[土地估價師考試密押題庫與答案解析]土地估價案例與報告模擬7

1、土地估價師考試密押題庫與答案解析土地估價案例與報告模擬7土地估價師考試密押題庫與答案解析土地估價案例與報告模擬7土地估價案例與報告模擬7一、案例分析題請閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜合分析回答問題。(一)某企業(yè)擬進行貸款，委托土地評估機構(gòu)對所涉及的一宗工業(yè)用地進行評估，從而可為委托方抵押貸款提供客觀、公正的價格依據(jù)。 請根據(jù)以下給定條件分析并回答下列問題： 1. 抵押價格評估提供的是抵押物在設(shè)定抵押權(quán)時的正常市場價格，評估過程中應(yīng)注意哪些問題?答案:注重預(yù)期風(fēng)險；分析市場變現(xiàn)能力；考慮抵押期間的耗損；測算成本構(gòu)成。2. 若待估宗地為集體土地，進行抵押時應(yīng)注意的問題。答案:年期的設(shè)定：本例中應(yīng)設(shè)定為工業(yè)用

2、地法定出讓最高年限50年；地價內(nèi)涵對應(yīng)的土地權(quán)利應(yīng)為集體土地使用權(quán)；特殊說明中應(yīng)注明：桌企業(yè)將待估宗地集體土地使用權(quán)向銀行抵押貸款，需經(jīng)待估宗地的集體土地所有者某村民委員會同意并出具書面證明，在實現(xiàn)抵押權(quán)時同意按法律規(guī)定的土地征用標(biāo)準(zhǔn)補償后轉(zhuǎn)為國有。3. 對該宗地進行評估時，可選擇哪兩種方法，簡述所用方法的基本程序。答案:可選擇市場比較法和成本逼近法。 1)市場比較法的估價程序。 搜集交易資料；選取比較交易實例；建立價格可比基礎(chǔ)；進行交易情況修正、交易期日、區(qū)域因素、個別因素、土地使用年期、容積率等修正；求取比準(zhǔn)價格。 2)成本法估價程序。 搜集征地或拆遷取得土地的一般費用資料，計算土地取得費

3、A； 搜集土地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新菜田開發(fā)建設(shè)基金等相關(guān)費率或標(biāo)準(zhǔn)，計算相關(guān)稅費B； 搜集待估宗地所處區(qū)域土地開發(fā)費用資料，計算土地開發(fā)費用C； 搜集利息率，計算投資利息D； 搜集投資利潤率，計算投資利潤E； 搜集當(dāng)?shù)赝恋卦鲋凳找媛?，計算土地增值收益F： 搜集當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率，按土地價格=(A+B+C+D-t-+F)1-1/(1+土地還原利率)土地使用年期計算土地價格。 4. 若待估宗地為劃撥土地，請簡述評估的技術(shù)路線。答案:可采用市場比較法和成本逼近法，評估計算出市場價格后，從得出的估價額中減去出讓金。5. 抵押失敗后，抵押權(quán)人依法對抵押的土地進行拍賣，拍賣評估的特點有哪些，簡

4、述其技術(shù)路線。答案:特點是：強制處分；快速變現(xiàn)；消費者心理因素；購買者的額外支出等造成的價格變化。 技術(shù)路線：估價時采用市場比較法、成本逼近法等。對同類土地在正常市場價格水平和拍賣市場價格水平作出比較，確定拍賣市場的成交價格比正常市場成交價格偏低的幅度，按正常市場價格對估價對象進行估價，再按照這個偏低的幅度對估價結(jié)果調(diào)減。 問題:6. 某國有企業(yè)，因產(chǎn)品市場環(huán)境變化及管理體制落后，現(xiàn)已面臨資不抵債，經(jīng)法院裁定宣告破產(chǎn)，該企業(yè)使用土地為國有劃撥土地，其國有土地使用證登記用途為工業(yè)用地，且存在抵押權(quán)，根據(jù)破產(chǎn)清算組提供的材料及估價人員實際勘察情況，該宗土地位于市中心繁華地段，破產(chǎn)清算組經(jīng)與有關(guān)部門

5、請示協(xié)商后，計劃對其土地使用權(quán)進行拍賣變現(xiàn)后對企業(yè)職工進行安置及債權(quán)人債務(wù)處理，擬委托評估公司對破產(chǎn)企業(yè)的工業(yè)用地的土地使用權(quán)進行拍賣底價評估，試問評估公司需向破產(chǎn)清算組提供的基本材料有哪些?如采用市場比較法進行評估，評估公司應(yīng)調(diào)查收集哪些資料，并簡述其基本評估程序。其變現(xiàn)后土地資產(chǎn)如何處置并詳細說明其處置順序?如房地產(chǎn)開發(fā)公司在拍賣過程中最終取得該宗土地的使用權(quán)，鑒于該宗土地位于市中心地段，屬于工業(yè)用地控制區(qū)，根據(jù)市最近城市土地利用規(guī)劃，該區(qū)域?qū)儆谏虡I(yè)用地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)公司擬對其進行商業(yè)開發(fā)，該房地產(chǎn)開發(fā)公司需辦理哪些用地手續(xù)?答案:破產(chǎn)清算組提供的基本材料有：破產(chǎn)裁定書國有土地使用證及房屋

