某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件

1、某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 2 l *地產(chǎn)簡(jiǎn)介 l *工程體系簡(jiǎn)介 l 對(duì)總包單位工作的要求和提醒 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 3 業(yè)務(wù)緯度 創(chuàng)建篇、項(xiàng)目篇、榮譽(yù)篇 財(cái)務(wù)緯度 銷售收入、土地儲(chǔ)備、銀行信用 *地產(chǎn)簡(jiǎn)介 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 4 *花園地塊原貌，花園地塊原貌，1997 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 5 *社區(qū)俯瞰圖社區(qū)俯瞰圖 l *大社區(qū)占地1083畝，約72.2萬平米，建筑面積約128萬平米， 提供各類住宅及商鋪約6600戶。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 6 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 7 l 建設(shè)高端別墅項(xiàng)目近70萬平方米，已竣工

2、50.3萬平方米， 交付業(yè)主1300余棟 。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 8 l 建設(shè)中高端花園洋房53.9萬平方米，已竣工27.9萬平方米， 交付業(yè)主近2000戶。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件 9 l 建設(shè)中端高層公寓205萬平米，已竣工115.8萬平方米，交 付業(yè)主8000余戶。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件10 l 建設(shè)商業(yè)地產(chǎn)近50萬平方米，已竣工34萬平方米，持有2個(gè)大型都市 購(gòu)物中心，三個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，合作品牌商家800余戶。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件11 20062006年年3 3月，月，20062006中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè) 國(guó)務(wù)院研究發(fā)展中心、清

3、華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院國(guó)務(wù)院研究發(fā)展中心、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院 20062006年年1010月，月，2005200520062006年度中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè)年度中國(guó)房地產(chǎn)誠(chéng)信企業(yè) 中國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)中國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì) 19981998年年20072007年，連續(xù)年，連續(xù)1010年、五屆重慶年、五屆重慶1010佳住宅小區(qū)第一名佳住宅小區(qū)第一名 2007 2007年年4 4月，月，20062006年年4 4月，月，20042004年年3 3月全國(guó)住宅用戶滿意度第一名月全國(guó)住宅用戶滿意度第一名 中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì)中國(guó)質(zhì)量協(xié)會(huì)、全國(guó)用戶委員會(huì) 2

4、0062006年年3 3月，重慶市第四屆月，重慶市第四屆“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)五十強(qiáng)” 重慶市人民政府重慶市人民政府 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件12 l “也許不是最大，但肯定是最好的公司也許不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市經(jīng)營(yíng)與發(fā)展戰(zhàn)略專家 王志綱 l “以客為尊，在房地產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)以客為尊，在房地產(chǎn)界中少見的優(yōu)秀企業(yè)” 香港置地亞太區(qū)首席代表 郭建豪 l “* * *地產(chǎn)是我們最值得敬重的合作伙伴地產(chǎn)是我們最值得敬重的合作伙伴” 沃爾瑪（中國(guó)）深圳總部 l “與你們合作，與你們合作，I am very happyI am very happy！” 百安居副總

5、裁 司馬蘭德 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件13 l2007年預(yù)計(jì)銷售總收入在90億左右 人民幣萬元人民幣萬元 01-0601-06年復(fù)合增長(zhǎng)率年復(fù)合增長(zhǎng)率 63%63% 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件14 l截至目前，*集團(tuán)已在北京、上海、重慶、 成都、西安拿地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 l截至2007年底，*集團(tuán)累計(jì)交房面積318萬 平方米、已銷售待交房面積140萬平方米、 在建面積370萬平米、規(guī)劃面積191萬平方 米。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件15 l 2007年8月 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行授予45億元集團(tuán)授信 l 2007年7月 中國(guó)建設(shè)銀行授予33億元集團(tuán)授信 l 2006年3月 中國(guó)建設(shè)銀行授予AA

6、A級(jí)信用單位 l 2006年5月 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行授予AAA級(jí)信用單位 l 2006年1月 農(nóng)業(yè)銀行重慶分行“最佳銀企合作單位” l 2005年5月 榮獲中國(guó)建設(shè)銀行總行守信和穩(wěn)健企業(yè)稱號(hào) 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件16 l 在北京目前有4個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，建筑面積約150 萬平米；2個(gè)一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，建筑面積約100萬平 米。 l 我們認(rèn)為：優(yōu)秀的分供方是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力 l 我們倡導(dǎo)：所有的分供方是我們的同路人 l 我們希望：在北京找到能夠與*一起成長(zhǎng)的同路 人 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件17 l *地產(chǎn)簡(jiǎn)介 l *工程體系介紹 l 對(duì)總包單位的工作要求和提醒 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件18

