學院教工宿舍建筑計劃

1、學院教工宿舍項目學院教工宿舍項目 可行性分析報告可行性分析報告 目 錄 第一章第一章 項目的宏觀市場研究項目的宏觀市場研究 一、武房指數(shù)分析 二、宏觀經(jīng)濟指標 三、武漢供應市場分析 四、武漢需求市場分析 第二章第二章 項目概況項目概況 第三章第三章 規(guī)劃建議規(guī)劃建議 第四章第四章 項目可行性研究項目可行性研究 一、投資與成本估算 二、總成本費用匯總表 三、項目銷售成本及收入測算 市場分析 第一章第一章 項目的宏觀市場分析項目的宏觀市場分析 一、房地產(chǎn)走勢分析一、房地產(chǎn)走勢分析 在國家擴大內(nèi)需與鼓勵住房消費政策的持續(xù)推動下，武漢市房地產(chǎn)保持了持續(xù)、健康、在國家擴大內(nèi)需與鼓勵住房消費政策的持續(xù)推動

2、下，武漢市房地產(chǎn)保持了持續(xù)、健康、 穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。武漢市房地產(chǎn)總體供需趨于平穩(wěn)，一方面，土地儲備供應制度的實施及房穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。武漢市房地產(chǎn)總體供需趨于平穩(wěn)，一方面，土地儲備供應制度的實施及房 地產(chǎn)交易登記手續(xù)費下調(diào)等政策的落實，對規(guī)范市場、激活消費起到了極大的推動作用；另地產(chǎn)交易登記手續(xù)費下調(diào)等政策的落實，對規(guī)范市場、激活消費起到了極大的推動作用；另 一方面，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，居民消費行為更趨理性和成熟，促進了我市住宅建設一方面，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，居民消費行為更趨理性和成熟，促進了我市住宅建設 水平的整體提高。水平的整體提高。 根據(jù)根據(jù)20032003年第二季度武房指數(shù)，

3、全市房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大的波瀾，雖受年第二季度武房指數(shù)，全市房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大的波瀾，雖受“非典非典”等不利因等不利因 素影響，對銷售量稍有影響，但價格方面并沒有出現(xiàn)大的波動。其中，住宅類物業(yè)指數(shù)在原素影響，對銷售量稍有影響，但價格方面并沒有出現(xiàn)大的波動。其中，住宅類物業(yè)指數(shù)在原 有基礎上有少量上漲。有基礎上有少量上漲。 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù) 本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為本季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1205.98點，較之上季度上漲了點，較之上季度上漲了 30.63點。點。 住宅價格指數(shù) 寫字樓價格指數(shù) 綜合物業(yè)價格指數(shù) 2002第四季度 1136.63 1050.07 1115.72 2003第一季度 1146

4、.75 1065.54 1129.91 2003第二季度1159.611080.501144.68 2003第三季度1176.77 1089.65 1129.91 2003第四季度1219.06 1095.71 1175.35 2004第一季度1281.66 1109.34 1205.98 各類物業(yè)武房指數(shù)分析 宏觀經(jīng)濟指標 房地產(chǎn)開發(fā)量繼續(xù)增長房地產(chǎn)開發(fā)量繼續(xù)增長 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)新高）房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)新高 宏觀經(jīng)濟指標 宏觀經(jīng)濟指標：開發(fā)量 2 2）施工面積穩(wěn)步增加）施工面積穩(wěn)步增加 宏觀經(jīng)濟指標：開發(fā)量 宏觀經(jīng)濟指標：開發(fā)量 3 3）竣工面積穩(wěn)步增加）竣工面積穩(wěn)步增加 宏觀經(jīng)濟指標:

5、開發(fā)量 新建商品房銷預售增幅較大新建商品房銷預售增幅較大 宏觀經(jīng)濟指標:金融支持力度加大 1)公積金情況公積金情況: 2003年歸集年歸集11.7億元，同比增長億元，同比增長46.3%；發(fā)放；發(fā)放11.7億元，增長億元，增長46.3%。 宏觀經(jīng)濟指標:金融支持力度加大 宏觀經(jīng)濟指標:金融支持力度加大 2)房地產(chǎn)商業(yè)貸款情況房地產(chǎn)商業(yè)貸款情況: 商業(yè)貸款總余額：商業(yè)貸款總余額：2003年，總余額達年，總余額達282.2億元，同比增長億元，同比增長22.7%； 宏觀經(jīng)濟指標:金融支持力度加大 商業(yè)貸款發(fā)放總額：商業(yè)貸款發(fā)放總額：2003年發(fā)放年發(fā)放202.2億元，同比增長億元，同比增長34.8%。

