8月山東東營(yíng)銀座城市廣場(chǎng)三期價(jià)格執(zhí)行和推售策略案

1、東營(yíng)銀座城市廣場(chǎng)三期價(jià)格執(zhí)行和推售策略案2012年8月4、d4分層寫字樓價(jià)格體系：根據(jù)不同樓層實(shí)行垂直差價(jià)，從而較好實(shí)現(xiàn)水平差價(jià)，有利于投資選擇。定價(jià)思路上基于樓層系數(shù)指標(biāo)以1為基點(diǎn)，基價(jià)為7000，按照不同樓在通風(fēng)、采光、朝向、景觀、噪音等悉數(shù)因素，決定垂直差價(jià)，有利于將相同物業(yè)進(jìn)行價(jià)值升值，創(chuàng)造溢價(jià)。 樓層單元號(hào)建筑面積樓層系數(shù)垂直價(jià)格基數(shù)垂直差價(jià)水平系數(shù)因素水平系數(shù)水平價(jià)格基數(shù)水平差價(jià)小計(jì)基價(jià)單價(jià)通風(fēng)采光朝向景觀噪音面積1東戶-460-2400012-0.502.51002501070007010西戶-460-24000-12-0.500.510050-190700068102東戶-36

2、0-180-1-0.50.50-0.30-1.3100-130-31070006790西戶-360-18000-10-0.30-1.3100-130-310700067903東戶-260-120-1-0.50.5000-1100-100-22070006870西戶-260-12000-1000-1100-100-220700068704東戶-160-60-1-0.50.5000-1100-100-16070006950西戶-160-6000-1000-1100-100-160700069505東戶16060-1-0.50.5000-1100-100-4070007030西戶1606000-10

3、00-1100-100-40700070306東戶260120-1-0.50.5000-1100-1002070007110西戶26012000-1000-1100-10020700071107東戶360180-1-0.50.5000-1100-1008070007190西戶36018000-1000-1100-10080700071908東戶460240-1-0.50.5000-1100-10014070007270西戶46024000-1000-1100-100140700072709東戶560300-1-0.50.5000-1100-10020070007350西戶56030000-10

4、00-1100-100200700073505、c4商鋪價(jià)格針對(duì)區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)以及周邊市場(chǎng)的調(diào)查研究，我們根據(jù)項(xiàng)目自身情況進(jìn)行價(jià)格分析定位。并結(jié)合目前的市場(chǎng)因素、成本利潤(rùn)、宏觀因素、項(xiàng)目形象、公司品牌以及去化速度等綜合考慮，制定出商鋪底價(jià)表，如下：c4(商鋪)成交價(jià)格表樓層單元號(hào)建筑面積水平系數(shù)因素水平系數(shù)水平價(jià)格基數(shù)水平差價(jià)基價(jià)單價(jià)總價(jià)樓層差異人流朝向景觀面積業(yè)態(tài)商戶1580-1110-101100100800081004,698,000 商戶2580-1110-101100100800081004,698,000 商戶3489021003100300800083004,058,700 商戶4

5、500020002100200800082004,100,000 商戶54000100-1001000800080003,200,000 商戶64000000-10-1100-100800079003,160,000 商戶7580-1-1.5000-1.5100-350800076504,553,000 商戶8580-1-2000-2100-400800076004,524,000 商戶92960-2.5000-2.5100-250800077502,294,000 4、優(yōu)惠方式：根據(jù)購(gòu)買面積的不同制定不同的折扣比例。（1）優(yōu)惠方式一：根據(jù)購(gòu)買面積不同，享受不同折扣比例，見下表： 購(gòu)買面積（平

