宜賓住宅房地產(chǎn)市場概況（DOC 11頁）

1、宜賓住宅房地產(chǎn)市場概況四川恒信房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 余舒 趙沛林“西出渝都但見戎，支撐川南半壁天”宜賓城市概況宜賓位于四川省南部，古稱戎州、敘府。處于川、滇、黔三省結(jié)合部、金沙江、岷江、長江匯流地帶。市境東鄰瀘州，南接云南昭通，西靠樂山、涼山，北依自貢，全市幅員面積13283平方千米。全市總?cè)丝?19.19萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口約90萬人。2005年，宜賓市的國民生產(chǎn)總值達(dá)到366.04億元，列成都、綿陽、德陽之后居四川省第四位，年均增長12.5%。2005年宜賓社會消費(fèi)品零售總額129.94億元，位居全省第五位。長江上游的一級中心城市萬里長江第一城、萬里長江第一港，宜賓將會成為重慶以西長江沿岸最

2、大的城市。內(nèi)昆鐵路的通車，使宜賓成為川南乃至中國西部的綜合交通樞紐。2020年宜賓將達(dá)到大城市級別，成為名副其實(shí)的四川南大門。成渝經(jīng)濟(jì)帶次區(qū)域中心宜賓是國家經(jīng)濟(jì)增長主軸長江經(jīng)濟(jì)帶上游成渝地區(qū)的重要組成部分，長江產(chǎn)業(yè)帶西延最為理想的生長點(diǎn)和增長點(diǎn)。長江產(chǎn)業(yè)帶是繼長三角、珠三角、京津冀以及東北老工業(yè)基地之后的第五大經(jīng)濟(jì)圈，有廣闊的發(fā)展前景。生態(tài)型山水園林城市三江交匯宜賓，中心城區(qū)被金沙江、岷江、長江分割，為翠屏山、白塔山、七星山環(huán)繞，形成“三江六岸，群山環(huán)抱”的城市格局，為打造生態(tài)型山水園林城市提供了絕佳的自然條件。宜賓房地產(chǎn)市場宏觀情況宜賓市受地形限制，可建設(shè)用地較少，而人口眾多，經(jīng)濟(jì)水平也比較

3、高，因此造就了宜賓目前房價較高的局面。2005年宜賓市房地產(chǎn)市場投資剛性增長，房地產(chǎn)價格高位運(yùn)行，價格增長幅度略有下降，開發(fā)和銷售市場兩旺，供需結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。房地產(chǎn)投資持續(xù)增長：2005年宜賓市房地產(chǎn)開發(fā)投資總計完成26.33億元，同比增長38.5，占全社會固定資產(chǎn)投資總額147.79億元的17.85，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速比全社會固定資產(chǎn)投資增速高出11.7個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)市場供銷兩旺，住房空置率回落。2005年，宜賓市商品房新開工186.24萬平方米，同比增長29.9；商品房竣工147.05萬平方米，同比增長54.2；銷售商品房133.07萬平方米，同比增長62。2005年末，由于住房供

4、應(yīng)和銷售比例增加，全市住房空置面積5.19萬平方米，同比下降44.4。住房銷售價格保持高位運(yùn)行。2005年12月末，宜賓市商品房銷售均價1298元，同比增長26.5。中心城區(qū)商品房平均銷售價格為2000元/平方米，同比增長26；縣級房地產(chǎn)市場房價滯漲，商品房均價維持在700元/平方米左右。調(diào)查顯示，政策調(diào)控對抑制購房者當(dāng)下需求的影響雖然是微乎其微的，但是大多購房者表示已經(jīng)感覺到了國家政策的一個明確信號，買房不僅要考慮房價的市場風(fēng)險，同時要考慮貸款價格風(fēng)險。房地產(chǎn)貸款保持快速增長態(tài)勢，個人住房貸款受政策影響較大。2005年末，宜賓市房地產(chǎn)貸款余額25.04億元，比年初增加3.97億元，增長18.

