第四章 建筑物及在建工程評(píng)估

1、第四章 建筑物及 在建工程評(píng)估 n房地產(chǎn)評(píng)估概述 n建筑物及其分類 n建筑物的評(píng)估 n在建工程的評(píng)估 房地產(chǎn)評(píng)估概述 n概念與特性 1、概念 （1）廣義 土地及土地上的永久性建筑物、基礎(chǔ) 設(shè)施、水和礦藏等自然資源 （2）狹義（地產(chǎn)房產(chǎn)） 土地及土地上的永久性建筑物和由它 們衍生出來的所有權(quán)；地產(chǎn)和房產(chǎn)綜合體 房地產(chǎn)評(píng)估概述 2、特性 房地產(chǎn)空間位置的固定性（區(qū)域性） 房地產(chǎn)的流動(dòng)非實(shí)體的流動(dòng)，而是房 地產(chǎn)權(quán)益的流動(dòng)（交易的權(quán)益性） 房地產(chǎn)使用的長期性和持續(xù)性 房屋：較長的耐用年限 土地：永續(xù)利用（我國為有償有期限 使用，但期限較長） 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)地理位置（區(qū)位）的可變性 房地產(chǎn)的

2、個(gè)別性 表現(xiàn)在：自然條件、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件和 實(shí)體特征等方面存在或多或少的差異 定律：沒有完全一樣的兩宗房地產(chǎn) 房地產(chǎn)單位價(jià)值較大 房地產(chǎn)價(jià)值受政策環(huán)境等因素影響明顯 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房地產(chǎn)的保值、增值特性 來源于土地的不可再生性和社會(huì)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展、人口不斷增長對(duì)房地產(chǎn)需求的持續(xù) 擴(kuò)張之間長期矛盾運(yùn)動(dòng)的結(jié)果 房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)性 主要表現(xiàn)為：資金需求量巨大、位置 固定用途改變不易、生產(chǎn)周期較長、不可 抗力影響明顯 房地產(chǎn)評(píng)估概述 n房地產(chǎn)的價(jià)值與價(jià)格的關(guān)系 1、房地產(chǎn)的價(jià)值是價(jià)格形成的基礎(chǔ)，在資 產(chǎn)評(píng)估中房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果即反映其價(jià)值 v房地產(chǎn)的價(jià)值在評(píng)估活動(dòng)中是一種專業(yè) 判斷（價(jià)值判斷）結(jié)果 2、房

3、地產(chǎn)的價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是房 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反映 v房地產(chǎn)的價(jià)格由市場(chǎng)供求狀況決定 房地產(chǎn)評(píng)估概述 n房地產(chǎn)價(jià)格的種類 1、按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分 （1）土地價(jià)格：在我國包括 基準(zhǔn)地價(jià)政府對(duì)城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地 域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別 評(píng)估、測(cè)算的土地使用權(quán)平均價(jià)格，是分用途 的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格 標(biāo)定地價(jià)政府根據(jù)需要評(píng)估的正常地產(chǎn) 市場(chǎng)中具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價(jià)格 房地產(chǎn)評(píng)估概述 （2）建筑物價(jià)格 （3）房地產(chǎn)價(jià)格：即房地合一價(jià)格 2、按房地產(chǎn)價(jià)格的形成方式劃分 （1）市場(chǎng)交易價(jià)格：包括 公平市場(chǎng)價(jià)格 非公平市場(chǎng)價(jià)格 （2）評(píng)估價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)， 對(duì)市場(chǎng)交

4、易價(jià)格的模擬，包括： 房地產(chǎn)評(píng)估概述 基準(zhǔn)地價(jià) 標(biāo)定地價(jià) 房屋重置價(jià)格：在一定的時(shí)間基準(zhǔn)點(diǎn)上，在 現(xiàn)時(shí)建筑及裝修材料價(jià)格和人工費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ) 上，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重 新建造與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同 的建筑物所需的支出 交易底價(jià)：土地使用權(quán)出讓底價(jià)、轉(zhuǎn)讓 底價(jià)、抵押底價(jià)、招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格 課稅價(jià)格：政府為課征有關(guān)房地產(chǎn)稅而評(píng)估 的作為課稅基礎(chǔ)的價(jià)格 3、按房地產(chǎn)的交易方式劃分（針對(duì)土地） （1）拍賣價(jià)格：適用于競爭性、盈利性強(qiáng) 的房地產(chǎn)項(xiàng)目供地 （2）招標(biāo)價(jià)格：適用于重大城建項(xiàng)目用地 （3）協(xié)議價(jià)格：適用于市政、公益、福利、 基礎(chǔ)設(shè)施

