慧谷廣場項目可行性報告

1、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心 上海旭格投資有限公司杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心開發(fā)與經(jīng)營管理理念報告上海旭格投資發(fā)展有限公司二四年二月前 言上海旭格投資發(fā)展有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主業(yè)，走相關多元化經(jīng)營之路的民營企業(yè)，準確的經(jīng)營定位和雄厚的資金實力及專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)團隊的優(yōu)勢整合，使公司處于超常規(guī)發(fā)展階段。幾年來，公司投資版圖已拓展到上海、安徽、山東、江蘇等省市。公司注冊資金3000萬元人民幣，獨資開發(fā)和合資參建項目近十個，如濟南世貿(mào)服裝精品商城在齊魯大地創(chuàng)造了未開盤即告招商滿額的奇跡，蘇州700畝輕工展示中心、上海奉賢300畝海灣電器城和安徽六安“西都商城”也處于即將竣工階段，招

2、商形勢良好。公司決策層和高層管理人士豐富的商業(yè)運營經(jīng)驗，使公司形成了一套在國內(nèi)處于領先水平的獨特模式。公司以“打造國際化一級商貿(mào)中心”為項目發(fā)展思路，以“合作與發(fā)展，走持續(xù)經(jīng)營之路”為經(jīng)營宗旨，以“面向新經(jīng)濟、展業(yè)全世界”為戰(zhàn)略重點，慣于在激烈的競爭中搶占商機，創(chuàng)造經(jīng)濟效益和企業(yè)品牌協(xié)調(diào)成長的良好格局。下沙杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是國務院1993年4月批準的國家級開發(fā)區(qū)，距市中心僅20公里，處于浙江省“四小時交通經(jīng)濟圈”的中心地位，外圍交通極為便捷。開發(fā)區(qū)擁有全國試點、全省惟一的國家級“浙江杭州出口加工區(qū)”。同時開發(fā)區(qū)還建有浙江省最大的高教園區(qū)“杭州下沙高教園區(qū)”，高校云集、人才薈萃。開發(fā)區(qū)已成為形

3、成杭州市對外開放的創(chuàng)業(yè)基地、人才基地，以及享受國家特定政策，實現(xiàn)科技創(chuàng)新和管理體制創(chuàng)新的重要基地。正是因為下沙具有四階段躍進性的規(guī)劃（下沙鎮(zhèn)經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)大學城國家中型城市）和規(guī)劃階段快速、可靠的實施進行，使我們對下沙的投資能夠進行準確、科學的分析。而其優(yōu)越的地理位置，優(yōu)惠的政策，已成具規(guī)模的園區(qū)和人才的高度密集，更確保了下沙投資環(huán)境的可靠性、經(jīng)濟性、收益性和前瞻性。綜上所述，旭格投資對在下沙的投資充滿了信心?！笆⑹览L藍圖，偉業(yè)鑄輝煌”旭格投資相信科學的市場分析、準確的市場定位、完整的規(guī)劃思路，必定會為下沙的城市建設，為下沙的經(jīng)濟興旺，為下沙的規(guī)劃發(fā)展作出貢獻！ 綜述在長三角區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展的

4、今天，在這個浙江省最大規(guī)模的大學城中，我們建設杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心，創(chuàng)造一個下沙地區(qū)的標志性商業(yè)廣場。本項目名稱：杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心我們創(chuàng)導的理念“鄰里帶動商貿(mào)，商貿(mào)服務鄰里”n 定位來源 根據(jù)周全的市場分析確定了我們的目標市場是“以大學城為依托，以區(qū)域中心居住區(qū)為主體，導入社區(qū)商業(yè)服務” 根據(jù)分析我們確定了本項目的目標客戶是以大學生、教職員工為主流的，結(jié)合項目周邊居住社區(qū)居民的消費群體n 定位詮釋 鄰里商貿(mào)即是我們對杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、大學城區(qū)域經(jīng)濟的定位，在這里是知識的聚合，是學者的天地，他們有物質(zhì)需要。中心即是我們對本項目的開發(fā)定位，我們創(chuàng)造廣場，創(chuàng)造中心，融合、集

5、中大部分的商貿(mào)功能，為慧谷服務，為在慧谷工作、學習、生活的人提供全面的學習、生活、工作配套功能。 我們提倡的理念建立以“鄰里商貿(mào)中心”為中心的消費生活方式，帶動周邊乃至整個開發(fā)區(qū)的消費生活圈，成為區(qū)域的商業(yè)中心標志。n 經(jīng)營理念本項目位于杭州下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，是商貿(mào)街的重要組成。本項目為大型公建，總建筑面積62594.59m2，由四層裙房和a、b兩座塔樓（分別為21層和18層）組成。商業(yè)建筑面積32838m2。根據(jù)其建筑設計方案，因其裙房在中部位置設有沉降縫兼抗震縫、伸縮縫，所以在規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)時也必須要考慮要此重要特征。根據(jù)我們的產(chǎn)品定位研究，商業(yè)用房的建筑規(guī)劃布局，經(jīng)營規(guī)劃思路如下：小吃廣場：

