gè)不同層面 的問(wèn)題，對(duì)于兩者各自的邊界有必要明晰，但對(duì)于如的問(wèn)題，對(duì)于兩者各自的邊界有必要明晰，但對(duì)于如 何管理應(yīng)當(dāng)以方便群眾，減少交易風(fēng)險(xiǎn)為準(zhǔn)則，結(jié)合何管理應(yīng)當(dāng)以方便群眾，減少交易風(fēng)險(xiǎn)為準(zhǔn)則，結(jié)合 地方實(shí)際進(jìn)行探索。地方實(shí)際進(jìn)行探索。 （2 2）目前實(shí)踐中存在的問(wèn)題）目前實(shí)踐中存在的問(wèn)題 A

3、 A 交易風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)整體后延至登記環(huán)節(jié)，缺乏事前防交易風(fēng)險(xiǎn)控制點(diǎn)整體后延至登記環(huán)節(jié)，缺乏事前防 控。控。 B B 交易風(fēng)險(xiǎn)防控措施單一，監(jiān)管力度不足。交易風(fēng)險(xiǎn)防控措施單一，監(jiān)管力度不足。 C C 交易風(fēng)險(xiǎn)防控立法基礎(chǔ)薄弱，部分交易法律適用存交易風(fēng)險(xiǎn)防控立法基礎(chǔ)薄弱，部分交易法律適用存 在沖突。在沖突。 D D重許可，輕許可履行中的后續(xù)跟蹤監(jiān)管，存在一定重許可，輕許可履行中的后續(xù)跟蹤監(jiān)管，存在一定 程度監(jiān)管盲區(qū)程度監(jiān)管盲區(qū) （3）兩部委文件頒布后，目前國(guó)內(nèi)各地探索交易與 登記的管理模式： A涉房涉地不動(dòng)產(chǎn)由登記機(jī)構(gòu)委托交易機(jī)構(gòu)完成受 理、審核、載簿，登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一完成繕證、發(fā)證。 B交易機(jī)構(gòu)完成交

4、易審核后，形成交易審核結(jié)果單 推送不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，將相應(yīng)信息與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī) 構(gòu)相互共享。 C交易、登記均由一個(gè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，一套班子，同時(shí) 掛交易和登記兩塊牌子 第二部分第二部分 存量房轉(zhuǎn)讓管理存量房轉(zhuǎn)讓管理 一、存量房轉(zhuǎn)讓合同網(wǎng)簽 （一）網(wǎng)簽合同的法律效力 1、示范文本的適用 （1）示范文本的適用具有一定的強(qiáng)制性。 區(qū)分兩個(gè)層面：其一是否必須適用示范文本？目前立法 對(duì)此并沒(méi)有強(qiáng)制性規(guī)定，只能提倡和引導(dǎo)。其二選擇適 用文本后，則受文本條款拘束，不能隨意排除或廢止。 （2）格式合同 格式條款也稱(chēng)格式合同。依據(jù)合同法第39條，格式條款 是指由乙方當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的，并由不特定 的第三人接受

5、的，在訂立合同時(shí)無(wú)須與對(duì)方協(xié)商的條款。 （3）格式條款與示范合同的區(qū)別。 所謂示范合同，是指根據(jù)法規(guī)和慣例而確定的具有示 范作用的文件。在我國(guó)，房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、建筑等 許多行業(yè)正在逐漸推行各類(lèi)示范合同。示范合同的推 廣對(duì)于完善合同條款、明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)、減少 因當(dāng)事人欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生各類(lèi)糾紛具有一定 作用。但由于示范合同只是當(dāng)事人雙方簽約時(shí)的參考 文件，對(duì)當(dāng)事人無(wú)強(qiáng)制約束力，雙方可以修改其條款 形式和格式，也可以增減條款，因此它不是格式條款 。格式條款是固定的、不能修改的，而示范合同只是 訂約的參考，因此是可以協(xié)商修改的。當(dāng)然，一個(gè)合 同中可能存在兩種條款，即格式條款和一般合同條款

6、 ，確定合同條款是否屬于格式條款關(guān)鍵是看這些條款 是否定型化、是否不能與對(duì)方協(xié)商。 2、網(wǎng)簽的法律效力分析 電子簽名法關(guān)于涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益處分的排除性規(guī)定 在司法實(shí)踐中的應(yīng)用。 電子簽名法第3條規(guī)定：“民事活動(dòng)中的合同或者其他 文件、單證等文書(shū)，當(dāng)事人可以約定使用或者不使用電子簽 名、數(shù)據(jù)電文。當(dāng)事人約定使用電子簽名、數(shù)據(jù)電文的文書(shū) ，不得僅因?yàn)槠洳捎秒娮雍灻?、?shù)據(jù)電文的形式而否定其法 律效力。前款規(guī)定不適用下列文書(shū)： （一）涉及婚姻、收養(yǎng)、繼承等人身關(guān)系的； （二）涉及土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的； （三）涉及停止供水、供熱、供氣、供電等公用事業(yè)服務(wù) 的； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的不適用電子