6、所有權(quán)證等資料。 (2)采用市場比較法時應(yīng)收集資料有：根據(jù)國有土地使用證確定的宗地具體用途及本次評估交易類型等情況，調(diào)查市場交易資料。在熟悉了解市場交易案例的區(qū)域因素及個別因素的基礎(chǔ)上，收集可比案例(三宗以上)，并收集地價漲幅資料。 (3)其估價程序為：選擇市場比較案例；確定比較因素(區(qū)域因素及個別因素)；因素描述及相應(yīng)的比較分析；確定比較因素的修正方法及幅度；進行比較因素的最終賦分；求算各比準(zhǔn)價格；確定最終價格的求取方法并計算出待估宗地的價格。 (4)土地資產(chǎn)變現(xiàn)后的處置為：支付破產(chǎn)費用；進行職工安置補償；進行抵押權(quán)人債務(wù)清償，如土地資產(chǎn)仍有剩余，剩余部分應(yīng)向政府交納出讓金。 (5)房地產(chǎn)開

7、發(fā)公司應(yīng)辦理的用地手續(xù)為：應(yīng)持拍賣處置有關(guān)文件，到規(guī)劃管理部門提交規(guī)劃變更申請，辦理有關(guān)規(guī)劃變更的批復(fù)手續(xù)，取得相應(yīng)的規(guī)劃變更手續(xù)后，到國土部門簽定國有土地使用權(quán)出讓合同，并補交由于土地規(guī)劃用途變更產(chǎn)生的出讓金差價，后辦理土地使用權(quán)有關(guān)變更登記手續(xù)，取得國有土地使用證。 二、報告判讀題下面為兩個完整的土地估價技術(shù)報告，其中存在多處錯誤，閱讀后指出錯誤并說明原因。問題:1. 土地估價技術(shù)報告 第一部分 總述 一、估價項目名稱 為公司破產(chǎn)清算而進行的土地使用權(quán)和房屋價格評估(市) 二、委托估價方 公司破產(chǎn)清算組 三、受托估價方 土地咨詢評估有限責(zé)任公司 四、估價目的 該項評估是對公司的土地使用權(quán)和

8、房屋價格進行評估，其目的是為其破產(chǎn)處置土地使用權(quán)和地上房產(chǎn)提供價格依據(jù)。 五、估價依據(jù) (一)國務(wù)院及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī) 1中華人民共和國土地管理法； 2中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； 3中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法(試行)； 4中華人民共和國土地管理法實施條例； 5原國家土地管理局關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知(1997國土籍字第 2號)； 6國土資源部關(guān)于嚴(yán)格按國家標(biāo)準(zhǔn)實施城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的通知(國土資發(fā)2002195號)。 (二)地方政府及有關(guān)部門頒布的法律、法規(guī)、通知文件 1省人民政府、市人民政府頒布的有關(guān)政策、規(guī)定、實施辦法、通知等法規(guī)文件： 2省國土

9、資源廳、市國土資源局制定的有關(guān)規(guī)定、文件； 3市土地利用總體規(guī)劃； 4市2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報； 5市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果。 (三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程； 2中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程。 (四)其他資料 1委托方提供的有關(guān)資料； 2估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。 六、估價日期 二年七月二日至二三年七月二十一日。 七、估價基準(zhǔn)日 二三年七月二十日。 八、價格定義 本次評估待估宗地的評估價格是指評估基準(zhǔn)日為2003年7月20日，土地用途設(shè)定為商業(yè)、土地使用年限設(shè)定為待估宗地剩余年限38年，宗地實際開發(fā)程度達到紅線外

10、“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，紅線內(nèi)”六通一平”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路、通熱及場地平整)，評估設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通上水、通下水、通電、通訊、通路)，宗地紅線內(nèi)場地平整條件下的土地使用權(quán)價格。 建筑物價格設(shè)定為房屋的現(xiàn)時市場價格。 九、估價結(jié)果 公司破產(chǎn)清算組委托評估的9542.95平方米的土地，總地價為1487.75萬元。即大寫：壹仟肆佰捌拾柒萬柒仟伍佰元整。單位面積地價為1559元/平方米。建筑物現(xiàn)值為1112.09萬元。貨幣種類為人民幣。宗地估價結(jié)果詳見土地估價結(jié)果一覽表(此處略)。 十、需要特殊說明的事項 (一)估價的前提條件和假設(shè)條件

11、1待估宗地價格定義中的土地開發(fā)費用不包含宗地內(nèi)的土地開發(fā)費用，即待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通路)及宗地紅線內(nèi)場地平整。 2待估宗地作為評估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 4在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 5任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求。 6本報告估價結(jié)果在報告中設(shè)定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)進行調(diào)

12、整或重新評估。 (二)本報告使用的限制條件 1本評估報告應(yīng)僅用于報告中所述的估價目的，不得作為他用，其內(nèi)容對第三方不負任何責(zé)任。 2本評估報告在委托方提供材料真實情況下有效，若提供材料與實際情況不符，造成評估結(jié)果出現(xiàn)偏差，委托方承擔(dān)一切責(zé)任。 3未經(jīng)評估單位書面同意，本評估報告的全部或任一部分不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。 4本次估價結(jié)果根據(jù)有關(guān)規(guī)定有效期自估價基準(zhǔn)日(2003年7月20日)起半年內(nèi)有效。 (三)需要特殊說明的事項 1本次評估所依據(jù)的宗地內(nèi)外地上建筑物狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境狀況等由委托方負責(zé)提供。 2本次評估待估宗地的權(quán)利狀況、土地用途、面積以委