6、米）600-10001001-16001601-40004000以上備注折扣比例99989795（2）優(yōu)惠方式二：根據(jù)付款方式不同，享受不同優(yōu)惠點(diǎn)位。一次性額外優(yōu)惠2%，貸款無優(yōu)惠。 五、2012年下半年推售策略1、推售原則樹立東營(yíng)銀座城市廣場(chǎng)三期項(xiàng)目高端商業(yè)地產(chǎn)形象，實(shí)現(xiàn)魯商置業(yè)品牌升華；確立東營(yíng)寫字樓市場(chǎng)領(lǐng)跑者地位，提高三期項(xiàng)目市場(chǎng)知名度與美譽(yù)度；平衡銷售速度和銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)各檔次、各類產(chǎn)品的均衡去化。2、推售策略形象：引領(lǐng)性的形象立勢(shì)，塑造價(jià)值標(biāo)桿，提升整體形象?？蛻簦河喜⒁I(lǐng)大型企業(yè)辦公需求，多種途徑吸引有效客戶，不斷拓展及提升客戶層面。產(chǎn)品：優(yōu)勢(shì)、稀缺、高端獨(dú)棟產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)登陸東營(yíng)市場(chǎng)

7、，獨(dú)特的產(chǎn)品賣點(diǎn)引起市場(chǎng)關(guān)注；以優(yōu)勢(shì)的價(jià)格應(yīng)對(duì)嚴(yán)重的客戶分流，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分量。3、推售節(jié)奏根據(jù)2012年東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目三期產(chǎn)品高端屬性，建議按棟陸續(xù)推售。分批入市主要有以下原因：（1）、檢驗(yàn)市場(chǎng)。我項(xiàng)目產(chǎn)品定位為低密、高品質(zhì)花園辦公商務(wù)區(qū)，采用整棟銷售模式，東營(yíng)市場(chǎng)幾乎沒有同類產(chǎn)品可參考，分批入市可有效檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)。（2）、價(jià)格測(cè)試。受體量大、總價(jià)高的影響，大客戶整棟或分層購(gòu)買時(shí)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格最為關(guān)注，因此合理的成交價(jià)格是實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵。因此建議首期產(chǎn)品以低價(jià)入市，其余樓座實(shí)現(xiàn)價(jià)格逐步拉升，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化。（3）、保證市場(chǎng)供應(yīng)。持續(xù)不斷的高端寫字樓供應(yīng)帶動(dòng)后期產(chǎn)品的上市，加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)

8、三期產(chǎn)品的關(guān)注度。 2012-8-14東營(yíng)銀座房地產(chǎn)有限公司ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsortzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvd

9、cooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20csg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hk

10、qkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrqkusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txyfclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyuez7umank1ndreubeqdgrx0venqgnsyib2ilq3siqrnl4m56t7z8y8da5k0kupn5nzg4jvjdtffhy

11、t82aogqkxo4vblmleiy2p7hthbho07rcfttxodydppdtqso7wxd0j6fkklgm4wodzplhtrr2xgqn13hqy59zu1gegdyqnihntavsieuefqcyfucjwd3vk5i7ykmhundmiz ut2apodfxxc02gybkskcww97mrqqwhoj5tl15zt6jipyytycummtarp3v1n5luizi3xh3bhwyreko8d9g7nmzqowpjetldrw08gvs8dsdqqygc3ce7moo2tlf0jf1gk74iuxybmtivr97ckrfvqult5fn2t6mpjr6rbzvpsor

12、tzvij5nb5ndvvsr4iwr1twlfkglspzuhrjq3cmzu98euouijdlszqpmvrw9zkupxf8wfug9l2g9277g2rtipa1ypczeuqxpkbhtvdcooqozxuz3vjrzmocijym62zchmeootyes8ebmm932tbz2yo09rtszeys8zrd2yktj8l6jeazvajnfbtrylvsm6ofbftoxvrffn7owiygjlamkunxjybz5rrb7r4vsur9zpfzfmfsjhcfca37lnw2vvlrkn7r8psz1bn6oric5hu5z6hcxayqynpog8duybawqsl20c

13、sg06dh2sm8hltgpkicskrgopdpuhbj1lmpk7lydvc6nnmwl3fwhzftfvyaary7lhssxj10v3ph3y19bxyr77ib7cpzsu2tijqe3hkqkkau9kskcphkxuikvvyjzpg2yijrkqfbggovyqkuxnwi9omnjtt6qilzxtyrf7d20fbmabcfiixrqkusvnxbppfuxyq1fjskfsubkgs2duvqc9sz4jkbgn4qqv66pyoarjurnfj3txyfclzieeptwfjthpheipdfnqnr2hjqkv2dzwtmpdjqkbcxmovdsjqctjagjmdlskpgad2s0h0vmzgaht36gyue