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1、寶源公司潁上路項目項目前期定位策劃報告呈送：安徽寶源房地產(chǎn)開發(fā)編撰：北京偉澤基業(yè)地產(chǎn)機構(gòu)策劃部日期：2007年1月10日目 錄一、 地塊總規(guī)1.1.1 地理位置1.2.1項目概況1.3.1項目規(guī)劃延展二、 項目整體定位2.1.1 項目形象定位2.1.2 項目市場定位2.1.3 目標客戶群定位三、社區(qū)規(guī)劃3.1.1地塊總體規(guī)劃3.1.2景觀規(guī)劃3.1.3 物業(yè)管理的建議3.1.4小區(qū)智能化四、 A組團營銷定位4.1.1 產(chǎn)品定位4.1.2 形象定位4.1.3 營銷推廣定位4.1.4 生活方式定位一、 地塊總規(guī)1.1.1地理位置1. 區(qū)域劃分的標準本項目地塊在行政區(qū)屬上屬于廬陽區(qū)。本項目所在的區(qū)域

2、位于廬陽老城區(qū)的北側(cè)，與老城區(qū)一河之隔。由廬陽區(qū)的海棠街道、杏林街道、亳州路街道和雙崗街道組成，項目所在區(qū)域為廬陽區(qū)的人居集中版塊。現(xiàn)階段，已建和在建的小區(qū)達數(shù)十個，區(qū)域內(nèi)酒店餐飲、休閑娛樂場所及企事業(yè)單位較多。2. 北環(huán)板塊（以下簡稱北區(qū)）北區(qū)地理范圍為以環(huán)城河以北，板橋河以西，南淝河以東，圍和起來的區(qū)域范圍，區(qū)域東接瑤海區(qū)，西連蜀山區(qū)，緊鄰老城區(qū)。北區(qū)，地處合肥北環(huán)，交通便利、生活配套已經(jīng)十分完備，在居住北移以及及格大盤入主的引導(dǎo)以及市場力量的推動下，以房地產(chǎn)業(yè)為主要推動力量的區(qū)域經(jīng)濟獲得了快速發(fā)展，區(qū)內(nèi)住宅項目林立，房價則是穩(wěn)中有升，2005年以來大型零售業(yè)巨頭也開始紛紛進駐北區(qū)，住宅與

3、大型商業(yè)的共舞局面預(yù)計將會進一步完善區(qū)域的居住功能，并將有力推動區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的進一步快速發(fā)展。北區(qū)一個相對完善的老居住城區(qū)為區(qū)域主打。l 交通及生活配套區(qū)內(nèi)道路縱橫交錯，交通十分發(fā)達。區(qū)域內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)呈“井”狀布置，南北向的有榮事達大道、蒙城路、合瓦路、潁上路、界首路和亳州路等，東西向有北一環(huán)路（濉溪路）、北二環(huán)路（碭山路）、鳳臺路、臨泉路、固鎮(zhèn)路、茨河路、義井路和五河路等。其中蒙城路和榮事達大道均在合肥市“十一五”重點建設(shè)的九條主干道之列，臨泉路道排工程正在進行。東向：鳳臺路、臨泉路和濉溪路連接著新站區(qū)的站前路、鳳陽路，使本區(qū)域到火車站所需時間不超過20分鐘，出行十分便利。西向：濉溪路、臨泉路

4、和北二環(huán)路分別與合作化路、潛山路和環(huán)湖東路相接，加強了與城市西區(qū)的連接。南向：蒙城路和榮事達大道連接長江中路、直達市中心，有效導(dǎo)入市中心人流、車流。北向：合瓦路和榮事達大道連接廬陽產(chǎn)業(yè)園、直通長豐，使市區(qū)與城市外圍緊密相連。l 環(huán)境及配套到達市區(qū)，近在咫尺。分布有北環(huán)綠化帶、森林公園以及大型水庫，自然資源較為貧瘠。教育配套：合肥市新莊小學(xué)與項目僅一墻之隔，藕塘村幼兒園距項目僅100米，濉溪路第一小學(xué)、壽春中學(xué)、廬陽中學(xué)、合肥市26中至本項目均不到3000米的距離。醫(yī)療衛(wèi)生：距本項目100米有合肥青年醫(yī)學(xué)會廬陽社區(qū)的門診部和藕塘村衛(wèi)生室，乘車5分鐘便可以到達濉溪路上的合肥市長城醫(yī)院或東邊的杏林醫(yī)

