龍泉驛區(qū)調(diào)研報(bào)告

1、龍泉驛區(qū)調(diào)研報(bào)告2013年10月一、 龍泉驛區(qū)基本情況1. 龍泉驛城市區(qū)位圖如圖中紅五星所示 二、 龍泉驛區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀及規(guī)劃1) 龍泉驛區(qū)域現(xiàn)狀（a） 地理位置龍泉驛區(qū)是成都市九區(qū)之一，東傍龍泉山麓，西連成都平原，為國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所在地、成都市東部主城區(qū)。距成都市中心19公里，距雙流國際機(jī)場28公里。是國務(wù)院正式命名的“中國水蜜桃之鄉(xiāng)”，四川省經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力十強(qiáng)縣（區(qū)）。（b） 區(qū)域規(guī)劃及人口狀況龍泉驛區(qū)幅員面積556平方公里，轄4個街道辦事處（龍泉街道辦事處 、十陵街道辦事處、大面街道辦事處 、同安街道辦事處）、7個鎮(zhèn)（洛帶鎮(zhèn)、西河鎮(zhèn)、柏合鎮(zhèn)、黃土鎮(zhèn)、茶店鎮(zhèn)、洪安鎮(zhèn)、山泉鎮(zhèn)）、1個鄉(xiāng)（

2、萬興鄉(xiāng)），人口60.38萬。（c） 交通狀況成都東大街東延線等五條大道與成都市中心緊密相連，成渝高速、成南高速、成渝鐵路、成昆鐵路穿境而過。規(guī)劃中的成都地鐵2號線直達(dá)中心城區(qū)并已動工，成簡快速路、成龍快速通道、成渝高速高架橋龍金快速通道、龍石快速通道等均將到達(dá)或者穿越龍泉驛區(qū)，實(shí)現(xiàn)龍泉驛區(qū)與主城區(qū)無縫對接和與周邊區(qū)縣的快速通達(dá)。（d） 工業(yè)和旅游龍泉驛區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)大，為重要的汽車城。成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)先后引進(jìn)了來自美國、日本、德國等國家、地區(qū)和國內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目300余個，其中包括一汽大眾、立幫涂料、阿克蘇諾貝爾等15家世界500強(qiáng)企業(yè)和海瑞克、捷安特、吉利、奧克斯等20余家知名企業(yè)、上市公司。目

3、前，已聚集了一汽大眾、吉利轎車、隆力奇、神鋼集團(tuán)、川渝中煙等大企業(yè)集團(tuán)，形成了具有比較優(yōu)勢的汽車（含工程機(jī)械）制造、電子電器、新型材料產(chǎn)業(yè)集群，其中，汽車產(chǎn)業(yè)已擁有整車、主機(jī)和關(guān)鍵零部件等各類項(xiàng)目，形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。龍泉驛區(qū)旅游資源豐富。境內(nèi)有東郊明珠龍泉湖、西部客家第一鎮(zhèn)洛帶古鎮(zhèn)、國家重點(diǎn)文物保護(hù)單位明蜀王陵、北周文王碑、千年古剎石經(jīng)寺等眾多自然和歷史人文景觀，是四川省花果山風(fēng)景名勝區(qū)和正在打造的新五大旅游景區(qū)“兩湖一山”的主體區(qū)域，一年一度的“中國成都國際桃花節(jié)”已成為享譽(yù)中外的國際性旅游、招商、民俗盛會。2) 龍泉驛區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃（a） 總體規(guī)劃藍(lán)圖龍泉主城區(qū)建成面積達(dá)69 平方公里，

4、人口達(dá)76 萬人，目前，“以國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)高效的龍泉特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以省級花果山風(fēng)景名勝區(qū)為依托，以高質(zhì)量的科教文化為支撐的現(xiàn)代化、開放型、生態(tài)型城市新區(qū)”是龍泉驛區(qū)總的規(guī)劃藍(lán)圖。規(guī)模以上工業(yè)增加值超過180 億元；城鎮(zhèn)化率達(dá)75%以上；大氣、水環(huán)境指標(biāo)分別達(dá)到二級、三類標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)森林覆蓋率超過40%。到2017 年，努力實(shí)現(xiàn)“十個一”的奮斗目標(biāo)：地區(qū)生產(chǎn)總值突破1500 億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值突破15 萬元；地方財(cái)政收入突破100 億元；“四重”項(xiàng)目（重大產(chǎn)業(yè)化、重大功能性、重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大生態(tài)建設(shè)項(xiàng)目）投資突破1000 億元；培育10 個以上年銷售收入過百億元的大

