11月大連二手房市場(chǎng)月報(bào)

1、2007年11月大連二手房市場(chǎng)月報(bào)本月二手房成交量為2266套，環(huán)比增長(zhǎng)36.67%，同比增長(zhǎng)5.93%。房展對(duì)成交的帶動(dòng)威力依舊，只是本次房展對(duì)于成交的帶動(dòng)，將在11月嘠然而止，在巨大的政策影響下，在銀行收縮信貸、無(wú)錢可貸的局面下，任何促銷手段都難以改變持續(xù)觀望的局面。1 貸款狀況比重上升、成數(shù)上升本月貸款購(gòu)房人群比重為66.97%，與上月相比上升8.47個(gè)百分點(diǎn)，基本與第二季度貸款比重持平；本月單均貸款額度為25萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)4.17%，貸款成數(shù)由上月的0.67提高至0.71。盡管第二套房貸政策出臺(tái)，但各行在未確定細(xì)則之前，部分貸款購(gòu)房者的進(jìn)程略有推遲，擔(dān)心著突發(fā)的細(xì)則會(huì)讓自己的購(gòu)房合同充滿

2、變數(shù)。而11月各大商業(yè)銀行都發(fā)布了第二套房貸細(xì)則后，購(gòu)房者心中懸著的石頭終于可以落地，在不盡相同的規(guī)則下，購(gòu)房者也可以參照自身情況做出選擇。2報(bào)盤狀況2.1價(jià)格漲幅明顯 中山更甚本月報(bào)盤數(shù)據(jù)均采自大連“購(gòu)房者網(wǎng)站”，國(guó)有產(chǎn)權(quán)類有效樣本44899條，使用權(quán)類有效樣本2043條。11月總體報(bào)盤均價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，為6624元/平，環(huán)比增長(zhǎng)3.52%；中山區(qū)本月漲幅最大，達(dá)8219元/平，環(huán)比增長(zhǎng)7.88%。西、沙、甘三區(qū)報(bào)盤均價(jià)分別為6750元/平、7083元/平、5950元/平，環(huán)比增長(zhǎng)3.85%、3.26%、2.32%。各區(qū)均價(jià)在本月均有突破性增長(zhǎng)，中山區(qū)首次超8000元，沙河口區(qū)首次超7000元。

3、二手房市場(chǎng)不愧為房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，能夠迅速反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)量變化。10月底結(jié)束的秋季房展會(huì)，讓大家不斷為頻現(xiàn)的萬(wàn)元樓盤驚呼之時(shí)，那些精明的二手房主也迅速捕捉到了這一訊息，最終參考定價(jià)的結(jié)果就是本月二手房?jī)r(jià)突破性增長(zhǎng)。使用權(quán)類總體報(bào)盤均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)3.52%，中、西、沙、甘四區(qū)分別環(huán)比增長(zhǎng)5.23%、-3.52%、0.77%、7.71%，而西崗區(qū)本月下降了3.52%。本月產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)均價(jià)差額擴(kuò)大，中山區(qū)每平相差3400元，西崗區(qū)和沙河口區(qū)都相差2400元，而甘井子區(qū)差額減小到1500元。各區(qū)差額不盡相同，與使用權(quán)房屋及次新房產(chǎn)的分布及年代有著很大關(guān)系。2.1.1中山區(qū)青云街商圈環(huán)比上漲28.

4、14%在各商圈快速上漲的支撐下，本月中山區(qū)在各區(qū)價(jià)格表現(xiàn)中獨(dú)占鰲頭。青云街漲幅驚人，環(huán)比上漲28.14%，武昌街和港灣廣場(chǎng)，環(huán)比上漲14.01%和17.55%，其他商圈也都有較大的上漲，其中中南路、三八廣場(chǎng)、虎灘、東港和民主廣場(chǎng)，報(bào)盤均價(jià)環(huán)比分別上漲8.81%、8.69%、4.71%、3.29%、7.36%。港灣廣場(chǎng)取代桃源街商圈，首次進(jìn)入熱點(diǎn)報(bào)盤商圈便來(lái)到第三的位置，由于本月港灣廣場(chǎng)商圈漲幅較大導(dǎo)致該商圈位次大幅上升。中山區(qū)本月報(bào)盤均價(jià)在8400元以上的商圈占據(jù)大半，二七廣場(chǎng)、中南路、海港廣場(chǎng)、青云街商圈的價(jià)格更是接近9000元/平，而以上商圈無(wú)一不是次新房產(chǎn)較為集中的區(qū)域。本月各商圈報(bào)盤均

