上海新南路壹號商業(yè)街招商策略提報49ppt精編版

1、 n整體項目開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場定位和形象定位的分析。整體項目開發(fā)理念、產(chǎn)品定位、市場定位和形象定位的分析。 n項目前期的商鋪建筑形態(tài)、商鋪建筑結(jié)構(gòu)、商鋪外立面設(shè)計的大量工作與數(shù)據(jù)的提供。項目前期的商鋪建筑形態(tài)、商鋪建筑結(jié)構(gòu)、商鋪外立面設(shè)計的大量工作與數(shù)據(jù)的提供。 n對產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶群定位和市場定位的思考。對產(chǎn)品定位、商業(yè)定位、客戶群定位和市場定位的思考。 項目目標項目目標 建議的形成條件 n對項目整體商業(yè)運營起到指導(dǎo)性的支持。對項目整體商業(yè)運營起到指導(dǎo)性的支持。 n項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種選擇、商家定位與引進等方面制定工作計項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)設(shè)置、業(yè)種選擇、商家定位與引

2、進等方面制定工作計 劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標和依據(jù)。劃流程，形成執(zhí)行手段和方法的方向、目標和依據(jù)。 n有助于防止今后項目在銷售、商業(yè)運營、物業(yè)、企劃推廣等方面出現(xiàn)各個部有助于防止今后項目在銷售、商業(yè)運營、物業(yè)、企劃推廣等方面出現(xiàn)各個部 門分割的狀況。通過各方面力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補招商資源的不足，多角門分割的狀況。通過各方面力量參與協(xié)同作戰(zhàn)，彌補招商資源的不足，多角 度、多方位增強執(zhí)行力度、促進商鋪銷售目標的最終完成。度、多方位增強執(zhí)行力度、促進商鋪銷售目標的最終完成。 n是綠地品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過形象的市場推廣和招商資源的是綠地品牌形象推廣宣傳的依據(jù)和條件，通過形

3、象的市場推廣和招商資源的 累積，進一步提升新南路壹號該項目的品牌形象。累積，進一步提升新南路壹號該項目的品牌形象。 建議的形成目標 項目位于閔行莘莊和松江新橋交匯處， 屬于莘閔板塊居住區(qū)級商業(yè)中心 項目緊鄰新南路，莘閔 板塊內(nèi)主干道路，雙向 二車道； 項目西南。東北各分別 相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè) （巴比倫生活廣場、弘 基休閑廣場）。 弘基 巴比倫 明 興 路 項目 新 南 路 明 中 路 本項本項 目目 地鐵1號線莘莊站 車程閑時車程閑時1515分鐘，忙時分鐘，忙時20-4020-40分鐘分鐘 項目資源：所處大型住宅區(qū)和別墅區(qū)， 為未來商業(yè)發(fā)展提供多條通路的可能 項目資源項目資源 云間水莊 新南路

4、壹號 麗水馨庭 歐風(fēng)麗景 綠洲比華利 龍祥公寓 達安圣芭芭花園 十二橡樹莊園 淺水灣 同潤加州 綠洲香島 萬科白馬 莘閔別墅區(qū)是上海發(fā)展 最早、最成熟的別墅區(qū) 域，也是上海西南區(qū)離 市中心最近的別墅板塊 之一。作為上海中檔和 經(jīng)濟型別墅最為集中的 區(qū)域，莘閔別墅區(qū)現(xiàn)有 別墅項目近30個，別墅 總量10000多棟，作為 亞洲最大的成熟別墅區(qū)， 莘閔別墅區(qū)環(huán)境幽靜、 雅致、低密，暢闊，宜 居而舒適。 莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上海 人口導(dǎo)入最主要的地區(qū) 之一，未來5年人口預(yù) 計當達到30萬。 莘莊、七寶是閔行目前形成的兩大商圈。 便捷的交通和大量居住人 口聚集是閔行商圈形成的 關(guān)鍵支撐因數(shù)。 莘莊：分為行政

5、中心和居 住區(qū).目前行政區(qū)的消費形 式屬于過路性消費，檔次 較低；依托春申版快大型 居住區(qū)（春申景城、萬科 假日風(fēng)景、上海春城）， 屬于片區(qū)日常消費，檔次 中檔。 七寶：依托七寶大型居住 區(qū)（萬科郎潤園、），運 動休閑配套設(shè)施齊全，檔 次較高，在建巴黎春天。 七莘路樂購的人流量、檔 次、營業(yè)額在閔行大賣場 中名列前矛； 莘莊莘莊 七寶七寶 南方商城/家樂福 華聯(lián)吉買盛 麥德龍 易初蓮花 大潤發(fā) 易買德 百安居 樂購 世紀聯(lián)華 農(nóng)工商 樂購 樂購 龍城購物中心 易初蓮花 石頭.剪刀.布 家得利 九百家居 農(nóng)工商 錦江樂園錦江樂園 熱帶風(fēng)暴熱帶風(fēng)暴 好愛廣場 家得利 日用大賣場是閔行的主要商業(yè)形式