5、院、惠恩醫(yī)院。沿蒙城路向北步行約10分鐘亦可達市城建醫(yī)院。商業(yè)設(shè)施：本項目周邊目前無大型商場超市,東向蒙城路沿線有酒店、大型購物商場（北京聯(lián)華）和農(nóng)貿(mào)市場（固鎮(zhèn)路上）；南邊緊靠項目配有小型農(nóng)貿(mào)市場；沿潁上路南行10分鐘到濉溪路（北一環(huán)路）上，酒店餐飲、商場和休閑娛樂等商業(yè)均比較齊全。l 發(fā)展規(guī)劃根據(jù)合肥市總體規(guī)劃和北移東擴的城市發(fā)展戰(zhàn)略，城市重心將向南轉(zhuǎn)移。其中，北部將以交通建設(shè)和居住老城區(qū)發(fā)展為重點，依托商貿(mào)物流、教育文化、高尚住宅開發(fā)等產(chǎn)業(yè)，形成環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備、功能完善的合肥北部城區(qū)。l 項目周邊概況【區(qū)域景觀】 區(qū)域內(nèi)缺乏大型的公園、廣場類的公眾休閑娛樂場所。但由于周邊住宅小區(qū)多數(shù)為

6、新建社區(qū)，社區(qū)內(nèi)的景觀相對較好?！局苓叚h(huán)境】 就項目周邊環(huán)境而言，由于不處在城市交通主干道上，相對汽車噪音污染、燈光污染和粉塵污染較少。而項目東、南兩個方向基本都為住宅社區(qū)，因此不會給本項目帶來太大的影響。西、北方向為安徽鋼材中心批發(fā)市場，因其不屬于加工型企業(yè)，亦不會帶來太大的空氣污染，但是大型運輸汽車的頻繁流動會在一定程度上影響本項目的外圍環(huán)境。若該項目在建筑設(shè)計和建筑材料的使用上做一定的處理，則可避免對本項目建成后小區(qū)居民的居住質(zhì)量造成一定的影響。3. 區(qū)域分析總結(jié)u 物業(yè)規(guī)模：本案所屬區(qū)域潁上路區(qū)域的房地產(chǎn)市場在售個案項目多以小區(qū)模式開發(fā)，以住宅為主，輔以配套社區(qū)商業(yè)。社區(qū)規(guī)模以適于管理

7、的中等規(guī)模社區(qū)為主，總建面集中在8萬-23.2萬之間，占總量的39.38；區(qū)域內(nèi)僅有兩個社區(qū)規(guī)模較小，遠低于10萬（如：富源小區(qū)僅為2.3萬、正豐苑僅為3.5萬），占總量的2.07；另有兩個規(guī)模較大的社區(qū)（上城國際達114萬、金都華庭50萬），占總量的58.55。隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，加上政府土地政策的限制，未來該區(qū)域內(nèi)將很難再有總建面超大的項目出現(xiàn)；但是隨著小高層、高層住宅的發(fā)展，個盤的總建面不會太小，預(yù)計未來該區(qū)域的項目會以總建面在5-15萬的中等規(guī)模社區(qū)為開發(fā)主體。u 建筑形態(tài)：本案所屬區(qū)域定位為北環(huán)商住區(qū)，這就形成了本區(qū)域內(nèi)社區(qū)的規(guī)劃特色是以住宅為主，配以部分沿街商業(yè)。在建社區(qū)中，

8、多數(shù)建筑類型囊括了多層、小高層和高層，一方面滿足了消費者的不同需求，擴大了項目的潛在客戶范圍；另一個方面也體現(xiàn)出了小區(qū)建筑的層次感，彰顯建筑美觀度。區(qū)域內(nèi)已售罄或已進入尾盤銷售的項目以多層為主；而現(xiàn)階段市場供應(yīng)量較大的項目則以小高層為主，同時多層、小高層和高層相結(jié)合的綜合物業(yè)。預(yù)計未來該區(qū)域內(nèi)住宅項目仍將以小高層為主，但是傾向于小高層和高層相結(jié)合的綜合物業(yè)，現(xiàn)有的多層和小高層結(jié)合模式將淡化，多層的供應(yīng)量將會很小。u 戶型面積：區(qū)域內(nèi)市場供應(yīng)戶型從一室一廳到五室兩廳不等，戶型面積則為35-190；但各樓盤的主力戶型仍然以兩室兩廳和三室兩廳為主，尤以三室兩廳最為突出，主力戶型面積在80-120之間