13、托方提供的國有土地使用證號所載內(nèi)容為準(zhǔn)；建筑物情況以房屋所有權(quán)證(號)為準(zhǔn)。 3技術(shù)報告由土地咨詢評估有限責(zé)任公司負責(zé)解釋。 4未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結(jié)果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術(shù)報告及附件。 5報告復(fù)印件無效，報告缺頁無效。 十一、土地估價師簽字 姓名 估價師資格證書號 估價師簽字 李明 張紅 2002130052 十二、土地估價機構(gòu)(機構(gòu)公章) 二三年七月二十一日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1土地登記狀況 委估宗地為國有出讓土地，估價對象土地使用權(quán)屬于公司。委估宗地位于路，根據(jù)委托方提供的有關(guān)材料，2001年公司取得了

14、證號為號的國有土地使用證，土地面積為9542.95平方米，其四至狀況為：東：；南：；西：路；北：路。宗地號為，圖號為。根據(jù)市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果，估價對象處于三級地。 2土地權(quán)利狀況 估價對象為國有出讓土地，其土地使用權(quán)屬于公司。2003年2月，公司將土地抵押給銀行。根據(jù)市中級人民法院于2003年6月23日(號)省市中級人民法院民事裁定書宣告公司破產(chǎn)。至評估基準(zhǔn)日，委估宗地土地設(shè)定有抵押權(quán)，未有租賃權(quán)、地役權(quán)等他項權(quán)利存在。 3建筑物和地上附著物狀況 勘估基準(zhǔn)日，待估宗地內(nèi)建有商業(yè)樓一棟，共4層，建筑結(jié)構(gòu)為框架，竣工時間為1985年7月，建筑面積為14320平方米，容積率為1.5。

15、二、地價影響因素分析 (一)一般因素(略) (二)區(qū)域因素 影響估價對象作為商業(yè)用地的區(qū)域因素主要有：區(qū)域概況、交通條件、環(huán)境條件、規(guī)劃限制等。描述如下(略)。 (三)個別因素 估價對象位于市路，用地面積為9542.65平方米。土地用途為商業(yè)用地，宗地地形平坦、形狀不規(guī)則。宗地西側(cè)緊臨路，該宗地距市商服中心為4240米，距農(nóng)貿(mào)市場約為1680米，距火車站約5320米，距長途汽車站約5360米。勘估基準(zhǔn)日，宗地紅線內(nèi)具備通上水、下水、通電、通訊、通熱、通路和場地平整，即“六通一平”的基礎(chǔ)設(shè)施條件，自來水公司統(tǒng)一供水；排水雨污合流，排入市政統(tǒng)一排水管網(wǎng)；供電由站供電；直撥電話19部，傳真機一部，內(nèi)

16、外聯(lián)系方便，自備鍋爐供熱。宗地內(nèi)有商業(yè)樓一棟，總建筑面積14320平方米，容積率1.5。該宗地未來規(guī)劃用途為商業(yè)用地，周圍為商業(yè)用地，對建筑物高度及容積率略有限制。 第三部分 土地估價 一、估價原則 土地使用權(quán)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則(內(nèi)容略)。 1替代原則。 2預(yù)期收益原則。 3需求與供給原則。 4變動原則。 5綜合分析原則。 6多種方法相結(jié)合的原則。 二、估價方法與估價過程 (一)估價方法選擇 根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(以下簡稱規(guī)程)，宗地地價的估價方法

17、有市場比較法、收益還原法、剩余法(假設(shè)開發(fā)法)、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法、路線價估價法等多種方法?估價方法的選擇應(yīng)按照規(guī)程執(zhí)行，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場狀況，并結(jié)合估價對象的特點，選取適宜的方法。 待估宗地位于路以南，在市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新范圍內(nèi)；屬于商業(yè)三級地，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法切實可行；且宗地作為商業(yè)用地，同類區(qū)域市場交易資料較豐富，可采用市場比較法作為第二種估價方法。故依據(jù)規(guī)程，并結(jié)合評估對象的特點及項目的實際情況，確定采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法測算地價，并將兩種方法測算結(jié)果進行綜合分析調(diào)整，從而得到待估商業(yè)用地的地價。建筑物現(xiàn)值采用重置價格折舊法計算。 (二)估價過程

18、 1基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。 (1)基準(zhǔn)地價是某一級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價格；基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是依估價對象所處土地級別的基準(zhǔn)地價，結(jié)合區(qū)域因素、個別因素等修正系數(shù)的調(diào)整，得到估價對象土地價格的一種方法。 (2)市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新測算區(qū)范圍是，面積公里。共分為商業(yè)、住宅、工業(yè)三類用地，其中商業(yè)分為級，住宅為級，工業(yè)為級。該市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新于年月通過省國土資源廳組織的鑒定驗收并經(jīng)市人民政府公布實行。 (3)市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價是指土地用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，容積率設(shè)定為城區(qū)商業(yè)平均容積率1.8，土地開發(fā)程度為紅線外五通(即通上、下水、電、路、訊)及紅線內(nèi)

