上海五星級酒店區(qū)域市場分析

1、上海五星級酒店市場淺析及預(yù)測一、上海五星級酒店的市場供應(yīng)1市場總供應(yīng)區(qū)域及數(shù)量根據(jù)上海統(tǒng)計局統(tǒng)計，截至到2006年一季度，上海共有正式評定的星級飯店351家,其中五星級24家、四星級41家、三星級131家、一、二星級154家。此外還有25家左右相當(dāng)于四、五星級水平但尚未評星的飯店。從分布狀況看,四、五星級飯店大都集聚在中心城區(qū)。尤其是五星級飯店,幾乎全部集中在人民廣場、徐家匯、陸家嘴三大商務(wù)區(qū)域內(nèi)（詳見附表）。2目前供應(yīng)面積與價格2006年前7個月平均供應(yīng)1.7萬套/天根據(jù)2006年17月份上海五星級酒店可供服務(wù)的套數(shù)，可以看出，上半年酒店的市場供應(yīng)量穩(wěn)步上揚(yáng)，至7月份，可接受定房的五星級酒店

2、為515458套/月，平均每天的市場供應(yīng)量為16628套/天。圖1 2006年17月五星級酒店供應(yīng)平均供應(yīng)價格為1280元/天，價格在1500元/天以上的酒店供應(yīng)占25從2006年7月份的市場供應(yīng)來看，上海五星級酒店的市場供應(yīng)價格分布在510-2251之間，其價格分布可參見下圖。價格在千元以上的客房供應(yīng)占到50；而其中，價格1500元以上的更是占到了接近一半的水平。價格在700元/天以上的五星級酒店占到整個市場份額的絕大多數(shù)。2006年前7個月五星級酒店房間平均供應(yīng)價格為1280元/天。圖2 上海不同價格段五星級酒店入住率二、五星級酒店的市場需求2006年17月份入住率較同期略有下降根據(jù)近幾年

3、的星級酒店入住率數(shù)據(jù)，五星級酒店的入住率高于星級酒店的整體入住率，2006年17月份，五星級酒店的平均入住率為69.7。由于3-5月份以及9-11月份上海天氣較為適宜，為旅游旺季，因此該兩個時間段成為上海五星級酒店的兩個入住高峰期。2006年3-5月份三個月中，五星級酒店的入住率高達(dá)77.5，較2004年（同期水平分別80.97）與2005年（同期水平分別77.72）略有下降。圖3 2004年五星級酒店入住率圖4 2005年五星級酒店入住率700-1000元區(qū)段內(nèi)的五星級酒店入住率最高根據(jù)不同價格區(qū)段，將2006年17月五星級酒店的入住率進(jìn)行比較如下圖?？梢钥闯?，價格700-999元的市場接受

4、率最高，平均入住率為70.03；其次為1000元以上的，平均入住率為69.22。圖5 不同價格區(qū)段內(nèi)的五星級酒店入住率三、五星級酒店的經(jīng)營狀況五星級酒店客房收入仍然是酒店整體收益最高的部分根據(jù)對五星級酒店近兩年的收入進(jìn)行分析，在五星級酒店中，2006年前7個月較2005年全年收支構(gòu)成相似。酒店的客房收入仍然是酒店整體收益最高的部分，占到總收入的66，而其支出僅占總支出的23-25；相反，餐飲收入約為27，而其支出卻占到總支出的51-52。圖6 五星級酒店收入構(gòu)成圖7 五星級酒店成本構(gòu)成從收入的絕對值來看，2006年前7個月的總收入為42億，平均每月收入5.9億元；其中客房收入為35億，平均每月

5、收入4.6億。圖8 五星級酒店客房收入走勢圖四、五星級酒店的發(fā)展預(yù)測未來2年中，上海五星級酒店的新增市場需求與供應(yīng)基本持平。我們可以通過分析上海五星級酒店的新增需求與供應(yīng)，對五星級酒店的市場發(fā)展進(jìn)行預(yù)測。影響酒店市場需求的因素很多，如國際國內(nèi)各種類型的會議、展覽,非會展型的大型活動和體育賽事,商務(wù)貿(mào)易的差旅活動,包括團(tuán)體，散客的旅游等等。根據(jù)上海統(tǒng)計局對入境過夜人數(shù)和國內(nèi)外省市來滬人數(shù)，我們對今后2年的需求預(yù)測來量化計算。預(yù)計未來2年，上海新增五星級酒店的客房需求數(shù)1760套從入境過夜人數(shù)看，未來2年將有1215套新增需求上海近6年（除2003年非典以外），入境過夜人數(shù)一直保持上升趨勢。按照近

