物業(yè)公司考察報(bào)告

1、篇一：物業(yè)管理考察報(bào)告1物業(yè)管理考察報(bào)告2005 年 9 月 5 日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經(jīng)理赴全國率先實(shí)施物業(yè)管理的先進(jìn)城市深圳市房管局進(jìn)行了實(shí)地考察，考察座談會于 9 月 7 日上午在深圳市房管局賓館進(jìn)行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經(jīng)理參加，座談會就怎樣加強(qiáng)對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)等問題進(jìn)行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益非淺，達(dá)到了考察的目的和效果，現(xiàn)將有關(guān)情況匯報(bào)如下：一、考察情況（一）政府重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)構(gòu)。深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建

2、設(shè)。1 、組織領(lǐng)導(dǎo)層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副市長任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由 6 個(gè)行政區(qū)和計(jì)劃、財(cái)政、國土等13 個(gè)部門領(lǐng)導(dǎo)及深大電話公司等4 個(gè)企業(yè)負(fù)責(zé)人組織； 委員會下設(shè)辦公室和物業(yè)管理招標(biāo)辦辦公室，兩個(gè)辦公室均設(shè)在深圳市住宅局，負(fù)責(zé)日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應(yīng)機(jī)構(gòu)，領(lǐng)導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。2 、 建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機(jī)制， 齊抓共管。 一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負(fù)責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作

3、，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題，（二） 、重視法制建設(shè)。深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性， 1994 年出臺了 深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 。 開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設(shè)先例， 之后相繼出臺了 深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 、 深圳市家庭裝飾裝修管理辦法 、深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為

4、深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時(shí)間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。（三）加強(qiáng)開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動(dòng)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。1 、深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898 個(gè)，管理項(xiàng)目 3500 余項(xiàng)，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進(jìn)行年檢外，在適當(dāng)時(shí)間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報(bào)項(xiàng)目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實(shí)際操作是否降低資質(zhì)申報(bào)條件，對外來企業(yè)實(shí)行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。2 、 嚴(yán)格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時(shí)就與業(yè)主簽定， 而不是在向業(yè)主交房時(shí)簽定物

5、業(yè)合同和公約。3 、 加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)， 深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院， 為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。4 、建立物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，把物業(yè)管理引入市場機(jī)制， 2000 年下發(fā)了招投標(biāo)管理工作通知。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對達(dá)到 5 萬平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強(qiáng)行啟動(dòng)招投標(biāo)。（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費(fèi)問題。一是通過煤體加強(qiáng)物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約

6、內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費(fèi)的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費(fèi)率達(dá)98%。二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。（一） 、起步時(shí)間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981 年，人們對物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，而我市物業(yè)管理起步于 2000 年， 人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個(gè)轉(zhuǎn)變的過程， 不可能一蹴而就。（二）經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的差別，深圳是一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，城市整體生活質(zhì)量和生

7、活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費(fèi)，深圳市物業(yè)收費(fèi)每平方米最低2.6 元，而我市最高0.4 元。（三） 、 物業(yè)市場的差別： 深圳具有一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場， 全市注冊企業(yè)898 家， 一級企業(yè) 50 家，管理項(xiàng)目 3500 余項(xiàng)，管理面積6000 萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25 家，全為三級以下企業(yè)，管理項(xiàng)目 30 項(xiàng)，達(dá) 5 萬平方米以上只有8 個(gè)小區(qū)，管理面積173 萬平方米。（四）業(yè)主委員會管理機(jī)構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、

8、歸屬物業(yè)管理主管部門。（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實(shí)，是物業(yè)投訴的焦點(diǎn)、也是物業(yè)管理的難點(diǎn)。三、幾點(diǎn)建議。物業(yè)管理涉及面廣，情況錯(cuò)綜復(fù)雜，要走向成熟，還需要一個(gè)漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處， 但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學(xué)習(xí)和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個(gè)方面：（一）物業(yè)管理部門應(yīng)積極主動(dòng)的向政府及有關(guān)部門作好工作匯報(bào)和意見反饋，在認(rèn)真調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，多拿建設(shè)性意見，爭取領(lǐng)導(dǎo)的重視和支持。（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種