7、 l 工作標(biāo)準(zhǔn)要求高于同行業(yè)，這對(duì)第一次與*合作 的所有單位都是挑戰(zhàn) l 高標(biāo)準(zhǔn)意味著高投入，希望總包單位做好心理準(zhǔn) 備 l 實(shí)例圖片 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件19 l 規(guī)范化管理：要求很多工作落實(shí)到書面的多于同 行，因此，與*合作，會(huì)有很多案頭工作 l *工程部的人員配置要求較高，對(duì)技術(shù)問題愛鉆 研，希望在技術(shù)方面總包單位要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)、一絲 不茍； l 工程部多項(xiàng)目運(yùn)作，項(xiàng)目部人員由工程部調(diào)配； l *是最容易也最難打交道的甲方； 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件20 l *地產(chǎn)簡(jiǎn)介 l *工程體系介紹 l 對(duì)總包單位的工作要求和提醒 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件21 l 根據(jù)總包合同約定：總

8、承包方須按合同文件的規(guī) 定，在各方面都能使發(fā)包方滿意，并遵循發(fā)包方 所有合理的指示和要求下執(zhí)行及完成合同文件所 說明的本工程，包括其中部分的設(shè)計(jì)和/或保修 (如果該設(shè)計(jì)和/或保修是說明包括在本工程內(nèi)的)。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件22 l 以下將從八個(gè)方面對(duì)總包單位進(jìn)行交底： 技術(shù)及質(zhì)量要求 進(jìn)度管理的要求 安全文明施工管理的要求 總包與分包的關(guān)系 總包單位需要參加的會(huì)議 獎(jiǎng)勵(lì)與處罰 甲方與監(jiān)理的工作方式交底 甲方工作制度流程交底 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件23 l 根據(jù)總包合同約定：總承包方并須保證本工程的 整體結(jié)構(gòu)工程達(dá)到獲得北京市結(jié)構(gòu)工程長(zhǎng)城杯金 獎(jiǎng)的質(zhì)量等級(jí)，有關(guān)費(fèi)用須包括在合同

9、總價(jià)內(nèi)。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件24 l 首先要做正確 按圖施工（圖紙、變更洽商）是質(zhì)量和工期的前提， 總包單位必須在第一時(shí)間把變更洽商標(biāo)注在圖紙上并 對(duì)相關(guān)人員交底，做正確了，才能保證質(zhì)量，才能保 證工期。 l 方案先行 所有總分包單位，必須事先有施工方案才能施工，只 有事先充分考慮清楚，才能保證工作做好。施組及方 案需按照長(zhǎng)城杯格式編制。 方案審批流程，方案審查意見表-監(jiān)理 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件25 l樣板帶路 堅(jiān)持樣板引路，做出樣板經(jīng)甲方監(jiān)理確認(rèn)后，再進(jìn)行大規(guī)模施工。 l規(guī)范為上 一切根據(jù)圖紙、規(guī)范、圖集、方案，總包單位對(duì)技術(shù)問題要認(rèn)真 嚴(yán)謹(jǐn)，技術(shù)管理人員要對(duì)規(guī)范要求比較清

10、楚。 l移交有據(jù) 無論是總分包之間，還是總包內(nèi)部的不同專業(yè)之間，要求工作界 面的移交必須履行書面的手續(xù)，確保上道工序合格后進(jìn)行下道工 序。 移交表格模板 總包單位應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況編制移交表格 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件26 l 資料同步 要求施工單位工程資料必須同步，監(jiān)理同意進(jìn)行的工 作，如果沒有正式資料，就先草簽后補(bǔ)正式資料。 l 及時(shí)收測(cè)反饋質(zhì)量狀況 所有工作，只要一做完具備收測(cè)條件，就應(yīng)第一時(shí)間 進(jìn)行收測(cè)。要求監(jiān)理監(jiān)督施工單位完成收測(cè)工作，并 向甲方報(bào)送監(jiān)理書面簽名的收測(cè)成果。 主體結(jié)構(gòu)施工階段檢查收測(cè)的要求如下，總包應(yīng)根據(jù) 現(xiàn)場(chǎng)情況編報(bào)相應(yīng)的檢查收測(cè)結(jié)果。 主體結(jié)構(gòu)施工階段檢查收測(cè)