9、。從戶型、面積上來看，該區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)兩種不同的現(xiàn)象：一，先期推出的部分項目，戶型、面積比較大，導(dǎo)致銷售周期拉長，個別項目的銷售現(xiàn)基本處于停滯狀態(tài)（如海棠花園、新華文景苑）；二，近期推出的部分項目，戶型、面積均不大，開盤熱賣，后期銷售也呈穩(wěn)定的局勢（如荷塘月色、上城國際）。由此不難發(fā)現(xiàn)：由于大戶型前期供應(yīng)量過大，導(dǎo)致銷售市場疲軟；中小戶型則成為該區(qū)域內(nèi)的銷售熱點，備受追捧。4. 產(chǎn)品規(guī)劃及風(fēng)格產(chǎn)品規(guī)劃的檔次呈兩極分化，一種是項目非常大，產(chǎn)品包羅萬象，另一種是樓盤的檔次相對較低，沒有自已的規(guī)劃和建筑特色。5. 景觀和車位的設(shè)置從幾個規(guī)模較大的樓盤來看，其樓盤的素質(zhì)也相對較高，但基本具備了與之相匹配的

10、景觀，高檔的均以水為賣點。故作為水系景觀住宅，較能夠提升樓盤的品質(zhì)。沒有水景的社區(qū)都在社區(qū)的綠化上做出賣點。通過對周邊現(xiàn)有的小區(qū)進行詳細的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在停車要求上，都有一定的相似之處?？偨Y(jié)起來，有如下兩點：私家車不是此區(qū)域的主要代步工具。多數(shù)樓盤都有車庫，以地下停車庫為主。1.1.2項目概況本項目位置稍偏，交通狀況較東向和南向項目相比不甚便捷，但是隨著潁上路北段和臨泉路的整改，路面狀況將得到極大改善，出行也隨之更加便捷，未來交通狀況十分樂觀。項目學(xué)區(qū)和周邊項目基本相同，周邊新建社區(qū)較多，但周邊生活配套設(shè)施不夠完善，有待發(fā)展；隨著周邊住宅社區(qū)建設(shè)的日趨完善，客戶的陸續(xù)入住，配套商業(yè)也會逐漸成熟，生

11、活將日趨便利。地塊總規(guī)劃占地5萬多平方米，呈梯形排布，底部基本不帶商業(yè)。1. 周邊配套商業(yè)及居住氛圍已經(jīng)形成，周邊有成熟的購物、學(xué)區(qū)等，是一個具備居住潛質(zhì)的地段；2. 交通該區(qū)交通成熟、項目周邊以有現(xiàn)成往返與市區(qū)間的公交線路；3. 地塊地塊本身呈狹長型，較為平整，沒有障礙物，宗地基礎(chǔ)狀況良好，便于統(tǒng)一開發(fā)管理；4. 地段前景由于該區(qū)域定位為老城區(qū)的一部分，未來發(fā)展方向?qū)⒁跃幼樽。虼?，在此區(qū)域內(nèi)置業(yè)的人多以居住為主，投資客很少；5. 產(chǎn)品差異性由于本地塊自身條件限制，只能作成圍和式景觀，地塊較小，很難做出組團，因此，我們最大的賣點，將是產(chǎn)品本身，只有在產(chǎn)品本身尋找突破口，做該區(qū)域，乃至合肥市

12、面上不曾出現(xiàn)或者緊缺的產(chǎn)品，才是我們定位所在。受地塊面積不大的限制，本地塊宜建小高層或高層建筑，這也和周邊環(huán)境及市場發(fā)展趨勢相吻合。由于本案所在區(qū)域已建和在建住宅社區(qū)大戶型供應(yīng)量較大，預(yù)計市場吸納能力較弱，再加上政府宏觀政策的限制，設(shè)計節(jié)約型、實用型的中小戶型面積將會更符合市場需求，亦利于后期的快速銷售。1.1.3項目規(guī)劃延展由于本案是一個相對開發(fā)，量較小的項目，但由于是純高層產(chǎn)品在整個北區(qū)來說，其地位也是舉足輕重的，因此，我們在考慮整體規(guī)劃的時候應(yīng)該立足于長遠的發(fā)展眼光，而不是單看眼前的土地。這只是開發(fā)商開發(fā)曲目的前奏，因此，在整體項目規(guī)劃上我們應(yīng)該把握以下幾點：l 整個土地是一個完整的項目