9、宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識， 要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費(fèi)商品觀念，增強(qiáng)業(yè)主自治自律意識，推進(jìn)物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。（三） 不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)， 目前我市出臺的 安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實(shí)施辦法和安康市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理使用辦法等一批法規(guī)，為促進(jìn)我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應(yīng)加快出臺安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法 、 住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌辦法和安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導(dǎo)規(guī)則等地方性政策法規(guī)，進(jìn)一步完善政策法規(guī)體系。（四）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)

10、，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機(jī)構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會， 提升物業(yè)管理自我約束， 自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負(fù)職責(zé)。（五）強(qiáng)化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質(zhì)量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達(dá)到服務(wù)與收費(fèi)相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進(jìn)單位、文明小區(qū)活動(dòng)中鼓勵(lì)企業(yè)講信譽(yù)、 守信用； 三是加強(qiáng)

11、企業(yè)資質(zhì)管理， 對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅(jiān)持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內(nèi)容要公開，服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓(xùn)， 把堅(jiān)持持證上崗與上崗培訓(xùn)結(jié)合起來， 使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應(yīng)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。- 作者： jionns- 發(fā)布時(shí)間： 2006-2-17 22:12:49 2003 年 11 月 4 日至 10 日，我單位一行四人夏天、桂征宇、張金玉、徐皓前往物業(yè)管理的前沿陣地深圳、珠海、廣州進(jìn)行了為期一周的考察活動(dòng)。 首先，我們到達(dá)了深圳，深圳是我國物業(yè)管理的發(fā)源地，

12、 自 1981 年第一家物業(yè)管理公司深圳市物業(yè)管理公司成立至今已走過了二十多年的歷程。早在1994 年市人大就頒布了深圳特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 ，并于 1999 年進(jìn)行了修訂。在這20 多年中，深圳市物業(yè)管理從無到有，從小到大，從不規(guī)范到規(guī)范，從單一的管理到全方位服務(wù)，從自建自管到市場公開競爭，從沒有規(guī)矩到政策法規(guī)體系逐步完善，發(fā)展成為一個(gè)社會化、專業(yè)化、市場化程度較高的“朝陽行業(yè)” ，成為城市管理的一個(gè)重要組成部分，為深圳創(chuàng)建花園式國際化大都市做出了積極貢獻(xiàn)。目前，深圳物業(yè)管理行業(yè)共有從業(yè)人員 79352 人，其中經(jīng)營管理人員有13247 人，占 16.6 ，房屋及設(shè)備維護(hù)管理人員 1136

13、8 人，占 14.3 ，保安（轉(zhuǎn)載自第一范文網(wǎng)，請保留此標(biāo)記。 ） 、保潔、綠化等54606 人，占 68.8 。全市物業(yè)管理企業(yè)員工持證上崗率達(dá)90以上，小區(qū)、大廈管理處主任、 部門經(jīng)理以上人員90達(dá)到大專以上文化程度或中級以上技術(shù)職稱。全市共有物業(yè)管理企業(yè) 1100多家 （取得資質(zhì)證書的 600 多家 ） ，從業(yè)人員達(dá)15 萬人左右；管理全市2 萬平方米以上的住宅小區(qū)400 多個(gè)， 工業(yè)區(qū) 400 多個(gè)， 高層大廈 2000 多座， 特區(qū)內(nèi)物業(yè)管理覆蓋面達(dá)到 90%以上，涌現(xiàn)了一批如萬科、中海、中航等在全國有一定知名度的物業(yè)管理企業(yè)，在全國各地承接物業(yè)管理的建筑面積達(dá)2000 多萬平方米。

14、 在我國物業(yè)管理行業(yè)始終處于領(lǐng)先地位。在深圳期間我們考察了中航物業(yè)管理有限公司托管的航苑大廈，帶著一些日常管理中的問題及政策法規(guī)方面的問題，我們向管理處周主任作了一些簡單的詢問，通過周主任對該大廈管理狀況的介紹我們受到了一些啟發(fā)。在日常管理中該公司采用了保潔外包的方式，區(qū)域內(nèi)所到之處，無一處有臟亂差的現(xiàn)象，室內(nèi)墻體的面磚用紙巾檫拭法進(jìn)行測試，根本檢查不到任何污跡。保安工作由該公司進(jìn)行獨(dú)立管理，我們發(fā)現(xiàn)該管理處的保安所有的保安都趨向年輕化，并能注重自身形象主動(dòng)向來賓及管理處領(lǐng)導(dǎo)敬禮?？吹竭@一切我們在心里納悶：多少薪水怎么能達(dá)到如此高的管理標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)詢問，該管理處每年支付給保安的薪水（包括獎(jiǎng)金和福利