5、項(xiàng)目供地 房地產(chǎn)評(píng)估概述 4、按房地產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)劃分 （1）所有權(quán)價(jià)格 v房價(jià)房屋所有權(quán)價(jià)格 （2）使用權(quán)價(jià)格 v地價(jià)土地使用權(quán)價(jià)格 （3）轉(zhuǎn)讓價(jià)格 轉(zhuǎn)讓對(duì)象：所有權(quán)或使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓方式：包括買賣、繼承、贈(zèng)與 轉(zhuǎn)讓要求：房地合一原則 房地產(chǎn)評(píng)估概述 （4）抵押價(jià)格：包括房地產(chǎn)抵押價(jià)格和土 地使用權(quán)抵押價(jià)格 （5）擔(dān)保價(jià)格 （6）租賃價(jià)格：實(shí)質(zhì)上是使用權(quán)零星出讓 所形成的價(jià)格 5、按房地產(chǎn)價(jià)格的計(jì)量方式劃分 （1）總價(jià)：包括房地產(chǎn)總價(jià)、土地總價(jià)、 建筑物總價(jià) 房地產(chǎn)評(píng)估概述 （2）單價(jià)：包括房地單價(jià)、土地單價(jià)、建 筑物單價(jià) 房地產(chǎn)總價(jià)房地單價(jià) 建筑面積 土地總價(jià)土地單價(jià) 土地面積 建筑物總價(jià)建筑物

6、單價(jià)建筑面積 （3）樓面地價(jià)：分?jǐn)偟矫繂挝唤ㄖ娣e上 的土地價(jià)格 樓面地價(jià)土地總價(jià)/建筑面積 樓面地價(jià)土地單價(jià)/容積率 其中：容積率建筑面積/土地面積 房地產(chǎn)評(píng)估概述 n房地產(chǎn)評(píng)估的原則 1、合法原則（） 產(chǎn)權(quán)合法 使用合法 處分（處置）合法 評(píng)估結(jié)果合法、合規(guī) 2、最有效使用原則 以房地產(chǎn)的最有效使用為前提 合乎城市 規(guī)劃要求 房地產(chǎn)評(píng)估概述 3、替代原則 同一市場(chǎng)中具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量 的房地產(chǎn)其價(jià)格應(yīng)趨于一致 4、評(píng)估期日原則 以特定時(shí)點(diǎn)所反映的市場(chǎng)狀況為據(jù) 5、公平原則 站在公正、客觀的立場(chǎng)（非參與交易 某一方的立場(chǎng)）上加以判斷 房地產(chǎn)評(píng)估概述 6、其他原則：供求原則、房地合一原則、

7、 預(yù)測(cè)原則、綜合分析原則 建筑物及其分類 n建筑物的總體分類 1、房屋 能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、 娛樂等各種活動(dòng)的場(chǎng)所 2、構(gòu)筑物 人們通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生 活活動(dòng)的場(chǎng)所及其他人工構(gòu)筑的物體 建筑物及其分類 n其他分類 序號(hào)序號(hào)分類標(biāo)準(zhǔn)分類標(biāo)準(zhǔn)具體類型具體類型 1使用功能工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑 2建筑高度 低層建筑、多層建筑、中高層建筑、 高層建筑、超高層建筑 3 房屋結(jié)構(gòu)所使用 的材料 木結(jié)構(gòu)、磚石結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、 鋼結(jié)構(gòu)、索模結(jié)構(gòu) 4 房屋承重結(jié)構(gòu)的 形式 墻承重機(jī)構(gòu)、排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、 剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、筒 體結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)、其他結(jié)構(gòu) 5產(chǎn)權(quán)公產(chǎn)、

8、單位產(chǎn)權(quán)、私人產(chǎn)權(quán) 建筑物的評(píng)估 n影響建筑物價(jià)值的因素 1、基本因素造價(jià) 建筑安裝工程費(fèi)用 （設(shè)備、工器具購置費(fèi)用） 工程建設(shè)其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 貸款利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停征收） 建筑物的評(píng)估 2、其他因素 經(jīng)濟(jì)地理因素：區(qū)域、區(qū)位 環(huán)境因素 房屋裝修標(biāo)準(zhǔn) 房屋設(shè)備 房屋附屬設(shè)施 樓層和朝向 房屋的磨損和完好程度 建筑物的評(píng)估 用途 產(chǎn)權(quán)及其完整性 n建筑物評(píng)估的特性 1、建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約 v多數(shù)情況下，只能以被評(píng)估建筑物的剩 余經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限 間的較低值為準(zhǔn)來評(píng)估建筑物的價(jià)值 2、單獨(dú)評(píng)估地上建筑物一般采用成本法 建筑物的評(píng)估 3、建筑物評(píng)估應(yīng)該