13、，分批開發(fā)；l 在項目整體規(guī)劃上要在保證在產(chǎn)品獨立的基礎(chǔ)上是延續(xù)統(tǒng)一營銷主線的；l 各產(chǎn)品之間需要有一個共同的訴求點，例如連接的營銷事件；l 在營銷的基礎(chǔ)上注重品牌的建立，便于后續(xù)企業(yè)發(fā)展；l 改變單一的開發(fā)模式，整合各類資源，灌以項目的統(tǒng)一品牌；l 提升開發(fā)商的角色，不單單是項目的投資方和獲利方，而是城市運營的角色。1. 整體戰(zhàn)略構(gòu)想1) 順應(yīng)市場發(fā)展方向以居住為主功能的北區(qū)，是承擔(dān)疏解老城人口和城市功能的重點新城區(qū)，老城未來的置業(yè)潮將大量涌入本片區(qū)。本項目應(yīng)該緊緊圍繞“以人為本”展開定位和規(guī)劃。2) 打造項目的唯一、個性化理念本項目應(yīng)充分利用產(chǎn)品優(yōu)勢和地段優(yōu)勢，以塑造“全新精致型享受主義生

14、活模式”作為項目規(guī)劃、開發(fā)的戰(zhàn)略發(fā)展核心基礎(chǔ)，在市場概念和形象上具有良好的競爭性和延展性。3) 提升自身規(guī)劃的要求根據(jù)項目規(guī)劃要點要求，高容積率、高綠化標準和旁邊的高水準中小學(xué)校都直接影響到項目未來的規(guī)劃設(shè)計，為倡導(dǎo)“全新城市中心生活模式”提供了優(yōu)越的規(guī)劃設(shè)計空間。4) 產(chǎn)品精致、濃縮，提升社區(qū)品質(zhì)以漂泊情緒得以回歸為主線，放棄對主體景觀上的要求，而將項目塑造成一個“尋找最適宜城市居住模式的回歸型社區(qū)”，使住在這里的業(yè)主享受到最便捷的生活模式，最享受型的居家，最回歸型的心態(tài)。2. 區(qū)域戰(zhàn)略構(gòu)思（1） 推 論A、 城市運營、區(qū)域城市功能再造的高度定位本項目；B、 規(guī)模化、集團開發(fā)的總思路清晰指導(dǎo)

15、本項目配套開發(fā)戰(zhàn)略方向；C、 城市運營，區(qū)域已經(jīng)日趨成熟，形成新區(qū)域生活中心，逐步實現(xiàn)本項目在開發(fā)過程中價格、利潤的全線升值。（2） 戰(zhàn)略延展A、 建議根據(jù)項目整體定位，在住宅各分區(qū)之間實現(xiàn)相互呼應(yīng)、功能互補，同時相互獨立的整體規(guī)劃。將各分區(qū)規(guī)劃為不同檔次、不同產(chǎn)品、不同主題的建筑，從而便于分階段的開發(fā)推廣；B、 以“疲憊回歸”為主基調(diào)，每期推出營銷主題、熱點不同，緊靠市場，不斷創(chuàng)新，確保地產(chǎn)品牌持續(xù)開發(fā)。而且，各期相關(guān)配套適度超前考慮，既滿足本期的使用功能，又能與整個項目融為一體；C、 物業(yè)管理對濃厚人文社區(qū)的營造，企業(yè)、產(chǎn)品品牌的延續(xù)是至關(guān)重要的?！耙匀藶楸?，服務(wù)至上”的服務(wù)宗旨將深得民心

16、，針對本項目強化物業(yè)管理品牌感召力，以樹立良好的市場口碑，確保產(chǎn)品美譽度的升華；3. 物業(yè)構(gòu)想根據(jù)項目的優(yōu)勢，我司認為本項目的物業(yè)定位為：創(chuàng)業(yè)初期精致型享受主義社區(qū)形成項目在市場中對物業(yè)的第一印象構(gòu)成元素【北區(qū)】 地段價值【會所】 配套價值、產(chǎn)品附加值【社區(qū)】 創(chuàng)新產(chǎn)品社區(qū)二、 項目整體定位2.1.1 項目形象定位創(chuàng)業(yè)初期精致型享受主義社區(qū)1、市場形象定位核心思想：核心競爭力產(chǎn)品物質(zhì)價值+產(chǎn)品附加值產(chǎn)品附加值主要依靠配套服務(wù)、市場品牌形象來提升，而其中市場品牌形象的建設(shè)為重中之中。強調(diào)舒適的自然生態(tài)人居大環(huán)境和創(chuàng)業(yè)型社區(qū)的小環(huán)境，塑造為交通便利、配套齊全、產(chǎn)品新穎、適合居住的理念，使得項目市場