19、場地平整條件下的級別內(nèi)的土地使用權(quán)平均價格。 采用基準(zhǔn)地價計算商業(yè)用地宗地地價的公式為： Pi=P(1+k)ytkijf 式中 Pi待估宗地地價； P待估宗地對應(yīng)的基準(zhǔn)地價； K、y、t、kij、f宗地地價修正系數(shù)和年期、期日、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)。 估價對象設(shè)定用途為商業(yè)用地，處于市商業(yè)用地三級地內(nèi)，其基準(zhǔn)地價水平12001600元/平方米。 (4)編制估價對象各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。 在評估中，根據(jù)市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新及估價對象的具體條件，我們選擇了以下因素：(略)，并進行了期日、使用年期、容積率、基礎(chǔ)設(shè)施條件等項修正。 根據(jù)市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新，商業(yè)用

20、地二級地地價修正幅度說明表和宗地地價影響因素修正幅度表(略)，根據(jù)影響估價對象地價的因素條件分析，確定待估宗地各因素條件說明、優(yōu)劣度及修正系數(shù)表。(略) (5)確定宗地地價評估的修正系數(shù)K。 式中 K某一宗地所有地價影響因素總修正幅度(%)； Ki宗地第i個因素條件下修正幅度(%)； n修正因素個數(shù)，根據(jù)上表可得k=8.44%。 (6)確定土地使用年期修正系y。 y=1-(1+r)m/1-(1+r)n 式中y宗地使用年期修正系數(shù)； m待估宗地設(shè)定使用年期； n基準(zhǔn)地價內(nèi)涵確定的土地使用年期； r土地還原利率，9%。 經(jīng)計算，待估宗地年期修正系數(shù)y=0.9622。 (7)確定期日修正系數(shù)t。 根

21、據(jù)調(diào)查分析和測算，二00二年一月至二00三年六月二十日，市地價指數(shù)上漲10.8%，故期日修正系數(shù)t=1.108。 (8)確定容積率修正系數(shù)。 根據(jù)市城市土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果，當(dāng)宗地容積率為1.41.6時，其修正系數(shù)為0.98。 (9)確定基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)f。 根據(jù)市城區(qū)土地定級與基準(zhǔn)地價更新，基準(zhǔn)地價所規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施條件為紅線外五通(通路、通電、通上水、下水、通訊)，紅線內(nèi)場地平整。以紅線外五通(通路、通電、通上水、下水、通訊)為基礎(chǔ)，“四通”“三通”分別依次減去供水、排水，“六通”“七通”分別依次增加供熱、煤氣，從而得到基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表(見表1)。 表1 基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表 項目/條

22、件 三通一平 四通一平 五通一平 六通一平 七通一平 修正系數(shù) 0.85 0.93 1.00 1.13 1.21 待估宗地基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)定為紅線外五通(通路、通電、供水、排水、通訊)及紅線內(nèi)場地平整，與基準(zhǔn)地價所規(guī)定的基礎(chǔ)設(shè)施條件一致，可得委估宗地基礎(chǔ)設(shè)施狀況修正系數(shù)為：f=1.00。 (10)計算估價對象宗地地價。 P=P0(1+k)ytkijf =1380/ (1+8.44%)0.96221.1080.951.0 =1515.6(元/平方米) 2市場比較法。 市場比較法是在求取一宗待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估土地與較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價

23、格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出估價對象在評估期日地價的一種方法。 其計算公式為(略)。 (1)比較實例選擇。 選擇比較交易實例時，根據(jù)待估宗地情況，應(yīng)符合以下要求： 用途相同； 交易類型相同； 屬于正常交易； 區(qū)域及個別條件相近； 統(tǒng)一價格基礎(chǔ)。 本次評估，選擇了3個已發(fā)生交易，用途與待估宗地相同或相近的實例，以它們的價格作比較，結(jié)合影響商業(yè)用地地價的因素，進行因素修正，求得待估宗地的價格(具體條件略)。 (2)比較因素的選擇。 根據(jù)估價對象的宗地條件，影響估價對象價格的主要因素如下。 交易時間：確定地價指數(shù)。 交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。

24、區(qū)域因素：主要有商服繁華度、交通條件道路類型、距公交車站距離、對外交通便利度(距火車站距離、距汽車站距離)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、環(huán)境優(yōu)劣度等。 個別因素：主要指宗地面積、宗地形狀、容積率、臨街狀況、目前規(guī)劃限制。 (3)比較因素條件說明。 估價對象與比較實例的比較因素條件詳見表2。 表2 基礎(chǔ)設(shè)施修正系數(shù)表 待估宗地 實例1 實例2 實例3 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商住 土地級別 商業(yè)三級 商業(yè)三級 商業(yè)三級 商業(yè)三紈 交易價格/(元/平方米) 待估 1654 1725 1638 交易情況 正常 正常 正常 正常 土地使用年限/年 38 10 40 40 價格類型 破產(chǎn)清算 出讓

25、出讓 出讓 區(qū)域因素 商服繁華程度 距商服中心約 4240米，距農(nóng)貿(mào)市場1680米，繁華程度一般 距商服中心約 3420米，距農(nóng)貿(mào)市場1320米，繁華程度較高 距商服中心約 3462米，距農(nóng)貿(mào)市場1000米，繁華程度較高 距商服中心約 3462米。距農(nóng)貿(mào)市場1000米，繁華程度較高 交通條件 道路類型 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 混合型主干道 距公交車站距離 210米 300米 400米 200米 對外交通便利度 距客運火車站 5320米，距汽車站5360米 距客運火車站 4600米，距汽車站800米 距客運火車站 3900米，距汽車站4000米 距客運火車站 3900米，距汽車