6、 n目前閔行有18家大 賣場，2009上半年 實現(xiàn)社會消費品零 售額34.44億元，比 上年同期增長 21.2%。 n近年新開賣場七家： 易初蓮花七寶店、 浦江店、樂購莘松 店、家樂福七寶店、 好又多虹橋店、易 賣得梅隴店。2009 上半年零售總額 4.86億元，對區(qū)域 零售額增長的貢獻 率為3.6%。 南方商城是整個閔行區(qū)域的購物中心 商場商場 名稱名稱 規(guī)規(guī) 模模 檔檔 次次 面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 南方 商城 五 層 中 高 10萬, 營業(yè) 面積 6.8萬 1F餐飲.化妝品.飾品 2F-3F服飾4F家電通訊 5F漁獵休閑(電影院.電 玩.網(wǎng)吧) 家樂福 南方購物中心在的布局 上以家樂福超市、友

7、誼 百貨、好美家建材超市 三家龍頭店為主力店， 滿足了工薪階層、居民 日常消費、家庭裝潢的 需要。一百二十余家品 牌特色專賣店，涵蓋了 服裝、小百貨、通訊器 材、家具、體育用品、 電腦等多個方面。休閑 娛樂包括：中、西餐飲、 咖啡館、茶室、電影城、 游樂城、健身中心。藥 店、郵局、銀行、旅行 社、書城、美容美發(fā)等 等一系列社區(qū)服務(wù)項目， 堅持“以社區(qū)服務(wù)為導(dǎo) 向，集購物、休閑、娛 樂為一體”的經(jīng)營定 位，已成為閔行地區(qū) 人氣最旺的購物中心。 莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域為閔行未來重點莘莊、七莘路、東川路三塊區(qū)域為閔行未來重點 商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū) 莘莊莘莊 東川路東川路 七莘路七莘路 閔行商業(yè)十一五規(guī)

8、劃:向現(xiàn)代商業(yè)的轉(zhuǎn)型，形成以社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，以大型購物中心為龍頭，以商業(yè) 休閑街為特色的現(xiàn)代商業(yè)格局。積極引進精品百貨店、品牌專賣店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)，繼續(xù)完善大賣 場、超市、便利店等商業(yè)網(wǎng)點，規(guī)范發(fā)展商品交易市場，培育汽車和建材銷售等新增長點。重點建 設(shè)七寶、虹橋、莘莊、江川、南方商城、浦江等大型綜合性商業(yè)中心， 南方商城/家樂福 華聯(lián)吉買盛 麥德龍 易初蓮花 大潤發(fā) 易買德 百安居 樂購 世紀聯(lián)華 農(nóng)工商 樂購 樂購 龍城購物中心 易初蓮花 石頭.剪刀.布 家得利 九百家居 農(nóng)工商 錦江樂園錦江樂園 熱帶風(fēng)暴熱帶風(fēng)暴 愛好廣場 家得利 消費向東，消費習(xí)慣分為三大圈層 n第一圈層：日常 消費就近

9、的大賣 場，購物班車5 10分鐘； n第二圈層：日常 購物南方商城， 閔行區(qū)域唯一商 業(yè)中心； n第三圈層：周末 購物及休閑娛樂 徐家匯、虹橋 徐家匯徐家匯 第一圈層第一圈層 第二圈層第二圈層 第三圈層第三圈層 每月在閔行賣場消費總額為500-800元。 。 超市、商場和百貨公司超市、商場和百貨公司是閔行居民日常最常消費的場所是閔行居民日常最常消費的場所 閔行區(qū)居民在商場閔行區(qū)居民在商場/ /百貨公司的百貨公司的每月花費總額約為每月花費總額約為500-800500-800元元。 購物地點的時間基本在購物地點的時間基本在3030分鐘以內(nèi)分鐘以內(nèi) 品種齊全、價格實惠、購物環(huán)境品種齊全、價格實惠、購

10、物環(huán)境是居民選擇消費地點的首要因數(shù)是居民選擇消費地點的首要因數(shù) 食品和服裝食品和服裝是閔行居民節(jié)假日最高的開支。是閔行居民節(jié)假日最高的開支。 二口或三口二口或三口之家之家, 個人收入個人收入3000-6000元元/月月為主流為主流 摘自閔行商業(yè)市場調(diào)查報告 摘自閔行商業(yè)市場調(diào)查報告 特征一特征一: :消費模式單一消費模式單一，在閔行的消費支出主要為大賣場的日常用品采購。，在閔行的消費支出主要為大賣場的日常用品采購。 由于閔行區(qū)外來購房人口與閔行戶籍人口相當，因此在閔行的消費時間主要為下班后 采購日常生活用品。單一的居住模式造就單一的消費模式，因此，大賣場成為居住區(qū) 滿足生活用品采購的主要來源。

11、 特征二特征二: :就近消費就近消費.區(qū)域性消費區(qū)域性消費原則，在閔行區(qū)域到消費地點不超過半小時車程原則，在閔行區(qū)域到消費地點不超過半小時車程 由于閔行道路系統(tǒng)錯綜復(fù)雜，消費區(qū)域隨著道路阻隔而自然形成，如今春申、莘莊、 七寶、古美均形成各資的商業(yè)賣場集中區(qū)域，輻射范圍也限于各區(qū)域內(nèi)。 特征三特征三: :大賣場消費大賣場消費比較頻繁比較頻繁, ,對商場的要求不高，滿足對商場的要求不高，滿足基本的日常用品采購需求基本的日常用品采購需求 由于日常消費在附近賣場解決，因此去賣場的頻度較為頻繁，平均一周1-2次。 主要選擇位置近、種類多、價格實惠的賣場消費。 莘莊將打造成上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一莘莊將打