15、）為3 萬元 / 人?年，比我們地區(qū)整整高出了2倍多。再問及維修人員的工資，管理處周主任介紹大概是5 萬元 / 人?年，這更比內(nèi)地高出了一大截。如此高的支出，管理處的收益如何呢？周主任介紹，該大廈寫字樓 3.2元/月？m?多層住宅0.8元/月？m2 （深圳市規(guī)定普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)在0.8 1.0 元/ 月 ?m2） ，如此高的物業(yè)管理費(fèi)業(yè)主承受得了嗎？據(jù)周主任介紹，該物業(yè)的物業(yè)管理費(fèi)全年的收繳率基本是100%，極少有業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主對物業(yè)管理費(fèi)的交納基本就向交水電費(fèi)一樣，認(rèn)為是理所當(dāng)然的，在無錫，業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識尚未達(dá)到如此高的境界。 當(dāng)然， 物業(yè)管理公司首先要服務(wù)好， 把服務(wù)工

16、作放在第一位，這是周主任在給我們作介紹時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)的問題。說明了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，在服務(wù)理念方面已全面轉(zhuǎn)變并適應(yīng)， 內(nèi)地物業(yè)公司尚須進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念， 真正從行動(dòng)上確立 “業(yè)主是上帝”的服務(wù)理念。另外，我們還了解到深圳市政府作了明確的規(guī)定，對兩次供水的小區(qū)，物業(yè)管理費(fèi)提升20%，以補(bǔ)貼物業(yè)管理企業(yè)，無錫對這一可行性措施應(yīng)予以考慮，以減少物業(yè)管理企業(yè)的虧損面，真正把物業(yè)管理企業(yè)推向市場。接下來的幾天內(nèi)，我們一行四人在中海物業(yè)管理有限公司市場部鞠主任的陪同下，參觀考察了該公司全權(quán)托管的中海華庭及世界貿(mào)易廣場。唯一感到不同的就是，物業(yè)管理費(fèi)更高了，此兩處的小高層及高層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 4.0元/ 月 ？

17、m2， 商住兩用樓為 9.0 元/月 ？m2， 寫字樓為 10 元/月 ？m2， 但市場部鞠主任介紹物業(yè)管理費(fèi)的收繳率基本是100%，這一方面說明了，物業(yè)管理公司的服務(wù)已確實(shí)到位了，讓所有的業(yè)主感到物有所值；另一方面說明了，當(dāng)?shù)貥I(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識已成熟，真正確立了物業(yè)管理的消費(fèi)理念。隨后我們又考察了珠海及廣州的部分小區(qū)，雖然沒深圳那么完善，但已基本接近，給我們的總體感覺就是：這些地方的物業(yè)管理比我們地區(qū)發(fā)展快，各項(xiàng)服務(wù)工作已走上了規(guī)范化的軌道。為期一周的考察不僅對我們物業(yè)管理人大有啟發(fā)，而且對業(yè)主及物業(yè)管理行政主管部門也有著深遠(yuǎn)的意義，總的概括有如下幾個(gè)方面：一、物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量過硬， 充分

18、體現(xiàn)了人性化的管理。 保安遇見業(yè)主面帶微笑； 物業(yè)公司充分考慮業(yè)主的方便， 在地面的臺階轉(zhuǎn)接處設(shè)置明顯標(biāo)識；內(nèi)地物業(yè)管理公司難道在這些不需花費(fèi)成本，又能討好業(yè)主的問題上都做不到嗎？顯然不是，只是尚未真正確立服務(wù)的理念。 2002 年 7 月份，我單位在對無錫市物業(yè)管理企業(yè)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)有82.8%的企業(yè)處于虧損狀態(tài)，主要原因還是物業(yè)管理費(fèi)收繳率低，收繳率低一部分原因得歸結(jié)于物業(yè)管理本身的服務(wù)不到位，隨著市場的變化（目前， 很多外地知名物業(yè)管理公司已大幅度地進(jìn)駐無錫， 如深圳萬科、 中海等） ， 無錫物業(yè)管理企業(yè)如再不徹底轉(zhuǎn)變觀念那只能等待市場的淘汰。二、業(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費(fèi)意識。 在考察期