6、創(chuàng)造品牌快餐廣場引進品牌快餐店，如肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等鄰里商貿(mào)中心生活型廣場超形態(tài)廣場銀行網(wǎng)點及便民服務：提供各項便民服務，方便客戶消費。引進銀行網(wǎng)點、洗衣店、花店等品牌專賣店：形成休閑品牌專賣，經(jīng)營休閑服飾、鞋及體育用品等。引進如佐丹奴、班尼路、邦威等品牌服飾專賣店以及禮品專賣店和運動用品、服飾專賣店等大型購物中心：提供社區(qū)集中購物概念。引進如易初蓮花、家樂福等大型綜合超市購物中心，提供全面的購物環(huán)境數(shù)碼廣場：創(chuàng)造品牌數(shù)碼廣場，提供全面的數(shù)碼產(chǎn)品，面向大學生，服務大學城引進如賽博數(shù)碼、太平洋數(shù)碼等超形態(tài)知識交易平臺：創(chuàng)造長三角新興知識產(chǎn)業(yè)交易市場，面向長三角地區(qū)。引入 教育培訓市場留學

7、服務市場創(chuàng)業(yè)互動市場人才展示市場 出版直銷市場 專利技術拍賣市場 學者拓展市場 運用國際的、科學的運作管理模式，依托下沙大學城優(yōu)勢，將科學技術知識產(chǎn)業(yè)導入市場，為我們創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效應和社會效應。n 經(jīng)營導入開發(fā)商實力雄厚，經(jīng)營理念科學、獨到，獲得經(jīng)營商信任。已與易初蓮花、麥當勞、肯德基、賽博數(shù)碼廣場等建立了初步意向，形成了戰(zhàn)略統(tǒng)一商業(yè)聯(lián)盟，將攜手開發(fā)杭州下沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的商業(yè)空白，建立繁榮商業(yè)機制，共同創(chuàng)造美好的前景生活，樹立品牌形象。n 產(chǎn)品改進建議我們的開發(fā)經(jīng)營理念是以現(xiàn)有的產(chǎn)品設計方案為基礎的，在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃中我們建議可以加入如下改進： 對于地下停車場可以采用雙層停車設施。大型的商

8、業(yè)中心，停車場也將是非常重要的部分，因本案規(guī)劃的大型購物中心和數(shù)碼廣場的概念需要較大倉儲空間，建議利用部分地下停車場空間作為大賣場和數(shù)碼廣場的倉儲空間，而部分采用雙層停車設施開拓停車位，解決停車需求。 在生活廣場和超形態(tài)廣場之間建立有機的聯(lián)系空間，采用展示空間設計將其聯(lián)為一個空間整體，使客戶在兩個空間中交叉卻仍有一個大型商業(yè)空間整體的概念。一、 宏觀市場分析1.1“長三角”宏觀市場分析2003年，憑借集“黃金海岸”和“黃金水道”于一身的區(qū)域優(yōu)勢，長三角的經(jīng)濟發(fā)展成了中國最具吸引力的地區(qū)。對長江三角洲地區(qū)2003年經(jīng)濟總量的分析顯示，以上海為龍頭的長三角挺起了中國經(jīng)濟的脊梁。1.1.1地區(qū)生產(chǎn)總

9、值高速增長 據(jù)初步核算，2003年長江三角洲地區(qū)15城市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2萬億元大關，達到22775億元，比2002年增加了3650億元。 2003年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長9.1，其中長三角地區(qū)生產(chǎn)總值占全國的比重進一步提升，由上年的18.7上升到19.5。從增長速度分析，長三角地區(qū)15個城市中最高增速為18，最低的亦為11.8，分別高于全國平均水平8.9和2.7個百分點。長三角已經(jīng)成為拉動全國經(jīng)濟增長的重要貢獻地區(qū)。 1.1.2 長江三角洲地區(qū)四大方陣第一方陣：依舊是上海這個“超級巨人”，總量突破6000億元； 第二方陣：包含超過2000億元的蘇州和杭州，以及超過1500億元的無錫、

10、寧波、南京等5個城市； 第三方陣：由紹興、南通2個總量超躍千億元的城市和常州、嘉興2個超過800億元的城市組成； 第四方陣：總量低于700億元的揚州、鎮(zhèn)江、泰州、湖州和舟山。 1.1.3長三角一體化的新動力工業(yè)化、信息化以及服務產(chǎn)業(yè)與發(fā)展效率的進行，經(jīng)濟全球化的實現(xiàn)，顯示長江三角洲地區(qū)將成為主導中國未來經(jīng)濟發(fā)展的超大型都市圈之一。目前有兩大動力正在推動“長三角”都市圈的加速形成：一個是正在建設的洋山深水港，可視為“長三角”基礎設施建設的突破性進展；另一個就是2010年上海的世界博覽會，它所帶來的強勁人流、物流、信息流，將把“長三角”更好地串聯(lián)起來。1.1.4長三角地區(qū)一體化需要科技、信息、人才

11、等資源主動接軌上海，依靠科技進步來加快發(fā)展已經(jīng)逐漸成為融入長三角所形成的基本共識。大力推進長三角地區(qū)各市的工業(yè)化、城市化、信息化、市場化進程，充分利用上海和長三角發(fā)達地區(qū)的科技、信息、人才等資源，才能進一步提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟的整體素質(zhì)，增加企業(yè)的綜合競爭力，實現(xiàn)可持續(xù)、跨越式發(fā)展。1.2杭州宏觀市場分析1.2.1杭州地理區(qū)位杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。杭州市轄8個區(qū)、3個縣級市、2個縣。全市總面積16596平方公里，總?cè)丝?36.81萬人。其中市區(qū)面積3068平方公里，人口387.01萬人。1.2.2 gdp

