第七章 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

1、 第七章第七章 土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述一、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)概述 （一）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念與意義（一）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的概念與意義 v概念：土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地質(zhì)概念：土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地質(zhì) 量進(jìn)行評(píng)定，即對(duì)土地進(jìn)行投入和產(chǎn)出分析，量進(jìn)行評(píng)定，即對(duì)土地進(jìn)行投入和產(chǎn)出分析， 通過(guò)比較不同土地利用的投入和效益，決定土通過(guò)比較不同土地利用的投入和效益，決定土 地適宜性類(lèi)型和適宜程度。地適宜性類(lèi)型和適宜程度。 v兩種觀點(diǎn)：兩種觀點(diǎn)：1、用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地質(zhì)量作出評(píng)、用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地質(zhì)量作出評(píng) 價(jià)，為有效利用土地資源提供依據(jù)；價(jià)，為有效利用土地資源提供依據(jù)；2、用經(jīng)、

2、用經(jīng) 濟(jì)可比指標(biāo)對(duì)投入濟(jì)可比指標(biāo)對(duì)投入產(chǎn)出的效果進(jìn)行評(píng)定，是產(chǎn)出的效果進(jìn)行評(píng)定，是 從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的角度對(duì)土地作出質(zhì)量評(píng)價(jià)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的角度對(duì)土地作出質(zhì)量評(píng)價(jià)。 v意義：意義： 1、確定土地生產(chǎn)能力，為土地立法提供依據(jù)、確定土地生產(chǎn)能力，為土地立法提供依據(jù) 2、確定生產(chǎn)耗費(fèi)和產(chǎn)品生產(chǎn)的關(guān)系，為擬定土、確定生產(chǎn)耗費(fèi)和產(chǎn)品生產(chǎn)的關(guān)系，為擬定土 地稅收標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)地稅收標(biāo)準(zhǔn)服務(wù) 3、揭示土地質(zhì)量和分布狀況，為土地利用規(guī)劃、揭示土地質(zhì)量和分布狀況，為土地利用規(guī)劃 服務(wù)服務(wù) 4、采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，為土地、采用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)土地進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，為土地 管理服務(wù)管理服務(wù) 5、確定土地價(jià)值和價(jià)格，為土地管

3、理提供更強(qiáng)、確定土地價(jià)值和價(jià)格，為土地管理提供更強(qiáng) 有力的手段有力的手段 （二）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論基礎(chǔ)（二）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的理論基礎(chǔ) v1、土地生產(chǎn)力理論 v2、土地區(qū)位理論 v3、地租地價(jià)理論 v4、土地供需理論 （三）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系（三）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系 v 1、經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo) 2、經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo) 3、經(jīng)濟(jì)效果分析指標(biāo) v資料要求：準(zhǔn)確、連續(xù)、完整、典型、可比 （四）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般步驟（四）土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的一般步驟 農(nóng)用地土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本步驟：農(nóng)用地土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基本步驟： 1、準(zhǔn)備工作、準(zhǔn)備工作 2、土地評(píng)價(jià)區(qū)劃、土地評(píng)價(jià)區(qū)劃 3、土地自然質(zhì)量評(píng)價(jià)、土地自然質(zhì)量評(píng)價(jià) 4、土地

4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 二、農(nóng)用地的等級(jí)評(píng)定和估價(jià)二、農(nóng)用地的等級(jí)評(píng)定和估價(jià) v（一）毛利分析法（邊際效益分析） v（二）貼現(xiàn)現(xiàn)金流量分析法 v（三）農(nóng)用地分等定級(jí) v（四）農(nóng)用地估價(jià) 農(nóng)用地估價(jià)，即農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估，不同于農(nóng)用地分等。農(nóng)用地估價(jià)，即農(nóng)用地價(jià)格的評(píng)估，不同于農(nóng)用地分等。 農(nóng)用地價(jià)格特點(diǎn)：農(nóng)用地價(jià)格特點(diǎn)：1、農(nóng)用地價(jià)格以其收益能力為基礎(chǔ)；、農(nóng)用地價(jià)格以其收益能力為基礎(chǔ)；2、用、用 途上會(huì)發(fā)生變化的農(nóng)用地，其收益價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間會(huì)有很途上會(huì)發(fā)生變化的農(nóng)用地，其收益價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間會(huì)有很 明顯的差別；明顯的差別；3、純粹的農(nóng)用地的收益價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的、純粹的農(nóng)用地的收益價(jià)格與