19、間我們感到出乎意料的是， 不管是大廈還是住宅小區(qū)， 無論是中航物業(yè)還是中海物業(yè)，在如此高的物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)下，收繳率竟然能達(dá)到100%。這說明了當(dāng)?shù)貥I(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費(fèi)意識，對物業(yè)管理的認(rèn)識已日趨全面、成熟。我們期待無錫的業(yè)主能盡快成熟，這一方面得依賴于物業(yè)公司本身服務(wù)的規(guī)范化，另一方面得靠新聞媒體的客觀公正的宣傳。三、 政府對物業(yè)管理的重視程度高， 物業(yè)管理相應(yīng)的政策法規(guī)完善。 在深圳我們了解到， 當(dāng)?shù)卣贫撕芏辔飿I(yè)管理方面的政策。如：制定了普通公寓（多層）的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 0.8 1.0 元/ 月 ?m2； 對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)可提升20%。 這些政策的制定對無錫地區(qū)來

20、說，目前可能偏高了，但我們是否可以制定類似的政策來促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，使物業(yè)管理盡早走上規(guī)范化、良性發(fā)展的軌道。這些方面尚待相關(guān)部門去進(jìn)一步深入的探討，以制定適合無錫當(dāng)?shù)丨h(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。南方的考察對我們感觸頗深，我們覺得要進(jìn)一步搞好物業(yè)管理工作，在以下幾方面需加大力度。 1 、加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變?nèi)罕娪^念，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境。各新聞媒體要站在公正的立場上，以正確的輿論導(dǎo)向引導(dǎo)社會和群眾，充分認(rèn)識物業(yè)管理在市場經(jīng)濟(jì)條件下產(chǎn)生和發(fā)展的必然性，廣泛宣傳業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、政府各主管部門、社會基層組織在物業(yè)管理發(fā)展中的地位和作用，使群眾對物業(yè)管理的客觀性、必然性、規(guī)律性有全面的了解，使全社會都理解

21、和支持物業(yè)管理，形成物業(yè)管理發(fā)展的良好社會環(huán)境。 2 、 各級黨委、 政府要把物業(yè)管理工作列入重要議事日程， 作為城市管理的重點(diǎn)工作抓緊抓好。物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分。推行物業(yè)管理是人民群眾改善生活環(huán)境的需要，是加快城市化進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的需要，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的需要；推行物業(yè)管理可以提供大量就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，促進(jìn)社會穩(wěn)定，其本身也是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。規(guī)范化的物業(yè)管理不僅有利于改善城市容貌，而且有利于社會主義精神文明建設(shè)，是逐步改革城市經(jīng)營管理方式的重要措施。各城市黨委、政府應(yīng)站在城市管理體制改革和進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要地位和作用

22、，把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，根據(jù)各自具體情況，制定切實(shí)可行的工作方案，明確目標(biāo)并層層分解，使其真正抓出成效。采取適當(dāng)有效的方式抓好綜合整治，為推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 3、各級政府要加大扶持力度。 物業(yè)管理行業(yè)是社會主義市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物， 同其他新興行業(yè)一樣，在其起步發(fā)展階段，需要政府部門給予多方面的政策扶持。一是政府在稅收政策上要給予優(yōu)惠。 物業(yè)管理目前在我國定位為微利行業(yè)， 實(shí)際運(yùn)行中由于多方面原因更多的是在虧損經(jīng)營。即便如此，物業(yè)管理企業(yè)也要按規(guī)定上交營業(yè)稅，使企業(yè)更加入不敷出。在這方面，需要政府在政策上予以支持，使其盡可能多地享受到第三產(chǎn)業(yè)在稅收上的減免政策。同時(shí)工商、財(cái)政、物價(jià)、公

