第二節(jié)所有權(quán)

1、LOGO 第二節(jié)第二節(jié) 所有權(quán)所有權(quán) 注冊(cè)會(huì)計(jì)師全國(guó)統(tǒng)考 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 一、征收與征用（P342） v1、征收：所有權(quán)（P342） v征收是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取 得原屬于私人或者集體所有的所有權(quán)或者其他物權(quán)的 行為。 v（1）征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償 費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被 征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 v（2）征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng) 當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征 收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條

2、件。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 v2、征用：使用權(quán)（P342） v征用是指國(guó)家為了公共利益的需要而依法強(qiáng)制取得原屬于私人或者集體 所有的財(cái)產(chǎn)的使用權(quán)的行為。 v（1）因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征用單 位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)。 v（2）被征用的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人。單位、個(gè)人 的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。 v【解釋1】征收與征用的區(qū)別：（1）法律效果不同。征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán) 發(fā)生了變化；征用是所有權(quán)沒(méi)有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生了變化。因此征用的結(jié) 果，如果標(biāo)的物沒(méi)有滅失，則仍需要返還給權(quán)利人，而征收則不存在返還的問(wèn) 題。

3、（2）適用對(duì)象不同。征收是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，不包括動(dòng)產(chǎn)；征 用則不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)均可適用。（3）適用條件不同。二者都是為了公共利益， 但是征用還要求必須是為了搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要。 v【解釋2】無(wú)論征收還是征用，除了適用于所有權(quán)外，還可以適用于用益 物權(quán)，如土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（P344） v【解釋1】建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分所有權(quán)、共有部 分的權(quán)利以及因共同關(guān)系所產(chǎn)生的成員權(quán)三要素構(gòu)成。 v【解釋2】當(dāng)事人只要取得了專有所有權(quán)（購(gòu)買了商品 房），便取得了共有權(quán)及成員權(quán)；喪失了專有所有權(quán)（出售了 商品

4、房），便喪失了共有權(quán)及成員權(quán)。 v【解釋3】專有所有權(quán)、共有權(quán)及成員權(quán)作為一個(gè)整體不 可分離。在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，三者作為一個(gè)整體一并發(fā)生 轉(zhuǎn)移。權(quán)利人不得保留專有部分所有權(quán)而抵押其共有部分，也 不得保留成員權(quán)而轉(zhuǎn)讓專有部分所有權(quán)與共有權(quán)。 v1、建筑物區(qū)分所有權(quán)人在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其他建筑物區(qū)分 所有權(quán)人不享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)（轉(zhuǎn)讓商品房時(shí)，即使同等條件， 想賣給誰(shuí)就賣給誰(shuí)）。（P38） 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 v 2、業(yè)主大會(huì)的決議（2008年多選題）（P345） v（1）一般決議：1/21/2 v制定和修改業(yè)主會(huì)議議事規(guī)則； v制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； v選舉業(yè)主委員會(huì)或者

5、更換業(yè)主委員會(huì)成員； v選聘和解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或者其他管理人。 v【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè) 主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 v（2）特別決議：2/32/3 v籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金； v改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。 v【決議方式】應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積23以上的 業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主同意。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 v 三、共有（P345） v 1、按份共有(P346) v （1）占有、使用和收益 v 按份共有人按照預(yù)先確定的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、 使用和收益的權(quán)利，但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用，應(yīng)由全體共有人協(xié) 商決定。 v 按份共有

6、人死亡以后，其份額可以作為遺產(chǎn)由繼承人繼承或 受遺贈(zèng)人獲得。 v （2）處分（重點(diǎn)） v 按份共有人有權(quán)自由處分自己的共有份額，無(wú)需取得其他共有 人的“同意”，但是共有人將份額出讓給共有人以外的第三人 時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 v 2、共同共有（夫妻財(cái)產(chǎn)）（P346） v （1）占有、使用 共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有權(quán)利， 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有平等的占有、使用權(quán)。 v （2）收益 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的收益，不是按比例分配，而是共 同享用。 v （3）處分 對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，必須征得全體共有人的同 意。 v 【解釋1】共同共有關(guān)系終止，才能確定份額，分割

7、共有財(cái)產(chǎn)。 v 【解釋2】共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有 或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等 外，視為“按份共有”（注意判斷題）。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 v 3、共有物的處分及分割（2008年單選題）（P346） v （1）共有物的處分 v 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作 重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同 共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 v 一個(gè)或幾個(gè)共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意或者 其他共同共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其處分行為應(yīng)當(dāng) 作為效力待定的民事行為處理。但第三人善意

8、、有償取得該財(cái) 產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由 擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。 v 根據(jù)法律規(guī)定或依據(jù)共有人之間的協(xié)議，可以由某個(gè)共有人 代表或代理全體共有人處分共有財(cái)產(chǎn)。無(wú)權(quán)代表或代理的共有 人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，如果其他共有人明知而不提出異議， 視為其同意。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 v （2）費(fèi)用的承擔(dān) v對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定； 沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共 同共有人共同負(fù)擔(dān)。 v （3）共有財(cái)產(chǎn)的分割 v共有財(cái)產(chǎn)分割以后，共有關(guān)系歸于消滅。不管是就原物進(jìn) 行分割還是變價(jià)分割，各共有人就分得的財(cái)產(chǎn)取得單獨(dú)的所

9、有 權(quán)。 v 4、共有的對(duì)外關(guān)系（P347）（1）對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任 v因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上， 共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第 三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。 v （2）對(duì)內(nèi)追償 償還債務(wù)超過(guò)自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有 人，有權(quán)向其他共有人追償。 鄭州經(jīng)貿(mào)鄭州經(jīng)貿(mào) 注會(huì)經(jīng)濟(jì)法 四、相鄰關(guān)系（P347） v 1、因通行而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 v 2、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 v 3、因修建施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系 v 4、因通風(fēng)、采光而產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 v 5、因不可量物（大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻 射等有害物質(zhì)）產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 v 【解釋1】相鄰關(guān)系是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