12月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

1、河北房地產(chǎn)網(wǎng) 2012年1-2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告前言：龍年伊始，兩會(huì)召開(kāi)，溫家寶總理明確提出“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)未回歸到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松”，樓市調(diào)控再度陷入收緊預(yù)期之中。2012年第一季度的石家莊樓市商業(yè)地產(chǎn)活躍、住宅地產(chǎn)冷清的局面也顯示出調(diào)控持續(xù)對(duì)市場(chǎng)的影響，但是剛需樓盤(pán)的不斷發(fā)力則使得產(chǎn)品定位逐步趨向于明朗。2012年伊始，樓市將在“調(diào)控不放松”的總理論調(diào)中如何前行？ 一、2012年12月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房上市量報(bào)告。 2012年12月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì)20個(gè)，供應(yīng)預(yù)售面積為37.33萬(wàn)，其中住宅供應(yīng)預(yù)售面積為25.69萬(wàn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)預(yù)售面積為1.43

2、萬(wàn)。環(huán)比2011年同期，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證數(shù)上漲11%，供應(yīng)預(yù)售面積下跌63%。 2012年12月，石家莊住宅批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)共計(jì)2362套，環(huán)比同期下跌64%。 2011年12月，石家莊市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)到100.24萬(wàn)，而2012年12月則只有37.33萬(wàn)。隨著調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng)，市場(chǎng)觀(guān)望態(tài)勢(shì)持續(xù)彌漫，市場(chǎng)需求量降低，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)積極性不高，進(jìn)而影響開(kāi)發(fā)商被動(dòng)減少推盤(pán)量，因而造成了上市量明顯減少的現(xiàn)象。 2012年2月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì)11個(gè)，其中住宅類(lèi)5個(gè)，非住宅類(lèi)6個(gè)；其中住宅類(lèi)含商品用房類(lèi)項(xiàng)目5個(gè)，非住宅類(lèi)含商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)2個(gè)、辦公樓1個(gè)、其

3、他類(lèi)3個(gè)。 2012年2月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)批準(zhǔn)預(yù)售證共計(jì)11個(gè)，同比下降8.4%。其中，住宅類(lèi)5個(gè)，同比下降45%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)2個(gè)，同比下降33.4%。 2012年2月，石家莊市區(qū)商品房市場(chǎng)上市供應(yīng)批準(zhǔn)預(yù)售面積為22.68萬(wàn)，同比下降66%，占2012年12月總批準(zhǔn)預(yù)售面積37.33萬(wàn)的61%；其中住宅類(lèi)項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售14.56萬(wàn)，同比下降64%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類(lèi)項(xiàng)目批準(zhǔn)預(yù)售0.39萬(wàn)，同比下降98%。 2012年2月，石家莊市住宅批準(zhǔn)預(yù)售共計(jì)1367套，同比下跌61%。 圖一：2011年2月2012年2月石家莊商品房上市面積折線(xiàn)圖圖二：2011年2月2012年2月石家莊住宅上市套數(shù)折線(xiàn)

4、圖 由圖一、圖二可以看出，隨著壬辰龍年到來(lái)，調(diào)控預(yù)期不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)觀(guān)望態(tài)勢(shì)持續(xù)彌漫，在調(diào)控與新春的雙重影響下，市場(chǎng)需求量降低，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)積極性不高，更多的購(gòu)房者只是在性?xún)r(jià)比合適的樓盤(pán)中進(jìn)行觀(guān)望考察，而出手購(gòu)房的速度減緩，這也影響到開(kāi)發(fā)商被動(dòng)減少推盤(pán)量，因而造成了上市量明顯減少的現(xiàn)象。 但隨著傳統(tǒng)三月“小陽(yáng)春”的即將到來(lái)，市場(chǎng)供需回暖，2月份供應(yīng)量雖然仍處于低點(diǎn)，但已有回暖跡象，并已經(jīng)漸漸逼近2011年3月開(kāi)始反彈的低點(diǎn)，因而今年的三、四月是否能迎來(lái)樓市第一輪回暖，剛需是否能夠拯救樓市，蟄伏月余便可待證。 二、2012年2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房交易報(bào)告。 2012年12月，石家莊商品房市場(chǎng)累計(jì)

5、成交套數(shù)為2473套，總成交面積為30.857676萬(wàn)。據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查，2012年12月石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為6756元/。環(huán)比2011年同期，成交套數(shù)下跌66%，總成交面積下跌61%，成交均價(jià)上漲約32%，與2011年平均成交均價(jià)相比，上漲約13%。 2012年2月，石家莊商品房市場(chǎng)成交1084套，成交面積14.228895萬(wàn)；成交套數(shù)環(huán)比下降22%，成交面積環(huán)比下降14%； 2012年2月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為6750元/，環(huán)比上月微降1%，與2011年平均成交均價(jià)相比，上漲13%。 圖三：2011年3月2012年2月石家莊商品房成交套數(shù)走勢(shì)圖 2012年2月，石家莊商品房

