某住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、目錄第一章項(xiàng)目總論1第二章擬建項(xiàng)目情況8第三章項(xiàng)目區(qū)域概況及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r13第四章市場分析營銷策略14第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)19第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件23第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水26第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理29第九章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃31第十章投資估算及資金籌措 .32第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)33附表一 成本測算.40附表二 現(xiàn)金流量表.41第一章項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目名稱：某住宅小區(qū)、項(xiàng)目建設(shè)單位：江西省房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（國家一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：歐陽曙光、項(xiàng)目建設(shè)地址：官園小區(qū)（蘆洲大道與秀江東路交匯處，狀元州斜對面）、項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)：房地產(chǎn)開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容：按照

2、統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施的原則，“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目總規(guī)劃占地208畝（其中凈開發(fā)用地面積203畝），總規(guī)劃建筑面積221000，計(jì)劃分三期開發(fā)。一期凈開發(fā)用地面積約75.41畝，開發(fā)建筑面積約80430，沿蘆州大道至中央水景部分開發(fā)二至三個組團(tuán)，完成部分公建配套及主入口廣場建設(shè)和園林綠化、區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施（道路、水、電、通信、煤氣、智能化系統(tǒng)等）；二期凈開發(fā)用地面積約78.19畝，開發(fā)建筑面積約82029，沿中央水景以西建設(shè)規(guī)劃中多層住宅組團(tuán)、組團(tuán)內(nèi)配套、道路及綠化；三期凈開發(fā)用地面積約49.4畝，開發(fā)建筑面積約58541，完成沿秀江東路小高層及剩余部分的開發(fā)，建設(shè)主要內(nèi)容為小高層組團(tuán)、花園洋房組團(tuán)及其

3、余配套、公建、道路、綠化等部分的建設(shè)。、項(xiàng)目總投資及資金來源：本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下：二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營期3年，結(jié)合一期工程的開發(fā)建設(shè)情況及銷售進(jìn)度逐步進(jìn)行二、三期的開發(fā)。三、投資方基本情況江西省房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于一九九九年，隸屬于福建集團(tuán)，注冊資金10888萬元，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、工程施工及物業(yè)管理為一體的具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)。公司全面實(shí)施國際iso9002質(zhì)量體系管理，以“正直構(gòu)筑繁榮”為企業(yè)核心價(jià)值觀，奉行“構(gòu)建新都市、共享好生活”的經(jīng)營理念，自1995年進(jìn)入宜

4、春以來，先后承接了宜春市袁山東路、昌黎路、明月北路、高士北路、秀江公園護(hù)欄及道路、十運(yùn)村小區(qū)道路、國安路等達(dá)8000萬元的基礎(chǔ)設(shè)施工程。并于1998年投資開發(fā)安居工程商業(yè)配套項(xiàng)目商貿(mào)街，該項(xiàng)目總建筑面積達(dá)7546平方米，工程投資近2000萬元，充分發(fā)揮了公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)優(yōu)勢和力量；同時(shí)，在宜春市委市政府的大力支持和高度重視下，斥巨資8億元開發(fā)建設(shè)高士北路綜合項(xiàng)目，該項(xiàng)目全長2公里；2001年公司投資1000多萬元建設(shè)商住綜合項(xiàng)目鴻福樓，該項(xiàng)目總建筑面積為15000平方米。隨著企業(yè)實(shí)力的發(fā)展， 2002年公司再度斥資1.5億資金興建宜春市首座高檔智能化住宅小區(qū)麗景山莊。該項(xiàng)目占地141.3

5、畝，總建筑面積12萬余平方米，是宜春市首個大規(guī)模、智能化、花園式精英生活社區(qū)，項(xiàng)目戶型榮獲“中國優(yōu)秀戶型設(shè)計(jì)”大獎、“宜春市園林示范單位”、“江西省經(jīng)典樓盤”、“江西省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”等殊榮，項(xiàng)目銷售取得了良好的業(yè)績，贏得了消費(fèi)者的一致好評。公司在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，按時(shí)納稅，積極履行納稅人應(yīng)盡的義務(wù)，自成立以來，共上繳納稅2500萬元，被宜春市政府授予“納稅大戶”和“納稅百強(qiáng)民營企業(yè)”光榮稱號，并多次被政府各級職能部門評為、“誠信單位”、“先進(jìn)私營企業(yè)”、“先進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”、“泛珠區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)品牌企業(yè)”，在房地產(chǎn)開發(fā)和市政工程領(lǐng)域中樹立了優(yōu)質(zhì)的形象。公司在不斷發(fā)展壯大的同時(shí)積極支持社會公

6、益事業(yè)，用于文化、體育事業(yè)和扶貧救災(zāi)方面捐款達(dá)一百多萬元，受到社會各屆贊譽(yù)。其中2005年捐款12萬元用于支持九江地區(qū)震后重建；2004年向第五屆全國農(nóng)運(yùn)會捐款20萬人民幣；2003年支持袁山公園開園及綠化建設(shè)捐款26萬元；為江西省第十屆運(yùn)動會贊助了35萬人民幣；1998年出資贊助宜春地區(qū)九八年兩名高考狀元特困生完成大學(xué)學(xué)業(yè)。四、項(xiàng)目申請報(bào)告編制依據(jù)、江西省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法(江西省人民政府令第145號)、國家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法、市國土局“某住宅小區(qū)”土地使用權(quán)證 、市規(guī)劃局“某住宅小區(qū)”建設(shè)用地規(guī)劃許可證。原規(guī)劃用地許可證用地名稱“高士北路