12、造成上海新興地區(qū)商業(yè)中心之一 地理位置地理位置:莘莊地區(qū)位 于上海西南，土地 面積約平方公 里。是閔行區(qū)行政 和文化、公共活動 中心所在地. 人口規(guī)模人口規(guī)模:由于城市大規(guī) 模交通設(shè)施建設(shè)和 房產(chǎn)開發(fā)，莘莊地 區(qū)成為上海人口導(dǎo) 入的主要區(qū)域之一。 現(xiàn)有總?cè)丝谌f總?cè)丝谌f 人，其中常住人口 約萬人， 外來人口萬萬 萬萬人。預(yù)期未來五五 年將達到萬人。年將達到萬人。 發(fā)展發(fā)展 機遇機遇 大莘莊：打造城市副中心交通帶動新發(fā)展大莘莊：打造城市副中心交通帶動新發(fā)展 莘莊，作為軌道交通發(fā)展莘莊，作為軌道交通發(fā)展 捧紅的一個傳奇為人們所熟知，一號線帶動了區(qū)域跨越式的發(fā)展。而捧紅的一個傳奇為人們所熟知，一號線帶

13、動了區(qū)域跨越式的發(fā)展。而 根據(jù)根據(jù)閔行新城總體規(guī)劃（閔行新城總體規(guī)劃（2006-2020年）年），未來的閔行新城范圍，未來的閔行新城范圍 內(nèi)，將有七條軌道交通線貫穿其中。此外，根據(jù)虹橋綜合交通樞紐路內(nèi)，將有七條軌道交通線貫穿其中。此外，根據(jù)虹橋綜合交通樞紐路 網(wǎng)配套規(guī)劃，閔行新城近期建設(shè)重點中，還將新增網(wǎng)配套規(guī)劃，閔行新城近期建設(shè)重點中，還將新增“一縱三橫一縱三橫”快速快速 道路，包括輔助快速路、北翟路、青虹路、漕寶路快速路。輔助快速道路，包括輔助快速路、北翟路、青虹路、漕寶路快速路。輔助快速 路與機場高速路與機場高速A15公路將形成緩解環(huán)西一大道、環(huán)南大道交通壓力的公路將形成緩解環(huán)西一大道、

14、環(huán)南大道交通壓力的 的輔環(huán)，為虹橋綜合交通樞紐、浙江方向、浦東國際機場之間提供一的輔環(huán)，為虹橋綜合交通樞紐、浙江方向、浦東國際機場之間提供一 條便捷的快速通道。條便捷的快速通道。 發(fā)展發(fā)展 機遇機遇 n大莘莊：商業(yè)配套日益齊全大莘莊：商業(yè)配套日益齊全 n大莘莊地區(qū)共將形成大莘莊地區(qū)共將形成66萬商業(yè)萬商業(yè) 體，其中包括友誼南方商城：體，其中包括友誼南方商城： 面積面積14.4萬平；莘莊龍之夢：面萬平；莘莊龍之夢：面 積積5萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面萬；地鐵上蓋綜合商業(yè)：面 積積12-14萬；莘莊仲盛：面積萬；莘莊仲盛：面積 28.5萬；綠地新南路：面積萬；綠地新南路：面積4萬萬 商業(yè)區(qū)域，媲美徐

15、家匯：面積商業(yè)區(qū)域，媲美徐家匯：面積 70萬商業(yè)體量。萬商業(yè)體量。 n商業(yè)匯聚升級，再造一個徐家商業(yè)匯聚升級，再造一個徐家 匯。大莘莊商圈的形成，將對匯。大莘莊商圈的形成，將對 徐家匯商圈客流形成一個有效徐家匯商圈客流形成一個有效 地截流。莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上地截流。莘莊地區(qū)已經(jīng)成為上 海人口導(dǎo)入最主要的地區(qū)之一，海人口導(dǎo)入最主要的地區(qū)之一， 未來未來5年人口預(yù)計當達到年人口預(yù)計當達到30萬。萬。 n大莘莊：交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善大莘莊：交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善 n京滬高鐵、京滬高鐵、A8、虹橋樞紐基地、虹橋樞紐基地 的建設(shè)，上海西南逐漸承擔(dān)起的建設(shè)，上海西南逐漸承擔(dān)起 連結(jié)長三角一體化的核心樞紐連結(jié)長三角一