9、在適法的前提下進(jìn)行 n房屋建筑物現(xiàn)場(chǎng)勘察 預(yù)先安排勘察日程、路線、具體內(nèi)容 做好勘察對(duì)象的重點(diǎn)分類 攜帶建筑總平面圖及其他圖紙、文字資 料，與資產(chǎn)評(píng)估登記表對(duì)照勘察 做好現(xiàn)場(chǎng)勘察記錄及咨詢筆錄，完善簽 字、確認(rèn)手續(xù) 建筑物的評(píng)估 認(rèn)真對(duì)待必需的現(xiàn)場(chǎng)丈量、檢測(cè)工作， 必要時(shí)組織專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行相關(guān)鑒定工作 核查并收集完整的房屋產(chǎn)權(quán)證書及其他 能證明房產(chǎn)歸屬的文件資料、產(chǎn)權(quán)變更 的相關(guān)材料 必要時(shí)應(yīng)調(diào)閱建筑工程預(yù)（結(jié)）算資料、 工程決算審計(jì)報(bào)告、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、 固定資產(chǎn)移交手續(xù)等有關(guān)工程建設(shè)檔案 并復(fù)印留存 建筑物的評(píng)估 n建筑物評(píng)估的成本法 通過估算出建筑物在全新狀態(tài)下的現(xiàn) 時(shí)完全重置成本，在扣

10、減由于各種損耗因 素（有形損耗和無形損耗）造成的貶值以 后，得出建筑物的評(píng)估值 建筑物 評(píng)估值 建筑物 重置成本 實(shí)體性 貶值 功能性 貶值 經(jīng)濟(jì)性 貶值 建筑物的評(píng)估 1、建筑物重置成本的構(gòu)成 （1）土地取得費(fèi)用 土地出讓金 征地拆遷及各種補(bǔ)償費(fèi)用 （2）前期工程費(fèi) 規(guī)劃和可行性研究費(fèi) 測(cè)量、勘察、設(shè)計(jì)費(fèi) （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含配套費(fèi)） 建筑物的評(píng)估 （4）建筑安裝工程費(fèi) 直接工程費(fèi)：包括定額直接費(fèi)、其他直 接費(fèi)和現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi) 間接費(fèi)：由企業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其 他費(fèi)用組成 利潤：計(jì)劃利潤 稅金：“兩稅一費(fèi)”及其他國家規(guī)定稅 費(fèi) （5）工程附加支出（工程建設(shè)其他費(fèi)用） 建筑物的評(píng)估 （6）貸款

11、利息：建設(shè)期內(nèi)預(yù)付資本應(yīng)計(jì) （應(yīng)支付）的利息 2、重置成本的測(cè)算方法 （1）重編預(yù)算法 按照編制工程預(yù)算的方法，對(duì)評(píng)估對(duì) 象成本構(gòu)成項(xiàng)目按現(xiàn)時(shí)價(jià)格重新計(jì)算來求 得重置成本的方法 基本公式 建筑物的評(píng)估 特點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)：準(zhǔn)確度較高 缺點(diǎn)：所需資料多，耗時(shí)較長，工作量大 適用于：建筑物更新重置成本的測(cè)算； 構(gòu)造簡單的建筑物評(píng)估 算的間接成本 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 差價(jià) 材料 費(fèi)率 工程 或定額 現(xiàn)行單價(jià) 工程量 實(shí)際 重置成本 建筑物的 1 建筑物的評(píng)估 （2）預(yù)決算調(diào)整法 依據(jù)建筑物預(yù)決算資料，對(duì)建筑物預(yù) 算價(jià)格及費(fèi)率用評(píng)估基準(zhǔn)日的標(biāo)準(zhǔn)取代建 筑物購建時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出調(diào)整后的工程 造價(jià)，再加上按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)

12、行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 的間接成本就得到了建筑物重置成本 特點(diǎn) 以建筑物原工程量合理為前提，不需要 建筑物的評(píng)估 對(duì)工程量進(jìn)行重新計(jì)算 節(jié)省了一定的時(shí)間，工作效率更高 適用于：用途、結(jié)構(gòu)大致相同或相似， 且數(shù)量較多的建筑物評(píng)估 （3）指數(shù)調(diào)整法 依據(jù)房屋建筑物的賬面成本，運(yùn)用建 筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他有關(guān)指數(shù)計(jì)算出 房屋建筑物完全重置成本的方法 建筑物的評(píng)估 3、實(shí)體性貶值的測(cè)算 （1）使用年限法 難點(diǎn)；建筑物尚可使用年限的確定 建筑物的總使用年限 建筑物實(shí)際已使用年限 建筑物成新率 尚可使用年限建筑物實(shí)際已使用年限建筑物的總使用年限 1 建筑物 實(shí)體性貶值 建筑物 重置成本 1(成新率) 建筑物的評(píng)估