23、安、消防以及水、電、暖等相關(guān)部門也要從促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展的大局出發(fā)，創(chuàng)造寬松的發(fā)展空間。二是要建立健全物業(yè)管理行業(yè)管理機(jī)構(gòu)。深圳市在總結(jié)物業(yè)管理二十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)時(shí)就指出： 健全、 務(wù)實(shí)、 高效的行政管理機(jī)構(gòu)是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。 4 、加快立法， 健全法制。 通過這次考察， 我們發(fā)現(xiàn)， 深圳在物業(yè)管理方面的法規(guī)已進(jìn)一步細(xì)化，如制定了普通住宅的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.8 -1.0元/月？m2,對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)可提升20%雖然，無錫目前參照江蘇省的有關(guān)規(guī)定制定了0.1 0.5元/月？m2的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但大部分老小區(qū)都是執(zhí)行的 0.1 元/ 月 ？m（2 6、 8、 10標(biāo)準(zhǔn)折合成每平方米

24、的價(jià)格） 的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這對無錫這樣一個(gè)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的城市，這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理嗎？另外，對兩次供水的小區(qū)，政府無任何的補(bǔ)貼，這對本身微利甚至虧損的物業(yè)管理企業(yè)更是雪上加霜。這些都有待政府相關(guān)部門去進(jìn)一步考慮，以盡快出臺相應(yīng)的政策法規(guī)來扶持物業(yè)管理的各項(xiàng)工作，為物業(yè)管理行業(yè)提供良好的規(guī)范化的發(fā)展空間。 附考察物業(yè)概況： 【航苑大廈】 總建筑面積13 萬 m2，其中包括 1 幢高層寫字樓、 8 幢多層住宅；托管公司：深圳中航物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：大廈：3.2元/月？m2,多層彳宅：0.8元/月？m2【中海華庭】占地面積 3.2萬m2,總建筑面積11.5萬m2,其中包括寫字樓和小高層住宅；

25、托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓： 6.0元/月？m2,小高層住宅：4.0元/月？m2【世界貿(mào)易廣場】總建筑面積11.6萬m2大廈集辦公、商業(yè)、住宅于一體；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓： 10元/月？m2,商彳樓9元/月？m2,住宅4 元/ 月 ？m2。無錫市金佳物業(yè)管理中心第二物業(yè)管理課題調(diào)研組二oo 三年十一月十八日金色交響小區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告報(bào)告人：張銀平（200911008214 ）唐統(tǒng)全（）趙 標(biāo)（）指導(dǎo)教師：鄧曉盈報(bào)告形成時(shí)間： 2012 年 5 月 20 日分工： （趙標(biāo)和唐統(tǒng)全負(fù)責(zé)物業(yè)基本情況部分調(diào)查并撰寫相應(yīng)

26、部分報(bào)告， 張銀平調(diào)查并撰物業(yè)管理公司及本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)部分，其余工作共同完成）目錄1 、項(xiàng)目基本情況1.1 、項(xiàng)目坐落區(qū)域和地段1.2 、項(xiàng)目規(guī)模1.3 、項(xiàng)目類型及戶型1.4 、規(guī)劃限制條件1.6 、建筑風(fēng)格和色彩1.7 、項(xiàng)目調(diào)查時(shí)點(diǎn)交易掛牌總價(jià)和單價(jià)1.8 、項(xiàng)目建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位1.9 、項(xiàng)目建設(shè)開工、竣工、開盤、入住時(shí)間1.10 、項(xiàng)目配套1.11 、業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況配圖：項(xiàng)目區(qū)域位置圖、項(xiàng)目平面效果圖、主力戶型圖、項(xiàng)目大門（或大堂入口）圖、項(xiàng)目現(xiàn)狀圖等。2 、物業(yè)管理公司介紹2.1 、公司名稱2.2 、組織機(jī)構(gòu)2.3 、性質(zhì)2.4 、成立時(shí)間2.5 、資質(zhì)等級2.6 、管

27、理服務(wù)項(xiàng)目類型和總數(shù)2.7 、獲得的各種榮譽(yù)等3、針對本項(xiàng)目的管理服務(wù)分析3.1 、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)時(shí)間3.2 、針對本項(xiàng)目所制定的制度名稱3.3 、管理服務(wù)內(nèi)容及實(shí)施部門3.4 、管理服務(wù)內(nèi)容落實(shí)情況3.5 、管理服務(wù)效果評價(jià)和建議配：到項(xiàng)目現(xiàn)場拍攝的項(xiàng)目各公共部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)狀圖4 、調(diào)研分析體會4.1 、張銀平的調(diào)研體會4.2 、唐統(tǒng)全的調(diào)研體會4.3 、趙標(biāo)的調(diào)研體會I 、項(xiàng)目基本情況1.1 、項(xiàng)目坐落區(qū)域和地段：金色交響家園屬昆明市盤龍區(qū)青云辦事處管轄, 位于世博板塊，世博吉鑫園 后沿東三環(huán)前行約 3 公里虹橋立交西北方向， 位于東三環(huán)與人民路延長線交匯處， 項(xiàng)目總投資為 1390