12、指數(shù)極其增長率2002年杭州市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1781.83億元，按可比價格計算，比上年增長13.2%，連續(xù)十二年保持兩位數(shù)增長。經(jīng)濟總量繼續(xù)位居全國省會城市第二、副省級城市第三、全國大中城市第八。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)得到調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值765.37億元，增長14.6%。三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的7.1：50.6：42.3調(diào)整19972002年杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值情況（億元）未來5年杭州市國內(nèi)生產(chǎn)總值預計情況（億元）為6.3：50.7：43.0，第三產(chǎn)業(yè)增加值占gdp比重提高0.7百分點。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達2.8萬元，比上年增長12.4%，按現(xiàn)行匯率折算達到3400美元。財政收入繼續(xù)快速增長，2002

13、年全市財政總收入達257.14億元，比上年增長28.2%，其中地方財政收入118.32億元，增長34.6%。1.2.3居民生活消費狀況2002年，市區(qū)居民人均可支配收入達11778元，比上年增長8.1%；人均消費支出9215元，增長5%。人均生活費支出3957元，增長13.7%。年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額突破千億大關，達到1183.4億元，比年初增長25.6%。居民19902002年人均消費品零售總額（元）人均用于教育文化娛樂和交通通訊的支出占消費支出總額的24.4%。1.2.4教育狀況2002年全市小學入學率達100%，小學畢業(yè)升入初中比例為99.98%，初中畢業(yè)升入高中段比例為86.03%。

14、穩(wěn)妥解決在杭流動人口子女的就學問題，并在全國推廣。高校規(guī)模繼續(xù)擴大，大學城建設已呈規(guī)模。年末在杭全日制普通高校在校學生達22.41萬人，其中研究生1.58萬人，分別比上年增長28.1%和24.4%。全市高等教育毛入學率達到30%，高校招生錄取率為79.37%。2002年全市在校學生構(gòu)成情況（人）1.3小結(jié)從宏觀市場分析我們可以看出，導入“長三角”經(jīng)濟發(fā)展概念，尋求趨勢消費熱點，將成為項目市場定位的基本要素之一。二、 區(qū)域市場分析2.1下沙區(qū)塊市場分析2.1.1下沙區(qū)塊概況杭州下沙區(qū)主要是城區(qū)東部九堡鎮(zhèn)以東，喬司鎮(zhèn)以南的區(qū)域，距市中心20公里，包括下沙鎮(zhèn)、杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和下沙高教園區(qū)三部分。

15、人口（萬）年齡（歲）人口流動帶眷系數(shù)下沙鎮(zhèn)2.11560頻率低大杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)32335頻率高小下沙高教園區(qū)131825頻率高小2.1.2交通條件目前下沙區(qū)域和杭州主城的交通較為便捷，主要靠下沙路和杭海路、艮山路來貫通。從城區(qū)出發(fā)，已有公交595路艮山流水苑至下沙、525路葵巷至下沙，858路武林門至下沙、828路環(huán)北市場至下沙、328路保路至下沙和假日14路解百至下沙等多條公交線路，武林門到下沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心的公交車程在40分鐘左右。外環(huán)高速公路在下沙區(qū)域設有高速出入口，與長三角地區(qū)交通便捷。未來德勝路向東延伸直至下沙，將進一步改善下沙與杭州主城的交通條件。下沙區(qū)域內(nèi)的道路現(xiàn)狀也比較

16、良好，依托新建的20余條主次干道和環(huán)下沙的851路、852路公交車及面的，下沙各位置均可方便到達。2.1.3配套設施下沙區(qū)域由于發(fā)展較早，配套設施已相對較為成熟，主要集中在下沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和高教園區(qū)內(nèi)。其核心區(qū)域110號路所圍合的網(wǎng)格狀區(qū)塊內(nèi)已聚集了一定的人氣和商住氛圍，小吃、雜貨等沿街店鋪已大量開張。目前下沙區(qū)域所具有的大型配套設施主要有下沙開發(fā)區(qū)農(nóng)貿(mào)市場、下沙蔬果批發(fā)市場、郵電局、土香園大酒店、下沙大酒店、松下健身中心、東方醫(yī)院、下沙小學、實驗外國語學校（小學部、初中部）、育英學院（初中部、高中部）和工行、建行、商業(yè)銀行等，管道煤氣系統(tǒng)也比較成熟，可基本滿足居民的居住需求。城東供電局、工

17、商局、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會等政府機構(gòu)的入駐則進一步提高了區(qū)域的配套水平。未來高教園區(qū)全部建成后，其配套開發(fā)的生活區(qū)和附屬中小學對于下沙區(qū)域聚集人氣、形成居住氛圍和提升配套水平將起到重要作用。2.1.4下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場下沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)早在九十年代初期即有土地出讓給開發(fā)商進行居住區(qū)建設，主要集中在開發(fā)區(qū)中北部。十年間已有北銀、華順、華亞、大城、大地等開發(fā)公司在該區(qū)域進行普通公寓和別墅開發(fā)，但由于量體較小，并且主要為了解決當?shù)剞r(nóng)民和企事業(yè)單位員工居住問題，因此市場化程度不高，開發(fā)也停留在較低的水平上。本世紀初，隨著遠郊房產(chǎn)開發(fā)的逐步啟動，城市東擴的政策利好，下沙區(qū)塊住宅建設日益為政府和開發(fā)商所重視。

