國外房地產(chǎn)研究熱點與趨勢

1、國外房地產(chǎn)研究熱點與趨勢國外房地產(chǎn)國外(地區(qū))房地工海房地陳曉奕楊楠研究熱點與趨努隨著全球房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展,房地產(chǎn)研究正在國際舞臺上占據(jù)日益重要的地位.在最近的ion15年間,國外房地產(chǎn)研究經(jīng)歷了從起步到成熟的重要蛻變階段,其發(fā)展速度和規(guī)模都達到了空前的水平.我們可以看到近年來國外房地產(chǎn)學(xué)科領(lǐng)域的研究課題與內(nèi)容的變化過程,研究方法的變化趨勢和特點,以及近年來國外房地產(chǎn)研究領(lǐng)域所關(guān)注的熱點課題及其研究重點和其發(fā)展趨勢.我們希望通過這些分析,能夠較全面地獲取一些國外房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的最新信息,把握國外房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的最新熱點與動態(tài),捕捉全球范圍內(nèi)房地產(chǎn)研究發(fā)展的大體趨勢與風(fēng)向,以期為我國房地產(chǎn)研

2、究者提供一些有價值的參考.一,研究論題的涵蓋范圍與特點分析在過去的15年中,房地產(chǎn)作為一個學(xué)術(shù)領(lǐng)域已經(jīng)經(jīng)歷了一段迅速發(fā)展擴張的階段.發(fā)表在權(quán)威房地產(chǎn)雜志上的論文(以房地產(chǎn)財經(jīng)期刊,journalofrealestatefinanceandeconomics和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì),realestateeconomics者為主)是這種發(fā)展的最直觀的產(chǎn)物,使我們思考這個研究領(lǐng)域的更具實質(zhì)的方面是如何隨時間變化而變化的.具體而言,房地產(chǎn)的學(xué)術(shù)研究的焦點是否經(jīng)歷了變化?房地產(chǎn)學(xué)科與財經(jīng)學(xué)科的區(qū)分界限是否更加明顯?還是更緊密地與其他關(guān)聯(lián)領(lǐng)域相結(jié)合?這15年間發(fā)表在這些權(quán)威雜志上的論文論題所涵蓋的深度與廣度及其側(cè)重點

3、的變化,已經(jīng)足夠能反映這些趨勢.通過對這些論題的變化趨勢的分析,我們可以縱觀房地產(chǎn)作為一個研究領(lǐng)域是如何演變的,而且還能從中洞察房地產(chǎn)研究的產(chǎn)生過程以及與其它領(lǐng)域是怎樣聯(lián)系的.可以說,從19902004年間,刊登在以兩個房地產(chǎn)研究權(quán)威雜志為主的所有論文,基本上涵蓋了房地產(chǎn)研究領(lǐng)域可能出現(xiàn)的所有課題.通過對這些論文論題的概括分類,我們可以得到較全面的房地產(chǎn)研究課題的涵蓋范圍.可以將其劃分為9個大類,在每一個大的分類目錄下,又可進一步歸納提煉出所有論文涉及到的更具體的課題的細(xì)目.這個由9個大類與其下屬細(xì)目所構(gòu)成的分類體系具有較大的參考價值,力求做到盡可能涵蓋15年間所有論文中出現(xiàn)的所有房地產(chǎn)研究論

4、題,并給予較為精準(zhǔn)的概括.由此我們可以更明晰地得出一個對不同房地產(chǎn)研究論題及其包含的小論題進行分類的大體框架,顯示出這15年問的房地產(chǎn)研究領(lǐng)域日益細(xì)分,漸成體系,趨于成熟的過程.這個分類體系如表1所示.表1近15年間在權(quán)威房地產(chǎn)雜志上發(fā)表的論文所涵蓋的研究論題分類估價特征價格(hedonicprice)和租房分析,對小動產(chǎn)和小區(qū)的屬性特點的估價,動產(chǎn)建設(shè)價格指數(shù)經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)【】介服務(wù)市場,傭金合同的正向和正態(tài)分析.各種交易服務(wù)住房住房市場,土地市場,尋求匹配,租方市場,空置,細(xì)分部門的發(fā)展機勾產(chǎn)權(quán),臺同租賃的正態(tài)和正向分析,債法投資房地產(chǎn)資產(chǎn)回報率,資產(chǎn)組合分析,房地產(chǎn)投資信托,二級抵押市場抵押