16、體化的核心樞紐 功能。上海西南交通樞紐，直功能。上海西南交通樞紐，直 接對接虹橋樞紐中心，進出上接對接虹橋樞紐中心，進出上 海的西南門戶；莘莊地區(qū)已經(jīng)海的西南門戶；莘莊地區(qū)已經(jīng) 成為上海人口導(dǎo)入的主要區(qū)域成為上海人口導(dǎo)入的主要區(qū)域 之一，未來之一，未來5年總?cè)丝趯⑦_到年總?cè)丝趯⑦_到30 萬人。萬人。 n大交通改善的價值提升：大交通改善的價值提升：1）依）依 托軌道交通一號線、五號線，托軌道交通一號線、五號線， 并通過滬閔高架延伸段連接外并通過滬閔高架延伸段連接外 環(huán)線、四號線、滬寧、滬杭高環(huán)線、四號線、滬寧、滬杭高 速公路、滬杭高速擴容至速公路、滬杭高速擴容至6車道。車道。 2）A8收費站南移

17、，且開拓地收費站南移，且開拓地 面輔道。面輔道。3）銀都西路隧道開通。）銀都西路隧道開通。 4）2011年金山鐵路支線開通。年金山鐵路支線開通。 發(fā)展發(fā)展 機遇機遇 莘莊建設(shè)三級商業(yè)網(wǎng)路莘莊建設(shè)三級商業(yè)網(wǎng)路,本項目屬于社區(qū)商業(yè)體系本項目屬于社區(qū)商業(yè)體系 1.1.莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)莘莊老鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū) 主要項目：莘松路、滬閔路 “十字 型”路口新建的塊狀 集聚型“綜合 商業(yè)商務(wù)”。 規(guī)劃面積：萬平方米。 中心商業(yè)區(qū)： 2.2.上海莘城中心商業(yè)區(qū)上海莘城中心商業(yè)區(qū) 主要項目：“仲盛商業(yè)中心”和 地 鐵莘莊站站廳商業(yè)?！爸偈⑸虡I(yè)中 心”：總建筑面積約萬平方米 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè): : 南為華聯(lián)吉買盛區(qū)域

18、、西為農(nóng)工商區(qū) 域、西北為莘莊樂購區(qū)域、中為世紀 聯(lián)華區(qū)域、東北為華潤萬佳區(qū)域。 現(xiàn)代商貿(mào)走廊現(xiàn)代商貿(mào)走廊: : 七莘路沿線（莘莊段至七寶段）街 區(qū)兩側(cè)相關(guān)地塊集聚現(xiàn)代大型專業(yè)店、大型 綜合超市、文化休閑中心、圖書文化用品中心、 小型商業(yè)休閑街、大型室內(nèi)滑雪運動休閑中心 等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)，成為體現(xiàn)區(qū)內(nèi)城市形 象和功能、第三產(chǎn)業(yè)特色、多業(yè)態(tài)多功能集聚、 條狀塊狀相結(jié)合的“閔行大道”。 上海市閔行區(qū)莘莊地區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要- 未來8年上海莘莊商業(yè)配套設(shè)施,將發(fā)生根本性的改變和提高，莘莊 地區(qū)商業(yè)將依托閔行區(qū)行政中心所在地、道路交通網(wǎng)絡(luò)、人口大 量導(dǎo)入等優(yōu)勢，形成一個“鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)社

19、區(qū)商業(yè)體系社區(qū)商業(yè)體系 現(xiàn)代商貿(mào)走廊現(xiàn)代商貿(mào)走廊”的三級商業(yè)發(fā)展網(wǎng)絡(luò)，使之成為上海新興地區(qū)商 業(yè)中心之一。 莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心莘莊老鎮(zhèn)商業(yè)中心 上海莘城商業(yè)中心上海莘城商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè) 商貿(mào)走廊商貿(mào)走廊 莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展莘松路鐵路以西路段，商業(yè)的發(fā)展 完全取決于住宅的拉動需求完全取決于住宅的拉動需求。 莘閔板塊商業(yè)主要分布四個區(qū) 域，全部為滿足居民日常消費 為主。 樂購（莘松店）：二層賣場， 一層好美屋，一家酒店及餐飲 KFC等滿主周邊居民日常 生活用品采購需求，中檔。 巴比倫商業(yè)廣場及弘基廣場： 三層。一層中介、美容美發(fā)、 寵物店；二層茶坊、咖啡店等； 三層餐飲。滿足周

20、邊居民 日常生活配套消費需求，中檔。 莘閔生活廣場：一層農(nóng)工商層， 二層三層餐飲，四層招商中 滿足莘閔別墅區(qū)中低檔居民 日常生活，檔次較低。 樂購賣場樂購賣場 巴比倫廣場巴比倫廣場 莘閔生活廣場莘閔生活廣場 弘基廣場弘基廣場 競爭嚴峻 1.1.商圈集中，形式雷同商圈集中，形式雷同 2.2.各自為營，互動性弱各自為營，互動性弱 3.3.住宅拉動，需求單一住宅拉動，需求單一 閔行商圈主要集中在莘莊，七寶和南方商城，形式基本以日用大賣場 為主。位置和經(jīng)營檔次是決定大賣場經(jīng)營狀況的關(guān)鍵。 由于商業(yè)形式單一，閔行各大賣場依靠自身生存。加上閔行眾多 道路的阻隔，各個板塊商業(yè)難以形成集合效應(yīng)，形成各自為營的