26、站4000米 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 宗地紅線外五通紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外五通紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外六通紅線內(nèi)場地平整 宗地紅線外六通紅線內(nèi)場地平整 環(huán)境優(yōu)劣度 無明顯大氣、噪聲、水污染 無明顯大氣、噪聲、水污染 無明顯大氣、噪聲、水污染 無明顯大氣、噪聲、水污染 個別因素 宗地面積/平方米 宗地形狀 9542.95 不規(guī)則 8548.8 矩形 2964.2 較規(guī)則 72305002 矩形 容積率 1.5 1.03 2.05 1.94 臨街狀況 十字交叉 一面臨街 十字交叉 十字交叉 地形 平坦 平坦 平坦 平坦 目前規(guī)劃限制 略有限制 略有限制 略有限制 略有限制 (4)編制比較因素條件指數(shù)表

27、。 根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素的具體情況，可編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)的確定過程如下： 待估宗地與三個實例的土地用途、土地級別、交易情況、價格類型，以及區(qū)域因素中的道路類型；距公交車站距離、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境優(yōu)劣度，個別因素中的臨街狀況、地形、目前規(guī)劃限制等條件均一致，故對于上述這些影響地價的因素均不作修正。 編制地價指數(shù)表。 根據(jù)調(diào)查市一段時期內(nèi)地產(chǎn)市場的變化，以2002年1月1日為基期，自2002年1月起至2003年7月，平均每月上漲幅度為0.6%。將2002年1月1日的地價指數(shù)定為100，則商業(yè)用地地價指數(shù)詳見表3。 表3 市商業(yè)用地價指數(shù)表 年度 2002.1.1 200

28、2.11.23 2003.3.8 2003.5.17 2003.7.20 地價指數(shù) 100 106 108.4 109.6 110.日 確定基礎(chǔ)設(shè)施修正指數(shù)。 根據(jù)前面基礎(chǔ)設(shè)施表，得出待估宗地與實例一、實例二、實例三的基礎(chǔ)設(shè)施修正指數(shù)分別為100、100、113、100。 區(qū)域因素。 (a)商服繁華程度，分為距商服中心小于2820米、距農(nóng)貿(mào)市場距離小于375米，商服繁華度高；距商服中心大于2820米小于3740米、距農(nóng)貿(mào)市場距離大于375米小于750米，商服繁華度較高；距商服中心大于3740米小于4660米、距農(nóng)貿(mào)市場距離大于750米小于1125米，商服繁華度一般；距商服中心大于4660米小于

29、5580米、距農(nóng)貿(mào)市場距離大于1125米小于1500米，商服繁華度較低；距商服中心大于5580米、距農(nóng)貿(mào)市場距離大于1500米，商服繁華度低五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級修正1%。在確定比較因素條件指數(shù)時，一般綜合考慮上述情況，如發(fā)生沖突，以距商服中心距離為準(zhǔn)。 (b)道路類型，分為緊臨混合型主干道，生活型主干道，交通型主干道，混合型次干道、支路五個等級，以待估宗地的等級為100，每相差一個等級修正1%。 (c)距公交站點距離，分為小于50米，大于50米小于100米，大于100米小于150米，大于150米小于200米，大于200米小于500米五個等級，以待估宗地的等級為10

30、0，每相差一個等級修正0.5%。 (d)對外交通便利度，分為臨近宗地有鐵路專用線或距火車站大于2300米小于3440米、距汽車站大于1700米小于2920米，距火車站大于3440米小于4580米、距汽車站大于2920米小于4140米，距火車站大于4580米小于5720米、距汽車站大于4140米小于5360米，距火車站大于5720米小于6860米、距汽車站大于5360米小于6480米，距火車站大于6860米、距汽車站大于6480米五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級修正1%。 個別因素。 (a)宗地形狀，分為矩形、規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則、極不規(guī)則五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級

31、，修正0.5%；宗地面積依土地實際利用情況分為無影響、略有影響、有一定影響、影響較重、嚴(yán)重影響五種情況確定修正幅度，以待估宗地為100，每相差一個等級，修正 1%，在確定比較因素條件指數(shù)時，一般對宗地面積、形狀綜合考慮。 (b)容積率修正，以待估宗地為100，每上升或下降0.1，地價往上或往下修正0.5%。 (c)臨街狀況，分為十字交叉、丁字交叉(兩面臨街)、臨主街、臨支路、不臨路五個等級，以待估宗地為100，每相差一個等級修正1%。 根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表，詳見表4。 表4 比較因素條件指數(shù)表 待估宗地 實例1 實例2 實例3 土地用途 100 100 100 L

32、OO 土地級別 100 100 100 LOO 交易日期 110.8 106 108.4 109.6 交易價格(元/平方米) 待估 1654 1725 1638 交易情況 100 100 100 Loo 土地使用年限/年 100 100 100 100 價格類型 100 100 100 100 商服繁華程度 100 101 101 區(qū)域交通 交通條件 道路類型 100 100 100 距公交車站距離 100 100 100 100 對外交通便利度 100 100 100 100 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100 100 113 99 101 個別因素 環(huán)境劣度 100 100 100 100 宗地面積地形