7、文書(shū)的其他情形 ?！?3、存量房交易監(jiān)管中存在的實(shí)踐問(wèn)題 （1 1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法規(guī)定經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)規(guī)定經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī) 構(gòu)可以取得網(wǎng)簽資格，但實(shí)踐中對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理存在多方面構(gòu)可以取得網(wǎng)簽資格，但實(shí)踐中對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理存在多方面 困難。例如從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的要求較低，機(jī)構(gòu)情況發(fā)展不平衡困難。例如從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的要求較低，機(jī)構(gòu)情況發(fā)展不平衡 ，實(shí)踐中部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以全部納入管理；機(jī)構(gòu)備案管理措，實(shí)踐中部分經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)難以全部納入管理；機(jī)構(gòu)備案管理措 施缺乏配套制度支撐，缺乏后續(xù)追蹤管理；違法行為處罰法施缺乏配套制度支撐，缺乏后續(xù)追蹤管理；違法行為處罰法 律支撐不足，執(zhí)法措施單

8、一，取證困難。律支撐不足，執(zhí)法措施單一，取證困難。 （2 2）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作人員交叉使用網(wǎng)簽秘鑰；網(wǎng)簽操作基本）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)工作人員交叉使用網(wǎng)簽秘鑰；網(wǎng)簽操作基本 由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)，交易雙方當(dāng)事人基本不介入。由經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)全程負(fù)責(zé)，交易雙方當(dāng)事人基本不介入。 （3 3）缺乏有效網(wǎng)簽監(jiān)管機(jī)制，虛假信息、泄露信息，虛報(bào)）缺乏有效網(wǎng)簽監(jiān)管機(jī)制，虛假信息、泄露信息，虛報(bào) 交易價(jià)格。交易價(jià)格。 （4 4）網(wǎng)簽系統(tǒng)智能化程度不夠，不能及時(shí)適應(yīng)對(duì)合同的履）網(wǎng)簽系統(tǒng)智能化程度不夠，不能及時(shí)適應(yīng)對(duì)合同的履 行。行。 二、交易流程二、交易流程 通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)成交 1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)取得網(wǎng)簽 資格

9、 2、受托辦理網(wǎng)簽事宜 3、房源核驗(yàn) 4、購(gòu)房資格審核 5、形成網(wǎng)簽合同 6、形成網(wǎng)簽信息表 7、記載樓盤(pán)表信息 自行成交自行成交 1、房源核驗(yàn) 2、購(gòu)房資格審核 3、完成網(wǎng)簽，生成網(wǎng)簽信息 表 4、記載樓盤(pán)表 （一）交易機(jī)構(gòu)監(jiān)管責(zé)任和法律風(fēng)險(xiǎn) 從程序上看，房源核驗(yàn)和購(gòu)房資格審核是實(shí)施監(jiān)管職 責(zé)的核心，具體可區(qū)分兩個(gè)層面理解： 1、如何減少風(fēng)險(xiǎn) （1）房源信息與不動(dòng)產(chǎn)登記信息互通共享 （2）經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和交易部門(mén)配置必備的身份驗(yàn)證設(shè)備， 直接進(jìn)行身份驗(yàn)證和提取信息。 2、法律風(fēng)險(xiǎn) 網(wǎng)簽系統(tǒng)提供雙方交易平臺(tái)，通過(guò)信息比對(duì)等手段實(shí) 施監(jiān)管，是減少交易風(fēng)險(xiǎn)的管理性舉措，而合同實(shí)際 履行所產(chǎn)生的法律糾紛應(yīng)

10、在民事范疇解決。 （二）幾個(gè)具體交易主體和交易房源的核驗(yàn)問(wèn)題（二）幾個(gè)具體交易主體和交易房源的核驗(yàn)問(wèn)題 1、房源核驗(yàn)、房源核驗(yàn) 酒店能否分割交易酒店能否分割交易 商鋪的分割交易問(wèn)題商鋪的分割交易問(wèn)題 車(chē)位交易問(wèn)題車(chē)位交易問(wèn)題 2、購(gòu)房資格審核、購(gòu)房資格審核 機(jī)關(guān)法人處分房產(chǎn)：機(jī)關(guān)法人處分房產(chǎn)：行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦 法法第八條第八條 事業(yè)單位法人處分房產(chǎn)：事業(yè)單位法人處分房產(chǎn)：事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫 行辦法行辦法第六條、第二十一條第六條、第二十一條 國(guó)有企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司處分房產(chǎn)：國(guó)有企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司處分房產(chǎn)：企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn) 法法