21、局面。 閔行的商業(yè)市場主要由于住宅拉動。由于購房人口大量導(dǎo)入，引發(fā)了 大量對生活日用品的需求，下班到大賣場采購，周末市中心商場采購 是居民消費的主要模式。 核心問題解讀 核心問題核心問題 項目自身條件要點項目自身條件要點外部環(huán)境要點外部環(huán)境要點 n項目有一定的規(guī)模優(yōu)勢 n地面交通便捷，但是沒有軌 道交通上的優(yōu)勢 n目前板塊已經(jīng)有一定的吸引 力 n閔行的經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場均在快 速發(fā)展階段，區(qū)域前景看好 n商圈密集，競爭激烈 n項目周邊有較大的居住和產(chǎn)業(yè)人 口支撐，而且客戶檔次有一定的高 度，未來高端居住區(qū)的成熟對商業(yè) 提出了更高的要求 項目如何在融合周邊商業(yè)的同時，項目如何在融合周邊商業(yè)的同時，

22、形成標桿的形形成標桿的形 象以及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居象以及獨特業(yè)態(tài)主題，在吸引周邊中高收入的居 民和產(chǎn)業(yè)客的同時，擴大輻射范圍吸引目的性消民和產(chǎn)業(yè)客的同時，擴大輻射范圍吸引目的性消 費群體前來投資和消費費群體前來投資和消費 莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城 樓層樓層業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)租金租金 （元（元/ /天天/ /平方米）平方米） B1F 家樂福賣場 1.5 1F 品牌零售、百貨 20 2F 品牌零售、百貨、建 材市場 10-13 3F 兒童服飾、教育培訓(xùn)、 百思買 百思買6 4F 餐飲、影院 餐飲5-6、影院1.2 5F 游樂園、娛樂、餐飲 3.5-4 莘莊地

23、區(qū)商莘莊地區(qū)商 業(yè)中心業(yè)中心 n項目得房率60%、空置率50%，物業(yè)管理費統(tǒng)一為2元/平方米/天。 n消費客流分析：作為莘莊新興的地標型商業(yè)，莘莊地區(qū)20萬的人口給仲 盛世界商城所擁有的28萬方體量很大的支撐。但就目前來說，項目內(nèi)只但就目前來說，項目內(nèi)只 有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是目的性消費性消費的有大型主力店和部分休閑類餐飲，所吸引大多都是目的性消費性消費的 客流，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流?？土?，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長的留住或吸引消費的客流。因此 盡早的搭配適合當?shù)叵M結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)組合是很重要的。 莘莊地區(qū)商業(yè)莘莊地區(qū)商業(yè) 中心中心 莘莊板塊代

24、表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城 業(yè)態(tài)配比業(yè)態(tài)配比 仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售為主，外加大賣場和餐飲零售為主，外加大賣場和餐飲 生活配套生活配套 7%7% 莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商 業(yè)中心業(yè)中心 莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城 n作為莘莊板塊目前體量最大、品牌檔次最高的一站式購物中心， 同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來吸引周邊的同樣使用了以賣場等剛性消費為目的需求的模式，來吸引周邊的 人流，所進駐的人流，所進駐的CGVCGV影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了影院等本項目周邊沒有的業(yè)態(tài)給項目帶來了 眾多的人流眾多的人流 n該項目是大體量

25、的集中型商業(yè)，零售與餐飲均有品牌商家入駐， 目前主要的消費群仍然是以周邊住宅群體為主，另外，以星期八 小鎮(zhèn)帶動家庭式消費。但對缺乏大型院線影院的地區(qū)來講，影院缺乏大型院線影院的地區(qū)來講，影院 的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借助影院的引入擴大了的引入大大的提升項目的吸引力，本項目借助影院的引入擴大了 其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。其的消費輻射范圍，直接輻射區(qū)域涉及到七寶等地區(qū)。 n本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進本案體量較大，目前周邊區(qū)域的消費對其零售業(yè)態(tài)支撐有限，進 一步的擴大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是當務(wù)之急一步的擴大項目零售業(yè)的輻射范圍，乃是

26、當務(wù)之急。 莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商 業(yè)中心業(yè)中心 莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城 個案小結(jié)：個案小結(jié)： 莘莊地區(qū)商莘莊地區(qū)商 業(yè)中心業(yè)中心 莘莊板塊代表個案莘莊板塊代表個案仲盛世界商城仲盛世界商城 給本項目發(fā)展的給本項目發(fā)展的 啟示啟示 n莘莊板塊作為距離本案最近的集中型商業(yè)板塊，已開業(yè)的仲盛世界廣場總體量28 萬平方米，定位為莘莊地區(qū)一站式購物中心，通過以家樂福大賣場、百盛購物中樂福大賣場、百盛購物中 心、百安居建材市場心、百安居建材市場為主一些主力店來吸引周邊地區(qū)居民剛性需求。 n另外區(qū)域未來將有“閔行龍之夢”購物中心面市，未來區(qū)域?qū){借“仲盛”以及 “龍之夢”的發(fā)

