XX集團(tuán)房地產(chǎn)項目開運營管理規(guī)劃綱要(范文)

1、云南XX實業(yè)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理規(guī)劃綱要（2012-2020）編 制： 嚴(yán) 彪 編制時間：二一二年十二月一、前 言本房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理規(guī)劃，主要用于房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程并指導(dǎo)項目管理的，為項目管理提出方向和綱領(lǐng)性的文件。是在XX集團(tuán)“三三戰(zhàn)略”總體目標(biāo)規(guī)劃的前提下編制，屬職能規(guī)劃范疇，是為實現(xiàn)集團(tuán)公司總體戰(zhàn)略服務(wù)的。對明確房地產(chǎn)項目開發(fā)職能，規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)流程，建立房地產(chǎn)項目管理機制，以及提升房地產(chǎn)項目開發(fā)管理水平有著提綱契領(lǐng)性的意義。房地產(chǎn)項目運營管理（P0M）：就是把投入的資源（生產(chǎn)要素）按照特定要求轉(zhuǎn)換為產(chǎn)出（房屋和服務(wù)）的過程。因而是一切組織的最基本職能之一。其

2、生產(chǎn)要素包括：土地、材料、設(shè)備、人員、信息、資金等。房地產(chǎn)項目運營管理的特點：把項目開發(fā)作為創(chuàng)造和提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程；對項目開發(fā)各系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運行、評價和改進(jìn)；對項目開發(fā)過程進(jìn)行計劃、組織、實施和控制。為適應(yīng)未來日趨激烈的房地產(chǎn)開發(fā)市場及地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入微利時代和優(yōu)勝劣的競格局的需要，實現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略意圖，建立一個規(guī)范的房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理體系，打造一支高效、務(wù)實、精干、團(tuán)結(jié)的優(yōu)秀項目開發(fā)隊伍，提高工程項目管理水平，促進(jìn)集團(tuán)地產(chǎn)項目開發(fā)管理向科學(xué)化、規(guī)范化、制度化和精細(xì)化發(fā)展，特制定本規(guī)劃綱要。二、運營愿景從品質(zhì)到品牌 建造精品工程，滿足客戶要求創(chuàng)造人居價值，共享生態(tài)社會全面實現(xiàn)目標(biāo)化管理，

3、即建立項目、部門、個人三級的目標(biāo)化管理三、運營原則總體部署、長遠(yuǎn)規(guī)劃、突出重點、注重實效權(quán)責(zé)明晰、流程規(guī)范、科學(xué)謀劃、精心運作四、運營管理的職能規(guī)劃 作為集團(tuán)房地產(chǎn)運營管理中心（總監(jiān)），結(jié)合集團(tuán)戰(zhàn)略要求，在管理職能中應(yīng)做到或?qū)崿F(xiàn)下列管理職能：提出內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置及崗位設(shè)立方案 組織擬訂項目管理的業(yè)務(wù)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程 確定項目各管理層級的授權(quán) 組織制定項目開發(fā)的全年、半年、季度和月工作計劃 確定和分解項目開發(fā)管理全年經(jīng)營指標(biāo) 配合財務(wù)部門制定項目管理的全面預(yù)算 協(xié)調(diào)各部門之間的工作關(guān)系 主持召開項目開發(fā)日常運營會議，跟蹤、檢查、協(xié)調(diào)各職能部門的工作 協(xié)調(diào)建立項目管理各部門業(yè)績評估體系，對部門和主管

4、進(jìn)行考評四、組織結(jié)構(gòu)與管控規(guī)劃 為適應(yīng)和滿足集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)的要求，建立規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化的地產(chǎn)管理體系，從組織與職能的關(guān)系上，應(yīng)建立相應(yīng)的項目運營管理的組織構(gòu)架：房地產(chǎn)運營管理中心（總監(jiān)）工程技術(shù)部預(yù)結(jié)算部前期開發(fā)部營銷策劃部材料設(shè)備采供部項目一部項目二部項目三部總工資料檔案室五、運營組織設(shè)置目標(biāo)要求（1）組織結(jié)構(gòu)科學(xué)合理。（2）機構(gòu)成員應(yīng)具備相應(yīng)的職業(yè)資格。（3）保持相對穩(wěn)定，并根據(jù)實際需要進(jìn)行調(diào)整。（4）組織應(yīng)確定各相關(guān)項目管理職能部門的職責(zé)、權(quán)利、利益和應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險。（5）組織管理層應(yīng)按項目管理目標(biāo)對項目進(jìn)行協(xié)調(diào)和綜合管理。 （6）組織管理層制定項目管理制度。（7）實施計劃管