18、目前下沙區(qū)域內(nèi)在開發(fā)和即將開發(fā)的項目有東海未名園、商宇香榭里花園、昌地文匯苑和北方房產(chǎn)項目。目前下沙區(qū)域開發(fā)樓盤的建筑形態(tài)較為豐富，多層、小高層和高層均有分布，單價一般在4000元平方米，主力戶型定位為110140平方米的三房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳兩衛(wèi)，主力總價在40萬元50萬元之間。小區(qū)配套以解決生活為主。由于單價和總價相比城區(qū)有很大優(yōu)勢，并且房型設計相對較為經(jīng)濟實用，下沙樓盤受到了高教園區(qū)教職工、當?shù)毓珓諉T和普通公司職員的普遍歡迎，消化狀況良好，呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。2.1.5未來發(fā)展預測根據(jù)下沙新城（包括九堡、下沙、喬司）總體規(guī)劃的預測，下沙新城在規(guī)劃期末2020年的總?cè)丝趯⑦_到6070萬，其

19、中下沙區(qū)域規(guī)劃期末的總居住人口也將超過40萬，建成區(qū)面積達到60平方公里。和現(xiàn)狀比較，無論是人口還是城區(qū)面積都呈幾何級上升。這無疑為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展孕育了巨大的契機。由于下沙開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅儲備用地主要分布在世紀大道兩側(cè)，數(shù)量不多，因此今后居住用地將向東南錢塘江方向拓展，因而下沙中心區(qū)域商業(yè)、住宅項目將具稀缺性。在發(fā)展過程中，下沙商業(yè)及房地產(chǎn)市場將經(jīng)歷三個階段。第一階段出現(xiàn)在未來的12年內(nèi)，由于遠郊商業(yè)中心及房產(chǎn)尚未大面積啟動，區(qū)域內(nèi)競爭項目也比較少，市場將呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，項目將占有先機，消化速度較快。到第34年，下沙區(qū)域配套已日益成熟，人氣漸旺，但由于遠郊項目大部分已經(jīng)啟動，區(qū)域

20、內(nèi)及區(qū)域間的競爭都比較激烈，商業(yè)及房產(chǎn)市場反映速度必定有所延緩。而到4年后的第三階段，大杭州建設初顯成效，交通格局趨于成熟，郊區(qū)物業(yè)日益被接受，下沙商業(yè)及房產(chǎn)市場將進入二次盤整期。2.2杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)2.2.1 基本概況杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)是國務院1993年4月批準的國家級開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制面積104.7平方公里，距市中心僅20公里，處于浙江省“四小時交通經(jīng)濟圈”的中心地位，外圍交通極為便捷。開發(fā)區(qū)擁有全國試點、全省惟一的國家級“浙江杭州出口加工區(qū)”，同時開發(fā)區(qū)還建有浙江省最大的高教園區(qū)“杭州下沙高教園區(qū)”，高校云集、人才薈萃。開發(fā)區(qū)已成為形成杭州市對外開放的創(chuàng)業(yè)基地、人才基地，以及享受國家特

21、定政策，實現(xiàn)科技創(chuàng)新和管理體制創(chuàng)新的重要基地。開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)9年已完成土地開發(fā)18平方公里，完成固定資產(chǎn)投資113.7億元，并卓有成效地開展了“iso14000國家環(huán)保示范區(qū)”創(chuàng)建活動。營造了“七通一平”的城市基礎設施和“天藍、地綠、水清”的生活、工作環(huán)境。在杭州市“構(gòu)筑大都市，建設新天堂”的藍圖中，杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)正全力打造it產(chǎn)業(yè)和新藥產(chǎn)業(yè)等新興支柱產(chǎn)業(yè)。目前已初步形成移動通信、集成電路、信息家電、光電子、多層電路板和消費類電子6大基礎企業(yè)，集聚起一批生物醫(yī)藥、天然藥材研制、中西藥結(jié)合創(chuàng)新的醫(yī)藥企業(yè)，有力地提升和優(yōu)化了開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為實現(xiàn)開發(fā)區(qū)快速、健康和可持續(xù)發(fā)展打下了雄厚的項目基礎。同

22、時，以高教園區(qū)興起為契機，各項社會事業(yè)快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)城市化進程的步伐也日趨加快。2.2.2園區(qū)環(huán)境、設施概況園林綠化城市公共交通郵政、電信財政、金融、保險好一般較差2.2.3出口加工區(qū)截止2001年底，已有來自美、英、德、法、日等22個國家和地區(qū)的195家外商投資企業(yè)落戶。其中投資1000萬美元以上的項目有72個，3000萬美元以上的項目有11個。位居世界500強的跨國公司有17家在開發(fā)區(qū)投資項目26個。以摩托羅拉、西門子、安萬特、松下、三菱、泰爾茂、旭化成、矢崎、可口可樂、lg等著名企業(yè)為“龍頭”，奠定了開發(fā)區(qū)電子機械、生物醫(yī)藥、紡織化纖、輕工食品和高科技化工五大支柱產(chǎn)業(yè)基礎。經(jīng)濟總量年均