6、6年的平均增長率（444/180）/614.26，同理計算2007年的預(yù)計增長率。預(yù)計2006及2007年上海國際旅游入境人次將分別達(dá)到507.2萬人次及588.1人次，分別比2005年增長63.2及144萬人次。圖9 上海國際旅游入境人數(shù)走勢及預(yù)測圖根據(jù)中國飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計，上海市入住五星級酒店的人次占星級酒店的入住比例約為10.78。另外，根據(jù)2000年2005年國際旅游入境者中來滬旅游的天數(shù)，6年的平均值為3.7天，也即平均每人次居住3夜；五星級酒店客房與床位按照1：1.5的比例，并按照2006年17月份平均入住率70計算，預(yù)計：2007年五星級酒店的床位增加需求量144萬人次336510.

7、781276床位2007年五星級酒店的客房增加需求套數(shù)1276701.51215套從國內(nèi)外省市來滬旅游人數(shù)看，未來2年將有543套新增需求上海國內(nèi)外省市來滬旅游的人數(shù)預(yù)計2006年及2007年可分別達(dá)到6869.06與6933.72萬人次，分別比2006年新增64.06及128.72萬人次。圖10 上海外省市來滬旅游人數(shù)走勢及預(yù)測圖國內(nèi)外省市來滬旅游按照平均居住1.5夜計算，其余同上，預(yù)計：2007年五星級酒店的床位增加需求量128.72萬人次1.536510.78570床位2007年五星級酒店的客房增加套數(shù)570701.5543套未來2年將有6家約1697套五星級酒店入市供應(yīng)未來2年內(nèi)，上海

8、將新推出16家四、五星級酒店，其中五星級酒店有6家，如下表，預(yù)計共有2425套供應(yīng)入市。按照70的入住率計算，6家新增酒店共可提供有效市場供應(yīng)1697套，基本與市場新增需求持平。表1 未來2年五星級酒店新增供應(yīng)在未來2年的新增五星級酒店供應(yīng)中，世茂集團(tuán)的兩個項目（世茂艾美國際廣場酒店、北外灘世茂凱悅酒店）共有1093套入市供應(yīng)，占新增供應(yīng)的45，所占比重較大。未來五年，上海市旅游人口仍然處在數(shù)量擴(kuò)張階段。2010年是個重要的標(biāo)志年，2010年世博會來滬旅游人數(shù)將達(dá)1.3億，預(yù)計將會給五星級酒店帶來2.5萬套新增需求。以目前五星級酒店的供應(yīng)量來看，屆時將有巨大的市場缺口。因此，2010年上海世博

9、會期間，上海的五星級酒店無論是房價還是入住率都將有大的提升。附表 上海五星級賓館名稱地址電話 1上海金茂君悅大酒店浦東世紀(jì)大道88號504912342上海波特曼麗嘉酒店南京西路1376號627988883上海新錦江大酒店長樂路161號641511884上海新亞湯臣洲際大酒店浦東新區(qū)張楊路777號583188885花園飯店茂名南路58號641511116上海喜來登豪達(dá)太平洋大飯店遵義南路5號627588887上海華亭賓館漕溪北路1200號643960008靜安希爾頓酒店華山路250號624800009富豪環(huán)球東亞酒店衡山路516號6415558810雷迪森廣場興國賓館興國路72號6212999811揚(yáng)子江萬麗大酒店延安西路2099號6275000012四季大酒店威海路500號6256888813瑞吉紅塔大酒店東方路889號5050456714上海威斯汀大飯店河南中路88號6335188815國際會議中心東方濱江大酒店濱江大道2727號5037000016錦江飯店茂名南路59號6258258217上海虹橋迎賓館虹橋路1591號6219885518上海紫金山大酒店東方路778號6886888819上海