7、項(xiàng)目投資開發(fā)用地異地補(bǔ)償”已改名“某住宅小區(qū)”。、南昌有色冶金設(shè)計(jì)研究院“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案第二章擬建項(xiàng)目情況一、項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施條件“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目地塊選址官園小區(qū)（秀江東路以北，蘆州大道西側(cè)，狀元洲斜對面），項(xiàng)目毗鄰環(huán)境優(yōu)美的秀江河和新市政府行政中心。項(xiàng)目地塊臨江景線長達(dá)300米，縱深400余米。項(xiàng)目宗地總面積213.07畝，共由四塊組成，(其中: a地塊:1.68畝，b地塊:5.24畝，c地塊:185.09畝，d地塊:9.03畝，人行道12.03畝)，臨街長達(dá)1470米。、自身?xiàng)l件成熟1、本項(xiàng)目是較優(yōu)秀的濱江題材項(xiàng)目，沿江分布有部分城市商業(yè)及居住區(qū)，是城市未來居住首選地之一，項(xiàng)目

8、地塊臨江沿線長達(dá)300多米，縱深400多米，具有無敵江景優(yōu)勢，為項(xiàng)目建造中高端大盤奠定了良好基礎(chǔ)。2、項(xiàng)目旁即為狀元洲、水浮橋、橡膠壩、30-70進(jìn)深的沿江綠化帶、護(hù)堤健身道等設(shè)施給項(xiàng)目的休閑、健身、賞景帶來很大的便利。3、項(xiàng)目周邊集中政府機(jī)關(guān)單位，該區(qū)域目前沒有較大規(guī)模開發(fā)小區(qū)，項(xiàng)目周邊即為江西省最大的體育中心，對小區(qū)品質(zhì)營造極為有利。目前已有9、10路公交車通達(dá)，交通便利。4、項(xiàng)目北側(cè)即為市政府新的行政中心、市政配套設(shè)施日必須將日趨成熟，項(xiàng)目增值潛力有很好的市場前景。5、生活配套：市第二人民醫(yī)院官園分園、春臺中學(xué)，仁智幼兒園。項(xiàng)目地南側(cè)將有秀江公園，具備健身、休閑、觀景之功能。6、周邊有大

9、型體育中心、廣電中心、移動大樓、保險(xiǎn)大廈、電力公司、袁州區(qū)財(cái)政局、大型超市，與市政府新行政中心相毗鄰。7、地形現(xiàn)狀較平毯，開發(fā)時(shí)可減少場地平整費(fèi)用、降低開發(fā)成本。相關(guān)部門審批（預(yù)審）程序已到位1、土地征用情況：土地征用工作完畢并取得該宗地的國有土地使用權(quán)證。2、規(guī)劃方面：已辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書及建設(shè)用地許可證，項(xiàng)目的總體規(guī)劃方案已通過宜春市規(guī)劃咨詢委員會評審?fù)ㄟ^。3、環(huán)保部門已出具項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)初審意見二、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)宜春市中心城區(qū)總體規(guī)劃發(fā)展趨勢，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施”的原則，“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目總規(guī)劃占地213.07畝（其中凈開發(fā)用地面積203畝），總規(guī)劃建筑面積221000，計(jì)

10、劃分三期開發(fā)。“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目一期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積502732小區(qū)總建筑面積794303可銷售建筑面積住宅建筑面積70978商鋪面積3373雜物間2909幼托面積25304容積率1.585建筑密度25%6綠化面積194907綠地率40%8住宅總戶數(shù)596戶9會所/10獨(dú)立汽車庫111個11露天停車位43個12地下車庫44個13垃圾站/14道路面積1027515景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目二期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積521272小區(qū)總建筑面積820293可銷售建筑面積住宅建筑面積70978商鋪面積3373雜物間2

11、915幼托面積/4容積率1.585建筑密度25%6綠化面積194907綠地率40%8住宅總戶數(shù)596戶9會所/10獨(dú)立汽車庫111個11露天停車位43個12地下車庫43個13垃圾站/14道路面積1027515景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目三期工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號項(xiàng)目數(shù)量1小區(qū)用地總面積329332小區(qū)總建筑面積595413可銷售建筑面積住宅建筑面積53234商鋪面積2529雜物間2181幼托面積/4容積率1.585建筑密度25%6綠化面積146187綠地率40%8住宅總戶數(shù)447戶9會所/10獨(dú)立汽車庫84個11露天停車位34個12地下車庫34個13垃圾站/14

12、道路面積770615景觀等其他設(shè)施16排水去向連接周邊道路排水管第三章項(xiàng)目區(qū)概況及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r一、項(xiàng)目區(qū)概況、地理位置宜春市位于江西省西北部,地處東經(jīng)113度54分-116度27分,北緯27度33分-29度06分之間, 東與南昌市、撫州市接壤；南與吉安市、新余市為鄰；西與湖南省和本省萍鄉(xiāng)市毗連；北與九江市交界。全市東西長約222.75公里，南北寬約174公里，土地總面積18669 平方公里,地形由北向南,由西向東傾斜。全境以丘陵、山地為主,平原面積占總面積的25.49%,丘陵面積占39.05%,山地面積35.48%。、氣候條件：宜春市的氣候具有亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候特點(diǎn)。氣候溫和，雨量充沛，四

13、季分明，享有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱。全年平均氣溫17.3，全年月平均氣溫最低為1月,平均氣溫為5，月平均氣溫最高為7月，平均氣溫為28.8。年平均降雨量1720mm，年平均日照時(shí)間1762.3小時(shí)，年均無霜期269天。素有“山明水秀，土沃泉甘，其氣如春，四時(shí)咸宜”之稱。宜春是全國第一批生態(tài)試點(diǎn)城市之一，境內(nèi)7條主要河流全部達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)，10個縣市區(qū)的大氣質(zhì)量都達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。全市有54處名山名勝、4個國家級森林公園、3個省級森林公園、2個省級自然保護(hù)區(qū)和2個省級風(fēng)景名勝區(qū)。、二、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r近年來，按照市委、市政府確定的“把宜春建設(shè)成為贛西經(jīng)濟(jì)中心城市”總體構(gòu)想，以