33、狀 100 102 100.5 100 容積率 100 97.65 102.75 99.5 臨街狀況 100 100 100 102.2 地形 100 100 100 100 目前規(guī)劃限制 100 100 100 100 (5)編制因素比較修正系數(shù)表。 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表。如表5所示。 表5 因素比較修正系數(shù) 實例1 實例2 實例3 土地價格(元/平方米) 1654 1725 1638 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 110.8/106 110.8/108.4 110.8/109.6 交易情況 100/100 100/100 10

34、0/100 土地使用年限 100/100 100/100 100/4100 價格類型 100/100 100/100 100/100 土地級別 100/100 100/100 100/100 區(qū)域交通 商服繁華程度 100/101 100/101 100/101 交通 道路類型 100/100 100/100 100/100 距公交車站距離 100/100 100/100 100/100 對外交通便利度 100/100 100/99 100/101 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 100/100 100/113 100/100 環(huán)境優(yōu)劣度 100/100 100/100 100/100 個別因素 宗地面積、宗地

35、形狀 100/102 100/100.5 100/9905 容積率 100/97.5 100/102.5 100/102.5 臨街情況 100/100 100/100 100/100 地形 100/100 100/100 100/100 目前規(guī)劃限 100/00 100/100 100/100 修正后地價/(元/平方米) 1718.6 1511.2 1596.3 市場比較法最終價格 (1644.20.3+1478.40.35+1579.10.35)=16.3.2(元/平方米) 三、地價的確定 根據(jù)地價評估技術(shù)規(guī)程及估價對象的具體情況，采用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和市場比較法測算，根據(jù)市同類用地的地

36、價水平，經(jīng)與當(dāng)?shù)貒临Y源局商榷以及評估人員的估價經(jīng)驗綜合，認為：兩種方法測算的結(jié)果比較接近，采用兩種方法的算術(shù)平均值能夠較客觀的反映當(dāng)?shù)氐牡貎r水平，作為待估宗地的土地價格較為合理，則公司破產(chǎn)清算組委托評估的兩宗工業(yè)用地的土地價格以兩種方法的算術(shù)平均值作為最終價格(見表6)。 表6 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法/(元/平方米) 市場比較法/(元/平方米) 估價結(jié)果/(元/平方米) 估價結(jié)果取值說明 1515.6 1603.2 1559 取簡單算術(shù)平均值 經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的評估方法，評估得到待估宗地在估價設(shè)定用途、使用年限及開發(fā)

37、程度的條件下，評估基準(zhǔn)日為2003年7月20日的土地使用權(quán)價格為： 單位面積地價：1559元/平方米。 評估土地總地價：1487.75萬元。 注：貨幣種類為人民幣。 第四部分 建筑物估價 一、估價原則 1合法原則。 合法原則是指房地產(chǎn)估價的對象必須是由國家法律、法規(guī)確認和保障的合法使用的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)估價必須依法進行，即遵守國家和所在地區(qū)政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策和城市土地利用規(guī)劃。 2公正原則。 公正原則是指房地產(chǎn)估價人員必須站在公正的立場上，遵循房地產(chǎn)價格形成理論及其運作規(guī)律，并運用科學(xué)方法，實事求是地對委估標(biāo)的物評估出一個客觀的、科學(xué)的、合理的價格。 3最高最佳使用原則。 委估房地產(chǎn)

38、，主要是地產(chǎn)的區(qū)位、特性、等級等客觀條件所決定的，使用效益最大的使用方式或用途為前提進行估價的原則。由于房屋是建筑在土地上，與土地結(jié)為一體構(gòu)成房地產(chǎn)這一有機整體，所以，也就成了房地產(chǎn)估價的原則。 4替代原則。 委估房地產(chǎn)的價格可以通過市場上地域相近，類型相似，用途相同的交易實例，進行比較和相異修正后替代委估標(biāo)的物的價格。 5估價時點原則。 必須把委估房地產(chǎn)置于市場某一時點(通常以年、月、日表示)進行估價，或者說是對“靜止”于某一時點的委估房地產(chǎn)估價。 二、估價方法與估價過程 1估價方法。 根據(jù)估價對象的實際情況，選擇重置價格折舊法進行評估，折舊方法采用平均年限折舊法。重置價格折舊法是按現(xiàn)在的建

39、筑經(jīng)營管理水平及建筑材料價格，重新建筑與評估對象一樣的建筑所需的現(xiàn)實資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價值，得到建筑物在評估時日的價格。計算公式為：(略) 2估價過程。 (1)計算房屋重置價。 所評估房屋為一棟四層商業(yè)樓，框架結(jié)構(gòu)，1985年竣工。根據(jù)市房產(chǎn)管理局提供的資料，各類房屋的重置價格和耐用年限及殘值率見表7。 表7 市各類房屋重置價格表 結(jié)構(gòu)種類 房屋重置價 耐用年限/年 殘值率 框架結(jié)構(gòu) 7001400元/m2 6080 0 則房屋重置價為：143201100=15752000(元) (2)計算房屋折舊。 年折舊額：15752000(1-2%)