5、84，增幅比同期各項貸款增幅高12.61個百分點(diǎn)，保持了較快的增長速度。2005年末，全市個人住房貸款余額12.46億元，比年初增長10.49,辦理購房貸款的居民3674戶，和上年相比減少2459戶，同比下降40.10，表明個人購房信貸政策對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定影響。2006年宜賓房地產(chǎn)高位開局。一季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資為5.27億元，同比增長46.48，商品房銷售面積為32.31萬平方米，同比增長286.74，房地產(chǎn)市場發(fā)展空間巨大。宜賓市城鎮(zhèn)總體規(guī)劃的出臺后，土地供應(yīng)的重新啟動，近年宜賓市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了極大的發(fā)展勢頭。2002年以來宜賓房地產(chǎn)市場每年的投放量在90萬平方米左右，而房地產(chǎn)

6、市場每年的需求量在150萬平方米左右，房源缺口估計在300萬平方米左右，這是宜賓房地產(chǎn)市場一直持續(xù)火爆，房價較高的原因重要原因。宜賓市轄一區(qū)九縣204個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幅員面積13283平方公里，2005年全市總?cè)丝?19.19萬人。中心城市建成區(qū)面積49平方公里，常住人口58萬。根據(jù)國家對宜賓的規(guī)劃，中心城市建設(shè)力度加大，重點(diǎn)工程有序推進(jìn)，目前國家的一系列大型水電和火電項目已經(jīng)動工。目前，宜賓城鎮(zhèn)化率28.3%，規(guī)劃到2020年達(dá)到45%。這將為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供良好的契機(jī)和保障。由于土地資源的日益稀缺，供給不足和需求較大，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的日益增長。為了節(jié)約并合理利用土地資源，根據(jù)城市

7、發(fā)展規(guī)劃的要求，從2004年起，宜賓市規(guī)劃建設(shè)部門就在開始引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商走上建設(shè)高層建筑的市場。2004年，宜賓市規(guī)劃建設(shè)部門在所有審批的建筑方案中，多層建筑只占了30%，而小高層、高層的電梯公寓已達(dá)到70%。宜賓市已開始出現(xiàn)大量高層電梯公寓，未來多層住宅將逐步郊區(qū)化。組團(tuán)式發(fā)展構(gòu)建大城市框架宜賓市房地產(chǎn)市場的布局特點(diǎn)宜賓城區(qū)被金沙江、長江、岷江分割，在城市發(fā)展上無法像成都一樣呈環(huán)狀、放射狀的的城市發(fā)展格局，被自然分成江北片區(qū)、老城區(qū)、南岸片區(qū)，因城市規(guī)劃的原因，又形成了天柏片區(qū)。這四個大片區(qū)，構(gòu)成了城區(qū)的框架。（一）江北片區(qū)江北片區(qū)分上江北和下江北，片區(qū)發(fā)展格局沿江呈帶狀。有江北文化廣場、

8、流杯池公園、白塔山景區(qū)等休閑場所，五糧液集團(tuán)、天原化工等大型企業(yè)也坐落于此。由于工業(yè)廠礦的污染直接影響到居住品質(zhì)，老城區(qū)許多拆遷戶居住小區(qū)也建在江北，客觀造成宜賓市民對江北的認(rèn)可度不夠，不愿意在江北安家。市場調(diào)查表明，愿意在江北置業(yè)的占總調(diào)查人數(shù)的6.9。目前江北的房價較其他區(qū)域便宜。2002-2003年的多層住宅房價在1000元/平方米左右，現(xiàn)在多層均價已經(jīng)達(dá)到1600元/平方米，電梯公寓均價已經(jīng)在1900元/平方米左右。隨著白沙組團(tuán)工程的啟動，江北的發(fā)展前景看好。白沙組團(tuán)位于宜賓長江北岸下江北，菜園沱大橋通車后，白沙組團(tuán)就與南岸東區(qū)連成一片。白沙組團(tuán)規(guī)劃用地面積12.79平方千米，其中，東

9、部規(guī)劃為集中工業(yè)用地，中部為商業(yè)、金融、娛樂用地，南部為坡地居住區(qū)，西部為平壩居住區(qū)，規(guī)劃人口12萬人，現(xiàn)有人口3.5萬人。白沙組團(tuán)首期開發(fā)已于2004年啟動，目前已建設(shè)的沙坪路、龍頭山路、白沙路二段將于2006年10月以前全線通車，穿越組團(tuán)的城市環(huán)線東段工程、觀斗山隧道工程、黃桷坪大道工程、龍順小區(qū)等工程正在建設(shè)中，白沙組團(tuán)的基本配套設(shè)施已經(jīng)完善。（二）老城區(qū)老城區(qū)是宜賓最早的開發(fā)區(qū)域，由于人口密度大，可供建設(shè)用地極少。政府為了緩解老城區(qū)人口交通的問題，采取只拆不建的原則。早期在江邊開發(fā)的住宅，多為商業(yè)住宅混合型，居住的綠化配套條件較差。目前已沒有新開發(fā)的住宅項目。（三）南岸片區(qū)南岸片區(qū)是宜