14、思想大解放，對外大開放，促進(jìn)體制轉(zhuǎn)軌、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加快工業(yè)化、城市化進(jìn)程為目標(biāo)，全市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)喜人的變化，各項(xiàng)社會事業(yè)取得極大的進(jìn)步。尤其是2004年成功舉辦了令人矚目的第五屆全國農(nóng)運(yùn)會，對宜春城市品位的提高、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展都起到極大的推動作用。2005年，宜春經(jīng)濟(jì)在提前一年完成“十五”計(jì)劃發(fā)展的基礎(chǔ)上，速度進(jìn)一步加快，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力持續(xù)攀升。宜春市生產(chǎn)總值為372.2億元，比上年增長13.2%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值98億元，增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值156.3億元，增長21.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值117.9億元，增長11.0%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值在生產(chǎn)總值中的構(gòu)成，由上年的

15、28.8：38.8：32.4調(diào)整為26.3：42.0：31.7。2005年，宜春市財(cái)政總收入躍上30億元臺階，達(dá)到30.92億元，比上年增長22.1%，其中地方財(cái)政收入18.16億元，增長15.79%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7132元，農(nóng)村居民人均純收入3164元。房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)運(yùn)行。2005年宜春市房地產(chǎn)開發(fā)投資15.7億元，其中用于住宅建設(shè)的投資11.5億元，增長14.5%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重達(dá)73.2%。全年商品房銷售建筑面積92.2萬平方米，增長3.6%；商品房銷售額12.3億元，增長56.7%。第四章市場分析營銷策略一、宜春市中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近年來，宜春市城市建設(shè)實(shí)現(xiàn)

16、驚人一頁，城市面貌煥然一新，房地產(chǎn)開發(fā)拉開了新的序幕，自2003年市政府采取了一系列激活房地產(chǎn)業(yè)的舉措，中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展的局面，2005年度宜春城區(qū)房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：從房地產(chǎn)開發(fā)投資看，2005年中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資6.42億元，同比增長9%。投資的方向主要是普通商品住宅，占總投資的80%。從房地產(chǎn)開工面積來看，2005年宜春城區(qū)房地產(chǎn)新開工面積為49.56萬平方米，同比增長7.22%，其中住宅小區(qū)新開工面積為44.6萬平方米，占總開發(fā)量的89%，同比增長48%。從房地產(chǎn)竣工面積看，2005年宜春城區(qū)房地產(chǎn)總竣工面積為48.91萬平方米，其中住宅竣工量

17、為44.12萬平方米，同比增長46.77%。從房地產(chǎn)銷售面積看，2004年中心城區(qū)房地產(chǎn)交易總面積為68.51萬平方米（其中商品房交易30.54萬平方米，二手房37.97萬平方米），2005年交易總面積為71.81萬平方米（其中商品房交易46.61萬平方米，二手房交易25.2萬平方米），總量同比增長4.81%，其中商品住宅銷售42.87萬平方米，同比增長38.11%，占總銷售量的91.97%。從房地產(chǎn)銷售價(jià)格看，2004年底城區(qū)商品住宅的平均價(jià)格為1053元/平方米，2005年底商品住宅的平均價(jià)格為1225元/平方米，同比上漲了16.33%。從商品房的空置率來看，2004年城區(qū)已竣工的商品住宅

18、空置面積為1.21萬平方米，2005年為0.75萬平方米，總空置面積為1.96萬平方米，空置率為4.44%。2004年非住宅（主要是商業(yè)用房）空置面積為2.22萬平方米，2005年非住宅空置面積2.57萬平方米，總空置面積為4.79萬平方米，空置率為18.49%。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)已成為市級財(cái)政政增收主要增長點(diǎn)。2005年中心城區(qū)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收8000多萬元，占到市本級財(cái)政收入的50%左右。房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容及內(nèi)涵發(fā)生了深刻變化，不僅是量的增多，更主要的是品質(zhì)全面提高。一方面更注重開發(fā)質(zhì)量，著力制造品牌，出現(xiàn)了一批環(huán)境優(yōu)美、舒適宜人的居住小區(qū)；另方面，整個城市居住面貌發(fā)生了改觀，使宜春城區(qū)越來

19、越成為有特色的生態(tài)人居城市，吸引人們從四方八方前來買房置業(yè)。通過我市中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀分析，商品住宅房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象在宜春中心城區(qū)尚不存在，判斷一個地區(qū)房地產(chǎn)是否過熱，空置率這一指標(biāo)非常重要，空置率的高低是“判斷房地產(chǎn)市場是否總體健康”的關(guān)鍵，2005年宜春市商品住宅空置率為4.44%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際上通行的10%的警戒線。本項(xiàng)目以住宅開發(fā)為主，一期工程住宅開發(fā)面積達(dá)總建筑面積的95%，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。 二、市場預(yù)測、從購房能力看 伴隨著經(jīng)濟(jì)增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2005年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余款289.89億元，增長16.7%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8230.23元，增長1098元。

20、盡管去年房價(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場仍保持旺熱。 、從投資角度看 由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)（近期略有上調(diào)），而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。、從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看 隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正從“無”到“有”、“有”到“優(yōu)”、 “優(yōu)”到“又”轉(zhuǎn)變，二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。、從需求關(guān)系看 按照2020年宜春中心城控制區(qū)（含溫湯）面積180平方公里、總?cè)丝?0萬人、城區(qū)控制面積140平方公里的規(guī)劃思路。到201