40、/60=257283(元) 折舊總額：25728318=4631094(元) (3)計算房屋現(xiàn)值。 房屋現(xiàn)值=重置價-折舊總額=15752000-4631094=1112.09(萬元)。 評估對象總價格=土地總價+房屋總價=2599.84萬元 第五部分 附錄 附件一：省市中級人民法院民事裁定書(號)復(fù)印件。 附件二：國有土地使用證(號)復(fù)印件。 附件三：土地評估機構(gòu)注冊證書復(fù)印件。 附件四：土地估價師身份證復(fù)印件。 答案: 第一部分 總述 1估價基準(zhǔn)日與估價日期順序錯。 2地價定義中缺少容積率設(shè)定。 3建筑物價格設(shè)定應(yīng)為估價時點(2003年7月20日)時價格。 4缺少估價機構(gòu)負責(zé)人簽字。 第二

41、部分 估價對象描述及地價影響因素分析 5土地登記狀況中未說明土地用途。 6未說明出讓起止期限，剩余土地使用年限，出讓金額，地價定義中設(shè)定年限為38年，無依據(jù)。 7委估宗地存在抵押權(quán)，特殊說明事項中未說明是否考慮抵押權(quán)他項權(quán)利的存在對地價的影響。 8不應(yīng)為“建筑物和地上附著物狀況”，應(yīng)為土地利用狀況。 第三部分 土地估價 9土地估價原則中無估價期日原則，錯誤。 10基準(zhǔn)地價內(nèi)涵介紹中缺少對應(yīng)基準(zhǔn)日，2002年1月1日。 11基準(zhǔn)地價取值為1382元/平方米，無具體說明。 12報告中列出商業(yè)用地二級地地價修正幅度說明表和修正幅度表，應(yīng)為商業(yè)三級地。 13基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，計算年期修正系數(shù)時未說

42、明土地還原利率取值原因。 14基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法中，期日修正系數(shù)取值缺乏依據(jù)(報告中僅有至2003年6月20日地價指數(shù)，無2003年7月20日地價指數(shù))。 15容積率修正系數(shù)取值錯誤。 16比較實例3用途為商住，與待估宗地及實例1、2不同，未修正也未說明原因。 17商業(yè)用地市場比較法中無產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模一項。 18市場比較法中，待估宗地的價格類型為破產(chǎn)清算，與三個比較實例不同，應(yīng)予修正。 19市場比較法中土地使用年限未修正。 20實例3面積形狀修正，修正方向錯誤。 21根據(jù)規(guī)程，容積率修正不應(yīng)以待估宗地為基礎(chǔ)進行修正。 22市場比較法中比較實例3基礎(chǔ)設(shè)施條件修正系數(shù)錯誤。 23比較實例臨街狀況與待

43、估宗地不同，未予修正。 24市場比較法中比準(zhǔn)價格確定采用加權(quán)平均值，缺少相應(yīng)說明。 25地價結(jié)果的總地價未大寫。 26房屋重置價取1100元/平方米應(yīng)說明依據(jù)。 27房屋價值計算時，耐用年限應(yīng)考慮委估宗地的地上建筑物實際使用情況及剩余土地使用年限，本報告房屋已使用年限18年，還可使用38年，則折舊年限為56年，而不是60年。 28因折舊年限即房屋可使用年限小于房屋耐用年限，應(yīng)加速折舊，故殘值率應(yīng)為零。 29第五部分 應(yīng)為“附件”，而非附錄。 30附件缺房屋所有權(quán)證書復(fù)印件。 31缺少土地估價師資格證書復(fù)印件。 32缺少估價對象照片。 33缺少他項權(quán)利證書復(fù)印件。 問題:2. 土地估價技術(shù)報告

44、第一部分 總述 一、估價項目名稱 公司土地使用權(quán)抵押價格評估(市) 二、委托估價方(略) 三、受托估價方(略) 四、估價目的 該項評估是對公司的土地使用權(quán)進行評估，目的是為其以土地使用權(quán)抵押貸款提供價格依據(jù)。 五、估價依據(jù)(略)六、估價基準(zhǔn)日 二四年三月十五日 七、地價定義 根據(jù)地價評估的技術(shù)規(guī)程和項目的具體要求，本次評估價格定義如下：待估宗地實際土地用途為商業(yè)用地，評估設(shè)定用途為商業(yè)用地，設(shè)定土地使用年限為待估宗地剩余年限37.25年，設(shè)定容積率為現(xiàn)狀容積率，宗地實際開發(fā)程度達到宗地紅線外“五通”(即通路、通電、供水、排水、通訊)、紅線內(nèi)“六通一平”(即通路、通電、供水、排水、通訊、供熱及場

45、地平整)，評估設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(即通路、通電、供水、排水、通訊)及紅線內(nèi)場地平整條件下的土地價格。 八、估價結(jié)果 公司委托評估的一宗商業(yè)用地，土地面積(地上一層分?jǐn)偼恋孛娣e)821.9平方米，在2004年3月15日，土地使用年限設(shè)定為37.25年，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通” (即通路、通電、供水、排水、通訊)及宗地紅線內(nèi)“場地平整”條件下的土地價格為： 單位地價：6737.67元/平方米； 總地價：553.77萬元。 注：貨幣種類為人民幣 九、需要特殊說明的事項 (一)估價的前提條件和假設(shè)條件 1待估宗地的土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(通路、通電、供水、排