5、市場(chǎng)價(jià)格之間的 差距，劣等地要大于優(yōu)等地；差距，劣等地要大于優(yōu)等地；4、農(nóng)用地的交易實(shí)例較少，難、農(nóng)用地的交易實(shí)例較少，難 以運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)。以運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)。 常用方法：申報(bào)法、收益還原法、評(píng)分法、標(biāo)準(zhǔn)田法常用方法：申報(bào)法、收益還原法、評(píng)分法、標(biāo)準(zhǔn)田法 三、城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) 城鎮(zhèn)土地的特殊性城鎮(zhèn)土地的特殊性 v1、區(qū)位具有特殊重要性 v2、資源和資產(chǎn)雙重性 v3、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的集約性 （一）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)（一）城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) v城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)，是指對(duì)一定地域范圍內(nèi) 城鎮(zhèn)土地利用效益高低的劃分。其中“等” 反映該區(qū)域不同城鎮(zhèn)之間利用土地效益高低 的差異；“級(jí)”則反映同一城鎮(zhèn)內(nèi)部土地利

6、 用效益的差異。 v城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)原則： v1、城鎮(zhèn)土地分等 v2、城鎮(zhèn)土地定級(jí) 1、建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素因、建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素因 子體系子體系 2、確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重、確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重 3、分析因素因子的影響方式，建立、分析因素因子的影響方式，建立 評(píng)價(jià)系統(tǒng)評(píng)價(jià)系統(tǒng) 4、對(duì)各城鎮(zhèn)因素因子的評(píng)價(jià)指標(biāo)值、對(duì)各城鎮(zhèn)因素因子的評(píng)價(jià)指標(biāo)值 進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，加權(quán)計(jì)算各城鎮(zhèn)總進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，加權(quán)計(jì)算各城鎮(zhèn)總 分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等 5、驗(yàn)證分等初步結(jié)果，制定分等基、驗(yàn)證分等初步結(jié)果，制定分等基 本方案，開(kāi)展意見(jiàn)征求，對(duì)城鎮(zhèn)土地本方案，開(kāi)展意見(jiàn)征求

7、，對(duì)城鎮(zhèn)土地 等進(jìn)行調(diào)整并定案等進(jìn)行調(diào)整并定案 6、編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件與報(bào)、編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件與報(bào) 告和基礎(chǔ)資料匯編告和基礎(chǔ)資料匯編 1、建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系、建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系 2、確定各因素的權(quán)重值、確定各因素的權(quán)重值 3、計(jì)算各因素的指標(biāo)數(shù)值和作用分值，編、計(jì)算各因素的指標(biāo)數(shù)值和作用分值，編 制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對(duì)照表 4、劃分城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元、劃分城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元 5、計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算、計(jì)算單元內(nèi)各因素分值，加權(quán)求和計(jì)算 總分值，按總分的分布排列和實(shí)際情況，總分值，按總分的分布排列和實(shí)際情況， 初步劃

8、分土地級(jí)初步劃分土地級(jí) 6、進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)，、進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場(chǎng)交易價(jià)格定級(jí)， 對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整 7、編制城鎮(zhèn)土地定級(jí)圖件與報(bào)告和基礎(chǔ)資、編制城鎮(zhèn)土地定級(jí)圖件與報(bào)告和基礎(chǔ)資 料匯編料匯編 1、綜合分析原則、綜合分析原則 2、主導(dǎo)因素原則、主導(dǎo)因素原則 3、地域分異原則、地域分異原則 4、土地收益差異原則、土地收益差異原則 5、定量與定性分析結(jié)、定量與定性分析結(jié) 合原則合原則 （二）地產(chǎn)估價(jià)的方法（二）地產(chǎn)估價(jià)的方法 v原則：預(yù)期收益原則原則：預(yù)期收益原則 替代原則替代原則 最有效利用原則最有效利用原則 供需原則供需原則 報(bào)

9、酬遞增遞減原則報(bào)酬遞增遞減原則 貢獻(xiàn)原則貢獻(xiàn)原則 變動(dòng)原則變動(dòng)原則 v影響因素：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素影響因素：一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素 v1、收益還原法 v2、市場(chǎng)比較法 v3、剩余法 v4、成本法 v5、路線價(jià)法 v6、長(zhǎng)期趨勢(shì)法 （三）城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估（三）城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估 基準(zhǔn)地價(jià)：即土地初始價(jià)，是在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍 內(nèi)，有土地管理部門(mén)或土地估價(jià)委員會(huì)在一定 時(shí)期內(nèi)，根據(jù)各種用地類(lèi)型的收益狀況或市場(chǎng) 交易狀況，對(duì)不同級(jí)別的土地或者土地條件相 當(dāng)?shù)木|(zhì)區(qū)域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途 分別評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積平均價(jià)格?；?準(zhǔn)地價(jià)是平均地價(jià)，其表現(xiàn)形式有級(jí)別價(jià)、區(qū) 片價(jià)

