江蘇南通東皋農貿市場工作計劃與運營思路

1、東皋農貿市場工作計劃與運營思路1 項目整體運營思路項目定位是項目成功運營和進入市場的第一步。項目定位不是憑主觀想象隨意而為，必須依據(jù)科學規(guī)律，進行充分的市場調研，掌握項目所在區(qū)域市場的現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢及發(fā)展規(guī)律，找準項目消費區(qū)間和競爭區(qū)間、目標群體和競爭者，即掌握項目定位的依據(jù)。項目定位準確與否，直接決定了項目未來的運營結果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)主、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。東皋農貿市場項目定位1)戰(zhàn)略定位打

2、造如皋東部城區(qū)核心商圈，老百姓最切身關注的市場2）主題定位貼近生活、自在消費的理念和文化東皋農貿市場布局與規(guī)劃東皋農貿市場布局與規(guī)劃應結合目前整個大樓的整體建筑格局規(guī)劃，按消費需求和樓層差異不同和便于選購為原則，應合理規(guī)劃和分配。暫定為：一層為東皋農貿市場二層為服飾賣場：主要招商定位為服飾、小商品綜合市場三層休閑娛樂：主要招商定位為大型洗浴中心、足浴中心、ktv酒吧、大型游藝中心。四至五層為經(jīng)濟型酒店1.1 招商計劃（此部分針對本棟物業(yè)所有層面）（一）第一階段：一層農貿市場重點租賃期（截止3月底）針對客戶：有投資意向，原先在樓市場經(jīng)營的攤主、全市范圍內經(jīng)營此行業(yè)的客戶。主要方案：市場給予經(jīng)營戶

3、免租期、高開低走的租金政策（部分攤位8折優(yōu)惠） 第一年免市場管理費用（只對一層市場實行）推廣要點：靠顧客的口碑宣傳，主要以坐商為主的招商政策，主要集中精力使前期一層市場開業(yè)經(jīng)營能夠穩(wěn)固正常，促使有投資的客戶前來詢問租賃信息。（二）第二階段：本棟物業(yè)全面招商期（3月初 - 8月底）針對客戶：投資經(jīng)營自主客戶，主要方案：給予相應免租裝修期，低開高走的租金政策 專業(yè)的物業(yè)管理團隊 大量的廣告宣傳資訊，提升物業(yè)知名度推廣要點：在各種媒體做宣傳廣告、dm資料派發(fā) ，先提升項目的知名度，合理的業(yè)態(tài)分布，在租金政策上給與經(jīng)營戶大力支持。1.2 營銷計劃（此部分方案主要針對本物業(yè)的一層、二層做說明）（一）第一

4、階段：內部認購期活動（1個月）針對客戶：一層市場交付使用后一月后，首先針對現(xiàn)有客戶進行推廣。主要方案：發(fā)行認購優(yōu)惠卡僅限100張。一張優(yōu)惠卡僅限優(yōu)惠二個鋪位。一人僅限購一張優(yōu)惠卡。持卡可享受購鋪九折優(yōu)惠。交納3000元訂金可認購優(yōu)惠卡一張。主導意圖：通過內部認購，讓市場內經(jīng)營戶優(yōu)先認購。 通過內部認購，讓市場內經(jīng)營戶享受九折優(yōu)惠。 通過內部認購，讓市場在經(jīng)營戶中形成良好的口碑。具體操作：采用開盤之日排隊認購方式，先到先得，有認購卡按卡號先排順序的原則。推廣要點：點明買斷經(jīng)營權與只租賃關系原先一個攤位一年租金需交8000-10000元，現(xiàn)在平攤20年的租金后年租金僅需50006000元； 如買斷

5、經(jīng)營權則以后不存在漲租金的情況，如只租賃則有漲租金的可能； 如買斷經(jīng)營權則可以永久經(jīng)營，如只租賃則可能以后租不到攤位。其它要點：在前期宣傳上，放出“只賣一半，剩下一半只租不售的”消息，加強鋪位的“稀缺性”（二）第二階段：外部投資客戶的認購針對客戶：市場外以買鋪收租為主的投資客戶。主要方案：月月折扣縮小的的推廣方案，以每過一月提高2%刺激銷售。 第一月購買的享受9折優(yōu)惠 第二月購買的享受9.2折優(yōu)惠 第三月購買的享受9.4折優(yōu)惠 第四月購買的享受9.6折優(yōu)惠。第五月購買的享受9.8折優(yōu)惠。主導意圖：讓外來投資客戶參與競爭，對內部市場經(jīng)營戶形成壓力。 讓外來投資客戶消化購買，彌補市場場的購買力不足

6、 讓外來投資客戶消化購買，有利于剩余較差鋪位的去化。具體方案：第一年可委托市場管理公司代為招商并收取租金。 客戶也可自行出租，租金高低與管理公司無關，但必須服從市場統(tǒng)一規(guī)劃、管理。 推廣要點：租金有上漲的可能，投資收益可能更高，另外還有保值增值的可能。 其它要點：作為投資客戶，并在合同中確定不得隨意變更經(jīng)營品種并服從市場管理。1.3 宣傳推廣方案（一）、主要廣告推廣方式 組織人、專業(yè)派發(fā)隊伍進行外圍派單，并帶客進租售部，配合租售人員完成銷售。（廣告設計另行提供） 派單人員計劃4人，如有需要可要求租售人員配合（租售人員4人）（二）、其它鋪助推廣方式1、戶外廣告1-2塊：在項目外墻醒目位置設立戶外

7、廣告發(fā)布（廣告設計另行提供）2、電視廣告：計劃發(fā)布兩個月左右；選擇在當?shù)厥找曒^高的電視臺上長期播放游動字幕廣告。3、報刊廣告：選擇本地區(qū)報刊媒體進行半版、通欄的形式發(fā)布，并配以軟文的形式。（三）、項目開業(yè)、sp慶祝活動 1、項目開業(yè)當天在市場及租售部現(xiàn)場進行必要的舞獅或鼓樂表演以烘托現(xiàn)場氣氛，吸引人氣。2、開業(yè)當天可組織抽獎活動，所有開業(yè)當天租賃、購買成交或持有優(yōu)惠卡的貴賓均可參加抽獎，總獎額可設計為5005000元不等。3、在節(jié)假日舉行幾次大型sp活動，利用現(xiàn)場人氣，促進成交率。2 時間進度招商與銷售的時間暫定以半年為準，主要從3月 8月底，下半年配合以經(jīng)營管理為主，留住經(jīng)營者，增強顧客的投

8、資信心，穩(wěn)固公司的運營。3 近期工作安排 1、人員崗位及培訓公司核心分為三部分，物業(yè)管理、市場管理、鋪位租售，目前所有人員已到基本配備租售人員計劃安排培訓市場管理人員熟悉市場內各項管理規(guī)定，對行業(yè)有了解物業(yè)管理對本物業(yè)的管理加強管理訓練 2、租售定價方案的確定 完成市場內各經(jīng)營業(yè)態(tài)的初步定價 擬完成市場內各攤位的銷售價差定位及攤位間的價格微調 第三步擬完攤位及門面最終定價 3、銷售面積測算組織人員熟悉圖紙并測算各攤位及門面具體面積并核實4、相關文件的配合農貿市場攤位租賃合同的擬寫（以完成）商鋪租賃合同的擬寫（以完成）鋪位出租合同的擬寫（以完成）市場管理公約的擬寫（由本公司完成）由房管局出具現(xiàn)有農貿市場的產權及甲方和我方合同的經(jīng)營權確認書，作為合同附件5、