10、賓目前房地產(chǎn)開發(fā)最集中的區(qū)域，經(jīng)過數(shù)年的建設(shè)已發(fā)展得比較成熟。三縱（蜀南路、酒都路、航天路）三橫（商貿(mào)路、長江大道、敘府路）構(gòu)成了完備通暢的城市道路體系，宜賓的公交線路也由原來的9路增加到14路，便捷了南岸與中心城區(qū)的聯(lián)系。從宜賓市政府搬遷至南岸后，南岸的各方面環(huán)境都得到極大的改善，寬敞的道路、優(yōu)美的環(huán)境促使許多房地產(chǎn)開發(fā)商搶灘南岸。數(shù)百畝的大盤如置信.絲麗雅、魯能集團(tuán)等地產(chǎn)大鄂已在南岸扎下營盤，極大的提高了南岸區(qū)域的樓盤檔次。南岸東區(qū)的房價3、4年前在800元/平方米左右，隨著近兩年市政府相關(guān)職能部門的遷入、市政配套設(shè)施的不斷完善以及房產(chǎn)商的大力開發(fā)，南岸東區(qū)的房價已呈不斷攀升態(tài)勢，其價格已

11、上升了1200-1400元/平方米，多層達(dá)到1800-2500元/平方米，電梯公寓一般在2100元/平方米以上。南岸西區(qū)已開盤在售的幾個樓盤均價在2100元/平方米左右，且銷售良好。（四）天柏片區(qū)天柏片區(qū)位于金沙江以北，內(nèi)昆鐵路以南，東至舊城兩路橋高速公路出入口，西包含柏溪鎮(zhèn)。天柏片區(qū)規(guī)劃總用地面積10.20平方公里，包括中壩區(qū)域2.09平方公里、天池區(qū)域4.43平方公里和柏溪鎮(zhèn)區(qū)域3.68平方公里。中壩、天池及柏溪片區(qū)沿金沙江岸線全長約14公里，而且岸線曲折，可形成較好的沿江發(fā)展的景觀空間，形成區(qū)域特色。北側(cè)有山體作為背景，因而具備了一定的自然山水景觀資源條件，可構(gòu)筑山水城市新格局。天柏片區(qū)

12、的亮點(diǎn)中壩區(qū)域的優(yōu)勢和突出，該地段面向金沙江，背靠翠屏山公園依山傍水。沿金沙江修建的濱江路也已通車，大大改善了中壩區(qū)域與老城區(qū)的交通狀況。政府投巨資打造的濱江公園總面積約434338平方米，包含有生態(tài)休閑、景觀通廊、運(yùn)動休閑等主題，其建設(shè)規(guī)模、休閑配套的完善、優(yōu)美的環(huán)境是整個宜賓市少有的，將成為中壩組團(tuán)的一大亮點(diǎn)，從而形成一個得天獨(dú)厚的濱江公園板塊。規(guī)劃的三個居住小區(qū)，均為高層及小高層住宅區(qū)，高度為50米。有形成沿江景觀高檔住宅帶的可能，預(yù)計房價將趕超南岸高檔樓盤。目前天柏片區(qū)房價相對較低，多層達(dá)到1400-1600元/平方米，電梯公寓一般在1600元/平方米左右。中壩區(qū)域則因地理環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢，將成為一匹黑馬。六月份土地的拍賣，該區(qū)域土地的最高價已達(dá)到1880元/m2，可以預(yù)測開發(fā)出的電梯公寓價格將在2400元-2800/平方米之間。宜賓住宅房地產(chǎn)需求狀況通過問卷調(diào)查和深入訪談?wù){(diào)查發(fā)現(xiàn)宜賓的住宅需求有以下基本特征：1宜賓市民對居住區(qū)域的選擇上偏向性十分明顯，大多數(shù)市民不愿選擇江北，對老城區(qū)和南岸認(rèn)可度高。2超過50%的被調(diào)查對象選擇購房面積集中在100130平方米范圍內(nèi)。3超過60%的被