21、0年，城區(qū)建成面積達(dá)到44平方公里，常住人口40萬人。未來若干年，城市建城區(qū)面積里及城市人口仍將有一個急劇擴(kuò)張的階段。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，宜春市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。三、市場品牌定位“某住宅小區(qū)”定位中高端產(chǎn)品。鎖定目標(biāo)客戶群：宜春市對房改房上市全面放開，住房升級換代的購買團(tuán)體已經(jīng)形成。我們必須抓住有利商機(jī)，及時(shí)推出升級換代的產(chǎn)品以滿足市民對居住消費(fèi)不斷發(fā)展的需求。四、營銷推廣策略“某住宅小區(qū)”項(xiàng)目以住宅為主，僅規(guī)劃部分商業(yè)以滿足小區(qū)業(yè)主生活配套，屬住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目總戶數(shù)約1640戶，商業(yè)面

22、積約9275。做好住宅部分的營銷推廣，聚集人氣后，商業(yè)及其它部分僅為配套使用，不存在任何銷售壓力?！澳匙≌^(qū)”的營銷推廣依據(jù)為項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶群及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場動態(tài)，分別制定項(xiàng)目總體營銷策略和項(xiàng)目年度營銷策略；根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度及黃金周時(shí)間節(jié)點(diǎn)制定階段性營銷策略、大型推廣活動、sp促銷活動。一、二、三期營銷策略做到統(tǒng)一性和系統(tǒng)性，實(shí)現(xiàn)營銷推廣效應(yīng)最大化。根據(jù)項(xiàng)目總體營銷策略及開發(fā)進(jìn)度、分步實(shí)施，逐步執(zhí)行。 本項(xiàng)目共分為三期工程，各工程將分別分解成二三個標(biāo)段進(jìn)行施工，根據(jù)各標(biāo)段工程進(jìn)度（達(dá)到預(yù)售條件）階段性推出房源，本案目前營銷推廣工作重點(diǎn)在一期工程，在推廣的同時(shí)加強(qiáng)小區(qū)前廣場、園林綠化

23、及中央水景的建設(shè)，采用“先造景觀后建房”的開發(fā)理念,盡早將項(xiàng)目賣點(diǎn)精彩展現(xiàn)在市民面前，將規(guī)劃圖變成城市風(fēng)景線。銷售周期：根據(jù)宜春房地產(chǎn)銷售基本情況，銷售周期可劃分為：引導(dǎo)期、預(yù)約期、第一強(qiáng)銷期、持續(xù)期、第二強(qiáng)銷期、持續(xù)期、掃尾期。銷售工作重點(diǎn)在引導(dǎo)期、預(yù)約期和第一強(qiáng)銷期，在引導(dǎo)期和預(yù)約期做好銷售引導(dǎo)工作，吸引市民眼球，積累目標(biāo)客戶群，為項(xiàng)目開盤做好準(zhǔn)備工作，對項(xiàng)目的銷售起到關(guān)鍵性作用。產(chǎn)品價(jià)格策略：本案產(chǎn)品價(jià)格策略將以市場比較定價(jià)策略為主，采用市場比較定價(jià)策略和成本加成定價(jià)的綜合策略。本案產(chǎn)品定位為中高端住宅，建筑品質(zhì)在“麗景山莊”的基礎(chǔ)上有適度拔高，整體價(jià)格策略低開高走。多層價(jià)格每平方米計(jì)劃

24、定在1500-1700元之間；小高層在1600-2000元；商鋪在2800-3200元之間，車庫在1800元左右。第五章 項(xiàng)目技術(shù)方案設(shè)計(jì)一、編制依據(jù)、用地現(xiàn)狀地形圖及用地紅線圖；、宜春市城市規(guī)劃管理規(guī)定、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb500368-2005、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50045-95，2005年版、汽車庫、修車庫、停車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-97、其他國家及地方相關(guān)規(guī)范，法律及規(guī)定二、項(xiàng)目定位該項(xiàng)目系宜春城北首個“臨江題材”的高檔住宅小區(qū)，江西省房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將以引領(lǐng)宜春市房地產(chǎn)市場的高度，全力營造宜春一流的“園林式、標(biāo)志性、人性化”的高品質(zhì)復(fù)合社區(qū)。使之建成后成為業(yè)主居家、休

25、閑、健身、放松心情的絕佳歸所。三、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則1、突出小區(qū)規(guī)劃建設(shè)的先進(jìn)性、引導(dǎo)性和市場性，探索宜春面向二十一世紀(jì)可持續(xù)發(fā)展的綜合社區(qū)開發(fā)模式。2、以人為本，創(chuàng)造舒適、方便、健康、公平、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的高質(zhì)量人居環(huán)境和社區(qū)文化；3、結(jié)合地形，突出地方特色創(chuàng)造豐富的城市景觀，建立生態(tài)式園林社區(qū)；4、設(shè)計(jì)具有標(biāo)志性、合地域氣息、時(shí)代個性；5、應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)手段，建立全方位人性化管理服務(wù)系統(tǒng)；、積極發(fā)展新技術(shù)，提高住宅科技含量，創(chuàng)造更為人性化的居住空間；規(guī)劃布局小區(qū)由近60棟的多層住宅、花園洋房、小高層、及南北、東西兩條主景觀構(gòu)成，空間上采取圍合式布局，規(guī)劃45個組團(tuán)。組團(tuán)住宅群體空間依各自的體量