6、 分析宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)結(jié)論 開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)步增長開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)步增長 項目開工規(guī)模增長較快項目開工規(guī)模增長較快 商品房供應結(jié)構(gòu)逐步趨向合理商品房供應結(jié)構(gòu)逐步趨向合理 住宅銷售價格穩(wěn)步上揚住宅銷售價格穩(wěn)步上揚 科目四考試科目四考試 http:/ 2016年科目四模擬年科目四模擬 考試考試 市場供應方面 住宅品質(zhì)不斷提高住宅品質(zhì)不斷提高 武漢市出現(xiàn)了湖北省第一家武漢市出現(xiàn)了湖北省第一家“國家康居示范工程國家康居示范工程”以及第一家以及第一家“國家小國家小 康住宅示范小區(qū)康住宅示范小區(qū)”極大的提高了武漢市住宅供應市場的產(chǎn)品品質(zhì)。極大的提高了武漢市住宅供應市場的產(chǎn)品品質(zhì)。 市場供應方面 熱點區(qū)域成為供應主

7、體熱點區(qū)域成為供應主體 三區(qū)五片繼續(xù)成為樓市主角三區(qū)五片繼續(xù)成為樓市主角 從數(shù)量上看，約占全市總規(guī)模的從數(shù)量上看，約占全市總規(guī)模的40% 從開發(fā)面積上年，約占全市總規(guī)模的從開發(fā)面積上年，約占全市總規(guī)模的45% 武昌熱點版塊向外延伸武昌熱點版塊向外延伸 徐東路向中北路東湖方向延伸徐東路向中北路東湖方向延伸 光谷地區(qū)剛向各珞獅南路、關山路、湯遜湖延伸光谷地區(qū)剛向各珞獅南路、關山路、湯遜湖延伸 市場供應方面 外地企業(yè)紛紛進入武漢外地企業(yè)紛紛進入武漢 由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相較低，去年由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn)發(fā)展水平相較低，去年 大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛進

8、入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、廣州保利、浙江臥大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛進入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、廣州保利、浙江臥 龍、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化，龍、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化， 在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 市場供應方面 創(chuàng)新意識不斷增強創(chuàng)新意識不斷增強 房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，開發(fā)企業(yè)都以不斷的創(chuàng)新來適應市場。各個樓房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，開發(fā)企業(yè)都以不斷的創(chuàng)新來適應市場。各個樓 盤盤 項目紛紛尋找獨特的樓盤賣點，項目紛紛尋找獨特的樓

9、盤賣點， 綠化、綠化、 生態(tài)、環(huán)保、文化、智能化等賣點層出不窮。生態(tài)、環(huán)保、文化、智能化等賣點層出不窮。 市場細分也更加明確，針對不同的需求群體，市場上涌現(xiàn)了多種主題住宅小區(qū)。市場細分也更加明確，針對不同的需求群體，市場上涌現(xiàn)了多種主題住宅小區(qū)。 市場供應方面 房價較低的區(qū)域有較強勁的上升勢頭房價較低的區(qū)域有較強勁的上升勢頭 在武漢的幾個主要城區(qū)內(nèi)，橋口、漢陽、青山區(qū)是房價和房地產(chǎn)發(fā)展在武漢的幾個主要城區(qū)內(nèi)，橋口、漢陽、青山區(qū)是房價和房地產(chǎn)發(fā)展 水平相對較低的，而越來越多的投資商和購者已開始關注這些地區(qū)，加上水平相對較低的，而越來越多的投資商和購者已開始關注這些地區(qū)，加上 境內(nèi)外的房地產(chǎn)開發(fā)巨