5、理，保證資源的合理配置和有序流動。（8）對項目管理層的工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考核和服務(wù)。六、運營管控目標(biāo)規(guī)劃總目標(biāo)：穩(wěn)健型、專業(yè)化、流程化、規(guī)?；⒕?xì)化分項目標(biāo)：（1）項目進(jìn)度控制目標(biāo)以項目經(jīng)理為責(zé)任主體，將項目進(jìn)度控制總目標(biāo)進(jìn)行合理分解，通過計劃、實施、檢查、改進(jìn)等手段有效的控制各分目標(biāo)以期達(dá)到總目標(biāo)的實現(xiàn)。（2）項目質(zhì)量控制目標(biāo)各項管理工作、行為標(biāo)準(zhǔn)符合國家有關(guān)法律法規(guī)及公司質(zhì)量管理體系要求。杜絕嚴(yán)重質(zhì)量事故，施工質(zhì)量控制目標(biāo)為合格，堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主”的方針和“計劃、執(zhí)行、檢查、處理”循環(huán)工作方法，不斷改進(jìn)過程控制。（3）項目安全控制目標(biāo)工程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到“安全、經(jīng)濟、美觀、適

6、用”的要求。施工階段堅持“安全第一、預(yù)防為主”的方針，項目管理部建立安全管理體系和安全生產(chǎn)責(zé)任制，嚴(yán)格按照建筑施工安全檢查標(biāo)準(zhǔn)（JGJ59-99）及云南省有關(guān)建筑安全生產(chǎn)文明施工法規(guī)要求進(jìn)行管理，杜絕重大事故，減少一般事故，以強有力的手段實施安全文明施工管理。（4）項目成本控制目標(biāo)以不超過投資估算為總目標(biāo)，建立以項目經(jīng)理為中心的成本控制體系，明確各管理人員和單位、部門的成本責(zé)任、權(quán)限及相互關(guān)系。（5）項目材料設(shè)備控制目標(biāo)根據(jù)項目要求確定采購范圍，由材料設(shè)備采供部統(tǒng)一集中采購。合同中規(guī)定由施工方供應(yīng)的材料及設(shè)備由其自行采購。項目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場對材料和設(shè)備的檢驗和管理（包括施工方自行采購的材料及設(shè)備）

7、，以保證物資供應(yīng)的質(zhì)量和及時性。（6）項目信息管理目標(biāo)項目運營管理信息化的水平已經(jīng)成為項目開發(fā)贏得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵力量之一，成為項目運營加強科學(xué)管理、推動技術(shù)創(chuàng)新、提升核心競爭力的重要因素。項目管理的信息化有三個層面的內(nèi)容，第一個層面是數(shù)據(jù)的信息化，第二個層面是流程的信息化，第三個層面是決策的信息化。在工程建設(shè)中，利用網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控系統(tǒng)及計算機終端輸入完成了數(shù)據(jù)的信息化，利用遠(yuǎn)程辦公系統(tǒng)進(jìn)行信息的傳遞，實現(xiàn)了流程的信息化，通過遠(yuǎn)程會議系統(tǒng)，實現(xiàn)了決策的信息化。（7）項目風(fēng)險管理規(guī)劃項目開發(fā)應(yīng)建立風(fēng)險管理體系，明確各層次管理人員的風(fēng)險管理責(zé)任，減少項目實施過程中的不確定因素對項目的影響。項目風(fēng)險管理過程

8、應(yīng)包括項目實施全過程的風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險響應(yīng)和風(fēng)險控制。（8）其他目標(biāo)按照國家及云南省有關(guān)規(guī)定及公司質(zhì)量管理體系文件要求，建立本公司的ISO質(zhì)量管控體系，依此體系各項管理工作達(dá)標(biāo)；按照與客戶簽訂的合同要求，全面履行合同，確?？蛻魸M意度達(dá)到95%以上，爭取達(dá)到100%。七、運營管理模式 投資決策管理 運營計劃管理 階段成果管理 運營決策管理 運營績效管理 資金預(yù)算管理 目標(biāo)成本管理 信息與知識管理 流程管理 精細(xì)化管理八、運營管理制度建設(shè)規(guī)劃總體制度：房地產(chǎn)運營管理大綱及實施細(xì)則分項制度：（1）項目管理人員崗位責(zé)任制度 （2）項目技術(shù)管理制度（3）項目質(zhì)量管理制度 （4）項目安全管理制度（