5、價(jià)得以迅速上升，一是較大的獲利空間吸引投資者放盤獲利，導(dǎo)致新增大量次新房產(chǎn)，二是中山區(qū)未來(lái)新增樓盤分布區(qū)域較廣，而且預(yù)期價(jià)格都在萬(wàn)元以上，直接帶動(dòng)中山區(qū)整體區(qū)域價(jià)值的提升，老傳統(tǒng)中心區(qū)正在恢復(fù)往日風(fēng)采。2.1.2西崗區(qū)體育場(chǎng)首個(gè)超萬(wàn)元商圈西崗區(qū)本月整體漲幅平穩(wěn)，報(bào)盤價(jià)格環(huán)比上漲3.85%，各商圈的漲幅在2%-4%的范圍內(nèi)，總體呈緩慢上升趨勢(shì)。本月西崗區(qū)漲幅最大的商圈是八一路商圈，環(huán)比上漲15.18%，本月熱點(diǎn)商圈位次基本與上月相同，只是在局部小范圍變動(dòng)。西崗區(qū)體育場(chǎng)商圈以10570元/平的價(jià)格，占據(jù)了二手商圈報(bào)盤價(jià)格的制高點(diǎn)，也是目前唯一一個(gè)二手房超萬(wàn)元的商圈。體育場(chǎng)周邊新開盤的遠(yuǎn)洋風(fēng)景，高層

6、均價(jià)11000元/平、小高層均價(jià)16000元/平的房?jī)r(jià)更是對(duì)該商圈的房?jī)r(jià)拉動(dòng)明顯。而萬(wàn)達(dá)華府、優(yōu)豪斯、億達(dá)新世界等次新樓盤，位處較佳的地段，有著便利的交通、齊全的配套，又怎會(huì)甘居人后？2.1.3沙河口區(qū)報(bào)盤價(jià)格上漲平穩(wěn)沙河口區(qū)本月報(bào)盤價(jià)格上漲平穩(wěn)，幅度主要在2%-5%之間。鞍山路本月漲幅最大，環(huán)比增長(zhǎng)8.73%；孫家溝商圈，環(huán)比增長(zhǎng)6.68%，近日成交的遼警地塊，以7.591億元的價(jià)格摘得，樓面價(jià)到達(dá)5399元/平，刷新了今年土地成交價(jià)格的記錄，而高位的土地價(jià)格更是對(duì)該商圈的房?jī)r(jià)具有抬高作用，預(yù)計(jì)近期該商圈周邊的二手房?jī)r(jià)格會(huì)有較大的上漲。目前在星海廣場(chǎng)在售的萬(wàn)元以上房?jī)r(jià)直接的作用下影響了二手房

7、業(yè)主的報(bào)價(jià)，本月星海商圈均價(jià)9715元/平，目前該報(bào)盤均價(jià)僅次于體育場(chǎng)商圈，正在逐步邁向萬(wàn)元商圈。軟件園商圈的價(jià)格緊隨其后，在星海沿線的高價(jià)位樓盤的帶動(dòng)下不斷上漲。本月由綠波橋商圈替代錦繡商圈進(jìn)入沙河口區(qū)熱點(diǎn)商圈。 2.1.4甘井子區(qū)漲幅趨于平緩甘井子區(qū)總體平穩(wěn)上漲，各商圈漲幅趨于平緩。各商圈，漲幅都在1%-4%范圍內(nèi)，漲幅最大的商圈是辛寨子，環(huán)比上漲4.54%。本月新增熱點(diǎn)商圈有辛寨子、椒房、華南廣場(chǎng)，退出熱點(diǎn)商圈有機(jī)場(chǎng)、山東路、泡崖。本月新增熱點(diǎn)商圈樓盤增加較增多，主要是由于甘井子區(qū)二手房?jī)r(jià)格接近，又迎來(lái)本月二手房?jī)r(jià)格迎來(lái)本月整體上漲后，使得熱點(diǎn)商圈位次交替上升。2.2報(bào)盤量狀況中山區(qū)報(bào)盤