17、形象不但有堅實的物質(zhì)基礎(chǔ)作為支撐，更有豐富的內(nèi)涵作為理念延展。案名設(shè)定：橙 堡創(chuàng)智天地陽光1002.1.2 項目市場定位合肥北區(qū)稀有物業(yè)，一流配套，空中主題會所，先進的物業(yè)管理模式本項目在產(chǎn)品物質(zhì)形態(tài)上，有塑造成為市場獨一無二的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的先天條件，為達到這一目的，我司建議，本著差異化、理念化、品牌建設(shè)原則，對產(chǎn)品建立良好市場形象定位。2.1.3 目標客戶群定位 本案位于北區(qū)，是老城區(qū)的一部分，而該區(qū)域是相對成熟的居住社區(qū)，類比周邊項目，購買的人群多為一次性置業(yè)的白領(lǐng)，外來合肥打工的生意人，和周邊的老城區(qū)居民，在次區(qū)域內(nèi)購房多以自住為主，投資客非常少。1) 主客戶群 外地來合肥打工、創(chuàng)業(yè)的人員

18、市區(qū)內(nèi)的工薪階層 具有地域情節(jié)的周邊居民 年輕的一次置業(yè)的白領(lǐng)2) 次客戶群 市區(qū)一部分有一定收入老人及子女3) 客戶范圍 合肥市4) 主力消費者描述 總體客戶群體相對較為年輕，多數(shù)在35歲上下區(qū)間內(nèi)； 總體客戶群體為中等收入者，年均家庭總收入8萬元左右； 總體客戶多為首次置業(yè)者，投資人群非常少。三、社區(qū)規(guī)劃3.1.1地塊總體規(guī)劃1. 文化主張利用城市中心的稀缺景觀資源的優(yōu)勢，積極提倡國際化的、人文的、平靜的、自然的生態(tài)的居住生活，引導(dǎo)人們在注重居住的完美、細節(jié)的使用功能的同時，向追求住宅的居住文化與生活境界改變。本項目在生活主旨方面，引起目標客戶對身心自由、健康平和的向往、引發(fā)對生活真正價值

19、的思考與探討。在表現(xiàn)項目卓爾不凡和脫俗氣質(zhì)的同時，帶給人對項目的所體現(xiàn)出的生活意境的向往。在規(guī)劃上要注重文化的貫穿，大到景觀、園林，小到建筑、外立面都要緊密貼近我們定位的這類人群的生活氣息。我們在這里提倡的是一種轉(zhuǎn)換與便捷與庸懶之間的歐洲生活文化。2.規(guī)劃現(xiàn)狀A(yù)組團B組團C組團項目地塊為呈長方形，主景觀軸和廣場于小區(qū)中心。我們將產(chǎn)品分為三大類，分批推出。3.規(guī)劃原理l 貫穿整個文化主線在整體規(guī)劃建筑中；l 園林、景觀緊握放松、享受的意境；l 整體規(guī)劃的時候，因為是整個項目分幾個階段銷售，在產(chǎn)品是不宜一次推出，每期則需要有新的賣點；l 一期地塊被道路自然分割成為南北兩片，我們在這樣自然條件的基礎(chǔ)

20、上，充分利用營銷和后天的創(chuàng)造，用景觀大道和內(nèi)庭式風(fēng)情街鋪將建筑連接起來；以上是我們在對地塊進行整體規(guī)劃時的原則，只要不偏離這個原則，相信大的線條把握正確了，我們再在細節(jié)上下工夫。4.項目規(guī)劃延展一軸二心三組團泛會所1) 一軸詮釋：社區(qū)內(nèi)以一條主線路為軸心，將小區(qū)自然分割成南北兩片，這條紐帶作為整個小區(qū)生活和休閑的中心，也是人車行的主要線路。該軸線定位為景觀軸，名稱可根據(jù)小區(qū)名稱再取。2) 二心詮釋：兩個主題景觀廣場，根據(jù)小區(qū)的特色，可設(shè)置一個為許愿廣場，有噴水池設(shè)計，一個為狀元廣場拓印狀元手印、腳膜，類似星光大道，如圖示： 許愿噴池 狀元廣場 3) 三組團詮釋：其實這里指的三組團，并不是一般概