23、增幅30%以上，是杭州市最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一。2.2.4高教園區(qū)浙江杭州下沙高教園區(qū)是目前浙江省最大規(guī)模的高教園區(qū)。2000年12月，下沙高教區(qū)正式啟動建設。下沙高教園區(qū)規(guī)劃面積10.91平方公里，總投資86億元人民幣，總建筑面積480萬平方米，計劃安排15所高校，在校大學生16萬人。2001年9月，高教園區(qū)西區(qū)4.03平方公里一期建設初具規(guī)模，杭州電子工業(yè)學院、中國計量學院、浙江工程學院、浙江警官職業(yè)學院、浙江廣播電視高等?？茖W校、杭州職業(yè)技術學院等高校開始對外招生，現(xiàn)在校大學生已近10萬人。2002年，下沙高教園區(qū)東區(qū)6.88平方公里，8所高校進入全面建設階段。下沙高教園區(qū)的建設將為開發(fā)

24、區(qū)的發(fā)展提供產(chǎn)學研一體化平臺和技術創(chuàng)新成果，有利于進一步加快開發(fā)區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)依托下沙高教園區(qū)正在規(guī)劃建設全省最大規(guī)模的大學科技園區(qū)。占地1平方公里的大學科技園區(qū)將構(gòu)筑起下沙高教園區(qū)15所高校和開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)互動發(fā)展的平臺，主要承擔起it、生物醫(yī)藥等高新技術的孵化功能，促進產(chǎn)學研有機結(jié)合，提供高?？茖W研究和技術交流基地。開發(fā)區(qū)管委會將為進入園區(qū)的創(chuàng)業(yè)者提供一流的創(chuàng)業(yè)、居住、生活環(huán)境，建立政策引導和激勵機制，鼓勵省內(nèi)外高校、出國留學人員、開發(fā)區(qū)企業(yè)到大學科技園創(chuàng)業(yè)。 2.3小結(jié)綜合上述區(qū)域環(huán)境分析，目前下沙房產(chǎn)投資環(huán)境如下：n 政府政策環(huán)境良好n 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)和大學

25、城經(jīng)濟為本區(qū)域經(jīng)濟的主要支柱產(chǎn)業(yè)n 下沙投資環(huán)境處于高速發(fā)展中，到2020年將一直保持著這種高速發(fā)展的趨勢n 本區(qū)域的消費群體將呈高速聚集勢態(tài)，其區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展也必隨之擴張n 人才產(chǎn)業(yè)、科技產(chǎn)業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)必定成為未來需求的主體，現(xiàn)在人們所缺少的是一個交流平臺通過以上區(qū)域環(huán)境可以看出，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟和大學生經(jīng)濟將形成本地區(qū)目前和未來發(fā)展的主要經(jīng)濟。做好此類經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的緊缺配套項目是能否成敗的關鍵。三、 項目市場發(fā)展狀況3.1綜述目前下沙區(qū)域內(nèi)在開發(fā)和即將開發(fā)的項目有東海未名園、下沙文匯苑、大北四季風景、菲達春江綠島花園、商宇香榭里花園、大都文苑風情等樓盤，目前大部分已開始銷售，均價一般在4000元平

26、方米左右，主力戶型定位為110130平方米，主力總價在40萬元左右。與最近杭州很多遠距離樓盤價格平穩(wěn)、部分區(qū)域甚至稍有下調(diào)的情形相比，下沙樓盤的銷售價格在最近又有所上升。同時，同樣屬于距武林廣場20公里的樓盤，下沙的樓盤價格要比其他區(qū)域高出一些。房產(chǎn)商們反映，一則是因為下沙板塊的樓盤周邊設施建設齊全，二則是因為在下沙購買房子的主要是高教園區(qū)的教師和在下沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)工作的人們，本地需求比較充分。3.2市場板塊從未來整體規(guī)劃我們可以看出市場主要集中在工業(yè)園區(qū)和高校園區(qū)板塊，及依附于其的居住區(qū)及其商業(yè)中心。3.2.1板塊熱點 下沙熱點集中在以四號大街為中心的500m半徑的輻射居住社區(qū)，將成為下沙

27、商業(yè)、經(jīng)濟、文化中心。3.2.2板塊特點n 規(guī)劃性強，未來前景模式看的見n 商業(yè)集中，將商業(yè)與商品房居住結(jié)合，四號大街打造成下沙商業(yè)、文化、娛樂中心n 消費群特征明顯，消費模式單一n 居民社區(qū)消費需求迫切，500m半徑集中100萬平方米商品房3.3周邊案例分析3.3.1大都文苑風情小區(qū)大都文苑風情小區(qū)位于杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)-下沙，2號路與3號路交匯處，與高教園區(qū)僅一路之隔。小區(qū)占地面積34879平米，總建筑面積近11萬平米。小區(qū)強調(diào)一種空間的品質(zhì)和所帶來的不凡意境，整個小區(qū)設計注重均好性的設計理念?？傮w布局自然、舒展，將水景、綠色植物、建筑小品、休閑步道引入其中。建筑類別：多層、小高層、高層s