10、和路線價(jià)三種。 v1、利用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)、利用土地收益資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià) v2、利用土地市場(chǎng)交易資料估算基準(zhǔn)地價(jià)、利用土地市場(chǎng)交易資料估算基準(zhǔn)地價(jià) 土地市場(chǎng)土地市場(chǎng) v狹義：以地產(chǎn)為客體進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃等經(jīng)濟(jì)活 動(dòng)的場(chǎng)所； v廣義：包括各種形式的地產(chǎn)交易，地產(chǎn)流通領(lǐng) 域中交換關(guān)系的總和，體現(xiàn)著以地產(chǎn)為媒介的 社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。 v中國(guó)土地市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)制和行政劃撥雙軌，由一 級(jí)出讓市場(chǎng)到二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓、租賃以及三級(jí)市 場(chǎng)再轉(zhuǎn)讓、再租賃等縱向發(fā)展。 （三）農(nóng)用地分等定級(jí) v對(duì)象： v目的： v農(nóng)用地等別： v農(nóng)用地級(jí)別： v二者的區(qū)別： v原則： 現(xiàn)有的農(nóng)用地和宜農(nóng)未利用地；其中農(nóng)用地是指直現(xiàn)有的農(nóng)

11、用地和宜農(nóng)未利用地；其中農(nóng)用地是指直 接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、 農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等。農(nóng)田水利用地和養(yǎng)殖水面等。 農(nóng)用地等別農(nóng)用地等別是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量穩(wěn)定的自 然條件和經(jīng)濟(jì)條件，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行的然條件和經(jīng)濟(jì)條件，在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行的 農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，側(cè)重于反映因農(nóng)用農(nóng)用地質(zhì)量綜合評(píng)定，側(cè)重于反映因農(nóng)用 地潛在的（或理論的）區(qū)域自然質(zhì)量、平地潛在的（或理論的）區(qū)域自然質(zhì)量、平 均利用水平和平均效益水平不同，而造成均利用水平和平均效益水平不同，而造成 的農(nóng)用地生產(chǎn)力水平差異。建立在全國(guó)統(tǒng)的農(nóng)用地生產(chǎn)

12、力水平差異。建立在全國(guó)統(tǒng) 一標(biāo)準(zhǔn)上。一標(biāo)準(zhǔn)上。 農(nóng)用地級(jí)別農(nóng)用地級(jí)別是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因是依據(jù)構(gòu)成土地質(zhì)量的自然因 素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，根據(jù)地方土地管理工素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素，根據(jù)地方土地管理工 作的需要，在行政區(qū)內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量作的需要，在行政區(qū)內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)用地質(zhì)量 綜合評(píng)定，側(cè)重于反映因農(nóng)用地現(xiàn)實(shí)的綜合評(píng)定，側(cè)重于反映因農(nóng)用地現(xiàn)實(shí)的 （或?qū)嶋H可能的）區(qū)域自然質(zhì)量、利用水（或?qū)嶋H可能的）區(qū)域自然質(zhì)量、利用水 平和效益水平不同，而造成的農(nóng)用地生產(chǎn)平和效益水平不同，而造成的農(nóng)用地生產(chǎn) 力水平差異。建立在縣域統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)上。力水平差異。建立在縣域統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)上。 1、綜合分析原則、綜合分析原則 2、分層控制原則、分層控制原則 3、主導(dǎo)因素原則、主導(dǎo)因素原則 4、土地收益差異原則、土地收益差異原則 5、定量分析與定性分析相結(jié)合原則、定量分析與定性分析相結(jié)合原則 6、跟蹤檢驗(yàn)原則、跟蹤檢驗(yàn)原則 v1、農(nóng)用地分等、農(nóng)用地分等 v因素法農(nóng)用地分等步驟：因素法農(nóng)用地分等步驟： v（1）資料收集整理與外業(yè)調(diào)查 v（2）確定光溫（氣候）生產(chǎn)潛力 v（3）劃分指標(biāo)區(qū)，確定分等因素及權(quán)重 v（4）繪制分等因素分值圖，劃