27、展，成為閔行區(qū)新型的商業(yè)中心。隨著軌道交通一、五號線莘莊隨著軌道交通一、五號線莘莊 站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。站沿線地塊開發(fā)，樞紐站的概念將更為突顯。 n 莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上莘莊板塊商業(yè)中心距離本案直線距離僅四公里，本案在業(yè)態(tài)組合上 和體量上無法和和體量上無法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龍之夢龍之夢”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛” 和和“龍之夢龍之夢”完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢完全招商結(jié)束后，由于在體量、交通、項目位置等優(yōu)勢 將會造成很大聚客作用，從而一定程度的分流本案的消費人群。將會造成很大聚客作用，從而一定

28、程度的分流本案的消費人群。 商業(yè)競爭市場分析總結(jié) n目前閔行區(qū)的每個主要區(qū)域板塊都已擁有自己的商業(yè)中心，形態(tài)多以家庭 式一站式購物中心出現(xiàn)，且運用的模式均為封閉式的購物中心，以賣場帶 動人流進行消費。 n運營較為成功是南方商業(yè)板塊的百聯(lián)南方購物中心以及莘莊板塊的仲盛世 界商城。其共同特點是周邊常住居民人口多、交通便捷并有軌道交通作為 支持、且以賣場為主力業(yè)態(tài)來吸引周邊居民的剛性需求。 n本案周邊也有此類特點，例如緊鄰的弘基廣場是板塊內(nèi)目前已成熟的商業(yè) 中心，其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂業(yè)態(tài)缺乏。其本身主要功能為餐飲，但是零售及娛樂業(yè)態(tài)缺乏?？傮w來看，閔 行區(qū)的區(qū)域內(nèi)商業(yè)流動不大，特別是

29、零售行業(yè)，如果品牌為同一檔次，客 源將就近選擇消費。本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費主導(dǎo)地位，而本案周邊區(qū)本區(qū)域內(nèi)的客源仍將占消費主導(dǎo)地位，而本案周邊區(qū) 域客源的消費能力已具有一定水準。域客源的消費能力已具有一定水準。 競爭分析給項目定位的啟示總結(jié) 南方商城中心南方商城中心 莘莊商業(yè)中心莘莊商業(yè)中心 梅隴板塊商梅隴板塊商 業(yè)業(yè) 弘基廣場弘基廣場 n這幾個商圈在交通和成熟度 上都較為有優(yōu)勢，而且業(yè)態(tài) 齊全，將在很大程度上分流 本案的客戶 n閔行其他區(qū)域均有較為成熟 的商圈，從這點上看，本案 主要還是以滿足本區(qū)域客戶 為主 n項目體量較大，還要考慮打 造鮮明的主題吸引目的性消 費 n項目周邊的商業(yè)以弘基

30、廣場為主，業(yè)態(tài)上主要 是一些中端的餐飲業(yè)態(tài)， 難以滿足中高端的餐飲 需求 n區(qū)域中高端的零售商業(yè) 缺失，將是項目發(fā)展的 機會 n本案的發(fā)展方向上，主要還是以滿足周邊區(qū)域的客戶為主，另本案的發(fā)展方向上，主要還是以滿足周邊區(qū)域的客戶為主，另 外需塑造鮮明的主題擴大輻射圈，吸引目的性消費群體作為補充外需塑造鮮明的主題擴大輻射圈，吸引目的性消費群體作為補充 n業(yè)態(tài)上應(yīng)該彌補區(qū)域缺失，設(shè)置中高端的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲業(yè)態(tài)上應(yīng)該彌補區(qū)域缺失，設(shè)置中高端的零售業(yè)態(tài)為主，餐飲 娛樂為輔，而且在檔次上要有所提升，這是為了契合區(qū)域未來綠娛樂為輔，而且在檔次上要有所提升，這是為了契合區(qū)域未來綠 地新南路壹號等高端住宅

31、居民的需要，特別是餐飲的檔次要比周地新南路壹號等高端住宅居民的需要，特別是餐飲的檔次要比周 邊的餐飲檔次高邊的餐飲檔次高 前期商家前期商家 論證論證 n目前已簽約商家有家樂福、朗庭酒店等。家樂福、朗庭酒店等。 n家樂福面積為18000平方米（地下15000、地上3000）。 朗庭酒店面積20000平方米。 家樂福認為該區(qū)域的居住人口數(shù)量滿足賣場類商家的開店 需求、地塊位置、交通都能滿足賣場的開店標準。 大型賣場和影院均對入住本案有較大的興趣，這可大型賣場和影院均對入住本案有較大的興趣，這可 以大大增加項目的人流以大大增加項目的人流 項目初步研判：項目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主，

32、項目初步研判：項目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主， 檔次上要有大的提升，另外項目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢，形成標檔次上要有大的提升，另外項目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢，形成標 桿和特色，擴大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費群體桿和特色，擴大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費群體 n項目周邊住宅人口較多可以支撐一定量體商 業(yè) n周邊產(chǎn)業(yè)客收入水平相對較高，商務(wù)宴請需 求相對旺盛 n本案為體量較大的綜合性項目，具有一定規(guī) 模效應(yīng)，有利于樹立鮮明 n的整體項目形象。 n項目與商貿(mào)集中區(qū)域有一定距離，且地鐵交 通站點較遠 n閔行目前的商業(yè)格局較為成熟，項目與其他 成熟商圈的項目比較沒有明顯