28、oho單身公寓商業(yè)形態(tài)：有開 發(fā) 商：杭州大都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品特征：建筑風格清新、雅致，主力房型125150平米。主力房型130平米，房型規(guī)整，布局大眾。配套設置：毗鄰高校園區(qū)，社區(qū)內(nèi)商業(yè)配套未啟動，有會所。營銷手法：較新穎，有專業(yè)銷售公司。均價：現(xiàn)住宅均價4000元/平方米，商鋪均價9000元/平方米付款方式：一次性付款，按揭貸款8成30年貸款3.3.2下沙文匯苑下沙文匯苑就位于下沙的核心地段，3、4號路交匯處，南臨下沙管委會、高新技術開發(fā)區(qū)，北倚10平方公里大學城，總建筑面積約70000m2。建筑類別：小高層、高層商業(yè)形態(tài)：有開 發(fā) 商：昌地房產(chǎn)&偉星房產(chǎn)產(chǎn)品特征：中央擁有約7500

29、m2獨特圍合式中心花園，全部一梯兩戶設計，追求全明設計，130-180m2各式戶型。配套設置：周邊多條公交線路直達市中心，育英小學、東方醫(yī)院、錦鱗公園、松下健身中心、體育館、超市、銀行等配套一應俱全。營銷手法：無專業(yè)銷售公司，已售磬。均價：住宅均價4000元/平方米，商鋪均價8000元/平方米付款方式：一次性付款，按揭貸款8成30年貸款3.3.3商宇香榭里花園商宇香榭里花園位于下沙新城中心區(qū)域四號路南側(cè)。占地面積22900平方米，規(guī)劃建筑面積7萬平方米，由七棟8-18層景觀電梯房組成，共440余戶住宅。3.3.4大北四季風景大北四季風景位于杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)5、6號大街的交界處，總占地約81畝

30、，總建筑面積約13.8萬平方米，由6幢高層景觀公寓、3幢小高層電梯公寓和一幢集主題休閑、辦公、商務套房為一體的大北四季圍合而成，共接納976戶尊貴住戶。園區(qū)亮點為2萬平方米的超大四季風景中心大花園，與北面緊鄰的下沙目前最大公園近20畝的怡樂公園前后呼應。3.3.5東海未名園“東海未名園”項目東靠海關，南臨四號大街，總建筑面積7萬平方米，與育英學院（含初、高中部）隔街相望，西臨2萬多平方米的“錦鱗公園”。正北方則是占地10平方公里的下沙大學城，步行5分鐘即可散步進入開放的校園。3.4客戶狀況根據(jù)市場調(diào)查n 現(xiàn)有的購買者有大部分為大學教職員工n 工業(yè)園區(qū)內(nèi)部分白領人士也是購買的主要力量n 老鎮(zhèn)一部

31、分年輕人，需要改善居住質(zhì)量和對新城前景看好的n 大學生及留學生創(chuàng)業(yè)引入新城的n 部分對城郊新城規(guī)劃充滿希望的投資客3.5未來供應區(qū)域預測根據(jù)下沙新城（包括九堡、下沙、喬司）總體規(guī)劃的預測，下沙新城在規(guī)劃期末2020年的總?cè)丝趯⑦_到6070萬，其中下沙區(qū)域規(guī)劃期末的總居住人口也將超過40萬，建成區(qū)面積達到60平方公里。和現(xiàn)狀比較，無論是人口還是城區(qū)面積都呈幾何級上升。這無疑為下沙區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展孕育了巨大的契機。由于下沙開發(fā)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的住宅儲備用地主要分布在世紀大道兩側(cè)，數(shù)量不多，因此今后居住用地將向東南錢塘江方向拓展。錢塘江時代和江景房居住概念配合現(xiàn)有的學院派房產(chǎn)居住優(yōu)勢，下沙發(fā)展蘊藏商機潛力

32、無限。3.5分析總結(jié)n 本項目將為新城居住、休閑、商業(yè)發(fā)展的核心耀地n 周邊已初具規(guī)模的集中居住社區(qū)將為本項目帶來固定社區(qū)居民人群消費n 大學城的有利優(yōu)勢作用將不可磨滅，其巨大的消費傾向?qū)Ρ緟^(qū)域消費形成指導作用n 應充分利用工業(yè)園區(qū)和大學城的優(yōu)良學術、文化資源，研究開發(fā)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異性、獨特性和衍射性n 因周邊規(guī)劃商業(yè)形態(tài)較為集中，因此本項目應考慮到布置商業(yè)業(yè)態(tài)的前瞻性和階段風險的歸避四、 項目資源分析4.1項目地塊現(xiàn)狀分析4.1.1基地位置該項目位于杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)中心地區(qū)，東臨五號路，南面為四好路，北面與西面均有小區(qū)道路環(huán)繞，場地平整，是理想的公建用地。4.1.2設計方案分析本項目整體