26、組織的空間形式，形成不同的空間感受，通過不同的尺度、標(biāo)高的空間層次創(chuàng)造高低錯落、層次豐富的群體空間；在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類型，增強(qiáng)小區(qū)整體的識別性，充分展露高檔住宅群的尊貴。道路交通組織根據(jù)小區(qū)地塊特征，將主入口設(shè)于靠城蘆州大道一側(cè)，另設(shè)個處出入口，車形為環(huán)狀穿過式；盡量減少車道占地面積，留出用地作為人行和綠化面積。停車場：采用路邊地面及地下停車方式，集中與分散相結(jié)合。利用小區(qū)道路周邊空地設(shè)置臨時(shí)停車位。以步行道與車行道為紐帶，結(jié)合花園社區(qū)及組團(tuán)綠地布局，步道以優(yōu)美的曲線構(gòu)圖為主，在路網(wǎng)中形成比較活躍的構(gòu)成因素并結(jié)合場地、休息娛樂設(shè)施、室外小品的設(shè)置，強(qiáng)化了小區(qū)內(nèi)景觀特質(zhì)并充分順應(yīng)了散步

27、者的心理要求。公建設(shè)施配套小區(qū)公建采用小區(qū)、組團(tuán)兩級結(jié)構(gòu)，分片集中布置，規(guī)劃加強(qiáng)對文化、體育、康樂、教育設(shè)施設(shè)置，提高社區(qū)生活、文化品位、公建分布結(jié)合綠化體系布置。小區(qū)各類服務(wù)性公建、商業(yè)公建、娛樂類公建。布局合理，有良好的服務(wù)半徑和出行條件，方便大眾。垃圾收集與處理：項(xiàng)目配套規(guī)劃有一個生態(tài)性環(huán)衛(wèi)設(shè)施房作垃圾收集點(diǎn)、作為小品構(gòu)筑物以美化環(huán)境，由物業(yè)公司集中至轉(zhuǎn)運(yùn)站，再由環(huán)衛(wèi)車運(yùn)至處理場。污水處理：小區(qū)生活污水接入城市道路污水干管，排至污水處理廠。綠化景觀系統(tǒng)通過建筑、綠化、道路、地形以及標(biāo)識性小品的綜合處理，構(gòu)筑一個精品社區(qū)的景觀特色；采用多、高層結(jié)合的住宅布局，讓更多的用地用于綠化和活動場地

28、，使小區(qū)平面靈活多變；以高層住宅布局小區(qū)邊緣，起到了控制小區(qū)整體空間的作用，具有強(qiáng)烈標(biāo)識性的高層住宅向外延伸，使得小區(qū)天際輪廓線高低錯落、層次豐富；中心綠化區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)體現(xiàn)出地形特征及小區(qū)特色，開敞的花園社區(qū)與細(xì)致的宅間輝映，早坪與景觀的搭配匠心獨(dú)運(yùn)，豐富了小區(qū)的空間內(nèi)涵，與高層接壤處保障綠化的融入和通暢，為環(huán)境設(shè)計(jì)提供一種全新的思維，中心區(qū)的綠色向四周拓展，周邊區(qū)域的綠公體系注重引入，形成條條綠色廊道，為小區(qū)環(huán)境增添一道亮麗的風(fēng)景線。物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理引進(jìn)沿海先進(jìn)物業(yè)管理技術(shù)和理念，全封閉式管理，在小區(qū)入口設(shè)物業(yè)管理中心，并設(shè)置閱覽室、圖書管、文娛室、小賣點(diǎn)等，以提供業(yè)主交往活動與服務(wù)空

29、間。在小區(qū)四周及出入口設(shè)立電子巡更系統(tǒng)和遠(yuǎn)紅外線感應(yīng)防盜系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)、遠(yuǎn)程管理、緊急廣播與背景音樂系統(tǒng)、物業(yè)管理計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)單元門可視對講系統(tǒng)等。四、單體設(shè)計(jì)單體平面設(shè)計(jì)1、住宅戶型設(shè)計(jì)根據(jù)現(xiàn)代人的生活需要，并適當(dāng)超前考慮人們將來的生活模式等，追求住宅設(shè)計(jì)真正意義上的“以人為本”，所有戶型均有寬敞明亮的起居室。起居室串聯(lián)寬大的觀景陽臺，舒適型臥室均配有良好的視野環(huán)境。廚房、衛(wèi)生間主臥室與書房的共存、可分、可合均是現(xiàn)代人商品生活的要求。 2、合理組織各功能分區(qū)的平面關(guān)系，各行為空間的專用性明確以滿足不同程度的私密性要求。起居區(qū)與休息區(qū)明確干濕分開，起居室下主臥室均有良好的景觀朝向。

30、開間與進(jìn)深適宜，空間完整，通風(fēng)良好，富與空間上的變化。單體戶型設(shè)計(jì) 住宅設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、安全性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化和智能化需求，普遍貫徹以下原則、明廳、明廚、明梯、明廁，使住宅視野良好，通風(fēng)順暢；、明確公私、動靜分區(qū)；、注重鄰里交往，重視與自然的溝通、住宅中普遍采用架空、花廊以及屋頂花園和大露臺；、注意與四新技術(shù)的結(jié)合，考慮綜合布線，實(shí)現(xiàn)通訊自動化和家庭辦公。第六章 項(xiàng)目建設(shè)條件一、場地條件位置及地形、地貌擬建場地位蘆洲大道與秀江東路交匯處，秀江河畔，地勢較平坦，現(xiàn)主要為菜地，場地為秀江河一級階地地貌單元。地層、巖性經(jīng)勘察揭露出的地層有：回填土，第四系沖積、堆積、砂質(zhì)粘土、中粗砂和砂夾卵石層

