萬科集團房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)管理流程

1、 產(chǎn)品研發(fā)管理流程編制日期審核日期批準日期修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人1、流程圖 2、流程概況流程目的規(guī)范產(chǎn)品的研發(fā)管理，建立以客戶為中心的產(chǎn)品研究和產(chǎn)品精品化體系提高產(chǎn)品客戶滿意度和品質(zhì)。適用范圍適用于產(chǎn)品研發(fā)和產(chǎn)品的精品化管理。 流程主導及參與部門研發(fā)設(shè)計部（主導）、營銷策劃部、工程管理部、項目部、營銷部（項目公司）部門流程中承擔職責總經(jīng)理1、 審核審批產(chǎn)品類型和體系規(guī)劃；2、 審核產(chǎn)品研究成果；3、 審核產(chǎn)品精品化實施方案。規(guī)劃設(shè)計分管副總1、 主管研發(fā)設(shè)計工作；2、 審核審批產(chǎn)品類型和體系規(guī)劃；3、 審核產(chǎn)品研究成果；4、 審核產(chǎn)品精品化實施方案?？偣こ處?、 協(xié)管

2、產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)；2、 參與會審產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。工程管理分管副總1、 參與會審產(chǎn)品研發(fā)與精品化研發(fā)方案。營銷策劃分管副總1、 參與會審精品化研發(fā)方案。項目經(jīng)理1、 參與會審精品化研發(fā)方案。規(guī)劃設(shè)計部1、 參與客戶細分、客戶需求調(diào)查；2、 負責產(chǎn)品類型的規(guī)劃工作；3、 制定產(chǎn)品研究和成果推廣計劃并組織實施；4、 制定產(chǎn)品精品化研究策略和計劃并組織實施。營銷部1、 負責客戶細分市場調(diào)研；2、 參與產(chǎn)品精品化與精品化實施方案制定。工程管理部1、 參與產(chǎn)品精品化研究，負責材料設(shè)備方面的研究。項目部1、 參與產(chǎn)品精品化研究，負責施工質(zhì)量方案的研究。3、工作程序3.1產(chǎn)品研究3.1.1規(guī)劃設(shè)

3、計部按【戰(zhàn)略規(guī)劃管理流程】規(guī)定，根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，營銷策劃部基于客戶價值需求和支付能力等指標，確定客戶細分及其價值定位；3.1.2營銷部編制細分市場需求調(diào)研表，進行消費市場需求調(diào)研，并形成客戶細分市場調(diào)研報告，調(diào)研報告至少要對每類客戶的客戶特征、產(chǎn)品需求、購房價值等緯度進行闡述：a、 客戶特征：細分客戶份額、年齡、學歷、工作、年收入、現(xiàn)有住房面積、多次置業(yè)率等； b、 產(chǎn)品需求：房屋屬性、單價、建筑面積、總價、樓層、小區(qū)偏好、發(fā)展商偏好等； c、 購房價值：購房動機、房屋價值、土地屬性等。 3.1.3規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)客戶細分市場調(diào)研報告和公司的產(chǎn)品戰(zhàn)略，規(guī)劃公司產(chǎn)品系列、產(chǎn)品品類和

4、產(chǎn)品類型，形成客戶模型產(chǎn)品需求和產(chǎn)品品類描述，報研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批；3.1.4研發(fā)設(shè)計部制定產(chǎn)品研究實施計劃，明確研究形式、參與部門與分工、計劃安排及研究費用等，報研發(fā)研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批，后組織實施；3.1.5如果委托外部研究機構(gòu)，按照【設(shè)計單位選擇管理流程】選擇合作單位，簽訂開發(fā)協(xié)議后進行研發(fā)；若自主研發(fā)，各部門按照計劃安排進行專題研究。研發(fā)設(shè)計部根據(jù)產(chǎn)品研究實施計劃節(jié)點及階段成果要求，協(xié)調(diào)、追蹤產(chǎn)品研究工作的進行；3.1.6研發(fā)設(shè)計部匯總外部研究機構(gòu)或各參與部門的研究成果，形成總體的產(chǎn)品研究成果報告, 組織營銷部（項目公司）、營銷策劃部、研發(fā)設(shè)計分管副總、工程管

5、理分管副總、總工程師、總經(jīng)理進行會審，會審結(jié)果報研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批，審批通過報告確定成果推廣試點項目，暫不應(yīng)用的成果由研發(fā)設(shè)計部總結(jié)備案；3.1.7試點項目實施各階段和結(jié)束，研發(fā)設(shè)計部組織進行成果實施的總結(jié)改進，并形成新產(chǎn)品研發(fā)成果推廣經(jīng)驗總結(jié)。 3.2產(chǎn)品精品化研究3.2.1研發(fā)設(shè)計部在每年年末制訂下一年度年度產(chǎn)品精品化研究策略與計劃，內(nèi)容包括但不限于：現(xiàn)行產(chǎn)品精品完善重點、新增產(chǎn)品精品類型或分項重點、改進產(chǎn)品精品制定和執(zhí)行的制度與措施，上述內(nèi)容成果的形式及其起止產(chǎn)品精品建立和完善時間，及原產(chǎn)品精品完善的階段性工作重點。年度產(chǎn)品精品化研究策略與計劃研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審