11、第三十五條第三十五條 集體企業(yè)或集體經(jīng)濟(jì)組織處分房產(chǎn)：集體企業(yè)或集體經(jīng)濟(jì)組織處分房產(chǎn)：城鎮(zhèn)集體所有城鎮(zhèn)集體所有 制企業(yè)條例制企業(yè)條例第四條、第九條第四條、第九條 破產(chǎn)或清算企業(yè)處分房產(chǎn)：破產(chǎn)或清算企業(yè)處分房產(chǎn)：企業(yè)破產(chǎn)法企業(yè)破產(chǎn)法 無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力人處分房產(chǎn)無(wú)民事行為能力和限制民事行為能力人處分房產(chǎn) 實(shí)踐管理實(shí)例： 構(gòu)建存量房交易服務(wù)平臺(tái) 1、真實(shí)房源、唯一房屋編碼，避免虛假房源信息 2、應(yīng)用示范文本，全程平臺(tái)簽訂委托合同、經(jīng)紀(jì)服務(wù) 合同、網(wǎng)簽合同 3、個(gè)人可以直接發(fā)布購(gòu)房、賣(mài)房需求，平臺(tái)根據(jù)需求 自動(dòng)篩選符合要求房源。 4、交易相關(guān)業(yè)務(wù)查詢。包括找中介機(jī)構(gòu)、找中介人、 查看中

12、介機(jī)構(gòu)相關(guān)信息的公示、中介機(jī)構(gòu)業(yè)績(jī)展示、 交易進(jìn)度查詢、查看信用檔案。 5、提供中介分布地圖 6、支持買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)交易服務(wù)評(píng)價(jià)。 三、各地探索的存量房資金監(jiān)管模式分析 調(diào)研樣本3200份，其中經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員2000份 ，買(mǎi)賣(mài)雙方1200份。68.5%的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員和 72.9%的買(mǎi)賣(mài)雙方均認(rèn)為需要監(jiān)管或托管。 1、建立獨(dú)立第三方資金監(jiān)管主體，免費(fèi)交由當(dāng)事 人使用。轄區(qū)內(nèi)多家銀行參與監(jiān)管業(yè)務(wù)。 2、房產(chǎn)管理部門(mén)成立專(zhuān)門(mén)的交易資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)， 通過(guò)與銀行合作方式，開(kāi)設(shè)專(zhuān)用賬戶，由交易資 金監(jiān)管機(jī)構(gòu)直接實(shí)施監(jiān)管。 3、買(mǎi)賣(mài)雙方與監(jiān)管銀行簽訂委托代管協(xié)議，由金 融機(jī)構(gòu)實(shí)施代管，房產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行檢查監(jiān)

13、督。 四、具體監(jiān)管程序和措施四、具體監(jiān)管程序和措施 1 1、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議、簽訂資金監(jiān)管協(xié)議 2 2、按協(xié)議內(nèi)容將交易資金存入監(jiān)管賬戶、按協(xié)議內(nèi)容將交易資金存入監(jiān)管賬戶 3 3、交易完成并取得房屋所有權(quán)證后，完成資金撥、交易完成并取得房屋所有權(quán)證后，完成資金撥 付。付。 五、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的銜接五、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的銜接 國(guó)土資源部國(guó)土資源部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng) 一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)一登記與房屋交易管理銜接的指導(dǎo)意見(jiàn)（國(guó)土資（國(guó)土資 發(fā)【發(fā)【20152015】9090號(hào)）房產(chǎn)管理部門(mén)要對(duì)新建商品房、號(hào)）房產(chǎn)管理部門(mén)要對(duì)新建商品房、 二

14、手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行二手房，以及保障性等政策性住房的交易活動(dòng)進(jìn)行 監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交監(jiān)管，實(shí)時(shí)將依法辦理的房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等相關(guān)交 易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)易信息提供給不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng) 當(dāng)依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記。在完成房屋登記后當(dāng)依據(jù)相關(guān)交易信息進(jìn)行登記。在完成房屋登記后 ，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要實(shí)時(shí)將各類(lèi)登記信息提供給，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也要實(shí)時(shí)將各類(lèi)登記信息提供給 房產(chǎn)管理部門(mén)，有效防范一房多賣(mài)、已抵押房屋違房產(chǎn)管理部門(mén)，有效防范一房多賣(mài)、已抵押房屋違 規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易安全。規(guī)出售等行為的發(fā)生，確保交易

