中體房地產(chǎn)策劃營銷

1、中體樓盤策劃營銷方案中體樓盤策劃營銷方案 目錄目錄 策劃項目介紹 市場分析 項目SWOT分析 項目定位 營銷策略 項目策劃介紹項目策劃介紹 中體樓盤位于陜西省西安市碑林區(qū)朱 雀大街中段。 距鐘樓和小寨商業(yè)圈近。項 目的外部交通優(yōu)勢明顯。離省醫(yī)院只有一 站路，且周圍教育優(yōu)勢明顯，有含光路小 學，西安體育學院等學校。中體樓盤對面 就是歷史古跡小雁塔遺址公園，環(huán)境優(yōu)美 。在各個方面都可以照顧到住戶的基本需 求。 策劃目的 1樹立產(chǎn)品品牌，體現(xiàn)華府項目的三個價值： 中心區(qū)西安鐘樓與小寨商務圈的中間位置； 升值空間中體項目及項目區(qū)域具有很大的升 值潛力； 新生活與個人價值、身份體現(xiàn)個人、家庭在 精神層面

2、的成功感受。 2使產(chǎn)品具有較高的市場認可度，保證產(chǎn)品順 利去化。 3以成功的項目操作和品牌樹立，打造開發(fā)商 在業(yè)界的良好品牌形象，為開發(fā)商的后期開發(fā)鋪 平道路。 市場分析市場分析 區(qū)域環(huán)境：地塊位于朱雀大街中段，小雁 塔公園附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向 ，周邊新建住宅項目漸趨增多，區(qū)域整體 形象看好。 居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域為市中心，交通 條件便利通達，生活配套很完善，臨近大 路，車來車往，對居住條件有一定影響。 景觀環(huán)境：項目北邊有歷史悠久的小雁塔 公園，享有景觀優(yōu)勢。 商業(yè)環(huán)境：作為鐘樓和小寨商圈地勢的中 間為本項目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是 住宿，餐飲，健身，娛樂等產(chǎn)業(yè)。 競爭環(huán)境：作

3、為市中心，規(guī)劃及在建了一 批體量較大的住宅項目，后期市場競爭環(huán) 境比較激烈。 類比環(huán)境：目前區(qū)域市場新增樓盤定位均 為中高檔住宅，競爭激烈。 項目項目SWOT分析分析 p優(yōu)勢 p劣勢 p機會點 p威脅點 優(yōu)勢 （一）地段優(yōu)勢： 項目地塊位于碑林區(qū)朱雀大街中段，該區(qū)處于鐘樓 和小寨商業(yè)圈中間。周邊有省人民醫(yī)院，西安體育學院和 小雁塔遺址公園。 （二）交通優(yōu)勢： 小區(qū)出門就是公交車站，并且緊鄰地鐵二號線，為 小區(qū)住戶出行提供便捷并隨心所欲的方式。 （三）規(guī)模優(yōu)勢： 小區(qū)位于市中心，方便了現(xiàn)代白領的日常工作生活 。小戶型的設計可以滿足很多人的需求。 劣勢 （一） 項目位于朱雀大街中段，地勢較 為繁華

4、，車來車往，直至深夜，較為 喧嘩，對居民區(qū)的噪音影響較大。 （二） 項目占地小。因此小區(qū)面積較小 ，樓房較高，采光受到影響。小區(qū)內(nèi) 的綠化面積也較小。 機會點 （一） 西安社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，市民收入也在逐年提高，使 市民購買力得到了有效的提高。 （二） 目前當?shù)刈≌⑸虡I(yè)房產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一，雷同性 大，這就為本案細分目標市場，提供差異化產(chǎn)品、順利入 市提供了較大的契機。 （三） 中體之前是廢棄的游泳場和水上樂園，本地政府改造 的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。 威脅點 （一） 近年來西安經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，但相對而言西安本 地居民對房價的承受力還相當受限 。 （二） 區(qū)域住宅

5、三級市場并不活躍，購房自用仍然是西安市 民的主要購房目的，同時對房產(chǎn)的增值保值作用無明確 認識，房地產(chǎn)投資意識薄弱 。 （三） 宏觀調控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政 策控制對房地產(chǎn)市場調控力度的加大，市場操作不成熟 的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房價遲早要降的判斷， 加劇了持幣觀望心態(tài)的出現(xiàn)。 項目定位 目標消費群定位 產(chǎn)品走中檔偏高的路線。而作為一個中高檔的樓盤 ，它所面臨的客戶群也是有選擇性的，客源基本以中等 ，中高等階級為主。 客源區(qū)域 1.一級區(qū)域：西安主城區(qū)內(nèi) 1 2.二級區(qū)域：西安主城區(qū)以外的其它縣鄉(xiāng)及車程在1 小時內(nèi)的周邊城鎮(zhèn)。 二. 客源購房目的 新增型：新婚或分家的購房

6、，拆遷購房，外出務工返鄉(xiāng) 購房； 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的； 工作型：因為工作原因來西安，為了工作方便的人群。 投資型：為了投資房地產(chǎn)而購買的人群。 三. 吸引客源種類 以個體買家為主，集團客戶為輔； 立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。 營銷策略營銷策略 營銷推廣策略 廣告策劃銷售活動公關推廣產(chǎn)品包裝 充分應用各種 有效廣告手段， 保證信息傳 播暢達。 銷售節(jié)點控制 /銷售手段 /促銷活動組織 公關活動組織/ 新聞策劃 產(chǎn)品包裝、營造 差異競爭支 撐點 市場引導市場引導 信息傳播/形象塑 造/心理引導 /情報反饋。 形象塑造形象塑造 樹立項目鮮明 品牌形象，形 成核心客戶群。

7、差異化優(yōu)勢差異化優(yōu)勢 形成差異化優(yōu) 勢，成就可持續(xù) 發(fā)展資源。 促進銷售促進銷售 刺激購買欲望， 達成有效需求。 營銷工作流程 工作準備期 引導試銷期 公開強銷期 持續(xù)銷售期 尾盤銷售期（二期啟動） 營銷工作流程 （一）工作準備期 1.工作任務 l完成各項銷售道具的準備。 l耳語傳播、醞釀。 l確立企劃方案細部內(nèi)容。 l售樓處施工完成。 2.媒體應用 l工地圍墻、看板。 l重點據(jù)點戶外看板。 l報紙軟文。 （二）引導試銷期 1.工作任務 貴賓卡銷售及選房。 形象推廣工作展開。 完成現(xiàn)場準備工作。 傳達本案銷售信息。 2.媒體應用 戶外看板，電子樓書。 電視廣告。 報紙廣告。 信函廣告/DM派發(fā)。 車身廣告。 橫幅/布幔/羅馬旗 （三）公開強銷期 1.工作任務 擴大宣傳面，開發(fā)潛在客源。 延續(xù)試銷期熱潮進入第一階段強銷。 集成掌握來人來電之成交 2.媒體應用 定點看板。 電視報紙廣告。 DM/海報。 售樓處外包裝。 網(wǎng)站 （四）持續(xù)銷售期 1.工作任務 第二階段強銷。 促進簽約。 抗性產(chǎn)品促銷。 在總體規(guī)劃指導下，保證一期分階段推出的產(chǎn)品順利去化 。 2.媒體 應用 定點