46、水、通訊)及宗地紅線內(nèi)場地平整、土地使用年限設(shè)定為商業(yè)用地出讓后剩余使用年限即37.25年。 2待估宗地作為評估設(shè)定用途的用地，得到有效利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。 3待估宗地與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足目前生產(chǎn)、經(jīng)營的正常進行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 4在評估基準(zhǔn)日的地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。 5任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家和地方的有關(guān)法律、法規(guī)。待估宗地的地上建筑物狀況應(yīng)符合城市規(guī)劃設(shè)計。 6本報告估價結(jié)果在報告中設(shè)定的價格定義的界定條件下生效，如上述條件發(fā)生變化，則估價結(jié)果應(yīng)進行調(diào)整或重新評估。 (二)需要說明的其他事項 1本次評估所依據(jù)的宗地內(nèi)外基礎(chǔ)沒施狀況、建筑

47、物狀況、環(huán)境狀況等由委托方負責(zé)提供。 估價對象土地權(quán)利狀況、土地坐落、用途等以國有土地使用證中登記內(nèi)容為準(zhǔn)；估價對象土地面積以公司地上一層抵押勘測定界圖所載面積即821.9平方米為準(zhǔn)。 2關(guān)于土地使用年期的設(shè)定：出讓土地按剩余使用年限設(shè)定土地使用年期，設(shè)定土地使用年期為該用途法定最高出讓年限即40年，扣除已使用年限后的剩余土地使用年限為 37.25年。 3估價結(jié)果在委托方提供資料可靠、情況真實的條件下有效，如因委托方提供資料有誤，造成估價結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。 4技術(shù)報告由評估公司負責(zé)解釋。 5未經(jīng)對方許可，委托方及受托方均不得單獨對評估結(jié)果審核部門以外的部門或個人提供評估報告、技術(shù)報告

48、及附件。 6本評估報告復(fù)印件及報告缺頁均無效。 7本評估報告由兩個及以上土地估價師簽字、估價機構(gòu)負責(zé)人簽字并加蓋公章后有效。 十、土地估價師簽字(略) 十一、土地估價機構(gòu) 二三年八月七日 第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析 一、估價對象描述 1土地登記狀況。待估宗地位于市路，其四至狀況如下。東公司；南路；西胡同；北超市。待估宗地為公司2000年12月以出讓方式取得的國有土地，該公司于2002年3月領(lǐng)取了國有土地使用證(證號：略)，土地用途為商業(yè)用地，土地登記面積為5600平方米。本次評估為其中部分用地，即宗地內(nèi)開發(fā)的商業(yè)大廈(地下一層，地上六層)的地上一層的分?jǐn)偼恋孛娣e，擬抵押土地面積為

49、821.9平方米。 2土地權(quán)利狀況。待估宗地為國有土地，土地所有權(quán)屬于國家所有，土地使用權(quán)為公司于2000年12月以出讓方式取得。出讓年限40年，出讓終止日期為2040年12月，至評估基準(zhǔn)日，剩余土地使用年限37.25年。 3土地利用狀況。 待估宗地原為市市中心用地，因舊城改造，2000年12月由公司以出讓方式取得其土地使用權(quán)，對地上原有建筑物進行了拆遷，并于2001年12月建成商業(yè)大廈一座?？蚣芙Y(jié)構(gòu)，地下一層，地上六層。地下一層為停車場，地上一層為該公司經(jīng)營的大型超市，地上26層建成后即全部售出?？偨ㄖ娣e為20440平方米，宗地現(xiàn)狀容積率為3.65，其中地下一層建筑面積2900平方米，地上

50、一層建筑面積為3000平方米，地上26層建筑面積均為2908平方米。 二、地價影響因素分析 (一)區(qū)域因素(略) (二)個別因素(略) 第三部分 土地估價 一、估價原則 土地使用權(quán)價格是由其效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影響而形成的，而這些因素又經(jīng)常處于變動中，本次估價我們在遵循公平、公正、客觀、合理總原則的基礎(chǔ)上，遵循了以下原則： 1需求與供給原則(略)； 2變動原則(略)； 3協(xié)調(diào)原則(略)； 4綜合分析原則(略)； 5多種方法相結(jié)合的原則(略)。 二、估價方法與估價過程 (一)估價方法選擇 估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象土地的特點及開發(fā)項目

51、本身的實際情況，選取市場比較法和收益還原法為本次估價的基本方法。另外，由于本次評估為商辦綜合樓地上一層分?jǐn)偼恋孛娣e，在應(yīng)用市場比較法時，應(yīng)考慮其整體性，評估單價以宗地整體測算后應(yīng)進行地價樓層分配系數(shù)修正，然后將兩種方法測算結(jié)果進行綜合分析調(diào)整，得到待估宗地的地價。 1市場比較法。 市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估宗地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實例進行對照比較，并依據(jù)后者已知價格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法。 (1)比較實例選擇。 估價人員對搜集的多宗交易實例進行比較分析，選擇了與估價對象條件類似的三個交易實例作為比較實例，介紹基本情況(略)。 (2)因素選擇。 根據(jù)待估宗地的實際情況，影響待估宗地價格的因素見表8。 (3)待估宗地與比較實例各因素條件詳見表8。 表8 待估宗地與比較實例各因素條件表 待估宗地及比較實例 比較因素內(nèi)容 侍估宗地 實例1 實例2 實例3 土地用途 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 交易期日 2003.9.15 200.1.20 2002.9.30 2003.2.