15、安全。 1 1、形成交易告知單、形成交易告知單 2 2、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)交互信息、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)交互信息 六、贈(zèng)與、互換等其他方式轉(zhuǎn)讓房屋。六、贈(zèng)與、互換等其他方式轉(zhuǎn)讓房屋。 參照導(dǎo)則，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商，以方便老百參照導(dǎo)則，與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商，以方便老百 姓為原則確定流程。實(shí)踐角度建議該類(lèi)轉(zhuǎn)讓房屋姓為原則確定流程。實(shí)踐角度建議該類(lèi)轉(zhuǎn)讓房屋 流程不區(qū)分于存量房買(mǎi)賣(mài)。流程不區(qū)分于存量房買(mǎi)賣(mài)。 （一）（一）城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法和和城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓管理規(guī)定讓管理規(guī)定，明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鞔_房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、抵押和租賃，其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)至房地產(chǎn)權(quán)利、

16、抵押和租賃，其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)至房地產(chǎn)權(quán)利 人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房抵人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或以房地產(chǎn)作價(jià)入股、以房抵 債、房屋互換等各類(lèi)轉(zhuǎn)讓方式，因此贈(zèng)與、互換債、房屋互換等各類(lèi)轉(zhuǎn)讓方式，因此贈(zèng)與、互換 應(yīng)納入統(tǒng)一的交易管理流程。應(yīng)納入統(tǒng)一的交易管理流程。 （二）各類(lèi)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)在不同環(huán)節(jié)相互制約，相互關(guān)（二）各類(lèi)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)在不同環(huán)節(jié)相互制約，相互關(guān) 聯(lián)，共同形成了交易安全保障的有機(jī)體系，無(wú)論割聯(lián)，共同形成了交易安全保障的有機(jī)體系，無(wú)論割 裂哪類(lèi)登記業(yè)務(wù)，都將令現(xiàn)有運(yùn)行有效的交易風(fēng)險(xiǎn)裂哪類(lèi)登記業(yè)務(wù)，都將令現(xiàn)有運(yùn)行有效的交易風(fēng)險(xiǎn) 防范體系出現(xiàn)機(jī)制性漏洞，從而產(chǎn)生新的交易風(fēng)險(xiǎn)防范體系出現(xiàn)機(jī)制性

17、漏洞，從而產(chǎn)生新的交易風(fēng)險(xiǎn) 防范盲區(qū)，產(chǎn)生新的安全隱患。防范盲區(qū)，產(chǎn)生新的安全隱患。 （三）區(qū)分處理將增加群眾辦事成本，違背不動(dòng)產(chǎn)（三）區(qū)分處理將增加群眾辦事成本，違背不動(dòng)產(chǎn) 統(tǒng)一登記與房屋交易管理便民、利民的基本原則。統(tǒng)一登記與房屋交易管理便民、利民的基本原則。 （四）區(qū)分處理將低辦事和管理效率，造成行政成（四）區(qū)分處理將低辦事和管理效率，造成行政成 本浪費(fèi)。本浪費(fèi)。 第三部分第三部分 房屋抵押管理房屋抵押管理 一、積極探索建立抵押合同網(wǎng)簽制度 （一）如何推行抵押合同網(wǎng)簽 區(qū)分情形，采用多元化網(wǎng)簽機(jī)制。制定示范性文本，引導(dǎo) 抵押活動(dòng)有序、合法運(yùn)行，交由交易當(dāng)事人自愿選擇。針 對(duì)金融機(jī)構(gòu)金融產(chǎn)

18、品不斷創(chuàng)新情況，通過(guò)創(chuàng)建金融信息服 務(wù)平臺(tái)采集抵押合同關(guān)鍵信息，形成網(wǎng)簽內(nèi)容。 （二）如何界定抵押信息備案 通過(guò)采集備案信息，實(shí)施對(duì)抵押主體、客體、行為的核驗(yàn) ，以實(shí)現(xiàn)保障交易安全的目的。 二、抵押管理內(nèi)容 （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)抵押項(xiàng)目備案 1、記錄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) 2、辦理項(xiàng)目備案 （二）在建工程抵押備案內(nèi)容 1、備案啟動(dòng)主體：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 2、備案要件：身份證明、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、主債權(quán)合同、抵押合 同 3、交易部門(mén)核對(duì)是否存在禁止抵押情形 4、生成抵押信息備案表，記載樓盤(pán)表信息 5、在建工程抵押中存在的實(shí)踐問(wèn)題 （1）抵押權(quán)人主體問(wèn)題：最高人民法院關(guān)于最高人民法院關(guān)于城城 市房地產(chǎn)抵押管理辦