31、，第四系沖積粘土層、下伏基巖為二疊系茅口階炭質(zhì)頁巖夾灰?guī)r，現(xiàn)依序分述如下：1、雜填土：色雜，成份雜，主要由粘性土、雜礫和耕土等組成，濕，結(jié)構(gòu)松散，高壓縮性土層，工程性質(zhì)差，廣泛分布，厚度變化較大，為 0.54.6m ，平均為 1.19m 。2、砂質(zhì)粘土：黃色，濕可塑狀態(tài)，粘土夾砂，底部為粉細(xì)砂；具砂感，具粘結(jié)性，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 0.63.6m ，平均為 2.23m 。3、中粗砂：黃色，濕，稍密狀態(tài)，含少量砂卵石，云母及石英片等，沖積堆積產(chǎn)物，中等壓縮性土，工程性質(zhì)一般，廣泛分布，層厚為 0.41.9m ，平均為 0.93m 。4、砂夾卵石：黃色，飽和

32、，稍密 松散狀態(tài)，以中粗砂為主，卵石含量為 2040%間，成份以石英為主，多呈園狀及次園狀，大小多為26cm ，河床相堆積產(chǎn)物，中等偏低壓縮性土，工程性質(zhì)較好，廣泛分布，厚層為 0.72.95m ，平均為 2.07m 。5、粘土：俗稱“白泥土”，呈淡黃、灰白、灰黑色，粘性強(qiáng)，多夾砂及風(fēng)化碎石，土質(zhì)不均勻，手捻沾手，具滑膩感，浸水具弱膨脹性，可塑狀態(tài)，抗剪強(qiáng)度極低，為巖層風(fēng)化殘積土成因土類型，與強(qiáng)風(fēng)化巖呈漸變接觸。工程性質(zhì)較差，局部分布，見于場地東側(cè) zk3、zk12zk16孔等6孔，層厚 0.72.8m ，平均為 1.67m 。6、巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：灰黑、黑色，泥質(zhì)膠結(jié)，據(jù)野外鉆探經(jīng)驗(yàn)，頁巖屬泥

33、巖類，強(qiáng)度軟，灰?guī)r多呈節(jié)理裂隙極為發(fā)育，完整性差，廣泛分布。上述各巖土層分布、厚度、埋深詳見工程地質(zhì)剖面圖及鉆孔柱狀圖。地下水勘察期間鉆孔揭露場地地下水類型主要為孔隙潛水，其上層滯水主要富集在雜填土層和砂質(zhì)粘土層，中粗砂和砂夾卵石層為含水層，水量較豐，粘土層為相對隔水層，其地下水主要由秀江河河水側(cè)向補(bǔ)給，水量較豐富，對建筑材料無腐蝕性。勘察期間測得終孔地下水位為 1.62.5m 。二、巖、土參數(shù)的選用及地基承載力的確定1、雜填土：濕，結(jié)構(gòu)松散，承載力值低，高壓縮性土，不能選作基礎(chǔ)持力層。2、砂質(zhì)粘土：據(jù)原位測試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另據(jù)所取原狀

34、土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e=0.732 及液性指數(shù)il=0.50，按0.75回歸修正，得其承載力特征值為 172kpa，建議采用 145kpa。3、中粗砂：據(jù)原位測試重型（2）動力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) n63.5=5 擊，得其承載力特征值為 200kpa，建議采用 200kpa。4、砂夾卵石：據(jù)原位測試重型（2）動力觸探實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) n63.5=8 擊，得其承載力特征值為 320kpa，建議采用 320kpa。5、粘土：據(jù)原位測試標(biāo)準(zhǔn)貫入實(shí)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)修正擊數(shù) n=5 擊，得其承載力特征值為 145kpa，另據(jù)所取原狀土樣的室內(nèi)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)，孔隙比 e=0.972 及液性指數(shù) il=0.06 ，

35、按 0.80 回歸修正，得其承載力特征值為 152kpa ，建議采用 145kpa。6、巖質(zhì)頁巖夾灰?guī)r：據(jù)鄰近相似地層工程，其中風(fēng)化巖層單軸飽和抗壓強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值建議采用 8mpa 。 三、結(jié)論查中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖（gb18306-2001）（江西部分），本區(qū)抗震設(shè)防烈度為6度以下，設(shè)計(jì)基本地震加速度值為小于 0.05g，設(shè)計(jì)特征周期為 0.35s。屬無震區(qū)，建筑可不作抗震設(shè)防。擬建工程其安全等級為二級，場地地貌單元為秀江河一級階地地貌單元，地勢平坦，未發(fā)現(xiàn)明顯不良地質(zhì)作用，地層結(jié)構(gòu)較復(fù)雜，種類較多，場地及地基等級為二級，綜合勘察等級為二級。區(qū)內(nèi)無全升年活動斷裂地裂縫、土洞、滑坡、泥石流等不良地

36、質(zhì)作用，地表未發(fā)現(xiàn)有塌陷、地下采空現(xiàn)象，地勢較開闊，故本場地穩(wěn)定條件較好，適宜本工程的建設(shè)。第七章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能節(jié)水一、環(huán)境保護(hù)編制依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法；、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l件國務(wù)院令253號；、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案管理辦法；、開發(fā)建設(shè)活動環(huán)境管理人員行為規(guī)范；、建筑施工場界噪聲限值（gb12523-90）；、污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb3838-2002）；、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)（gb16297-1996）。二、污染源和污染因素分析、施工期廢水來源主要為工程施工廢水和生活污水。、施工期對環(huán)境空氣污染主要為施工時(shí)灰土拌和，土石方開挖、回填與施工車輛等作業(yè)的二次揚(yáng)塵。、