11、的要求示例 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件27 l 樣板區(qū)，要求2008年7月30日之前完工（含市政、 景觀和精裝） l 1、2標(biāo)段，總工期512天。請(qǐng)總包單位據(jù)此編制 總進(jìn)度計(jì)劃 l 要求所有的計(jì)劃編制必須使用project軟件，樣 板區(qū)按樓棟、其余按流水段編制進(jìn)度計(jì)劃。 l 并要求編制橫道圖計(jì)劃，橫道圖計(jì)劃模板 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件28 l 月進(jìn)度計(jì)劃。 要求每月25日17：00之前提交下月月度工作計(jì)劃。 l 施工周報(bào)。 施工周報(bào)模板 l 施工日?qǐng)?bào)。 要求施工單位報(bào)日?qǐng)?bào)，監(jiān)理單位審核匯總后轉(zhuǎn)甲方。 日?qǐng)?bào)格式模板 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件29 l 根據(jù)總包合同約定，本工程項(xiàng)目工地要

12、求是花園 式工地，請(qǐng)總包單位編制專門施工方案確保達(dá)到 合同要求。 l 安全文明周例會(huì)。每周二上午9：30 l 安全帽顏色：要求施工單位管理人員紅色，工人 藍(lán)色或黃色。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件30 l 總包單位應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行一體化管理，將所有分包 單位納入總包統(tǒng)一管理 l 總包單位是現(xiàn)場(chǎng)管理的核心和樞紐。所有要求分 包單位的工作，書面指令發(fā)送總包單位，總包負(fù) 責(zé)抄送分包單位。 l 分包單位的工程進(jìn)度款需由總包簽字。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件31 l 總包單位在管理分包單位的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)合同對(duì) 分包單位給與必要的服務(wù)： 總包未拆腳手架之前，需免費(fèi)提供給分包使用。 水電費(fèi)在總包合同中包干。工

13、程實(shí)施過程中，總包應(yīng) 提供足夠及合理的臨時(shí)水、電接駁點(diǎn)。獨(dú)立工程水電 費(fèi)掛表計(jì)量。 施工過程中，總包需為分包及獨(dú)立工程提供辦公室、 庫(kù)房。 指定分包的垃圾統(tǒng)一由總包清運(yùn)。費(fèi)用包干。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件32 l 總承包合同交底會(huì) 由施工單位自行組織，要求總包單位全體管理人員參 會(huì)，甲方和監(jiān)理旁聽。該交底會(huì)應(yīng)在總包單位進(jìn)場(chǎng)施 工后15日內(nèi)組織。 l 監(jiān)理例會(huì) 每周三下午2：00，工地會(huì)議室 施工單位在會(huì)議前一天報(bào)施工周報(bào)，會(huì)上簡(jiǎn)要匯報(bào)工 作完成情況和下周計(jì)劃，主要匯報(bào)未按計(jì)劃完成的工 作及改進(jìn)措施，匯報(bào)存在的問題及改進(jìn)措施，提出要 求甲方監(jiān)理解決的事項(xiàng)； 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件33

14、 l 安全文明周例會(huì) l 質(zhì)量（進(jìn)度）專題會(huì) 監(jiān)理或甲方組織，就質(zhì)量或進(jìn)度召開的專題會(huì)。 l 現(xiàn)場(chǎng)問題點(diǎn)評(píng)會(huì) 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明的狀況，由總包單位 總工（或生產(chǎn)經(jīng)理）牽頭組織，對(duì)一階段存在的問題 進(jìn)行總結(jié)點(diǎn)評(píng)，分析下一階段改進(jìn)的方法和措施。首 次點(diǎn)評(píng)會(huì)將由甲方組織。問題點(diǎn)評(píng)必須采用照片，以 PPT文件的形式進(jìn)行總結(jié)。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件34 l 甲方公司檢查 每半月由甲方公司層面組織、監(jiān)理實(shí)施的項(xiàng)目檢查 (含質(zhì)量進(jìn)度安全生產(chǎn)文明施工) 具體檢查時(shí)間由甲方通知監(jiān)理，監(jiān)理通知總包，要求 總包準(zhǔn)備相關(guān)圖紙、檢測(cè)工具等 l 甲方監(jiān)理組織的協(xié)調(diào)會(huì) 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件35 l