10、頭相繼在此大規(guī)模購地開發(fā)，在未來的幾年內(nèi)，這境內(nèi)外的房地產(chǎn)開發(fā)巨頭相繼在此大規(guī)模購地開發(fā)，在未來的幾年內(nèi)，這 三個區(qū)域?qū)蔀槲錆h城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速最迅猛的地區(qū)。三個區(qū)域?qū)蔀槲錆h城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速最迅猛的地區(qū)。 市場需求方面 跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加跨區(qū)域及異地置業(yè)數(shù)量增加 由于過橋年票制政策的出臺，消費者開始跨區(qū)域購房，此外異地置業(yè)由于過橋年票制政策的出臺，消費者開始跨區(qū)域購房，此外異地置業(yè) 也也 開始出現(xiàn)，雖然目前比例還不是很大，安全文明開始出現(xiàn)，雖然目前比例還不是很大，安全文明 http:/ 科目科目 四安全文明駕駛但已經(jīng)給市場發(fā)出信號，以前本區(qū)消費四安全文明駕駛但已經(jīng)給市場發(fā)出信號

11、，以前本區(qū)消費 的舊格局已經(jīng)開始打破。的舊格局已經(jīng)開始打破。 市場需求方面 中青年成為購房的主力軍中青年成為購房的主力軍 目前購買房產(chǎn)的消費者年齡主要在目前購買房產(chǎn)的消費者年齡主要在3545歲之間，歲之間，2535歲的消費歲的消費 者數(shù)量雖然較少，但增速較為明顯者數(shù)量雖然較少，但增速較為明顯. 在購房置業(yè)中，二次置業(yè)者占有相當比在購房置業(yè)中，二次置業(yè)者占有相當比 例。中青年人為房地產(chǎn)的主力，主要是基于經(jīng)濟收入的水平和提前消費的觀例。中青年人為房地產(chǎn)的主力，主要是基于經(jīng)濟收入的水平和提前消費的觀 念。念。 從職業(yè)上看，金融、機關單位、企業(yè)白領、高校教師、私營企業(yè)主成為購從職業(yè)上看，金融、機關單位

12、、企業(yè)白領、高校教師、私營企業(yè)主成為購 房群體的中堅力量。房群體的中堅力量。 市場需求方面 貸款消費觀念逐漸形成貸款消費觀念逐漸形成 從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有84.6%84.6%的消費者都采用了商業(yè)貸款或的消費者都采用了商業(yè)貸款或 組合貸款的方式進行購房置組合貸款的方式進行購房置 業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公 積金貸款，積金貸款，“用明天的錢辦今天的事用明天的錢辦今天的事” ” 已經(jīng)被越來越多的人們所接受。已經(jīng)被越來越多的人們所接受。 市場需求方面 總價是購房消費的關健總價是購房消費的關健

13、在目前的房屋需求者中，收入水平較低的工薪階層占有相當?shù)谋戎兀谀壳暗姆课菪枨笳咧?，收入水平較低的工薪階層占有相當?shù)谋戎兀?因此對大多數(shù)購房者而言，房地產(chǎn)總價是極為因此對大多數(shù)購房者而言，房地產(chǎn)總價是極為 敏感而且是決定其購房消費的敏感而且是決定其購房消費的 最關鍵因素。最關鍵因素。 市場需求方面 知名企業(yè)得到追捧知名企業(yè)得到追捧 品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中，品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市居民購房消費中， 企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因。企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因。 知名度和美譽度較高的都受到了消費者知名度和美譽度較高的都受到了消費者 的青睞，尤

14、其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，的青睞，尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司， 以其以其 先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。 市場需求方面 產(chǎn)品品質(zhì)要求不斷提高產(chǎn)品品質(zhì)要求不斷提高 無論是首次購房還是二次置業(yè)，購房者對產(chǎn)品品質(zhì)都有了更高的要求。無論是首次購房還是二次置業(yè)，購房者對產(chǎn)品品質(zhì)都有了更高的要求。 消費者不喜歡空洞的消費者不喜歡空洞的 “ “概念概念”， 而是關心項目實實在在的規(guī)劃設計、建筑而是關心項目實實在在的規(guī)劃設計、建筑 施施 工、環(huán)境營造、物業(yè)管理等多方面的投入，表明需求方對供應方提出了更