5、定價,顱付款和違約合同的結(jié)構(gòu)非居住類制造業(yè),辦公,零售購物中心等所擁有的動產(chǎn)公共政策土地使m法規(guī),土地區(qū)域劃分稅收,發(fā)展非,公共住房政策,洪水保險外部性其他不幅于上述任目錄卜的研究論題依照上述的體系分類,對19892004年期間發(fā)表在權(quán)威房產(chǎn)雜志上的文獻的統(tǒng)計顯示,投資和抵押代表了房地產(chǎn)研究領(lǐng)域兩個最大的課題.估價位列第三,且與前兩者有較大差距.經(jīng)紀(jì)中介,機構(gòu)和非居住類在15年的樣本期內(nèi)并不是很普遍的話題,其總和只占據(jù)所有課題的5%左右.尤其值得關(guān)注的是,在樣本期內(nèi),投資在所有課題中變得越發(fā)重要,而住房,非居住和公共政策等研究課題卻日益萎縮.october200559上海房地國外(地區(qū))房地對

6、上述統(tǒng)計的分析顯示,在近l5年內(nèi)房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的研究論題隨著時間的推移,其側(cè)重點逐漸發(fā)生了變化,房地產(chǎn)投資由原先并不太重要的位置變得越發(fā)重要,并且其重要性有著在未來繼續(xù)保持著攀升的勢頭,無疑成為了當(dāng)今國外房地產(chǎn)研究課題領(lǐng)域的最受關(guān)注的焦點.此外,抵押也是現(xiàn)今房地產(chǎn)研究論題的熱點.除去這些上升的趨勢熱點之外,我們可以看到,居住和公共政策等以往強調(diào)較多的相對熱點問題的重要性,顯得已不再那么顯著了,并且其二者的地位在未來也有著持續(xù)下降的趨勢.二,研究方法的變化關(guān)于研究方法,一般可以分為5大類,它們分別是:實證分析,方法論研究,綜述與評論,模擬實驗和理論創(chuàng)新.縱觀l5年間在國外權(quán)威房地產(chǎn)雜志上發(fā)表的文

7、章,許多給出正式的理論模型的論文都包含了基于模型的實證分析.這些研究方法都應(yīng)劃入實證研究范疇.此外,大量文章都采用了理論分析與實證分析相結(jié)合的方式,運用理論來推導(dǎo)觀測變量間的一個或多個實證關(guān)系,并且這些觀測變量是由數(shù)據(jù)估計得出的.這也屬于實證一類.相對f純粹以開發(fā)一種全新的房地產(chǎn)研究方法為目的的方法類研究來說,許多研究從金融或經(jīng)濟類學(xué)科引入已經(jīng)確立的計量經(jīng)濟方法,并證明這種方法是一種更好的途徑估測房地產(chǎn)領(lǐng)域某一特定的效應(yīng)或結(jié)果.從理論建模到計量經(jīng)濟方法,大部分研究都將多種方法融為一體,不再僅僅局限于單一方法的運用.通過將l5年的樣本期劃分為二個子期間進行統(tǒng)計,一點也不令人吃驚,實證分析代表了運

8、用最廣泛的研究方法.大約有63%72%的所有樣本是采用實證分析作為研究方法.從趨勢上看,實證研究方法的運用在樣本期內(nèi)不斷增長,而純理淪方法則被運用得越來越少,并且呈明顯下降的趨勢,從原先的l6%下降到了僅8%.這進一步奠定了實征分析所占據(jù)的絕對主導(dǎo)地位.除此之外,方法類研究的所占比例在l5年問相對穩(wěn)定,維持在2%左右.模擬方法的運用近幾年有著上升的趨勢,在近年的樣本中占大約l0%,甚至趕超了理論方法.與此同時,將研究課題與研究方法融合在一起進行分類統(tǒng)計,這樣就可以反映出近l5年內(nèi)研究方法與研究課題變化的綜合趨勢.因為房地產(chǎn)研究的研究方60october2005法和課題是密不可分的,特定的研究方