9、5）項目計劃、統(tǒng)計與進(jìn)度管理制度 （6）項目成本核算制度（7）項目現(xiàn)場管理制度 （8）項目例會及日志制度（9）項目組織協(xié)調(diào)制度 （10）項目信息管理制度（11）招標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)管理制度 （12）合同評審簽訂、管理制度（13）付款審批制度 （14）工藝、設(shè)計變更商簽制度九、項目管理具體工作內(nèi)容要求序號項 目工 作 內(nèi) 容1.前期工作土地、市調(diào)、立項、策劃、報規(guī)、報建等1.1.工程前期手續(xù)立項批文、總圖布置、總圖運輸、規(guī)劃、審圖、施工許可、質(zhì)量、安全監(jiān)督1.2.三通一平場地平整工作需與施工單位簽訂合同，明確任務(wù)量、承包金額與進(jìn)度要求；臨時水、電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等應(yīng)充分估計到整個項目施工的需要

10、。2.設(shè)計階段配合設(shè)計院做好設(shè)計論證2.1.施工圖設(shè)計施工招標(biāo)圖紙設(shè)計，與設(shè)計院配合。2.2.施工圖審查設(shè)計時需要充分考慮到施工可行性。項目管理單位在最短時間內(nèi)完成審查，設(shè)計單位完成修改。3.招 標(biāo)配合招標(biāo)評審委員會做好招標(biāo)書的編寫與技術(shù)咨詢工作，參與投標(biāo)單位的評標(biāo)議標(biāo)。3.1.監(jiān) 理確定施工監(jiān)理單位，以便其盡早介入具體的細(xì)節(jié)工作。3.2.施工招標(biāo)在項目工程所在地進(jìn)行公開招標(biāo)。3.3各類設(shè)備招標(biāo)在項目工程所在地進(jìn)行公開招標(biāo)。3.4設(shè)備安裝招標(biāo)在項目工程所在地進(jìn)行公開招標(biāo)。4施 工施工管理、組織、協(xié)調(diào)等。5設(shè)備、工藝管道安裝施工管理、組織、協(xié)調(diào)等由項目管理單位承辦。6竣工、交付使用竣工驗收由開發(fā)

11、單位組織，項目接收單位辦理。7項目試運行、調(diào)試階段配合竣工驗收管理單位工作。8項目交付、評價階段項目開發(fā)單位組織、項目接收單位協(xié)助。十、人力資源與團(tuán)隊建設(shè)規(guī)劃人活則財活，實現(xiàn)集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)的最終落角點還是人。構(gòu)建科學(xué)合理的人力資源管理體系，最大程度上激發(fā)員工的工作積極性和能動性，構(gòu)建高效項目開發(fā)團(tuán)隊，應(yīng)著力實現(xiàn)下列目標(biāo)：事業(yè)承諾：高層領(lǐng)導(dǎo)充分表示集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展的信心和決心委以重任：提供核心人才有吸引力的職位與薪酬，并充分授權(quán)能力發(fā)展：建立、完善培訓(xùn)機制，以資助進(jìn)修、考察等手段提供持續(xù)提高的機會團(tuán)隊建設(shè)：鼓勵核心人物或領(lǐng)軍人物組建精英團(tuán)隊，堅持引進(jìn)和培育并舉企業(yè)文化：不分內(nèi)外親疏，唯才是舉，創(chuàng)造開放

12、、合作、進(jìn)取的優(yōu)秀企業(yè)文化市場薪酬：按照對內(nèi)公平，對外競爭的市場標(biāo)準(zhǔn)提供有競爭力的薪酬業(yè)績掛鉤：薪酬中的重要比例與業(yè)績掛鉤（適用于高管）相應(yīng)約束：通過合同管理、股權(quán)激勵管理等方式對人才流失進(jìn)行必要約束制度創(chuàng)新：不同板塊、業(yè)務(wù)的薪酬制度可以在集團(tuán)現(xiàn)有薪酬體系基礎(chǔ)上有所突破，尤其對引進(jìn)人才應(yīng)當(dāng)采用“新人新辦法”十一、運營管理十大核心理念培育規(guī)劃（1）制度為綱項目運營管理制度就是項目職能部門內(nèi)部的法律。無序則亂，在制度面前，“人人平等”。制度是維系一個企業(yè)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)和基石。（2）文化為要企業(yè)文化是企業(yè)的精神資源，企業(yè)文化的貫徹，要從一把手做起，從高層領(lǐng)導(dǎo)做起，由中層干部推廣，直至深入到每一位員工