6、批后組織實施，年度產(chǎn)品精品化研究策略與計劃需列入公司年度計劃；3.2.2產(chǎn)品精品信息調(diào)研與研究a、 市場調(diào)研與信息收集：研發(fā)設(shè)計部向相關(guān)部門發(fā)放產(chǎn)品精品研究調(diào)研表，由相關(guān)部門進行信息收集、整理和研究，填寫產(chǎn)品精品研究調(diào)研表提交研發(fā)設(shè)計部；b、 項目拓展部：在論證階段進行市場調(diào)研時，收集和整理市場優(yōu)秀項目的產(chǎn)品特色； c、 營銷策劃部：在定位策劃階段進行市場調(diào)研時，收集和整理市場優(yōu)秀項目的產(chǎn)品特色； d、 規(guī)劃設(shè)計部：日常收集和研究業(yè)界優(yōu)秀項目的產(chǎn)品信息；在考察設(shè)計單位時，收集設(shè)計單位優(yōu)秀案例和產(chǎn)品特色； e、 項目部工程部（項目公司）：收集業(yè)界優(yōu)秀項目的產(chǎn)品四新應(yīng)用信息；工程供方和材料設(shè)備供應(yīng)

7、商考察時總結(jié)優(yōu)秀產(chǎn)品信息； f、 公司安排的外出項目考察，考察人員在完成考察報告的同時，應(yīng)完成相應(yīng)的項目產(chǎn)品精品調(diào)研表。 專題研究：針對特定類型、特定檔次的項目中的某個專項進行論證和分析，例如：門窗、智能化、面磚、潔具等，研發(fā)設(shè)計部在產(chǎn)品精品框架內(nèi)容的范圍內(nèi)選定專題，組織完成研究工作，并將結(jié)論落實為相應(yīng)的產(chǎn)品要求連同處理方案進行整理，作為專題研究成果列入產(chǎn)品精品；項目經(jīng)驗總結(jié)：在項目實施過程中，綜合考慮產(chǎn)品品質(zhì)的設(shè)計、施工、成本等因素，按照項目檔次和項目類型加以區(qū)別，將產(chǎn)品要求和處理方法歸納總結(jié)；項目部/工程部（項目公司）提供項目信息的同時，將項目情況按照產(chǎn)品精品案例模板的形式，進行整理，提交

8、研發(fā)設(shè)計部備案，作為項目經(jīng)驗整理列入產(chǎn)品精品。3.2.3產(chǎn)品精品化實施方案的制定與審批研發(fā)設(shè)計部結(jié)合專題研究、項目經(jīng)驗總結(jié)與收集和整理內(nèi)外部產(chǎn)品精品信息，研發(fā)設(shè)計部組織營銷部（項目公司）編制產(chǎn)品精品化實施方案，上述兩個部門主要從市場角度提供支持。產(chǎn)品精品化實施方案初稿經(jīng)過營銷部（項目公司）、工程管理部、項目部、營銷策劃部、工程管理分管副總、項目部分管副總、營銷策劃分管副總、總工程師、總經(jīng)理討論評審，經(jīng)研發(fā)設(shè)計分管副總審核，總經(jīng)理審批后，頒布執(zhí)行；3.2.4產(chǎn)品精品的執(zhí)行與監(jiān)督落實a、 項目定位階段：在項目定位評審?fù)瑫r確定項目采用的產(chǎn)品精品類型，編寫項目定位報告時，將確定采用的產(chǎn)品精品類型作為提

9、報內(nèi)容一同提交審批；b、 規(guī)劃和建筑方案設(shè)計階段：在規(guī)劃方案招標階段，研發(fā)設(shè)計部將產(chǎn)品精品設(shè)計作為任務(wù)書中的輸入文件之一進行技術(shù)標書編寫；c、 在方案評審時，將產(chǎn)品精品在方案中落實情況作為對方案的評價要素進行評審；d、 擴初設(shè)計階段：研發(fā)設(shè)計部將上階段確定的產(chǎn)品精品附件作為編制擴初設(shè)計任務(wù)書的輸入條件之一，在擴初設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品精品在擴初設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進行評審；e、 施工圖設(shè)計階段：前階段確定的項目產(chǎn)品精品作為編制施工圖設(shè)計任務(wù)書的輸入條件之一，在施工圖設(shè)計成果評審時，將產(chǎn)品精品在施工圖設(shè)計圖紙中落實情況作為評價要素進行評審；f、 采購與招標階段：招標主責部門負責將產(chǎn)品精品內(nèi)明確的相關(guān)要求作為招標條件列入招標文件，在招標文件審核時對產(chǎn)品精品落實情況進行審查；g、 施工階段：在項目施工階段中，項目部/工程部（項目公司）按照在項目設(shè)計階段產(chǎn)品精品的條款內(nèi)容進行過程監(jiān)督。在項目過程驗收中，驗收小組對備案條款的總體完成情況進行核對，并填報核對清單。 3.2.5產(chǎn)品精品實施總結(jié) a、 在以上各階段工作完成后，研發(fā)設(shè)計部收集各階段的評審或驗收記錄，對產(chǎn)品精品的執(zhí)行落實情況進行階段性評