房地產(chǎn)企業(yè)投資管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)投資管理第一章 項目投資管理制度1 總則1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠(yuǎn)規(guī)劃為依據(jù)，符合集團(tuán)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。2 項目投資建議2.1計劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進(jìn)行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合項目建議書編制指引的規(guī)定。2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負(fù)責(zé)組織實施項目論證工作。3 項目投資論證3.1項目論證工作必須有計劃地進(jìn)行，計劃配套部負(fù)責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；3）項目初步定位；4）資金來源計劃及融資方案；5）投資估算；6）經(jīng)營效益分析等。3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合項目可行性研究報告編制指引的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)

3、理辦公會審查。3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進(jìn)行必要的補(bǔ)充論證，進(jìn)一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。3.5項目可行性研究報告由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。4 項目投資決策4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議。總經(jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種：1）同意立項；2）不同意立項；3）推遲立項。4.3 總經(jīng)理辦公會要求補(bǔ)充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補(bǔ)充論證，并再次提交總經(jīng)理辦

4、公會審議。4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負(fù)責(zé)跟進(jìn)土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。5 項目并購及合資合作5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。5.2計劃配套部負(fù)責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進(jìn)度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟(jì)合同和付款的

5、事項，必須按本手冊“經(jīng)濟(jì)合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。6 項目變更與調(diào)整6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴(kuò)大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。6.2投資項目變更時，由計劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。17第二章 項目投資管理工作流程圖設(shè)定開發(fā)項目目標(biāo)市場部等相關(guān)部門配合進(jìn)行項目調(diào)研，提供調(diào)查資料進(jìn)行市場調(diào)研相關(guān)部門參與定位、分析進(jìn)行市場定位提出項目建議書總經(jīng)理辦公會審批相關(guān)部門參與可行性分析進(jìn)行項目論證、可行性分析編制項目可行性報告，并

6、組織相關(guān)部門討論，根據(jù)建議進(jìn)行修改總經(jīng)理辦公會評審項目可行性報告總經(jīng)理辦公會評審?fù)ㄟ^后，計劃配套部根據(jù)評審意見修改項目可行性報告報投資決策委員會審議審議通過后，項目立項第三章項目建議書編制指引1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述2 項目決策背景及摘要2.1外部環(huán)境1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。2.2內(nèi)部因素1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意

7、義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；2）公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。3 項目概況3.1宗地位置3.2宗地現(xiàn)狀四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。3.3項目周邊的社區(qū)配套3.4項目周邊環(huán)境3.5大市政配套3.6規(guī)劃控制要點總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。3.7土地價格3.8土地升值潛力初步評估3.9立即開發(fā)與作為土

8、地儲備優(yōu)缺點分析。4 法律及政策性風(fēng)險分析土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項目地塊的政府文件。5 市場分析區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析開發(fā)建設(shè)期間計

9、劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。7 結(jié)論和建議第四章 項目可行性研究報告編制指引1 項目決策背景及分析1.1外部環(huán)境 1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等； 2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位； 3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。1.2內(nèi)部因素 1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）； 2）公司進(jìn)入重

10、點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用； 3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。2 項目概況2.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。2.2宗地現(xiàn)狀1）四至范圍；2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠

11、數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進(jìn)度的影響；5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）2.3項目周邊的社區(qū)配套1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中

12、心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。2.4項目周邊環(huán)境治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。2.5大市政配套周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。2.6規(guī)劃控制要點1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營

13、性公建的面積；3）綜合容積率、住宅容積率；4）建筑密度；5）控高；6）綠化率等。2.7土地價格土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。2.8土地升值潛力初步評估從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。3 法律及政策性風(fēng)險分析3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述3.1.1項目用地現(xiàn)狀土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。3.1.2計劃手續(xù)項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)

14、立項的政府文件。3.1.3規(guī)劃手續(xù)規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。3.1.4土地手續(xù)征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補(bǔ)償、有關(guān)項目地塊的政府文件。1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。3.2合作方式及風(fēng)險評估合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特

15、殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。3.3總體評價對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進(jìn)度的影響等。4 市場分析4.1區(qū)域住宅市場成長狀況區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點和威脅點。4.3

16、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。4.4整體市場對本案有重大影響的因素產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。4.5產(chǎn)品定位及建議戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。5 規(guī)劃設(shè)計初步分析5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。6 工程及銷售計劃1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷

17、售計劃實現(xiàn)的可行性分析。7 投資收益分析7.1成本預(yù)測 說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。7.2稅務(wù)分析營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。7.3經(jīng)濟(jì)效益分析1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。7.4項目資金預(yù)測資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。8 綜合分析與建議8.1優(yōu)勢從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式

18、、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.2劣勢 從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。8.3機(jī)會從市場機(jī)會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。8.4結(jié)論和建議附表1 開發(fā)成本測算項 目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）一、土地價款支出二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費三、主體建筑（裝飾）工程費四、主體安裝工程費五、社區(qū)管網(wǎng)工程費六、智能化系統(tǒng)費七、園林環(huán)境工程費八、配套設(shè)施費九、其它建設(shè)工程支出十、管理費用十一、銷售費用十二、財務(wù)費用十三

19、、各項稅金十四、預(yù)備費十五、總計在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。附表2 投資收益分析項目名稱：制表人：編制單位：編制日期：項 目序號總金額（萬元）可售面積（m2）單位金額（元/m2）備 注一、銷售總收入11 多層住宅收入22 高層住宅收入33 小高層住宅收入44 公建收入55 車庫收入66 其他收入7二、各項支出總額81 建造成本9 1.1土地價款支出10 1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費11 1.3主體建筑工程費12 1.4主體安裝工程費13 1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費14 1.6智能化系統(tǒng)151.7園林環(huán)境工程費161.8配套設(shè)施費17 1.9其他建設(shè)工程支出18 2.0預(yù)

20、備費192 銷售費用203 管理費用214 財務(wù)費用225 營業(yè)稅金及附加23四、利潤總額24減:所得稅25五、凈利潤26六、項目投資總額27七、收益率281 毛利率2292 銷售利潤率303 成本利潤率314 成本凈利率325 投資利潤率336 投資凈利率34附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 年 年年合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤（元/m2）利潤（萬元）第五章 項目立項評審決策指引1 項目可行性評審方式和要求1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進(jìn)行，各評審委員對項目可行性研究報告提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善項目可