5、企業(yè)集團(tuán)；規(guī)模以上工業(yè)增加值突破1000 億元；工業(yè)集中度達(dá)到100%；人口規(guī)模達(dá)到100 萬；城鎮(zhèn)化率力爭達(dá)到100%，城鄉(xiāng)居民人均收入比接近1:1；綜合實(shí)力進(jìn)入全國100 強(qiáng)（力爭全省首強(qiáng)）。（b） 區(qū)域發(fā)展規(guī)劃明細(xì)根據(jù)成都市總體規(guī)劃，龍泉是成都市未來都市區(qū)的組成部分，其區(qū)域定位為：山地型休閑旅游區(qū)，屬城市重要功能區(qū)。以新型工業(yè)、公共服務(wù)、居住為主。重點(diǎn)發(fā)展職能為：大型制造業(yè)基地、區(qū)域交通樞紐與物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休閑旅游區(qū)、特色農(nóng)業(yè)示范區(qū)。該組團(tuán)的空間發(fā)展策略是承擔(dān)區(qū)域重大基礎(chǔ)設(shè)施和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要配套職能，限制工業(yè)污染，防止低水平建設(shè)。以下是龍泉各板塊的主要發(fā)展方向

6、：區(qū)域主要發(fā)展方向大面十陵片區(qū)以發(fā)展居住和旅游休閑功能為主，在此形成城市東部副中心（居住、公共服務(wù)區(qū)，28 平方公里）洛帶客家文化、旅游功能區(qū)（旅游商貿(mào)區(qū)，1 平方公里）龍泉片區(qū)成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（工業(yè)服務(wù)居住區(qū)，發(fā)展面積42.5 平方公里）同安鎮(zhèn)我市重要的公路口岸（居住、會議、體育、教育為主，發(fā)展面積7 平方公里）三、 龍泉驛同安鎮(zhèn)區(qū)域概況同安鎮(zhèn)幅員面積54.87平方公里,耕地面積15768畝，轄6個村,3個社區(qū)居委會,128個村(居)民小組（其中居民小組32個）, 總戶數(shù)8145戶，總?cè)丝?.9589萬人(其中常住人口3.5827萬人，服務(wù)人口4.3762萬人，農(nóng)業(yè)人口1.7009萬人)。

7、富余勞動力3900人，主要發(fā)展旅游度假、會務(wù)會展、康體休閑、職業(yè)教育、高端居住等五大產(chǎn)業(yè)。同安街道（陽光城）位于成渝高速公路首座互通式立交橋旁，以其為中心，成渝高速公路橫穿，成環(huán)路縱貫，五縱三橫，交通方便。東距重慶308km，西距成都市中心18km，北距成渝鐵路洪安火車站9.5km，南距國家級成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)5km，距西南航空港（成都雙流國際機(jī)場）28km，離西南最大的鐵路貨運(yùn)站成都火車東站15km。主要特色:1. 自然環(huán)境優(yōu)美。同安街道（陽光城）東傍龍泉山脈，西連成都平原，森林覆蓋率高，空氣質(zhì)量好。水資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。同時這里萬家灣、貓貓溝、李家溝等五大湖泊錯落分布在群山之間，是成都市近

8、郊理想的湖泊、森林、山地相融的大型生態(tài)空間。2. 基礎(chǔ)設(shè)施較完善。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)共計(jì)20余所，大中專院校7所；有醫(yī)院三所，一所?？漆t(yī)院，一所綜合型的同安公立醫(yī)院，一所綜合型的華大醫(yī)院；有郵政分局一所，可辦理郵政儲蓄、特快傳遞等多種郵政業(yè)務(wù)。3. 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛。重點(diǎn)項(xiàng)目有四川省專用足球場、龍泉陽光體育城、成都商報(bào)新聞培訓(xùn)中心（博瑞花園酒店）、新光華大酒店、四川日報(bào)培訓(xùn)中心（星光花苑）、四川大學(xué)成教院、成都信息工程學(xué)院、四川聯(lián)合經(jīng)濟(jì)學(xué)校、四川國際標(biāo)榜學(xué)院。四、 區(qū)域房地產(chǎn)宏觀市場分析1. 房地產(chǎn)總體運(yùn)行情況2012年，全區(qū)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值133.05億元，同比增長28.4%；房地產(chǎn)從