37、施工機(jī)械和施工車輛產(chǎn)生的噪聲對周邊環(huán)境的影響。、施工垃圾和生活垃圾對局部環(huán)境的影響。三、環(huán)境保護(hù)治理措施方案設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建成后不會對周圍環(huán)境造成污染。但須注意工程施工過程中的環(huán)境保護(hù)和文明衛(wèi)生。施工期廢氣污染控制措施1、施工期間的料堆、土堆等應(yīng)加防起塵的措施，挖出的土壤等固體廢棄物應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，運(yùn)輸車輛要采用防止散落和塵土飛揚(yáng)的措施；工地周圍用圍墻或防護(hù)板圍護(hù)，減少工地?fù)P塵對環(huán)境的影響；2、保持出入口的路面清潔、濕潤，以減少汽車車輪滾動引起的揚(yáng)塵。并盡量減緩行駛速度；3、加強(qiáng)施工人員的環(huán)保教育，提高其環(huán)保素質(zhì)，提倡文明施工。施工期噪聲污染控制措施1、執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值（gb12523-90）

38、對各施工階段噪聲限值的要求。要合理安排施工時(shí)間，夜間（22：00-6：00）及午間（12.00-14：00）不進(jìn)行高噪音的施工作業(yè)，如需夜間施工，須提前向環(huán)境保護(hù)部門提出申請，或批準(zhǔn)后方可在指定日期內(nèi)進(jìn)行；在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置掩遮物；盡量將攪拌機(jī)運(yùn)行時(shí)間控制到最低限度，最大限度地減少因施工而產(chǎn)生的高噪聲對周圍聲環(huán)境的影響。2、將施工現(xiàn)場的固定噪聲源，如臨時(shí)加工車間、建筑料場等相對集中，并盡可能布置于遠(yuǎn)離周邊聲敏感點(diǎn)處；采用商品混凝土，避免混凝土現(xiàn)場攪拌。3、工地周圍設(shè)立圍護(hù)；4、規(guī)定運(yùn)輸車輛出入路線，盡量避開居民區(qū)。施工廢水、建筑垃圾污染控制措施1、施工期工地廢棄物應(yīng)指定地點(diǎn)堆放并及時(shí)組織清運(yùn)

39、，以避免大雨時(shí)被地面徑流沖入下水道，流入水體；2、施工現(xiàn)場要嚴(yán)格規(guī)定排水去向，或安排簡易排水管道，嚴(yán)禁污水遍地橫流；3、嚴(yán)禁將施工泥漿排入下水道，以免引起排水不暢而導(dǎo)致周圍地區(qū)積水內(nèi)澇。施工期清潔生產(chǎn)與綜合污染防治對策1、用先進(jìn)的施工技術(shù)；2、加強(qiáng)施工管理；3、適當(dāng)采用預(yù)制裝配施工方案；4、采用先進(jìn)的施工機(jī)械設(shè)備；5、采用優(yōu)質(zhì)、環(huán)保型的工程材料。在施工時(shí)，積極采用這5種對策，可將施工造成的影響減少并限定到較小范圍內(nèi)。四、節(jié)能、節(jié)水節(jié)能、節(jié)水原則1、認(rèn)真貫徹國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能技術(shù)規(guī)定，努力做到合理使用資源。2、積極采用先進(jìn)的節(jié)能新型建筑材料、新工藝、新技術(shù)。嚴(yán)禁采用國家

40、或行業(yè)主管部門已淘汰的落后的工藝和設(shè)備以及建筑材料。節(jié)能措施1、在規(guī)劃中引進(jìn)生態(tài)環(huán)保設(shè)計(jì)理念，通過合理的建筑布局及環(huán)境設(shè)計(jì)，充分利用自然環(huán)境，利用太陽能減少非可循環(huán)利用能源的消耗。2、設(shè)計(jì)時(shí)，在保證合理布局的前提下，盡可能縮短供水、供電線路，減少線路能耗損失。3、建筑設(shè)計(jì)盡量采用天然采光、自然通風(fēng)，以減少采光、暖通耗能。節(jié)水措施1、積極開展節(jié)約水資源的宣傳，提高人們的節(jié)水意識。2、安裝工程實(shí)施中保證給排水線路工程質(zhì)量，防止跑、冒、滴、漏等。3、所有單元均安裝計(jì)量表，便于管理和考核。第八章、項(xiàng)目招標(biāo)管理 一、編制依據(jù)中華人民共和國招標(biāo)法；國家發(fā)展計(jì)劃委員會建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容及核準(zhǔn)

41、招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定；國家發(fā)展計(jì)劃委員會工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定；國家發(fā)展計(jì)劃委員會工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法；國家發(fā)展計(jì)劃委員會評標(biāo)專家和評標(biāo)專家?guī)旃芾頃盒修k法；項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。二、 招標(biāo)管理按照工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定第三條第五款規(guī)定，本項(xiàng)目為商品住宅開發(fā)，屬關(guān)系社會公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目，同時(shí)根據(jù)第七條規(guī)定，由于本項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理服務(wù)單項(xiàng)合同均在50萬元以下，擬采取議標(biāo)方式選擇隊(duì)伍；工程施工進(jìn)行招標(biāo)。招標(biāo)內(nèi)容：項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容主要是工程施工。招標(biāo)組織：由項(xiàng)目建設(shè)單位編制招標(biāo)文件和標(biāo)底并組織招標(biāo)。招標(biāo)方式：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，可請招標(biāo)辦、公證

