河南新鄉(xiāng)商業(yè)及農(nóng)副產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告2013-6

1、新鄉(xiāng)市調(diào)研報(bào)告 江蘇公司 目 錄 第一部分 新鄉(xiāng)市概述 第三部分 商業(yè)現(xiàn)狀 第二部分 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀 第四部分 項(xiàng)目地塊信息介紹 第一部分 新鄉(xiāng)市概述 新鄉(xiāng)市轄四區(qū)兩市六縣，是河南第三大城市，豫北的經(jīng)濟(jì)、文化和交通中 心，國家級(jí)交通樞紐城市，中原城市群核心區(qū)重要城市?？?cè)丝?91萬，總面積 8629平方公里，其中市區(qū)人口120萬，市區(qū)面積422平方公里，建成區(qū)114平方 公里。 城市發(fā)展格局 按照新鄉(xiāng)市中心城區(qū)發(fā)展的空間布局，新鄉(xiāng)市的中心城區(qū)基本可分為中心主城區(qū)、 牧野區(qū)、市政新區(qū)、紅旗區(qū)、 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和衛(wèi)濱區(qū) 六大區(qū)域 。 輻射城市 序號(hào)100公里半徑人口（萬人） 200公里半徑

2、人口（萬人） 1新鄉(xiāng)市591邯鄲市963 2焦作市353長治市333 3鄭州市910菏澤市829 4鶴壁市157商丘市732 5安陽市571許昌市431 6開封市500洛陽市662 7濮陽市365平頂山502 8晉城市228漯河市257 9周口市1114 總計(jì)36755823 區(qū)位分析：新鄉(xiāng)市區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，100公里半徑內(nèi)可輻射到8個(gè)地級(jí)市，共3675萬 人。200公里內(nèi)可繼續(xù)輻射到9個(gè)地級(jí)市，5823萬人。 鐵路：新鄉(xiāng)市目前已通高鐵，到周邊城市的鐵路運(yùn)輸距離很近，交通時(shí)間成本也 比較低，都控制在1.5小時(shí)之內(nèi)。 公路：新鄉(xiāng)是河南省7個(gè)國家公路二級(jí)大型樞紐城市之一，也是豫北地區(qū)唯一的國 家公路

3、二級(jí)樞紐城市。境內(nèi)已有有107國道、106國道、306省道，京珠、大廣、濟(jì)東 、鄭焦等4條高速公路。 區(qū)域交通 新鄉(xiāng)市基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表(2012數(shù)據(jù)） 人口 戶籍人口（萬人）597.32 常住人口（萬人）566.85 市區(qū)人口（萬人）120 城鎮(zhèn)化率44.69% 經(jīng)濟(jì) GDP（億元）1618.93 財(cái)政收入（億元）108.35 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元）540.35 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）20159元 農(nóng)民人均純收入8647元 上一年房 地產(chǎn) 施工面積（萬平方米）1894.35 竣工面積（萬平方米）450.14 銷售面積（萬平方米）436.75 新鄉(xiāng)市人口及經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 新鄉(xiāng)市及周邊特色農(nóng)副產(chǎn)品

4、情況 地區(qū)特色品種 新鄉(xiāng)市西紅柿、黃瓜、芹菜、小麥、封丘金銀花、延津胡蘿卜、原陽大米 焦作市四大懷藥懷地黃、懷牛膝、懷山藥、懷菊花 鶴壁市淇河三寶鯽魚、纏私鴨蛋、冬凌草 安陽市糧油、內(nèi)黃紅棗 晉城市陵川黨參、澤州紅、澤州甜柿 新鄉(xiāng)及周邊地區(qū)主要物產(chǎn) 第二部分 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)現(xiàn)狀 新鄉(xiāng)農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)主要經(jīng)營蔬菜、水果、凍品、調(diào)味品、糧油等批發(fā)交易。 市場(chǎng)占地規(guī)模最小107畝，最大約300畝，多為個(gè)體經(jīng)營，建筑以簡易鋼架大 棚為主。目前以豫北農(nóng)產(chǎn)品水產(chǎn)大世界、茹崗物流配送中心經(jīng)營最好。其中新 鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)市場(chǎng)規(guī)模最大，該市場(chǎng)是綜合類市場(chǎng)，也是豫北地區(qū)最大的水 果交易批發(fā)市場(chǎng)，但目前交易較為平淡。

5、新鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品市場(chǎng)主要集中于城北， 但所有市場(chǎng)均緊鄰城市環(huán)線，交通便利，路況較好。 農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)概述 新鄉(xiāng)市農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)分布 豫北農(nóng)產(chǎn)品水產(chǎn)大世界市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù) 水產(chǎn)大世界 市場(chǎng)規(guī)模100畝 建筑結(jié)構(gòu)內(nèi)街一拖二，沿街3層 市場(chǎng)背景私人 市場(chǎng)經(jīng)營性質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)，批零結(jié)合 市場(chǎng)主營凍品、水產(chǎn)、調(diào)味品、糧油、肉類 市場(chǎng)輻射半徑新鄉(xiāng)市及周邊四區(qū)八縣 市場(chǎng)配套除2路、53路公交外，無其他市場(chǎng)配套 市場(chǎng)交通狀況市場(chǎng)位于新鄉(xiāng)市新飛大道與北環(huán)路交叉口，交通便利 市場(chǎng)收費(fèi)情況 內(nèi)鋪10200元/年，外鋪13000/年；每個(gè)商鋪面積約50，上下兩層，商住兩用 。 商戶數(shù)量約300戶 市場(chǎng)簡介 市場(chǎng)場(chǎng)地為租賃，租金