28、00萬元。1.2 、項(xiàng)目規(guī)模1.2.1 、項(xiàng)目占地: 本項(xiàng)目占地530 余畝。1.2.2 、建筑面積:609039 平方米。1.2.3 、項(xiàng)目總幢數(shù): 分五個(gè)組團(tuán)，共 98 幢，分別為：春鶯組團(tuán)共 22 幢，夏意組團(tuán)共27 幢，花語組團(tuán)共 15 幢，水韻組團(tuán)共 18幢，秋戀組團(tuán)共16 幢。1.2.4 、總單元數(shù)：724 單元；1.2.5 、項(xiàng)目總戶數(shù)： 4303 戶；1.2.6 、居住戶數(shù)：3522戶。1.3 、項(xiàng)目類型及戶型1.3.1 、項(xiàng)目類型：普通住宅 , 商鋪 , 多層 , 花園洋房。1.3.2 、戶型分類：項(xiàng)目建設(shè)98棟住宅樓，分為 d1 標(biāo)、 d1 底、 d1 頂、 d2標(biāo)、 d2

29、 底、 d2 頂、 d3 標(biāo)、 d3 躍、 d4 標(biāo)、 d4 底、 d4 頂II 種戶型。沿東三環(huán)的 10 棟獨(dú)立商鋪均為二至三層。另外還有 1 棟綜合樓。1.3.3 、主力戶型：已知的主力戶型為 102平米的 3室兩廳一廚 2 衛(wèi)和 133平米 4室兩廳一廚 2衛(wèi)。1.4 、規(guī)劃限制條件1.4.1 、容積率： 1.59 。1.4.2 、綠化率：44.20%。1.4.3 、建筑限高： 24 米（該小區(qū)處于巫家壩機(jī)場航空限高區(qū)）。1.5 、建筑風(fēng)格和色彩：建筑風(fēng)格是西班牙風(fēng)格，色彩各個(gè)組團(tuán)部同，分別為：春鶯，棕黃色；夏意，棕色；花語，棕灰色；水韻，棕紅色；秋戀，青灰色。1.6 、項(xiàng)目調(diào)查時(shí)點(diǎn)交易

30、掛牌總價(jià)和單價(jià)1.6.1 、總價(jià) :7470 元/ 平米。1.6.2 、單價(jià) :62 萬（夏意組團(tuán)， 2 房，坡地住宅） 。1.7 、項(xiàng)目建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工單位1.7.1 、建設(shè)單位：云南金沙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。1.7.2 、設(shè)計(jì)單位：云南怡成建筑設(shè)計(jì)。 1.7.3 、施工單位：此項(xiàng)目面大量廣，由很多施工單位分標(biāo)段建設(shè)，具體為： 昆明市晉寧建筑工程公司負(fù)責(zé)： “金色交響家園”二期配套校區(qū)工程一標(biāo)段；云南萬利金屬結(jié)構(gòu)工程有限公司負(fù)責(zé)： 金色交響家園二期配套工程室內(nèi)網(wǎng)球場； 云南恒上鋼結(jié)構(gòu)有限公司負(fù)責(zé)： “金色交響家園”二期配套校區(qū)工程二標(biāo)段；云南建工集團(tuán)第七建筑工程有限公司負(fù)責(zé)： 金色交響社區(qū)垃圾

31、中轉(zhuǎn)站、 金色交響家園 （一期）工程九標(biāo)段、金色交響家園（一）期工程七標(biāo)段； 瑞麗市宏程建筑工程有限公司負(fù)責(zé)：金色交響家園（一）期工程六標(biāo)段、金色交響家園（一）期工程十標(biāo)段、金色交響家園工程（四標(biāo)段） ； 云南宏仁建筑工程有限公司負(fù)責(zé)：金色交響家園（一）期工程五標(biāo)段、金色交響家園（一期）十一標(biāo)段；云南思茅昌霖建設(shè)工程有限公司：金色交響家園工程（三標(biāo)段） ；篇三：物業(yè)管理考察報(bào)告物業(yè)管理考察報(bào)告（一） 考察情況1. 物業(yè)管理人員專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)高：荔灣分局副局長首先向我們介紹了荔灣區(qū)的物業(yè)管理情況，然后分別就物業(yè)管理宏觀方面和細(xì)節(jié)問題發(fā)表了自己的見解。物業(yè)管理科科長譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯

32、， 知識面廣， 具有很好的溝通能力， 對物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更是爛熟于心，娓娓道來如同在講自己的經(jīng)歷一般，讓人肅然起敬。2. 政府重視，視物業(yè)管理為民生工程，一切皆依法辦事；（ 1 ） 我們?nèi)⒂^的那天上午， 譚主任整在參加一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)， 他們組織有100 多名專家組成的評審團(tuán)參加評選，一切皆依法而行。（ 2 ） 荔灣區(qū)的物業(yè)管理工作在廣州市算得上是優(yōu)秀單位， 他們自己編輯出版了物業(yè)管理文件、法律法規(guī)、制度的匯編書籍，并且積極參加國家組織的物業(yè)管理方面的學(xué)習(xí)班、研討會等各項(xiàng)活動(dòng)，管理工作與時(shí)俱進(jìn)，不斷學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、進(jìn)步。（ 3 ） 開創(chuàng)全國先河， 建立了中國第一個(gè)物業(yè)管理協(xié)會， 會

33、員包括各個(gè)階層的代表， 通過這個(gè)組織聽取各方的真實(shí)意見，把握輿論的導(dǎo)向，占有言論主動(dòng)權(quán)。3. 對居民小區(qū)的物業(yè)管理視具體情況，制定相應(yīng)的管理方法。（ 1 ） 工租房的管理： 廣州房管局并沒有把工房全部賣掉， 現(xiàn)在仍然擁有大量的工租房。 這部分小區(qū)房管局不參與管理，由房管站直接管理，沒有物業(yè)管理費(fèi)，只收取3 元/ 月 .平方米的租金，物業(yè)管理支出不足部分由政府承擔(dān)。 2） 80年代以前的商業(yè)房小區(qū)， 由房管局下屬的房管站對物業(yè)進(jìn)行管理， 物業(yè)費(fèi) 0.7 元/月 .平方米。物業(yè)管理只包括保安、保潔、路燈。綠化或大修需要投資的，由政府直接撥款。此類小區(qū)為虧損經(jīng)營，政府補(bǔ)貼。 3） 3） 80 年代以

34、后建立的商業(yè)房小區(qū)，完全推向社會管理。物業(yè)費(fèi) 2.8 元以內(nèi)自行定價(jià)，不必通過物價(jià)局批準(zhǔn)， 2.8 元以上，需要經(jīng)過物價(jià)局得批準(zhǔn)才可以。物業(yè)公司的收入來源有三個(gè)， 物業(yè)管理費(fèi)、 車位費(fèi)租金及管理費(fèi)、 底商的租金及管理費(fèi)收入。 （車位費(fèi)收費(fèi)保準(zhǔn)一般為車位費(fèi) 400 元/月，管理費(fèi) 120 元/月）主要是以租金維持物業(yè)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。4. 物業(yè)費(fèi)收取情況：基本和內(nèi)地一樣，越是老、舊小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收取越難，越是新小區(qū)，收取越容易，很多新小區(qū)物業(yè)費(fèi)收取率高達(dá)100%。對于不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，實(shí)施軟硬兼施的辦法： （ 1 ）主動(dòng)和家里的老人聊天，幫他們提東西，進(jìn)出門細(xì)心的攙扶，通過感化老人，來感化其他人。

35、（ 2 ） 派一個(gè)工作人員每天坐在他家門口予以催收， 礙于面子， 一般也能交。 （ 3 ） 通過法律手段解決。5. 建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機(jī)制， 齊抓共管。 一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負(fù)責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護(hù)辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。二、我市與南方物業(yè)管理的差距。（一） 、起步時(shí)間的差別，廣東的物業(yè)管理起步于1981 年，人們對物業(yè)管理的消費(fèi)觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項(xiàng)內(nèi)容，而我區(qū)物業(yè)管理起步于 2000 年， 不論從政府部門以及領(lǐng)導(dǎo)的重視程度還是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識， 都