42、處等機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，堅(jiān)持合理價(jià)位內(nèi)最低價(jià)中標(biāo)的原則，所有項(xiàng)目的工程預(yù)算應(yīng)按市場價(jià)計(jì)算。建議針對不同工程項(xiàng)目，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度安排，確定不同的招標(biāo)子項(xiàng)。招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)。評標(biāo)與中標(biāo)：招標(biāo)工作應(yīng)貫徹公平、公正、公開的原則，擇優(yōu)選擇中標(biāo)單位。投標(biāo)單位標(biāo)書的評標(biāo)由建設(shè)單位依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)。評標(biāo)委員會由有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程，擅自分包或轉(zhuǎn)包的，可依法取消中標(biāo)資格。 項(xiàng)目招標(biāo)基本情況表項(xiàng)目招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開

43、招標(biāo)邀請招標(biāo)設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理建筑工程第九章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目擬分三期實(shí)施，近期實(shí)施一期工程，待條件成熟，再進(jìn)行二、三期開發(fā)。本次報(bào)告僅擬定一期工程進(jìn)度計(jì)劃。計(jì)劃在一年半時(shí)間內(nèi)完成。建設(shè)進(jìn)度如下：2006年11月底，建筑方案設(shè)計(jì)完畢2006年12月初，編制項(xiàng)目申請報(bào)告報(bào)告并報(bào)批2007年1月底，綜合管網(wǎng)施工圖設(shè)計(jì)完畢2007年4月底，報(bào)建領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證2007年8月，工程開工做基礎(chǔ)2009年1月，工程竣工第十章投資估算及資金籌措 一、投資估算依據(jù)、投資項(xiàng)目可行性研究指南、全國統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額-江西省單位估價(jià)表、全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額-江西省單位估價(jià)表、全國市政工程預(yù)算定額-江西省單位估

44、價(jià)表、材料單價(jià)依據(jù)宜春市建筑定額管理站發(fā)布的2006年三季度主要外購材料并結(jié)合市場調(diào)查價(jià)格確定；、其他相關(guān)定額及價(jià)格依據(jù)二、投資估算1、主要技術(shù)指標(biāo)：（1） 開發(fā)用地面積：213.07畝（其中凈開發(fā)用地面積：203畝）（2）容積率：1.58（3）開發(fā)面積：221000 m2其中：住宅198717m2；商鋪8693 m2；車庫、柴棚間10160 m2；公建面積：900 m2；幼兒園：2530 m22、總開發(fā)價(jià)值：36610.92萬元3、總成本：31943.81萬元4、稅后利潤：4667.11萬元三、資金籌措本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)資金來源主要由自有資金、銀行融資、銷售回收款構(gòu)成。具體構(gòu)成比例如下：四、成

45、本測算（詳見后附一表）四、現(xiàn)金流量（詳見后附二表）第十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)(一)貸款還本付息表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期2006年2007年2008年2009年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)/4024.00 9000.00 9000.00 1.2本年借款14000.00 4000.00 5000.00 4000.00 1000.00 1.3本年利息1897.73 24.00 469.73 792.00 612.00 1.4年末本息償還10897.73 493.73 4792.00 5612.00 1.5年末借款累計(jì)4024.00 9000.00 9000.00 5000.00 2還本付息

46、資金來源2.1投資回收10897.73 493.73 4792.00 5612.00 備注：1、銀行貸款利率按年利7.2%，還本付息來源為銷售收入。 2、本年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款累計(jì)+本年借款/2）*利率 。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)1、 項(xiàng)目靜態(tài)盈利分析（1） 銷售稅金及附加估算表銷售稅金及附加估算表單位：萬元類別計(jì)算依據(jù)合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期銷售稅金及附加銷售收入*5.62%2057.54200620072008 2009 /277.77 1337.4 442.37 投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期20062007200820091投資總額31943.819245.688031.971

47、2591.642074.521.1建設(shè)投資30046.089221.687562.2411799.641462.521.2投資利息1897.7324469.737926122資金籌措31943.819245.688031.9712591.642074.522.1自有資金111805245.683031.972920.352.2銀行借款1400040005000400010002.3銷售收入再投入6763.815689.291074.52（2）土地增值稅計(jì)算表土地增值稅計(jì)算表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)交納金額1銷售收入36610.922扣除項(xiàng)目金額35353.412.1開發(fā)成本24242.0

48、4序號項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)交納金額2.2開發(fā)費(fèi)用4205.422.3銷售稅金及附加2057.542.4其他扣除項(xiàng)目取（2.1）的20%4848.413增值額（1）-（2）1257.514增殖率（3）/（2）3.56%5增值稅率（4）50%30%6速算扣除數(shù)07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）377.25（3）利潤總額：36610.92-24242.04-4205.52-2057.54-377.25=5728.57（4）所得稅：36610.92*3.3%=1208.16（我司按銷售額3.3%核定征收）凈利潤：5728.57-1208.16=4520.41指標(biāo)評價(jià)： a：全部投資的投資凈利潤率

49、：5728.57/31943.81*100%=17.93 b：全部投資的投產(chǎn)利潤率：（5728.57+2057.54+377.25）/31943.81*100%=25.55% c：自有資金的投資利潤率：5728.57/11180*100%=51.24%本項(xiàng)目以上三個靜態(tài)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，可以接受，說明本項(xiàng)目可行。2、現(xiàn)金流量與動態(tài)盈利分析 （1）全部投資現(xiàn)金流量見下表評價(jià)指標(biāo)a稅前全部投資：fnpv=-9221.68-3111.56+9629.55+5625.58=2921.89當(dāng)i1=47%時(shí) fnpv1= -3474.47當(dāng)i2=48%時(shí) fnpv2= -3504.88 firr=47%+（-3474.77/3474.47+3504.88）*（48%-47%）=37%+3.08%=40.08%b：稅后全部投資：fnpv= -8383.35-2608.70+7824.83+4019.77=852.55當(dāng)i1=50%時(shí) fnpv1= -1748.94當(dāng)i