6、1300元/月/畝。該市場(chǎng)水產(chǎn)規(guī)模較小，主要以經(jīng)營凍品、 調(diào)味品、糧油為主。市場(chǎng)布局緊湊，是新鄉(xiāng)最大的凍品、干貨糧油市場(chǎng)。 豫北農(nóng)產(chǎn)品水產(chǎn)大世界 牧綠蔬菜批發(fā)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù) 牧綠蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 市場(chǎng)規(guī)模107畝 建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)大棚 市場(chǎng)背景新鄉(xiāng)市牧綠菜業(yè)有限公司（私人市場(chǎng)） 市場(chǎng)經(jīng)營性質(zhì)蔬菜專業(yè)市場(chǎng)，批零結(jié)合 市場(chǎng)主營地菜為主（西紅柿、黃瓜、芹菜），外地客菜為輔 蔬菜貨源渠道鄭州、山東、山西、地菜 市場(chǎng)輻射半徑新鄉(xiāng)市及周邊四區(qū)八縣 市場(chǎng)配套除2路、52路公交外，無其他市場(chǎng)配套 市場(chǎng)交通狀況市場(chǎng)位于新鄉(xiāng)市北環(huán)外朱莊，緊鄰G107國道（新飛大道），交通便利 市場(chǎng)收費(fèi)情況 客菜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2分/斤，出場(chǎng)無費(fèi)用

7、；地菜進(jìn)場(chǎng)無費(fèi)用，采購出場(chǎng)則收取2 分/斤費(fèi)用；收取檔口無租金費(fèi)用；入場(chǎng)商戶以一車以檔口一宿舍為原 則，住宿費(fèi)用200元/月 商戶數(shù)量約200戶 市場(chǎng)簡介 該市場(chǎng)為專業(yè)型市場(chǎng)，以地菜批發(fā)、零售交易為主，市場(chǎng)較為空曠，土 地利用率不高，經(jīng)營慘淡。該市場(chǎng)與茹崗蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng)相互競(jìng)爭， 市場(chǎng)客菜銷售不佳，因此市場(chǎng)為了拉動(dòng)客菜銷售，采購商戶購買地菜外 搭客菜將免收出場(chǎng)費(fèi)用。 牧綠蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 茹崗物流配送中心調(diào)研數(shù)據(jù) 茹崗物流配送中心 市場(chǎng)規(guī)模150畝 建筑結(jié)構(gòu)2層住宿結(jié)合鋼結(jié)構(gòu)大棚形式 市場(chǎng)背景新鄉(xiāng)市茹崗村集體 市場(chǎng)經(jīng)營性質(zhì)蔬菜專業(yè)市場(chǎng)，批零結(jié)合 市場(chǎng)主營客菜銷售 蔬菜貨源渠道鄭州、山東、山西、地

8、菜 市場(chǎng)輻射半徑新鄉(xiāng)市及周邊四區(qū)八縣 市場(chǎng)配套除2路、54路公交 市場(chǎng)交通狀況市場(chǎng)位于新鄉(xiāng)市新飛大道與北環(huán)路交叉口，交通便利 市場(chǎng)收費(fèi)情況蔬菜進(jìn)場(chǎng)費(fèi)2分/斤；宿舍16-24，每月200-400元 商戶數(shù)量200-250戶 市場(chǎng)簡介 該市場(chǎng)為專業(yè)型市場(chǎng)，僅經(jīng)營蔬菜批發(fā)、零售交易。市場(chǎng)布局緊湊、合理，經(jīng)營 較好。該市場(chǎng)與牧綠蔬菜批發(fā)交易市場(chǎng)相互競(jìng)爭，客菜銷售較好。 茹崗物流配送中心 新鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)大市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù) 新鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)大市場(chǎng) 市場(chǎng)規(guī)模260畝 建筑結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)大棚、一拖二商鋪 市場(chǎng)背景私人市場(chǎng) 市場(chǎng)經(jīng)營性質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)，批零結(jié)合 市場(chǎng)主營水果、干貨、堅(jiān)果、酒水飲料 蔬菜貨源渠道水果主要