13、。（3）以人為本公司實施“英才戰(zhàn)略”，并著力于打造內(nèi)部精英隊伍，形成核心人才、骨干人才相互共存、相互學(xué)習(xí)和健康成長的氛圍。（4）戰(zhàn)略為先導(dǎo)先有戰(zhàn)略規(guī)劃后采取相應(yīng)的行動，這是集團(tuán)發(fā)展的行為原則；同時，不忽視外界環(huán)境變化對原先戰(zhàn)略的影響，適時調(diào)整項目開發(fā)運營管理規(guī)劃和目標(biāo)。（5）持續(xù)學(xué)習(xí)持續(xù)學(xué)習(xí)能力是企業(yè)著力打造的核心競爭力。企業(yè)通過培養(yǎng)一個良好的學(xué)習(xí)氣氛，逐步向?qū)W習(xí)型組織靠攏。（6）領(lǐng)先業(yè)務(wù)通過“領(lǐng)先業(yè)務(wù)”，在地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域市場內(nèi)，細(xì)分市場并贏得競爭優(yōu)勢，并通過項目運營管理不懈努力，獲取“更加領(lǐng)先”的房地產(chǎn)市場地位。（7）增值服務(wù)通過項目開發(fā)相關(guān)輔助業(yè)務(wù)的服務(wù)質(zhì)量增值、服務(wù)整合增值、個性化服務(wù)增值

14、、技術(shù)和工藝增值、品牌溢價增值等等，獲得競爭優(yōu)勢。（8）資源整合通過地產(chǎn)項目開發(fā)市場資源的整合，獲得直接收益；通過項目運營內(nèi)部資源的整合，提高整體運營效率；通過社會資源的整合，獲得間接收益。（9）品牌經(jīng)營項目開發(fā)產(chǎn)品的定位及專業(yè)化運作決定了公司品牌的價值。“以品質(zhì)促品牌，以品牌促規(guī)?；?，向標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展”。（10）穩(wěn)健運營穩(wěn)健運營是基業(yè)常青企業(yè)的重要特征。運營管理中心將在項目選擇、定位、投融資、財務(wù)管理等方面保持穩(wěn)健運營的作風(fēng)。 十一、項目運營管理預(yù)期目標(biāo)計劃一三期間：奠定房地產(chǎn)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)與開發(fā)運營機制、組織機制逐步形成。完善內(nèi)部管理與機制建設(shè)，集中現(xiàn)有力量，開發(fā)1至2個項目。推進(jìn)精品工程建設(shè)，以項

15、目開發(fā)實踐來探索并逐步形成較成熟的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式，初步奠定品牌基礎(chǔ)二三期間： 塑造房地產(chǎn)品牌，擴大業(yè)務(wù)范圍，逐步形成規(guī)?；_發(fā)，確立科學(xué)化、專業(yè)化、規(guī)范化、精細(xì)化的項目管理運營體系和組織體系。形成完整成熟的：項目運營中心職能部門項目部 三級管控模式。 通過落實和推行成熟的房地產(chǎn)開發(fā)運作模式，在已有土地資源的基礎(chǔ)上，擴大開發(fā)規(guī)模（再開發(fā)1-2個項目），通過宣傳、策劃等活動，創(chuàng)立良好品牌，樹立高質(zhì)量、高品質(zhì)的地產(chǎn)開發(fā)信譽形象三三期間：進(jìn)一步擴大地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模，形成以房屋地產(chǎn)開發(fā)為主的，多種地產(chǎn)業(yè)態(tài)相輔的經(jīng)營價值鏈的集合體。形成企業(yè)文化型管理模式，爭取成為云南省有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，鞏固品牌形象，以品牌贏利潤。在目標(biāo)計劃期間項目運營管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)把控： 集團(tuán)和項目運營中心重點對于項目開發(fā)價值鏈中獲取