9、業(yè)人員總數(shù)50531人，比上年增長11.6%。全年商品房銷售額達(dá)94.03億元，同比下降8.1%。2. 住宅消費(fèi)者構(gòu)成分析1) 住宅客戶來源分析大約70%的產(chǎn)品被區(qū)域外來客戶買走。成都城區(qū)客戶和龍泉驛區(qū)客戶各占客戶組成較多，是龍泉住宅的主要目標(biāo)客戶群。周邊郊縣、省內(nèi)其它城市和外省的客戶，三者比例雖較小，但也消化了龍泉區(qū)內(nèi)三成的住宅。2) 住宅消費(fèi)者年齡分布30-50 歲購房者占多數(shù)。龍泉購房的消費(fèi)者年齡主要分布在25-50 歲之間，約占總購房人群的四分之三，25 歲以下和50 歲以上客戶較少；其中31-40 歲之間購買比例最大，占總購房人群的二分之一。3) 住宅消費(fèi)者職業(yè)構(gòu)成分布比較平均。在客

10、戶的職業(yè)構(gòu)成上，龍泉的客戶整體分布比較平均，主要包括大型企業(yè)員工、私營企業(yè)主、專業(yè)技術(shù)人員、個體工商戶和行政單位職員。4) 不同區(qū)域消費(fèi)者購買物業(yè)特征分析l 當(dāng)?shù)乜蛻簦鹤鳛辇埲镜氐木用?，本地購房者買房的主要目的就是為居家，因而在物業(yè)的選擇上多偏向多層普通住宅，另有部分為改善居住條件二次置業(yè)，其在產(chǎn)品的品質(zhì)上要求較高，主要是電梯公寓，價格在4000-5000 元/左右的比較受歡迎，別墅需求相對于此群體價格偏高。l 成都客戶：成都人在龍泉買房主要有三種，“白+黑”模式，“5+2”模式和投資，另外還有小部分為度假置業(yè)客戶。作為經(jīng)常要往返于成都和龍泉之間的“5+2”模式和“白+黑”模式，和其它需求相

11、比更加注重項(xiàng)目的地段和配套設(shè)施，以滿足日常生活的基本需求；作為度假型客戶則對項(xiàng)目的周邊的自然環(huán)境要求很高，對周邊的配套要求相對不高；價格方面成都客戶承受能力較強(qiáng)，單價在6000 元/以上的樓盤受市場歡迎，其中以自然環(huán)境好的多層洋房項(xiàng)目和別墅為主。l 外地客戶（都江堰、外市和省外）：這部分客戶最顯著的需求特征就是養(yǎng)老，多為在外工作回鄉(xiāng)，或者是隨單位到了龍泉，在此置業(yè)，以備將來養(yǎng)老之用。他們傾向的住宅主要是周邊配套和自然條件較好的項(xiàng)目。市場接受價格同樣在4000-5000 元/左右。3. 商業(yè)消費(fèi)者分析龍泉商鋪目前主要的目標(biāo)客戶群為成都主城區(qū)和本地客戶，其中成都客戶占的比例要高于本地客戶，中等收入

12、水平，選在郊縣投資主要是因?yàn)辇埲虡I(yè)物業(yè)的單價低，總價少，投資風(fēng)險(xiǎn)和投資門檻小于市區(qū)。但同時存在投資回報(bào)周期長、見效慢等情況。五、同安鎮(zhèn)周邊代表性項(xiàng)目個案分析1. 中糧御嶺灣項(xiàng)目位置龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽光城博瑞酒店對面陽光大道138號開發(fā)公司中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司占地面積333000平方米（5000畝）建筑面積202580平方米推廣語中國別墅進(jìn)入御嶺灣時代物業(yè)類別純獨(dú)棟別墅容積率0.34面積區(qū)間420-870平米交通狀況從御嶺灣至成都市區(qū)，車行僅15分鐘左右；成渝高速、驛都大道、成龍路、成洛路均可直達(dá)本項(xiàng)目。隨著地鐵2號線的建設(shè)開通，和未來5環(huán)路規(guī)劃建設(shè)的落地，將進(jìn)一步拉近項(xiàng)目與成都的距離。

13、周邊配套6000余平米的五星級水岸會所，涵蓋酒吧、咖啡廳、中西餐廳、全方位健身房及瑜伽室、雙恒溫室內(nèi)泳池及戶外無邊界泳池、專業(yè)spa及理療室以及各種商務(wù)多功能會議室等，為業(yè)主提供生活之外的各項(xiàng)所需。項(xiàng)目特色項(xiàng)目圍繞800畝的御景湖修建，蜿蜒4300米的漫長湖岸線，連貫龍泉山其他大小池塘湖泊，常年保持15.9左右的年平均氣溫。3000畝的原生山林層林疊嶂，54.9%森林覆蓋率，負(fù)氧離子含量達(dá)2400-4500個/立方厘米，高出市區(qū)6倍，令御嶺灣成為不可多得的天然氧源。上千種珍稀植物遍布在御嶺灣四周；上百種鳥類飛翔于天地間，被中國觀鳥中心記錄在冊。開盤時間2013年06月入住時間2014年06月物