9、來自全國各地 市場(chǎng)輻射半徑新鄉(xiāng)市及周邊四區(qū)八縣 市場(chǎng)配套 市場(chǎng)交通狀況市場(chǎng)位于新鄉(xiāng)市南環(huán) 市場(chǎng)收費(fèi)情況入場(chǎng)費(fèi)4分/斤，一拖二商鋪?zhàn)饨?0元/ 商戶數(shù)量水果交易商戶約300戶，其他約300戶。 市場(chǎng)簡介 該市場(chǎng)為綜合市場(chǎng)，以水果、干貨、副食為主，該市場(chǎng)是豫北最大的水果批 發(fā)交易市場(chǎng)。 新鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)綜合批發(fā)大市場(chǎng) 第三部分 商業(yè)現(xiàn)狀 新鄉(xiāng)市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 縱觀新鄉(xiāng)市區(qū)，主要分布有三條主干道，分別為東西向平原路，南北向和 平大道和新飛大道。整個(gè)新鄉(xiāng)市被新飛大道大致劃分為了東西兩大區(qū)域，目前 商業(yè)的總體分布情況為東部商業(yè)缺失，西部商業(yè)過剩，局部高度集中。區(qū)域發(fā) 展嚴(yán)重不平衡，呈現(xiàn)出“總量少，局部多”的

10、特殊形態(tài)。 新鄉(xiāng)市商業(yè)分布格局 新鄉(xiāng)市東部區(qū)域?yàn)檎攸c(diǎn)開發(fā)的區(qū)域，受政策傾向性，近年住宅小區(qū)發(fā)展迅猛， 黨政機(jī)關(guān)已逐步遷入該區(qū)域，大量的公務(wù)員生活社區(qū)也隨之形成居住雛形。另外，新 鄉(xiāng)市高校集中于紅旗區(qū)，大量學(xué)生群體構(gòu)成了穩(wěn)定的消費(fèi)人群。 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)有大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目寶龍城市廣場(chǎng)，其20萬商業(yè) 供應(yīng)在滿足自身社區(qū)配套商業(yè)需求的基礎(chǔ)上將在一定程度上彌補(bǔ)東區(qū)商業(yè)不足的情況。 但總體來看，東區(qū)商業(yè)仍存在嚴(yán)重缺失。 東部商業(yè)缺失 新鄉(xiāng)市西部區(qū)域新鄉(xiāng)市老城區(qū)，目前全市有85%以上的大型綜合商業(yè)均分布于該區(qū) 域平原路沿線，成為整個(gè)新鄉(xiāng)市最繁華的傳統(tǒng)的商圈。自新鄉(xiāng)市火車站起向東不足2公里， 分

11、布著17家大型商場(chǎng)，體量均在5000平米以上。新鄉(xiāng)市目前單個(gè)商場(chǎng)營業(yè)面積超過 5000平方米的大型商業(yè)企業(yè)有20多個(gè)。這些商場(chǎng)均以大型綜合零售百貨商場(chǎng)為主，在火 車站周邊匯集了專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)；餐飲和休閑娛樂業(yè)態(tài)匱乏，用于商務(wù)接待的高檔餐飲在 新鄉(xiāng)市鮮有布局，一定程度上外流了部分中高端消費(fèi)者。這種單業(yè)態(tài)，大規(guī)模，集中分 布的格局在對(duì)新鄉(xiāng)市的發(fā)展初期對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的促進(jìn)作用，但隨著時(shí)間的推移，弊端逐 漸顯現(xiàn)。 西部業(yè)態(tài)單一過剩 百貨類物業(yè)列表 名稱位置體量（平方米）經(jīng)營檔次 新鄉(xiāng)市百貨大樓平原路93號(hào)40000中檔 平原商場(chǎng)新鄉(xiāng)市平原路25號(hào)40000中檔 胖東來百貨平原路中段139號(hào)42000中高檔

12、 第二百貨大樓平原路19號(hào)15000中檔 新天地時(shí)尚購物中心平原路71號(hào)16688中檔 新鄉(xiāng)大商新瑪特解放大道218號(hào)70000中高端 千盛百貨平原路原華彬大廈30000中高端 丹尼斯百貨平原路勝利大道20000中高端 新鄉(xiāng)市目前百貨業(yè)態(tài)的基本狀況為：總量不足，但是局部供應(yīng)過剩。全市幾乎所有的 百貨業(yè)態(tài)都集中在平原路沿線，導(dǎo)致商圈過分飽和，而其他區(qū)域卻始終是空白，分布嚴(yán)重 不均。 大型綜合超市列表 序號(hào)名稱位置體量（平方米） 1沃爾瑪新鄉(xiāng)嘉信茂廣場(chǎng)地上第二、三層8000 2胖東來生活廣場(chǎng)勝利路與健康路交叉口20000 綜合食品類超市列表 序號(hào)名稱位置 3胖東來百貨超市平原路中段139號(hào) 4千盛百貨超市平原路原華彬大廈 5大商新瑪特超市解放大道218號(hào) 6新天地百貨超市平原路71號(hào) 7百貨大樓生活超市平原路93號(hào) 8第二百貨大樓超市平原路19號(hào) 9平原商場(chǎng)超市新鄉(xiāng)市平原路25號(hào) 新鄉(xiāng)市的大型綜合超市數(shù)量有限，僅有兩家。其余超市均依托百貨存在，一般分布在百貨的 地下一層。從總體分布來看，大型綜合性超市和百貨超市在平原路沿線分布過于密集，且體量 較大，均在5000平米以上。其余小型便利店面積從50150平米不等。相比較而言，東部區(qū)域 超市類