9、法須運用于特定的研究論題中,因此將兩者分立開來往往會產(chǎn)生偏差.這樣,通過將兩者結(jié)合使分類更加地細(xì)化,我們可以更有效,更客觀地評價房地產(chǎn)研究的熱點所在和研究趨勢的變化.在所有分類中占據(jù)最重要地位的是運用實證方法的投資課題,占據(jù)了所有樣本點的20%.盡管理論方法僅占了很小的比重,然而理論分析最多地運用于抵押,住房,公共政策和經(jīng)紀(jì)問題上.最后,統(tǒng)計還顯示模擬方法以絕大部分運用于抵押課題的領(lǐng)域,這在很大程度上反映了期權(quán)定價模型在這個課題上被廣泛應(yīng)用的程度.三,近期研究重點與發(fā)展趨勢在20002004年間,大量調(diào)查研究在美國,英國,德國和澳大利亞的房地產(chǎn)基金經(jīng)理問開展,調(diào)查的內(nèi)容為其最為關(guān)注的房地產(chǎn)研究

10、課題.對于這些調(diào)查結(jié)果進行比較和分析可以反映出哪些課題應(yīng)成為房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的重點聚焦.這些研究重點的確立決定了房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的熱點問題,預(yù)測了房地產(chǎn)研究的發(fā)展趨勢.研究調(diào)查從房地產(chǎn)研究的總體重點(generalresearchpriority)與具體重點(specificresearchpriority)兩個不同的角度展開,并且對影響這些研究重點變化的因素作了統(tǒng)計.(一)總體房地產(chǎn)研究重點1.總體房地產(chǎn)研究的選擇重點的分析在對于美國,澳大利亞,德國和英國四國的房地產(chǎn)基金經(jīng)理最先考慮的大的方面進行了調(diào)查以后,他們所共同認(rèn)為的四個最影響投資選擇的總體的房地產(chǎn)研究課題是:房地產(chǎn)在混合資產(chǎn)組合中的作用

11、;房地產(chǎn)和資產(chǎn)組合風(fēng)險管理;對房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)的度量;房地產(chǎn)組合內(nèi)部的多樣化.感到特別的是,房地產(chǎn)在混合資產(chǎn)組合中的作用在英國和澳大利亞的調(diào)查中名列第一,同時也在美德的調(diào)查中位于前四.然而令人吃驚的是,在美,英及澳的調(diào)查中并未給予國際房地產(chǎn)在資產(chǎn)組合中的作用這一項以太多關(guān)注.因為近期機構(gòu)對將國際房地產(chǎn)納入房地產(chǎn)組合發(fā)生了極大的興趣,尤其是通過問接房地產(chǎn)投資,例如房地產(chǎn)投資信托(reits)和不動產(chǎn)投資信托(lpts).在德國的調(diào)查中則給予了此項高度重視.這體現(xiàn)了德國政府對于國外投資的更寬松的立法(第四金融市場促進法案,2002/7),使得大量資金涌入美國等非歐元區(qū)購置大量房產(chǎn).其他因素還包括歐元作

12、為歐盟貨幣的引入,這有效地消除了德國房地產(chǎn)投資者在歐洲投資的匯率風(fēng)險.美國與英國,澳大利亞以及德國的調(diào)查結(jié)果的主要不同之處在于美國研究者將微觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)的影響和人口變動對房地產(chǎn)的影響擺在更重要的位置,而房地產(chǎn)和資產(chǎn)組合風(fēng)險管理的重要性則相對較低.造成這些不同側(cè)重點的可能因素包括:美國的房地產(chǎn)市場規(guī)模龐大且相對獨立;其他國家的機構(gòu)投資者一貫以來將房地產(chǎn)納入資產(chǎn)組合的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)要大,房地產(chǎn)投資的歷史也更悠久,這使其對房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)分類的概念更為熟諳;美國的房地產(chǎn)基金經(jīng)理不需經(jīng)過房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn),往往擁有cfa資格即可.2.總體房地產(chǎn)研究重點的因子運用主成份分析,可以確定四到五個主要的潛在因子