8、量持續(xù)增加本月各區(qū)域報(bào)盤比重與上月基本相同，甘井子區(qū)依然占有絕大比重，而甘井子區(qū)占比下降，環(huán)比下降2.58%。10月份各區(qū)報(bào)盤量都有大幅增長(zhǎng)，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)環(huán)比增長(zhǎng)分別為14.81%、13.02%、13.70%、15.87%，而11月只有中山區(qū)報(bào)盤量有大幅增長(zhǎng)，環(huán)比增加11.12%，其它各區(qū)報(bào)盤量與10月基本持平。2.3報(bào)盤總價(jià)位分布100萬(wàn)以上房源增多從報(bào)盤總價(jià)來(lái)看，本月平均總價(jià)為69.25萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)9.43%，這是近幾個(gè)月來(lái)增幅最大的一個(gè)月。本月大連市總體40萬(wàn)以下的房源占比下降2.54個(gè)百分點(diǎn)，40-80萬(wàn)元的房源占比下降0.57個(gè)百分點(diǎn)，80-100萬(wàn)的占比上升0

9、.39個(gè)百分點(diǎn)，100萬(wàn)以上的占比上升2.72個(gè)百分點(diǎn)。市內(nèi)四區(qū)百萬(wàn)以上房源增加較快，中、西、沙、甘四區(qū)，分別上漲4.95、2.32、3.25、0.33個(gè)百分點(diǎn)，目前的占比分別是，42.68%、18.54%、19.43%、2.46%。本月100萬(wàn)以上房源增多，主要是一些高檔二手房受新增樓盤影響造成本月價(jià)格補(bǔ)漲，使得促使大量二手房總價(jià)進(jìn)入100萬(wàn)元的行列。2.4報(bào)盤單價(jià)分布低價(jià)位比重下降，萬(wàn)元以上比重增加本月90平以下報(bào)盤均價(jià)6275元/平，90平以上報(bào)盤均價(jià)7456元/平，環(huán)比分別上漲2.76%和5.26%。因未有房齡劃分，以上數(shù)據(jù)并不體現(xiàn)面積對(duì)于均價(jià)的決定作用。實(shí)際在調(diào)研中，同一小區(qū)內(nèi)小面積

10、房屋均價(jià)往往要高于大面積。從報(bào)盤單價(jià)來(lái)看，報(bào)盤價(jià)各區(qū)間比重，由低端比重減少向高端比重逐漸增加的趨勢(shì)。目前5000-6000元區(qū)間占比總體下降3.44個(gè)百分點(diǎn)，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)分別下降3.4、4.17、4.28、1.24個(gè)百分點(diǎn)。6000-10000元區(qū)間從54.76%上升到57.22%，本月該區(qū)間的比重逐漸不斷擴(kuò)大，而10000元以上的占比有大幅提高，本月總體上升了3.16個(gè)百分點(diǎn)，中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)分別上升，7.27、3.52、1.75、0.14個(gè)百分點(diǎn)。隨著近幾個(gè)月房?jī)r(jià)的上漲，超過(guò)萬(wàn)元的二手房連續(xù)不斷增加，尤其是中山區(qū)增長(zhǎng)最快，西崗區(qū)和沙河口區(qū)緊跟其后。2.5報(bào)盤面積分析130平方米以上的房源略有增長(zhǎng)本月報(bào)盤平均面積為91.07平，總體90平以下報(bào)盤占比達(dá)59.14%，與上月相比增長(zhǎng)1.18個(gè)百分點(diǎn)；整體各面積區(qū)間報(bào)盤量，只有130平方米以上的房源略有增長(zhǎng)，增長(zhǎng)1.14個(gè)百分點(diǎn)，其它區(qū)間占比沒(méi)有明顯變化基本與上月相同。中山區(qū)130平以上報(bào)盤量有較大增長(zhǎng)，占比為38.06%，比上月增長(zhǎng)3.67個(gè)百分點(diǎn)。中、西、沙、甘四區(qū)90平以下，占比分別為38.99%、58.50%、55.26%、70.20%，與上月相比中山區(qū)和沙河口下降2.22、1.73