21、念上的組團式景觀，而是指項目從銷售角度分三批進行開發(fā)，每次開發(fā)銷售的產(chǎn)品特色不同。物業(yè)類型為：A組團為：1#、2#樓，其產(chǎn)品主要是帶入戶花園、露臺的高層；B組團為4#、5#、6#、8#樓，其產(chǎn)品為挑高、小復(fù)式及子母套房；C組團為小區(qū)入口處3#、7#、9#樓，產(chǎn)品為小戶型精裝修公寓。4) 泛會所詮釋：我們提出的會所不是在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置，而是在樓頂設(shè)置的空中會所，之所以是泛會所的概念，我們是把一些主題會所分拆到不同的樓里，分流人群。例如：A組團頂層主題會所則是藝術(shù)文化會所，以手工油畫、咖啡廳為主；B組團頂層主體會所為運動休閑會所，設(shè)置游泳池、健身館為主；C組團主題會所為生態(tài)會所，設(shè)置空中花園、書吧、

22、茶藝館為主。5.建筑設(shè)計風(fēng)格立面造型：設(shè)計以簡潔明快為主調(diào)，采用歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代生活相結(jié)合的設(shè)計手法，創(chuàng)造具有識別性，統(tǒng)一性的豐富立面造型。其具體表現(xiàn)在：造型：造型豐富，每棟單體造型不僅考慮本身的完整及獨立性，也同時滿足組合成排后之整體效果，作到高低錯落豐富有序，拼合效果統(tǒng)一而有變化，形成自然和諧的天際線效果。外墻建筑材料：盡量采用新型材料，以創(chuàng)造豐富新穎的視覺效果。外墻部分采用石材,豐富的色彩與質(zhì)感對比磚墻更顯出社區(qū)的高貴。色彩上以輕松明快的色調(diào)為主，其顏色可以多種，以營造整體與個體的識別性及生動性，建議采用橙色、白色等。門庭：可在每棟樓設(shè)置挑高7.8米大堂入戶，即顯示出業(yè)主的尊貴、豪華，也塑

23、造了開發(fā)商大手筆的形象。每棟樓體按照類型不同,擁有私人草坪、露臺與空中花園。成為標準的歐陸簡約式洋房。6.產(chǎn)品建議產(chǎn)品是項目最本質(zhì)、最核心的部分，客戶產(chǎn)生購買行為的最終落腳點。因此在控制項目成本的同時，一定要確保產(chǎn)品的質(zhì)量。包括：規(guī)劃設(shè)計、所處地段、園林設(shè)計、戶型產(chǎn)品、銷售服務(wù)、物業(yè)管理、小區(qū)設(shè)施、社區(qū)文化。每期產(chǎn)品都涵蓋一個主題，及圍繞一個統(tǒng)一的訴求點，即最適合創(chuàng)業(yè)階段人群居住的精致享受型社區(qū)。每期的產(chǎn)品類型都涵蓋一個賣點，即我們會引入幾大賣點類戶型，作為分期銷售的結(jié)點：1) 帶入戶花園、露臺的高層，面積控制在60120平米之間；2) 7090平米之間的小復(fù)式，以及4060平米之間的挑高；3

24、) 3080平米之間精裝修小戶型；4) 70+40（平米）；80+30（平米），子母房設(shè)計；5) 每棟樓頂?shù)闹黝}會所設(shè)計。稍后我們會提供以上幾類戶型的參考戶型圖紙以供設(shè)計院參考。7.戶型和面積建議A組團建筑特色：全歐陸簡約式風(fēng)格，為蝶型外觀，每戶均設(shè)置入戶花園，贈送大面積露臺；B、C組團建筑特色：歐陸簡約風(fēng)格，板式高層。各組團產(chǎn)品建議：A組團A組團的戶型組成結(jié)構(gòu)建議，A組團作為項目首期推出的產(chǎn)品，是打項目品牌的產(chǎn)品，除了要強調(diào)區(qū)域環(huán)境、樓盤品質(zhì)等硬件的基礎(chǔ)上，戶型的設(shè)置也是影響銷售的主要因素之一，在首期產(chǎn)品的顧客群的定位上，應(yīng)以90平米小三房為主即三房的面積控制在100以內(nèi)，適量的投放兩房兩廳