14、業(yè)管理中糧地產(chǎn)集團(tuán)深圳物業(yè)管理有限公司成都物業(yè)費(fèi)6元/月/平方米價格550萬- 9000萬/套優(yōu)惠措施2. 金山御景藍(lán)灣項(xiàng)目位置龍泉驛區(qū)陽光大道89號開發(fā)公司成都光業(yè)投資占地面積61402.8平方米建筑面積369780平方米推廣語50萬璀璨生活，享成都悠美生活物業(yè)類別普通住宅容積率4.30綠化率40%面積區(qū)間86-129平米交通狀況陽光城駛向龍泉城區(qū)的885、886，陽光城駛向洛帶的850，陽光城駛向十陵的869，陽光城駛向五桂橋汽車站、新南門汽車站的中巴。成都至龍泉223、218、332到龍泉汽車總站。 周邊配套商場：東方虹四方街、1號耍都(vaca國際)、同安購物中心等商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈。教育：明

15、星幼兒園等數(shù)個、數(shù)個中小學(xué)(如川大附小、同安中學(xué)小學(xué)、國重龍泉中學(xué)、龍泉二中、航天中學(xué)及尚在籌建的國際學(xué)校等)。有成都信息工程學(xué)院、川大、成都理工等七所高校。醫(yī)院：龍泉120急救中心、龍泉綜合性醫(yī)院(在建)、成都最大國際醫(yī)院籌建中，同安社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(在建)、黃再軍醫(yī)院(主診風(fēng)濕、關(guān)節(jié)等骨科病)。銀行：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、民生銀行、浦發(fā)銀行、招商銀行、信用聯(lián)社、郵政儲蓄等。郵局：中國郵政。其他：占地600畝的陽光體育城、8.2萬畝的森林公園、4個星級酒店。項(xiàng)目特色投資價值洼地，升值空間無可比擬。開盤時間預(yù)計(jì)2013年11月-12月入住時間2014年12月01日物業(yè)管理不

16、詳物業(yè)費(fèi)不詳價格均價4600元/優(yōu)惠措施一次性2%；按揭1%3. 林溪美城項(xiàng)目位置陽光城陽光大道15號（星光花苑酒店旁）開發(fā)公司四川美創(chuàng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司占地面積37684平米建筑面積210000平米推廣語物業(yè)類別住宅容積率住宅: 4綠化率60%面積區(qū)間77-116交通狀況885路,850路,869路,龍泉006路,886路小區(qū)配套陽光假日,老年健康公寓,林溪美城,陽光商業(yè)世界,金山花園,金巴黎,陽光花苑,國一澳鄉(xiāng),桂花園,玉龍山莊項(xiàng)目特色龍泉陽光城湖山別墅板塊高綠化高性價比樓盤開盤時間2012-01-01入住時間2013-12-31物業(yè)管理法士達(dá)物業(yè)物業(yè)費(fèi)住宅: 1.45/平米/月價格均價50

17、00元/優(yōu)惠措施一次性4%；按揭2%六、同安區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析1. 發(fā)展空間和機(jī)會1) 交通方面問題正在得到解決。2) 隨著區(qū)域街道以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)境的改善；加上其它區(qū)域（溫江、華陽）土地儲備量的減少以及土地價格的快速上漲，給同安區(qū)域帶來良好的發(fā)展機(jī)遇，大部分成都市區(qū)客戶在價格因素及產(chǎn)品因素的權(quán)衡下會在龍泉進(jìn)行多次置業(yè)。3) 從各個區(qū)域的銷售來看，龍泉本地消化量具有極大的潛力，對于目前的中低端項(xiàng)目的吸納能力較強(qiáng)；區(qū)域具有極大的客戶發(fā)展空間，有與其它區(qū)域競爭成都市中高端客戶的機(jī)會。（如：中糧御嶺灣）4) 土地資源豐富，擁有丘陵地勢，從居住角度講，臺地和丘陵建設(shè)比平地有錯落感；非耕地較多，開發(fā)不需要占用大量良田。5) 山線較長，位置從同安延伸到柏合鎮(zhèn)，沿山一帶在中高檔住宅的開發(fā)上有很大潛力，約有近7000 畝土地可推向市場。