33、建筑設計已確定，為大型公共建筑，底部四層為商業(yè)用房，餐飲和娛樂用房，主樓為商務樓，由a、b兩座塔樓組成，分別為21層和18層。建筑總體布局分南北兩區(qū)，主要開口朝向四號路，利于吸引人流、豐富沿街界面。在四、五號路交叉口處，建筑物做了適當后退，引入弧形活躍元素，形成較大的公共活動廣場，豐富了城市空間。4.1.3景觀環(huán)境系統(tǒng)的有機布置，做到了綠化集中，服務城市大眾，體現(xiàn)高品位、高質(zhì)量，不僅僅阻隔了居住區(qū)的影響，同時創(chuàng)造了優(yōu)雅、清新、綠色生態(tài)的辦公商務環(huán)境。體現(xiàn)出了以人為本，崇尚自然的理念。4.1.4開發(fā)類型商場、公寓式辦公（soho）4.1.5建筑形態(tài) 高層4.1.6周邊現(xiàn)有配套設施周邊多條公交線路

34、直達杭州市市中心，育英小學、外國語學校、東方醫(yī)院、錦鱗公園、松下健身中心、體育館、小型超市、銀行等配套基本俱全。4.2項目地塊升值潛力預測 本項目目前已具有相當市場價值，隨著商業(yè)中心的營建和規(guī)模化，區(qū)域價值將更加給予消費者理性認知，地塊升值潛力極大。若是賦予主體于產(chǎn)業(yè)化、國際化的附加功能，其所產(chǎn)出的附加效益將不能以單純的土地或建筑增值來看待，其所產(chǎn)生的社會經(jīng)濟將賦予該項目無形資產(chǎn)價值。4.3市場資源分析4.3.1客戶資源比較認可以下客戶有可能成為我們服務對象，包括：n 經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內(nèi)的企業(yè)的普通員工n 周邊企業(yè)的白領階層n 大學城內(nèi)的每年在校大學生及教職工n 大學城內(nèi)科研人員及專家、教授n

35、項目周邊的居住社區(qū)的居民n 杭州市的大學生及科研界精英n 甚至于長三角地區(qū)的大學生、知識產(chǎn)業(yè)界人士n 留學生、海歸派n 高知產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)人員n 及需要人才和科學技術的企業(yè)4.3.2市場競爭通過上篇市場調(diào)查分析，不難發(fā)現(xiàn)市場的確欣欣向榮，呈上升趨勢，但供應量也在不斷加大。特別是地塊附近周邊已是地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，雖然周邊目前仍然沒有類似的大型的、集中的、規(guī)?；奈飿I(yè)形態(tài)，但在區(qū)域地段位置上商鋪不斷推出，如果沒有正確的定位，其所占有的規(guī)?；?、集中化商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢不一定能得以體現(xiàn)，獲得成功。因此本案的市場競爭層面在于經(jīng)營理念的國際化、管理模式科學化的競爭，只有高瞻遠睹的、國際化、科學化的開發(fā)經(jīng)營理念才有持續(xù)

36、的優(yōu)勢，經(jīng)營項目有新意才能在熱點區(qū)域脫穎而出，成為杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，長三角地區(qū)，甚至是全國范圍內(nèi)的追捧熱點，成為本區(qū)域的標志性物業(yè)。五、 定位研究5.1產(chǎn)品定位隨著下沙房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目僅以地段及價格作為訴求的產(chǎn)品無差異性營銷時代已經(jīng)過去，取而代之的是細分市場后的目標市場營銷，而其戰(zhàn)略核心可簡稱為stp營銷即細分（segmenting）、目標（targeting）、定位（positioning）。就本案而言，在對區(qū)域市場環(huán)境進行深入而細致的分析之后，依據(jù)開發(fā)地塊所在位置，開發(fā)類型，建筑形態(tài)以及其他相關條件給開發(fā)地塊以科學定位，并針對目標市場作相應的產(chǎn)品設計部分的加強，確立自

37、身在細分市場的優(yōu)勢，是項目得以成功的關鍵。本案定位：杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鄰里商貿(mào)中心 “鄰里帶動商貿(mào)，商貿(mào)服務鄰里”定位詮釋：n 鄰里商貿(mào)即是我們對杭州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、大學城區(qū)域經(jīng)濟的定位，在這里是知識的聚合，是學者的天地，他們有物質(zhì)需要。中心即是我們對本項目的開發(fā)定位，我們創(chuàng)造廣場，創(chuàng)造中心，融合、集中大部分的商貿(mào)功能，為慧谷服務，為在慧谷工作、學習、生活的人提供全面的學習、生活、工作配套功能。n 我們提倡的理念建立以“鄰里商貿(mào)中心”為中心的消費生活方式，帶動周邊乃至整個開發(fā)區(qū)的消費生活圈，成為區(qū)域的商業(yè)中心標志。n 導入生活廣場概念，創(chuàng)造大型生活購物廣場，將以品牌大賣場為主體，兼容大眾化的品

38、牌休閑專賣店，同時開設如肯德基類的快餐小吃業(yè)，不僅可以滿足周邊居民社區(qū)的消費需求，而且為在鄰里商貿(mào)中心主樓辦公、創(chuàng)業(yè)、生活的精英提供齊全的生活物質(zhì)消費。n 導入超形態(tài)廣場概念，創(chuàng)造大型數(shù)碼交易平臺，引入品牌數(shù)碼廣場概念，集中進行國際話的，科學的管理系統(tǒng)，以大學城為依托，提供教育知識產(chǎn)業(yè)所需要的產(chǎn)品、消耗品，形成區(qū)域消費新概念。n 長三角地區(qū)第一座以建立知識交流平臺為原則，以知識產(chǎn)權的整合為目的，主要為智慧人士和積極上進學生們度身設計的全程服務系統(tǒng)。n 引入知識超市概念，設計完善、完整的經(jīng)營服務體系，使所有追求知識、尋找留學機構(gòu)的學子，尋求人才、搜尋專利技術的企業(yè)都能在鄰里商貿(mào)中心的超形態(tài)廣場中