25、的戶型，每戶贈送大面積露臺和入戶花園。高層的洋房設(shè)計，在合肥堪稱首家。B組團B組團的整體定位是對A組團產(chǎn)品的整體升級，更要求在產(chǎn)品上求新，求變的基礎(chǔ)上，更適合本案消費群體的生活特征，產(chǎn)品以挑高、小復(fù)式及子母套房為主。小復(fù)式面積均在90平米以內(nèi)，挑高則在單層面積在4060平米以內(nèi)，子母套房則是考慮剛成家的年輕人，父母希望照顧子女，又希望保持相對獨立的生活空間，則設(shè)置在一層相鄰兩戶為：80平米兩房兩廳+40平米1房1廳，有需要也可以將兩套打通使用。C組團C組團是整個小區(qū)產(chǎn)品的最后一期，則應(yīng)該以快銷為主，為避免銷售的滯后性，應(yīng)選擇總價低，適合業(yè)主居住的單身小戶型公寓為主?？紤]精裝修是考慮我們的目標人

26、群，均是工作繁忙，在外打工或者創(chuàng)業(yè)的人員，他們沒有多余的時間去裝修，我們可以提供幾種裝修風(fēng)格和套餐的精裝修模式供其選擇。8.規(guī)劃優(yōu)勢l 超寬樓間距，生活更精致項目總體容積率控制在2.5左右，這在純高層項目中已經(jīng)算相對較低的。由于項目是狹長地塊，小區(qū)是圍和式建造的，因此，樓間距超寬，成為規(guī)劃上一個最大的優(yōu)勢，集中的內(nèi)庭式景觀，便于戶戶欣賞。這是多數(shù)高層所不具備的。l 三重商業(yè)，步行尺度齊全的商業(yè)配套、適度的步行距離、完善的步行體系，打造一個優(yōu)生態(tài)、低污染，不依附于汽車的生活社區(qū)。一重商業(yè)：項目周邊大眾型的便利店、大型超市、小飯店、郵局；二重商業(yè)：項目自身配套的商業(yè)樓及內(nèi)庭式商業(yè)街鋪；三重商業(yè)：樓

27、層頂端主題型會所，涵蓋娛樂休閑型的美容美發(fā)、大型會所，甚至異域風(fēng)情型的咖啡吧、酒坊也一應(yīng)俱全。3.1.2景觀規(guī)劃本案的景觀環(huán)境中提出“天人合一”的生態(tài)文化景觀理念，主推休閑、享受的社區(qū)風(fēng)情，整個項目用景觀廣場和景觀小品品質(zhì)小景觀貫穿始終。形成獨具中原特色的文化社區(qū)。坡地型葉狀景觀小品結(jié)合外部的大環(huán)境，充分融入到每個組團綠化當中，以住宅為基礎(chǔ)，以小區(qū)中央?yún)^(qū)域的“綠肺”為中心，強調(diào)點線面的空間組合方式，社區(qū)景觀的營造將遵循自然的原理和本社區(qū)的特色，借助組團式的建筑小品和的自然結(jié)合，創(chuàng)造出獨具特色的社區(qū)環(huán)境。做到整個社區(qū)一年四季常青，不同的季節(jié)用不同植物進行搭配，做到移步換景，步移景移的實景。環(huán)境設(shè)

28、計原則建議如下：1. 環(huán)境設(shè)計應(yīng)將建筑重組為景觀的一部分，與道路、樹、花壇、廣場等和建筑輪廓構(gòu)成一組完整的小區(qū)景觀，所有的景觀布置應(yīng)環(huán)繞建筑，使環(huán)境、建筑之間的封閉與開放、緊湊與松散，關(guān)系趨向和諧。2. 綠化及園林設(shè)計應(yīng)保證美觀與實用相結(jié)合，做到有區(qū)域功能劃分（如兒童區(qū)、老人區(qū)），使社區(qū)的綠化帶同時成為小區(qū)的社交空間。3. 注意抗寒性及色彩的處理。4. 利用自然形成的南北坡地，建造有層次感的溪水、竹林、石灘等，這樣的構(gòu)建更生動，更有靈性。社區(qū)內(nèi)景觀綠地，圍繞景觀大道融合具有異國氣息的兩大主題廣場，展示的不僅是社區(qū)的精神，更是區(qū)域形象。景觀小品：社區(qū)中心的景觀大道可以城市或者著名景點的名稱來命名