19、法市房地產(chǎn)抵押管理辦法在建工程抵押規(guī)定與上在建工程抵押規(guī)定與上 位法是否沖突問(wèn)題的答復(fù)位法是否沖突問(wèn)題的答復(fù)(2012(2012行他字第行他字第8 8號(hào)號(hào)) )在在 建工程屬于建工程屬于擔(dān)保法擔(dān)保法規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范規(guī)定的可以抵押的財(cái)產(chǎn)范 圍。法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒(méi)有作出限圍。法律對(duì)在建工程抵押權(quán)人的范圍沒(méi)有作出限 制性規(guī)定，制性規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押管理辦法城市房地產(chǎn)抵押管理辦法第三條第三條 第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀第五款有關(guān)在建工程抵押的規(guī)定，是針對(duì)貸款銀 行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款行作為抵押權(quán)人時(shí)的特別規(guī)定，但并不限制貸款 銀行以外的主體成為在

20、建工程的抵押權(quán)人。銀行以外的主體成為在建工程的抵押權(quán)人。 （2）抵押客體：在建工程抵押的抵押物必須是債務(wù)人在建工程抵押的抵押物必須是債務(wù)人“ 合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”。 在建工程抵押權(quán)抵押的是已經(jīng)完工部分還是待建部分直接在建工程抵押權(quán)抵押的是已經(jīng)完工部分還是待建部分直接 對(duì)登記類(lèi)型產(chǎn)生影響。對(duì)登記類(lèi)型產(chǎn)生影響。 （3）能否用于為第三方債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保問(wèn)題 （三）預(yù)購(gòu)商品房抵押備案 1、備案啟動(dòng)主體：買(mǎi)受人 2、備案要件：身份證明、主債權(quán)合同、抵押合同 3、審核是否存在禁止抵押情形 4、生成抵押信息備案表 5、記載樓盤(pán)表信息 （四

21、）存量房抵押備案 1、備案啟動(dòng)主體：抵押當(dāng)事人 2、要件：身份證明、主債權(quán)合同、抵押合同 3、交易部門(mén)核對(duì)是否存在禁止抵押情形 4、生成抵押信息備案表 5、記載樓盤(pán)表信息 （五）抵押實(shí)踐操作中常見(jiàn)問(wèn)題分析 1、企業(yè)之間資金借貸問(wèn)題 最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律 若干問(wèn)題的規(guī)定第十一條，法人之間、其他組 織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)需要訂立 的民間借貸合同，除存在合同法第五十二條、本 規(guī)定第十四條規(guī)定的情形外，當(dāng)事人主張民間借 貸合同有效的，人民法院應(yīng)予支持。 （2）幾類(lèi)特殊涉及抵押權(quán)登記的主體：融資性擔(dān)保 公司、資產(chǎn)管理公司、小額貸款公司 融資性擔(dān)保是指擔(dān)保人與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)

22、等債權(quán) 人形成的擔(dān)保業(yè)務(wù)。融資性擔(dān)保公司是指依法設(shè) 立，經(jīng)營(yíng)融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份 有限公司。 （3）民間借貸高利率問(wèn)題 2、法定禁止抵押情形：如用于教育、醫(yī)療、市政 等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴} 3、債務(wù)履行期限屆滿對(duì)抵押權(quán)的影響 4、超額抵押?jiǎn)栴} 5、委托貸款如何確定抵押權(quán)人問(wèn)題 商業(yè)銀行委托貸款管理辦法（征求意見(jiàn)稿）的觀點(diǎn) 三、與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的銜接 （一）及時(shí)以交易告知單方式提供給不動(dòng)產(chǎn)登記 機(jī)構(gòu) （二）與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及時(shí)交互數(shù)據(jù)信息 （三）抵押與轉(zhuǎn)讓、查封之間的銜接 第四部分 房屋租賃管理 一、總體要求 渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全 （一）渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理 1、存量房房屋租賃 2、培育經(jīng)營(yíng)住房租賃的機(jī)構(gòu)，由其購(gòu)買(mǎi)社會(huì)房源出 租 3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有房源出租 （二）服務(wù)規(guī)范 建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺(tái)： 1、提供租賃房源信息、租賃需求信息； 2、提供租賃示范文本； 3、公布備