39、找到他們所需要的。為知識的交流、選擇搭建了一個平臺，它將成為長三角地區(qū)，甚至是全國、全世界知識技術精英們喜愛的交流空間。5.2客戶定位5.2.1消費客戶群定位n 主要目標客戶 學生至2006年整個高教園區(qū)將會有16萬的在校學生，此外還有當?shù)刂行W校學生，龐大的學生群會成為日常生活、教育的主要消費群。同時也是培訓、留學、人才交流的主要參與者。 教職員工在高教園區(qū)共有約4萬名教職員工，他們會產(chǎn)生巨大的生活和教育消費需求，也是出國學習、考察的重要組成部分。是出版社的主要目標。 周邊居民將是社區(qū)生活消費的主流消費群之一，也會參與教育培訓、人才交流、留學等活動。 企業(yè)員工將需要生活消費，企業(yè)商務活動消費

40、，也是教育培訓、人才交流、出國深造、學習、考察的重要組成部分之一。 高新技術研發(fā)中心專家 將是鄰里商貿(mào)中心高端化進程的主力推動群，通過知識平臺將他們與企業(yè)的聯(lián)姻，勢必引起大眾市場的關注，從而提升專業(yè)地位和形象。 海歸派及在園區(qū)創(chuàng)業(yè)的知識密度型公司 他們不僅僅是鄰里商貿(mào)中心商業(yè)的目標消費群，同時也是最適合公寓辦公樓的消費群。抓住他們，吸引他們也是我們一個必不可少的目的。n 補充目標客戶隨著中心經(jīng)營模式和理念的運作和壯大發(fā)展，衍射半徑將會延伸到長三角地區(qū)的各個城市，這勢必會引起社會的關注和企業(yè)的目光。特別是教育體系的完善與發(fā)展，將會使杭州地區(qū)，長三角地區(qū)城市的學生、學者和專業(yè)人事成為鄰里商貿(mào)中心超

41、形態(tài)廣場里教育培訓、留學、人才交流的重要客戶，從而也帶動了本區(qū)域的自然消費，帶動了數(shù)碼產(chǎn)品的需求，帶動了商場、賣場的經(jīng)濟效應。n 客戶特征 年齡層次較青，多為青年人士 文化素質(zhì)高，有強烈的學習欲望 學習能力強，有事業(yè)心 有創(chuàng)新精神，較容易接受新事物 精力旺盛，熱衷于投入到各種活動中 討厭繁復的手續(xù)和多地來回奔波，愿意接受集中服務和一條龍服務 追求時尚，熱愛運動與休閑，消費能力較強5.2.2運營商定位n 裙樓西樓（生活廣場）運營商 快餐：如肯德基、麥當勞、永和豆?jié){等 品牌專賣店：如佐丹奴、班尼路、邦威等品牌服飾專賣店以及禮品專賣 店和運動用品、服飾專賣店等 銀行網(wǎng)點及便民服務：atm機、洗衣店、

42、花店等 大型購物中心：如易初蓮花、家樂福等大型綜合超市購物中心n 裙樓東樓（超形態(tài)廣場）運營商 教育培訓市場：各種教育培訓、證書認證機構(gòu)：如環(huán)亞西文、雅思外語、永漢日語等外語培訓認證機構(gòu)；微軟認證培訓、網(wǎng)絡工程師認證培訓等計算機認證培訓機構(gòu)；工商管理學碩士培訓、注冊會計師認證培訓機構(gòu)等。出版社的直銷機構(gòu)，樣書的展示廳 留學服務市場：集中了通過國家資質(zhì)認證的留學中介機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、自費留學貸款受理處、國外教育機構(gòu)招生及咨詢處等留學服務機構(gòu)，為學生、教師、員工出境學習提供一條龍服務。 創(chuàng)業(yè)互動市場：發(fā)明專利一條龍服務：專利的申請、注冊；為學生、教師的專利發(fā)明與企業(yè)之間提供信息交流場所和服務；為企業(yè)發(fā)布信息，使眾多學生、教師為其尋找解決方案。 人才展示市場：在學生與企業(yè)之間建立人才交流渠道，更好地為學生就業(yè)、企業(yè)招聘服務，為學生提供社會實踐、實習等機會。 出版直銷市場：為需要出版書籍、發(fā)表論文的學生和教師與出版社、媒體之間提供信息交流渠道。 專利技術拍賣市場：進行專利技術的拍賣交易，為科技人才的成果創(chuàng)建市場，為企業(yè)的專利尋求提供平臺。 學者拓展市場：為教育學者的尋求提供市場，使家教真正走入市場運營，為學生、學者提供交流平臺。n 主樓雙塔運營商專業(yè)的物業(yè)運營管理公司，進行高檔商務辦公，soho，及公寓辦公等。5.3價格定位在今后運營的租賃