15、 樣板區(qū)工期獎(jiǎng)勵(lì)：樣板區(qū)工期獎(jiǎng)勵(lì)：26節(jié)點(diǎn)每個(gè)節(jié)點(diǎn)設(shè)工期完成 獎(jiǎng)5萬元；若在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成樣板區(qū)工程達(dá) 到開放條件則再獎(jiǎng)勵(lì)15萬元，總計(jì)總計(jì)4040萬萬。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件36 l 一二標(biāo)段工期獎(jiǎng)勵(lì)：一二標(biāo)段工期獎(jiǎng)勵(lì)：以上25節(jié)點(diǎn)每個(gè)節(jié)點(diǎn)設(shè)工期完成獎(jiǎng) 20萬元；若在合同時(shí)間內(nèi)完成竣工備案則再獎(jiǎng)勵(lì)40萬元， 總計(jì)總計(jì)120120萬萬。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件37 本合同執(zhí)行過程中，出現(xiàn)下述情況時(shí)（包括但不限于），甲方將對(duì)乙方 進(jìn)行每次每次500500元元5000050000元的處罰元的處罰，情節(jié)嚴(yán)重者，甲方有 權(quán)單方終止合同，并且不會(huì)因此而承擔(dān)任何賠付及違約責(zé)任，反之由于 下

16、述行為而給甲方造成的全部損失由乙方負(fù)責(zé)賠付。 乙方不按施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范施工； 乙方使用質(zhì)量未達(dá)到國(guó)家規(guī)范、相關(guān)技術(shù)要求或本合同約定標(biāo)準(zhǔn)的材料施工； 乙方不服從甲方和監(jiān)理正確的管理、協(xié)調(diào)，勸阻； 乙方未按有關(guān)安全文明施工的要求和規(guī)定施工； 合同執(zhí)行過程中乙方出現(xiàn)的違反國(guó)家法律法規(guī)規(guī)定等甲方認(rèn)為已經(jīng)造成不良 影響或有損于本合同執(zhí)行的行為。 乙方未經(jīng)甲方同意更換本合同相關(guān)施工人員、管理人員。 乙方未按施工規(guī)程操作或管理不當(dāng)造成任何一方或第三方人員傷亡，除應(yīng)承 擔(dān)相關(guān)民事法律責(zé)任外，還應(yīng)接受本合同約定的處罰。 乙方未按甲方要求完成成品及半成品的現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件38 質(zhì)量與進(jìn)度款

17、的關(guān)系。根據(jù)合同約定：承包人進(jìn)行下道工序前必 須實(shí)行自檢、互檢及交接檢的“三檢制”。若經(jīng)發(fā)包人、監(jiān)理或 質(zhì)監(jiān)站復(fù)查，發(fā)現(xiàn)有任何分項(xiàng)工程未能達(dá)到或符合建筑工程施 工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)（GB50300-2001）及有關(guān)的施工驗(yàn)收規(guī)范、 標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，除返工整改達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)合同相關(guān)違約責(zé)任 及處罰外，扣付承包人當(dāng)月工程進(jìn)度款扣付承包人當(dāng)月工程進(jìn)度款且工程竣工前 不于補(bǔ)付此款。 進(jìn)度與進(jìn)度款的關(guān)系。根據(jù)總包合同約定：月度施工進(jìn)度計(jì)劃因 承包人原因未完成，如屬發(fā)包人控制的關(guān)鍵工作，每發(fā)生一次， 承包人向發(fā)包人支付違約金500元，發(fā)包人可以從當(dāng)月進(jìn)度款中 扣除，并有權(quán)暫停當(dāng)月工程進(jìn)度款的支付暫停當(dāng)月工程

18、進(jìn)度款的支付。 安全文明施工與進(jìn)度款的關(guān)系。根據(jù)合同約定：根據(jù)建筑施工 安全檢查標(biāo)準(zhǔn)（JGJ5999），每月經(jīng)發(fā)包人及監(jiān)理組織檢查， 發(fā)現(xiàn)承包人不合格項(xiàng)目，緩付當(dāng)月工程進(jìn)度款緩付當(dāng)月工程進(jìn)度款，直至整 改并經(jīng)檢查合格。 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件39 l 監(jiān)理代表甲方執(zhí)行合同 l 對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明等進(jìn)行全 面管理 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件40 l 監(jiān)理是現(xiàn)場(chǎng)文檔流轉(zhuǎn)的樞紐 甲方發(fā)出的書面指令，一般發(fā)給監(jiān)理。如果需要轉(zhuǎn)發(fā) 施工單位，由監(jiān)理根據(jù)甲方指令中注明的抄送單位進(jìn) 行抄送。施工單位的文件（一式兩份）主送監(jiān)理單位， 由監(jiān)理單位轉(zhuǎn)送甲方。 l 甲方和監(jiān)理的管理三部曲 對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)存在的問題，首先口頭要求，再次書面工作 聯(lián)系單，然后就是監(jiān)理通知或者罰款建議單。 罰款建議單格式 某地產(chǎn)與總包單位溝通管理課件41 l 現(xiàn)場(chǎng)返工量必須第一時(shí)間確認(rèn) 所有變更洽商引起