6、市場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交105套；住宅類(lèi)項(xiàng)目成交892套，其中非普通住宅395套，普通住宅497套。 2012年2月，石家莊商品房市場(chǎng)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交1.555405萬(wàn)；住宅類(lèi)項(xiàng)目成交11.620126萬(wàn)，其中非普通住宅6.172595萬(wàn)，普通住宅5.447531萬(wàn)。 圖四：2012年2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交套數(shù)比例圖圖五：2012年2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交面積比例圖圖六：2012年2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房成交金額比例圖 由圖三圖六綜合分析可知，2012年2月，石家莊全市商品房成交量繼續(xù)走低，這也是自2011年11月以來(lái)持續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)下滑；從產(chǎn)品成交來(lái)看，住宅市場(chǎng)的成交仍舊占

7、據(jù)了商品房市場(chǎng)的大半江山，普通住宅成交套數(shù)接近整體樓市成交的一半，這也意味著春節(jié)過(guò)后，樓市上的剛性需求消費(fèi)者開(kāi)始在觀(guān)望中有所出手，或許能為三月的“小陽(yáng)春”起到好的引領(lǐng)作用；而受金融信貸政策影響，商業(yè)地產(chǎn)整體成交也繼續(xù)走低，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的成交成為商業(yè)地產(chǎn)成交的主體部分。 2012年12月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為6756元/，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)為15841元/，住宅成交均價(jià)為5446元/。 2012年2月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)為6750元/，其中，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)為17031元/，住宅成交均價(jià)為5466元/。 2012年2月，石家莊商品房市場(chǎng)成交均價(jià)同比上漲36%，環(huán)比下降1%

8、，與2011年同類(lèi)成交均價(jià)相比上漲13%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比上漲92%，環(huán)比上漲17%，與2011年同類(lèi)成交均價(jià)相比上漲32%；住宅成交均價(jià)同比上漲11%，環(huán)比上漲1%，與2011年同類(lèi)成交均價(jià)相比上漲6%。 圖七：2011年3月2012年2月石家莊商品房市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖 從圖七中可以看出，經(jīng)過(guò)限購(gòu)令“周年”的調(diào)控，住宅成交均價(jià)在這一年中走勢(shì)平穩(wěn)，在進(jìn)入2012年以后有小幅上升并在2月基本保持持平；而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則從2011年10月以來(lái)持續(xù)呈攀升狀態(tài)，這從雙方面證明了投資渠道開(kāi)始轉(zhuǎn)向到正常的商業(yè)地產(chǎn)上來(lái)，投機(jī)、投資性需求已經(jīng)從住宅市場(chǎng)中被擠壓出一部分，去年全年住宅價(jià)格漲幅控制在10%以

9、內(nèi)，2012年初受剛需釋放影響有所回暖。樓市調(diào)控已經(jīng)取得了初步成效。 三、2012年2月石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房交易報(bào)告。 2012年12月，石家莊二手房市場(chǎng)成交套數(shù)為1003套，成交面積為8.4419萬(wàn)，據(jù)銀河房產(chǎn)網(wǎng)抽樣調(diào)查，2012年12月石家莊二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為5128.46元/。 環(huán)比2011年同期，石家莊二手房市場(chǎng)成交套數(shù)下降49%，成交面積下降59%，成交均價(jià)上漲7%。 2012年2月，石家莊二手房市場(chǎng)成交461套，成交面積3.5126萬(wàn)；成交套數(shù)環(huán)比下降15%；成交面積環(huán)比下降29%； 2012年2月，石家莊二手房市場(chǎng)成交均價(jià)為5257.06元/，環(huán)比上漲4%，與2011年石家莊

10、二手房市場(chǎng)成交均價(jià)相比上漲14%； 其中，二手房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交均價(jià)為9013.91元/，環(huán)比上漲110%，與2011年二手房商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)相比上漲93%；住宅類(lèi)項(xiàng)目成交均價(jià)為5202.08元/，環(huán)比下降0.4%，與2011年二手房住宅成交均價(jià)相比上漲11%。 圖八：2011年3月2012年2月石家莊二手房市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)圖 從上圖中可以看出，一年來(lái)石家莊二手房市場(chǎng)整體成交價(jià)格走勢(shì)平穩(wěn)，在2011年11月開(kāi)始出現(xiàn)上揚(yáng)勢(shì)頭；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目成交價(jià)格波動(dòng)較大，2月較上月攀升幅度明顯，但二手房市場(chǎng)整體成交均價(jià)仍然以二手房住宅成交均價(jià)為主導(dǎo)，2012年12月均在在5000元上游浮動(dòng)。 2012年2月，石家莊二手房市場(chǎng)非住宅類(lèi)產(chǎn)品成交8套，其中辦公樓5套，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3套；二手房市場(chǎng)住宅類(lèi)產(chǎn)品成交453套，其中普通住宅189套，高層住宅54套，已購(gòu)公產(chǎn)210套，其他類(lèi)254套。 2012年2月，石家莊二手房市場(chǎng)非住宅類(lèi)產(chǎn)品成交面積0.1017萬(wàn)，其中辦公樓0.0402萬(wàn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房0.0615萬(wàn)；二手房市場(chǎng)住宅類(lèi)產(chǎn)品成交面積3.4109萬(wàn)，其中普通住宅1.5083萬(wàn)，高層住宅0.4559萬(wàn)，