15、實在工、環(huán)境營造、物業(yè)管理等多方面的投入，表明需求方對供應方提出了更實在 的要求。的要求。 項目概況 地理位置地理位置：位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)位于武漢市洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)107107國道旁。與中醫(yī)學院新校區(qū)國道旁。與中醫(yī)學院新校區(qū)相距約三公里相距約三公里。 規(guī)劃的黃家灣大學城也將在此地落成。規(guī)劃的黃家灣大學城也將在此地落成。 道路交通：道路交通：緊臨白沙洲大橋，目前僅有緊臨白沙洲大橋，目前僅有539539、3434路到達。路到達。 市政配套：市政配套：周邊市政配套較差，均為農(nóng)業(yè)用地?；緹o購物超市及娛樂場所。周邊市政配套較差，均為農(nóng)業(yè)用地?；緹o購物超市及娛樂場所。 學校學校：江漢大校（武昌分校）、

16、白沙州中學、青菱鄉(xiāng)職業(yè)學校等。：江漢大校（武昌分校）、白沙州中學、青菱鄉(xiāng)職業(yè)學校等。 大型企事業(yè)單位：大型企事業(yè)單位：市農(nóng)科院、市畜科所、武漢中南造船廠等。市農(nóng)科院、市畜科所、武漢中南造船廠等。 規(guī)劃建議規(guī)劃建議 該項目總占地面積該項目總占地面積155844平方米，市城市規(guī)劃設計研究院的平方米，市城市規(guī)劃設計研究院的地塊規(guī)地塊規(guī) 劃控制指標劃控制指標可知：容積率為可知：容積率為1.3，建筑密度小于，建筑密度小于25%，結(jié)合本項目的實際，結(jié)合本項目的實際 情況，初步確定為總建面為情況，初步確定為總建面為202597平方米，住宅層數(shù)平方米，住宅層數(shù)6層，總戶數(shù)約層，總戶數(shù)約1700 戶。戶。 項目

17、技術(shù)經(jīng)濟指標項目技術(shù)經(jīng)濟指標 根據(jù)該地塊規(guī)劃，該項目的主要技術(shù)指標如下：根據(jù)該地塊規(guī)劃，該項目的主要技術(shù)指標如下： 1、總占地面積、總占地面積 155844平方米平方米 2、容積率、容積率 1.3 3、總建筑面積、總建筑面積 202597平方米平方米 3、建筑密度、建筑密度 25% 4、綠地率、綠地率 35%-40% 5、單棟層數(shù)、單棟層數(shù) 6層層 6、總戶數(shù)、總戶數(shù) 1700戶戶 規(guī)劃建議規(guī)劃建議 本項目為中醫(yī)學院建設教師公寓，針對的是素質(zhì)較高的群體，本項目為中醫(yī)學院建設教師公寓，針對的是素質(zhì)較高的群體， 他們對住宅要求較高，考慮到本項目周邊配套較差，建議在小區(qū)內(nèi)他們對住宅要求較高，考慮到本

18、項目周邊配套較差，建議在小區(qū)內(nèi) 建議一個會所，使其建議一個會所，使其成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、親密的成為舒適、優(yōu)雅、清新、健康、怡情、親密的 最佳去處，建議設置：最佳去處，建議設置： A.A.娛樂設置：音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動中心、兒童稚趣園等娛樂設置：音樂廳、棋牌社、銀發(fā)活動中心、兒童稚趣園等 B.B.健美設置：健身慢跑道、健身房、臺球室與乒乓球室、美容美健美設置：健身慢跑道、健身房、臺球室與乒乓球室、美容美 發(fā)形象設計室、室外運動器械發(fā)形象設計室、室外運動器械 C.C.休閑怡情設置：咖啡廳、酒吧、沙龍休閑怡情設置：咖啡廳、酒吧、沙龍 D.D.書香驛站設置：網(wǎng)吧、時尚閱讀室書香驛站設

19、置：網(wǎng)吧、時尚閱讀室 具體規(guī)劃構(gòu)思具體規(guī)劃構(gòu)思 建筑設計：建筑設計： 采用采用“暢開空間暢開空間”的設計構(gòu)想，將建筑、生活品位、環(huán)境交融提煉，的設計構(gòu)想，將建筑、生活品位、環(huán)境交融提煉， 采用采用“后現(xiàn)代主義后現(xiàn)代主義”建筑風格，外形簡潔，建筑風格，外形簡潔，顯示建筑的高貴典雅與氣勢顯示建筑的高貴典雅與氣勢 宏宏 偉的特色，又不失一種清新明快、舒適悠閑的情調(diào)。偉的特色，又不失一種清新明快、舒適悠閑的情調(diào)。 項目可行性研究項目可行性研究 一、投資與成本估算一、投資與成本估算 （1）投資與成本估算）投資與成本估算 A.土地成本土地成本： 土地成本：土地成本：25萬元萬元/畝畝(含含10%土地轉(zhuǎn)讓收