13、建筑物按建筑建筑物按建筑 結(jié)構(gòu)分類分等結(jié)構(gòu)分類分等 耐用年限耐用年限(年年) 殘值率殘值率(%) 非生產(chǎn)用非生產(chǎn)用 房房 生產(chǎn)用房生產(chǎn)用房 受腐蝕生受腐蝕生 產(chǎn)用房產(chǎn)用房 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)6050350 磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu) 一等一等5040302 二等二等5040302 磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu) 一等一等4030206 二等二等4030204 三等三等4030203 簡易結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)100 建筑物的評(píng)估 （2）評(píng)分法 依據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際技術(shù)狀況，結(jié)合 房屋建筑物不同成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn) 場(chǎng)勘察時(shí)邊勘察邊按結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三 個(gè)部分再區(qū)分不同部位分別打分，然后按 下列公式計(jì)算成新率： 100

14、 B SG 設(shè)備部分合計(jì)得分 裝修部分合計(jì)得分結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 成新率 建筑物的評(píng)估 上式中，G結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) B設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) 不同結(jié)構(gòu)類型房屋的評(píng)分修正系數(shù)表 建筑物的評(píng)估 4、功能性貶值的測(cè)算 （1）由于建筑物用途與強(qiáng)度不合理造成的 功能性貶值相當(dāng)于建筑物現(xiàn)實(shí)用途與 其最佳使用用途之間的價(jià)值差 （2）由于建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷， 將導(dǎo)致建筑物不能充分發(fā)揮其應(yīng)有的功能 和最大限度發(fā)揮其效用而造成的功能性貶 值通過與正常有效利用率比較后測(cè)算 建筑物的評(píng)估 （3）由于建筑物的裝修、設(shè)備與其總體功 能不協(xié)調(diào)造成的功能性

15、貶值以建筑物 局部功能浪費(fèi)所對(duì)應(yīng)的價(jià)值無法實(shí)現(xiàn)作為 測(cè)算依據(jù) 建筑物的評(píng)估 5、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 表現(xiàn)：利用率下降，空置率增加，出租 面積減少，租金水平下降，閑置 后果：建筑物收益下降 公式： Rt建筑物第t年收益凈損失額 r建筑物還原利率 n損失持續(xù)年限 n t t t r R 1 )1 ( 經(jīng)濟(jì)性貶值 建筑物的評(píng)估 n建筑物評(píng)估的市場(chǎng)法 n建筑物評(píng)估的收益法 對(duì)于能夠獲得收益的房屋建筑物，將 其獲得的每年收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后的余額 按一定的折現(xiàn)率（還原率）折現(xiàn)，估算房 屋建筑物評(píng)估值的方法 1、房屋建筑物的收益一般用租金凈收 入表示（難點(diǎn)：如何從房地總收益中剝離如何從房地總收益中剝離） 建筑

16、物的評(píng)估 2、常用公式（假定收益無期限） （1）年收益比較穩(wěn)定的房屋建筑物 （2）年收益不等額的房屋建筑物 A房屋建筑物預(yù)期年金收益 Rt第t年房屋建筑物的預(yù)期年收益 r/AP n n t t t r r A r R P )1( 1 )1( 1 在建工程的評(píng)估 n在建工程概述 1、概念 指在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)尚未完工或雖已完工， 但尚未交付使用的建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)項(xiàng)目備 用材料、工程用設(shè)備等資產(chǎn) 2、特點(diǎn) 所涉及的資產(chǎn)種類比較多 完工程度不一，時(shí)間跨度大 在建工程的評(píng)估 3、評(píng)估特點(diǎn) 評(píng)估前必須清理賬目 評(píng)估值受后續(xù)工程的影響 決定評(píng)估值的關(guān)鍵要素是完工程度 評(píng)估缺少可用于比較的參照物 在建工程的評(píng)估 n在建工程的評(píng)估步驟（以未完工程為主） 1、搜集與在建工程相關(guān)的資料 2、審核資料 3、現(xiàn)場(chǎng)勘察，核實(shí)施工進(jìn)度，評(píng)價(jià)工程質(zhì) 量，結(jié)合工程的付款進(jìn)度確定完工程度 4、根據(jù)掌握的資料，核定工程單位成本； 根據(jù)完工程度和測(cè)算出的工程預(yù)算造價(jià)或 單位造價(jià)，確定在建工程的評(píng)估值 在建工程的評(píng)估 n在建工程的評(píng)估方法 以成本法為主 1、形象進(jìn)度法 選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建 工程建造完成后的預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合工 程形象進(jìn)度即完工程度和考慮一定風(fēng)險(xiǎn)的 折扣率進(jìn)行在建工程評(píng)估的方法 在建工程的評(píng)估 2、重置核算法 根據(jù)工程的實(shí)際建設(shè)情況和現(xiàn)行物價(jià) 與費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，分別確定