33、的優(yōu)勢 n該區(qū)域總體規(guī)劃為莘閔板塊 n商業(yè)中心，伴隨著商業(yè)區(qū)域規(guī)劃實施，中心區(qū) 域整體市場預(yù)期良好； n區(qū)域?qū)⒔ǔ删G地等高端項目，高端的人群需要 區(qū)域商業(yè)檔次有所提升 n 目前區(qū)域形 象一般，以居住功能為主，難以形成商務(wù) 集聚效益 n 未來閔行地區(qū)還將建成龍之夢購物中心， 競爭壓力會隨之增大。 n相比閔行其他區(qū)域，莘閔中心商業(yè)的打造 尚需經(jīng)得起時間的考驗 項目SWOT分 析 區(qū)域商業(yè)中心的有效組合區(qū)域商業(yè)中心的有效組合 生活賣場生活賣場+ +休閑服飾體育類生活配套休閑服飾體育類生活配套 項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位及整體定位 為了契合區(qū)域未來中高端客戶的需求，項目的檔次要比周邊的高為了

34、契合區(qū)域未來中高端客戶的需求，項目的檔次要比周邊的高 樓層樓層面積面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 3F7000休閑服飾、體育服飾、休閑娛樂 2F7000局部賣場、休閑服飾、休閑餐飲 1F7000生活配套，餐飲 n1F沿新南路主要以休閑服飾為主休閑服飾為主，沿明興路商業(yè)主要以休閑餐飲等休閑餐飲等 配套為主，滿足辦公配套需求，酒店商業(yè)主要以商務(wù)宴請、健身、美商務(wù)宴請、健身、美 容容SPASPA、咖啡為主、咖啡為主，酒店及住宅區(qū)之間的商業(yè)一樓主要以休閑餐飲為以休閑餐飲為 主；主； n2F,3F2F,3F主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費商家為主主要以休閑娛樂和餐飲等目的性消費商家為主; ; 項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略 及

35、整體定位及整體定位 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積面積( (平平 方米方米 占比占比 餐飲350014% 娛樂250010% 零售1200068% 生活配套20008% 業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 面積面積( (平方平方 米米) ) 占比占比 餐飲35008% 娛樂25006% 零售1200040% 生活配套20005% 賣場1800041% 項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位及整體定位 生活賣場生活賣場 休閑餐飲休閑餐飲 休閑餐飲休閑餐飲 休閑服飾休閑服飾 休閑服飾休閑服飾 生活配套生活配套 休閑服飾 休閑餐飲 列舉商家需求面積 ONLY,MOAD,EDC,美 特斯邦威,UNI.LO 80-120平方 米 列舉商家需求面積

36、 DQ,SPR咖啡,許留山, 滿記甜品, 70-120平方 米 生活配套 列舉商家需求面積 全家,一流,十字水坊,干 洗店 120平方米 項目發(fā)展戰(zhàn)略項目發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位及整體定位 商家展示 商家展示 商家展示 運動類運動類 零售零售 休閑娛樂休閑娛樂 休閑餐飲休閑餐飲 休閑服飾休閑服飾 生活配套生活配套 休閑餐飲 列舉商家需求面積 NIKE,REEBOK,ADIDAS, PUMA,UNBOR 80-120平方 米 列舉商家需求面積 上島咖啡、迪歐咖啡、 意壺咖啡、港麗餐廳 400-500平 方米 生活配套 列舉商家需求面積 十字水坊,美容SPA80-120平方 米 運動類零售 項目發(fā)展戰(zhàn)

37、略項目發(fā)展戰(zhàn)略 及整體定位及整體定位 休閑娛樂 列舉商家需求面積 好樂迪KTV或者電影院 等 1000平方米 左右 商家展示 商家展示 商業(yè)消費客群分析商業(yè)消費客群分析 本案目標商家為業(yè)態(tài)定位范圍內(nèi)的，以休閑運動類為主的中高端品牌商家；本案目標商家為業(yè)態(tài)定位范圍內(nèi)的，以休閑運動類為主的中高端品牌商家； 本案的消費群體主要以周邊住宅及產(chǎn)業(yè)人口為主，主要年齡范圍集中在20-50 周歲間。而本案（休閑服飾+運動類）的零售主要針對25-45周歲的消費群體。 就目前定位來看，本案常規(guī)消費群體涵蓋了區(qū)域內(nèi)較大范圍的年齡層次，也就就目前定位來看，本案常規(guī)消費群體涵蓋了區(qū)域內(nèi)較大范圍的年齡層次，也就 是以本身