29、。3.1.3 物業(yè)管理建議物業(yè)管理是客戶在購買房屋時前三位需解答的問題。物業(yè)管理的品質(zhì)就決定了物業(yè)未來的品質(zhì)。因此選擇好的物業(yè)公司等于選擇了對物業(yè)未來良好保障。我們建議，本項目的物業(yè)管理用兩個方案進行： 一、委托廣州一類知名且有住宅管理經(jīng)驗的物業(yè)公司進行物業(yè)管理，這對銷售有重要利好。 二、委托知名物業(yè)管理公司做項目的顧問公司，同時自己做管理。 無論上述哪種形式，均應(yīng)在銷售前敲定，選擇的物業(yè)管理公司應(yīng)有號召力，物業(yè)公司應(yīng)做下述文件：1、物業(yè)管理公約2、物業(yè)管理人員手冊3、物業(yè)裝修管理規(guī)定4、房產(chǎn)治安管理規(guī)定5、房產(chǎn)交通停車管理規(guī)定上述文件僅做參考。物業(yè)公司確定后，應(yīng)參與環(huán)境設(shè)計，對小區(qū)功能分區(qū)及

30、交通線路布局等提出意見，以確?？蛻羧胱『?，各項配套使用的合理性，減少糾紛，從而減少重復(fù)建設(shè)，確保小區(qū)優(yōu)質(zhì)品牌3.1.4小區(qū)智能化具體小區(qū)智能化建議：1.小區(qū)內(nèi)背景音樂2.戶內(nèi)設(shè)遠紅外探頭及遠程報警按鈕(與中心控制機房聯(lián)網(wǎng))3.小區(qū)周界紅外對射,電視監(jiān)控,智能巡更4.彩色可視對講系統(tǒng)5.設(shè)煤氣泄露報警器(由天然氣公司安裝,與小區(qū)控制中心機房不聯(lián)網(wǎng))6.一卡通(入戶門、電梯、停車)（一）安全防范系統(tǒng)1、小區(qū)周界紅外線防越系統(tǒng)2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)3、樓宇門禁對講系統(tǒng)4、住戶報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)5、電子巡更系統(tǒng)（二）信息服務(wù)系統(tǒng)1、高速寬帶計算機網(wǎng)絡(luò)2、INTERNRT高速寬帶接入3、衛(wèi)星閉路電視4、電

31、子公告牌5、信息增值服務(wù)系統(tǒng)（三）社區(qū)智能管理系統(tǒng)1、車輛出入與停車管理2、背景音樂、緊急廣播3、公共設(shè)備監(jiān)控管理系統(tǒng)4、物業(yè)管理計算機系統(tǒng)5、IC卡一卡通系統(tǒng)（四）家庭智能化系統(tǒng)1、家庭智能化家電系統(tǒng)以上是對物管的一些基礎(chǔ)要求，具體營銷的時候，可以適當?shù)脑鎏硪恍└郊觾r值服務(wù)。四、 A組團營銷策略4.1.1 產(chǎn)品定位由于A組團的產(chǎn)品定位為高層電梯洋房因此，我們的產(chǎn)品的定位宗旨是：l 做北區(qū)稀缺產(chǎn)品；l 在每樣產(chǎn)品上的細節(jié)做到及至，增加其附加價值；l 以關(guān)懷人性為主訴求點；l 力求突現(xiàn)享受型、創(chuàng)業(yè)型社區(qū)產(chǎn)品定位為：帶入戶花園、露臺的花樣小宅（寬house）4.1.2 A組團形象定位本項目形象表達過程可表現(xiàn)為：創(chuàng)業(yè)型社區(qū)北區(qū)目前市場上最具風(fēng)味的高層花園洋房社區(qū)舒適、庸懶的生活讓疲憊的心情在家里回歸。提升為：花樣美宅，生活尋夢之旅4.1.3 營銷推廣定位便捷、健康、舒適、減壓的人居生活區(qū)4.1.4 生活方式定位我們在這里倡導(dǎo)的是一種全新的生活模式，除了居住，除了享受，在這里便捷也是另外一種概念。便捷=庸懶在這里的生活方式：l 戶型上的精致、實用使我的居家更科學(xué)，工作更事半功倍；l 生活上