20、益土地轉(zhuǎn)讓收益) 計：計： 約約5844.12萬元萬元,樓面地價為樓面地價為288.46元元/平方米平方米 投資與成本估算投資與成本估算 B.B.前期工程費前期工程費 項項 目目計算依據(jù)計算依據(jù)計價（萬元）計價（萬元） 規(guī)劃設計費規(guī)劃設計費2 2元元/ /40.52 地勘費地勘費1.8元元/36.47 施工圖設計費施工圖設計費1010元元/ /202.6 合計合計13.813.8元元/ /279.58 項目項目單位成本（元單位成本（元/M2）總投資額總投資額(萬元）萬元） 樁基工程樁基工程501012.99 土建工程土建工程61212398.94 外墻裝修外墻裝修18364.49 室內(nèi)水電安裝

21、室內(nèi)水電安裝38769.87 屋面瓦屋面瓦8162.09 門窗及欄桿門窗及欄桿47952.22 合合 計計77315660.6 773元元/平方米平方米202597平方米平方米=15660.6萬元萬元 投資與成本估算投資與成本估算 投資與成本估算投資與成本估算 D.D.基礎設施費（紅線內(nèi)外工程費基礎設施費（紅線內(nèi)外工程費） 項項 目目單方價單方價( (元元/ /) )金金 額額( (萬元萬元) ) 供電工程及設施供電工程及設施25506.50 供水工程及設施供水工程及設施10202.60 道路工程道路工程8162.08 排水工程排水工程10202.60 照明工程照明工程6121.56 園林綠化

22、園林綠化15303.90 安防工程安防工程6121.56 合合 計計801620.8 投資與成本估算投資與成本估算 E.E.前期開發(fā)費用前期開發(fā)費用 類類 別別單方價單方價( (元元/ /) )交納稅額（萬元）交納稅額（萬元） 市政配套費市政配套費801620.78 人防易地費人防易地費18364.68 教育配套費教育配套費10202.60 消防配套費消防配套費3.570.91 抗震審查費抗震審查費120.26 白蟻防治費白蟻防治費1.530.39 垃圾處理費垃圾處理費12243.13 其它費用其它費用30607.81 合計合計1563160.56 投資與成本估算投資與成本估算 F.F.后期費

23、用后期費用 類類 別別單方價單方價( (元元/ /) )交納稅額（萬元）交納稅額（萬元） 竣工測丈費竣工測丈費0.510.13 房屋測丈費房屋測丈費0.510.13 竣工驗收費竣工驗收費120.26 室內(nèi)環(huán)評費室內(nèi)環(huán)評費0.510.13 房屋維修基金房屋維修基金8162.08 房產(chǎn)辦證費房產(chǎn)辦證費481.04 物業(yè)管理基金物業(yè)管理基金32648.31 合計合計46.5942.08 投資與成本估算投資與成本估算 G不可預見費，取上述不可預見費，取上述A-F項之和的項之和的2%： 27.15元/平方米，約550.15萬元 開開 發(fā)發(fā) 成成 本本 開發(fā)成本合計：開發(fā)成本合計：28057.89萬元萬元

24、 單方成本：單方成本：1384.91元元/平方米平方米 開發(fā)費用估算開發(fā)費用估算 a.管理費用：管理費用：取取AD項之和的項之和的3%為：約為：約702.15萬元，單方成本約萬元，單方成本約34.66元元/平方米平方米 b.財務費用：財務費用：開發(fā)成本開發(fā)成本3%=841.74萬，約萬，約41.55元元/平方米平方米 c.稅稅 費：費：銷售額銷售額5.65%=1923.05萬，約萬，約94.92元元/平方米平方米 開開 發(fā)發(fā) 費費 用用 開發(fā)費用合計：開發(fā)費用合計：3466.94萬元萬元 單方成本：單方成本：171.12元元/平方米平方米 建議銷售單價建議銷售單價 定向銷售單價為：定向銷售單價為： 1680元元/平方米平方米 項目成本及銷售收入測算項目成本及銷售收入測算 1、投資成本估算、投資成本估算 1557元/平方米202