13、.實證結(jié)果表明,這些因子基本不受不同國家的影響.這表示國際范圍內(nèi)各國房地產(chǎn)研究者們在選擇總體的房地產(chǎn)研究重點方向時基本都受相同的因素影響.其中,最主要的總體影響因子是:變化的房地產(chǎn)環(huán)境;戰(zhàn)略性的房地產(chǎn)問題;房地產(chǎn)在資產(chǎn)組合中的作用.這些因子反映了房地產(chǎn)方面的廣度的戰(zhàn)略性的問題.這其中,變化的房地產(chǎn)環(huán)境在所有的調(diào)查中占據(jù)尤為主導(dǎo)的地位,這表明了國外投資者們對房地產(chǎn)環(huán)境的變化最為敏感.這暗示了房地產(chǎn)研究的重點趨勢所在.(二)具體房地產(chǎn)研究重點1.具體房地產(chǎn)研究重點的分析在對美國,英國,澳大利亞和德國的基金經(jīng)理的調(diào)查中,與總體的房地產(chǎn)研究重點相比,在具體研究重點上,各個國家調(diào)查結(jié)果的出入要大得多.總

14、結(jié)所有調(diào)查,基金經(jīng)理們最先考慮的六個具體問題是:資金流入流出房產(chǎn)市場的影響;房地產(chǎn)周期的存在和可預(yù)見性;混合資產(chǎn)組合的多樣性;房地產(chǎn)組合的多樣性;對市場,結(jié)果,回報的預(yù)測方法;房地產(chǎn)出讓與退出策略.另外一個較為重要的具體研究課題是稅收因素對房地產(chǎn)的影響(英國和德國).在美國和澳大利亞并未將稅收因素放在很重要的位置,這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資信托在美國以及不動產(chǎn)投資信托的在澳大利亞所國外(地區(qū))房地上海房地扮演的重要角色,因為這兩者都是免稅的.總體而言,較之大的方面,被調(diào)查者普遍認(rèn)為具體方面的重要性不如前者來得重要.這顯示了基金經(jīng)理把更多的目光聚焦于更廣闊的戰(zhàn)略性的房產(chǎn)問題,而不是更具體的話題.這也反映

15、了當(dāng)今國外房地產(chǎn)研究領(lǐng)域還是更偏重于宏觀的,更具戰(zhàn)略性的,更廣范圍的概括的研究課題,具體細(xì)分的論題則給予的關(guān)注相對較少.2.具體房地產(chǎn)研究重點的因子對于具體的房地產(chǎn)研究重點進行主成分分析后,可以確立八到九個影響因子.其中占據(jù)主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)因子為:變化的房地產(chǎn)環(huán)境;個別房地產(chǎn)市場的新興力量;資產(chǎn)組合的多樣性;國際房地產(chǎn)投資.變化的房地產(chǎn)環(huán)境仍是在所有調(diào)查中占據(jù)最主要地位的影響因子,由此可見,不管是總體的或細(xì)分的房地產(chǎn)課題,變化的房地產(chǎn)環(huán)境都是影響其變化的首要條件.經(jīng)過上述分析,我們可以看到,當(dāng)今房地產(chǎn)研究的熱點問題,大致為房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)抵押領(lǐng)域,占絕大多數(shù)的研究方法為實證分析研究.對于房產(chǎn)投資等操作性實務(wù)性較強的熱點問題,絕大多數(shù)均采用實證方法.而對理論運用和政策性較強的課題則加入理論分析,模擬的可能性較大.在近期房地產(chǎn)研究的重點與趨勢預(yù)測中,房地產(chǎn)在混合資產(chǎn)組合中的作用以及房地產(chǎn)和資產(chǎn)組合風(fēng)險管理等課題,在總體的房地產(chǎn)研究重點中占據(jù)突出的位置.變化的房地產(chǎn)環(huán)境,戰(zhàn)略性的房地產(chǎn)問題以及房地產(chǎn)在資產(chǎn)組合中的作用等,可能影響了這些總體研究重點的確立.而近年來房地產(chǎn)研究領(lǐng)域所關(guān)注的具體問題大致為資金流入流出房產(chǎn)市場的影響,房地產(chǎn)周期