38、區(qū)域所擁有的消費群的數(shù)量為基本依托是以本身區(qū)域所擁有的消費群的數(shù)量為基本依托。 零售方面品牌層次的提升，主要滿足區(qū)域內(nèi)中高端收入群體，以及商務(wù)人口的零售方面品牌層次的提升，主要滿足區(qū)域內(nèi)中高端收入群體，以及商務(wù)人口的 消費所需，滿足目的性消費群體的需求消費所需，滿足目的性消費群體的需求 項目客戶定位項目客戶定位 項目客戶定位項目客戶定位 周邊城市高收入階層 來源：主要來自上海周邊城市 職業(yè)描述：私營業(yè)主、企業(yè)高層管理 置業(yè)需求：投資或自用 價值取向：看重上海商業(yè)物業(yè)升值空間、關(guān)注項 目品質(zhì)、周邊商務(wù)環(huán)境品質(zhì) 置業(yè)特征：投資心理，同時關(guān)注實惠 全市中高收入階層 來源：全市 職業(yè)描述：私營業(yè)主、經(jīng)

39、商人員、企業(yè)中高層管 理者、職業(yè)投資人 購買目的：投資或自用 價值取向：大部分時間傾注在事業(yè)上，關(guān)注區(qū)位、 商務(wù)環(huán)境、項目品質(zhì)、升值潛力 置業(yè)特征：總價承受力較強 偶得客戶：上海及周邊城市擁有一定的儲蓄資金的中產(chǎn)階級， 因通脹預(yù)期考慮購置商業(yè)物業(yè) 商業(yè)目標客戶定位商業(yè)目標客戶定位購買商業(yè)物業(yè)核心客戶為來自上海市購買商業(yè)物業(yè)核心客戶為來自上海市 私營業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等私營業(yè)主、經(jīng)商人員、企業(yè)中高層管理者、職業(yè)投資人等 核心客核心客 戶戶 機會客機會客 戶戶 邊緣客邊緣客 戶戶 商鋪商鋪 主力面積主力面積 (M2)(M2) 面寬面寬 (M(M 2)2) 1F1F層高層高

40、 (M(M 2)2) 租金（元租金（元 /M2/M2/天）天） 1F1F租金租金 （元（元 /M2/M2/ 天）天） 出租出租 率率 弘基廣場10011044.53 2.23.5(上 下兩層) 6.094% 巴比倫商鋪1001504.553 3-4(上下兩 層) 6.098% 莘閔廣場商鋪2002503.643.5 2.53（共 34層） 3.585% 莘松路商鋪6011044.53.0 3.8 4.5(上 下兩層) 6.0100% 可比案例產(chǎn)品及租金水平可比案例產(chǎn)品及租金水平 n周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，二層實際商業(yè)使用率低，周邊商鋪形態(tài)多為兩層，除部分餐飲休閑等業(yè)態(tài)外，

41、二層實際商業(yè)使用率低， 同時考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強，所以所以第二層和第一層的價差大，在同時考慮區(qū)域商業(yè)集聚度不強，所以所以第二層和第一層的價差大，在50% 50% 左右左右 零售商業(yè)零售商業(yè) 定定 價價 未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素未來的區(qū)域發(fā)展前景是投資者關(guān)心的因素 入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項目租金和售價，一入住業(yè)態(tài)檔次的高低，影響著項目租金和售價，一 般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配般高檔次的業(yè)態(tài)與高租金相匹配 車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方車位毫無疑問影響這租金和售價，多車位，停車方 便，人流自然多便，人流自然多 一般情況下，小戶型的商鋪，單價較高一般情況下，小戶型的

42、商鋪，單價較高 項目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣項目的建筑構(gòu)架以及功能布局是否有利于集聚人氣 ，影響租金，影響租金 15%15% 15%15% 15%15% 10%10% 10%10% 5%5% 5%5% 5%5% 20%20% 100100 % % 交通通達性交通通達性 商業(yè)氛圍商業(yè)氛圍 未來區(qū)域發(fā)展前景未來區(qū)域發(fā)展前景 招商平臺招商平臺 入住業(yè)態(tài)檔次入住業(yè)態(tài)檔次 車位車位 項目聚集人氣功能項目聚集人氣功能 投資回報預(yù)期投資回報預(yù)期 戶型面積戶型面積 良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者良好的招商平臺可以提升商業(yè)的價值，也是消費者 重點關(guān)注的因素重點關(guān)注的因素 周邊商業(yè)氛

43、圍對售價提升起至關(guān)重要的作用周邊商業(yè)氛圍對售價提升起至關(guān)重要的作用 投資者最關(guān)注的因素、對商業(yè)項目售價的影響度高投資者最關(guān)注的因素、對商業(yè)項目售價的影響度高 商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費者最關(guān)心的影商鋪賴以生存的關(guān)鍵因素、也是消費者最關(guān)心的影 響因素響因素 可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定可比案例影響權(quán)重系數(shù)評定零售商業(yè)零售商業(yè) 定定 價價 項目項目 1F1F租租 金金 （元（元 / / / / 天）天） 交通交通 通通 達達 性性 （0.20.2） 投資投資 回回 報報 預(yù)期預(yù)期 （ 0.0. 1 1 5 5） 區(qū)域區(qū)域 商商 業(yè)業(yè) 氛圍氛圍 （ 0.0. 1 1 5 5） 招商招商 平平 臺臺 （ 0.0. 1 1 5 5） 未來未來 區(qū)區(qū) 域域 發(fā)展發(fā)展 前前 景景 （0.10.1） 入住入住 業(yè)業(yè) 態(tài)檔態(tài)檔 次次 （ 0.0