房地產(chǎn)會(huì)計(jì)報(bào)表稅務(wù)分析

1、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的涉稅分析 -（房地產(chǎn)行業(yè)） 39戶企業(yè)共查出資產(chǎn)不實(shí) 93億元，收入不實(shí)84億元，利 潤不實(shí)33億元。被查39戶企業(yè) 會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤率 為12.22，實(shí)際卻達(dá)到26.79 ， 本專題試圖做到： 會(huì)計(jì)與稅收結(jié)合 理論與實(shí)踐結(jié)合 原理與應(yīng)用結(jié)合 綜合分析與專題分析結(jié)合 實(shí)現(xiàn)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性的認(rèn)識(shí) 什么是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的涉稅分析 幾個(gè)概念辨析： 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告條例、稅收征管法 財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告 、 財(cái)務(wù)報(bào)表 會(huì)計(jì)報(bào)表、 附注 判斷、推斷、診斷！ *會(huì)計(jì)報(bào)表的閱讀和分析會(huì)計(jì)報(bào)表的閱讀和分析 三大三大報(bào)表的關(guān)系：報(bào)表的關(guān)系： 期初資產(chǎn)負(fù)債表期初資產(chǎn)負(fù)債表 經(jīng) 營 活 動(dòng) 現(xiàn)金流量表

2、現(xiàn)金流量表利潤表利潤表 期末資產(chǎn)負(fù)債表期末資產(chǎn)負(fù)債表 具體準(zhǔn)則 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第29號(hào)資產(chǎn)負(fù)債表日 后事項(xiàng) 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào) 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第31號(hào)現(xiàn)金流量表 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第32號(hào)中期財(cái)務(wù)報(bào)告 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第33號(hào)合并財(cái)務(wù)報(bào)表 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第34號(hào)每股收益 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第35號(hào)分部報(bào)告 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第36號(hào)關(guān)聯(lián)方披露 2006新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第37號(hào)金融工具列報(bào) 二、財(cái)務(wù)報(bào)表稅務(wù)分析目標(biāo)與功能 目標(biāo)：評(píng)估企業(yè)過去的經(jīng)營績效；衡量企業(yè)目前 的 財(cái)務(wù)狀況；預(yù)測企業(yè)未來的發(fā)展趨勢。 目的： 債權(quán)人分析財(cái)務(wù)報(bào)表的

3、目的 投資人分析財(cái)務(wù)報(bào)表的目的 企業(yè)管理者分析財(cái)務(wù)報(bào)表的目的 會(huì)計(jì)師或其他審計(jì)人員分析財(cái)務(wù)報(bào)表的 目的 稅務(wù)有關(guān)人員分析財(cái)務(wù)報(bào)表的目的 不同關(guān)系人對(duì)報(bào)表分析的側(cè)重點(diǎn)不同：不同關(guān)系人對(duì)報(bào)表分析的側(cè)重點(diǎn)不同： 三大報(bào)表三大報(bào)表 銀行銀行 董事董事 員工員工 審計(jì)師審計(jì)師 投資者投資者 稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān) 其他其他 yinhan分析企業(yè)盈余公積中公益金比例 雖然公益金也盈余公積性質(zhì)，但其用途是有 差別的，盈余公積主要是業(yè)務(wù)經(jīng)營資金的積累， 而公益金則用于職工設(shè)施，再者分配比例如何， 直接反映了企業(yè)處理生產(chǎn)與非生產(chǎn)關(guān)系的政策走 向，如提取的公益金大于稅后提取的盈余公積， 不僅不符合國家規(guī)定，也表明企業(yè)在

4、利潤分配上 是短暫的。 信貸人員關(guān)注上述信息，因?yàn)槔麧櫡?配去向不僅及企業(yè)自身利益和表達(dá)發(fā)展， 且直接影響投資者的償債人利益。如向投 資分配利潤過多，投資者可獲取眼前利益， 但將會(huì)影響長遠(yuǎn)利益，并影響企業(yè)償債能 力，同此，利潤分配表才是供信息是評(píng)價(jià) 企業(yè)利潤分配政策合法性，合理性以及企 業(yè)發(fā)展，也是信貸決策重要根據(jù)。 股民（投資者）分析報(bào)表 一般看題材不看報(bào)表。 每股收益率=歸屬普 通股的當(dāng)期凈利潤 發(fā)行在外普通股加強(qiáng)平均數(shù) 凈資產(chǎn)收益率=凈利潤總額凈資產(chǎn)平均 余額（期初+期末） 是股東投入資本和企業(yè)滾存利潤提供的。 是一個(gè)重要指標(biāo)。也稱股東權(quán)益報(bào)酬率。 稅務(wù)分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表目的： 微觀稅負(fù)分

5、析 稅收政策執(zhí)行情況的指標(biāo)分析，為宏觀 決策提供依據(jù)。銷售利潤率、稅收負(fù)擔(dān)率(茅臺(tái)) 涉稅疑點(diǎn)分析 找出實(shí)（已）納與應(yīng)納之間差異。既是 稽查案頭分析也是非常有效稅源監(jiān)控方法。 涉稅風(fēng)險(xiǎn)檢測（預(yù)警）。 通過減免稅資金跟蹤監(jiān)控，糾正錯(cuò)誤， 防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)警值(實(shí)收資本與稅收優(yōu)惠) 平均稅負(fù)計(jì)算案例平均稅負(fù)計(jì)算案例 甲企業(yè)百萬元銷售收入納稅甲企業(yè)百萬元銷售收入納稅5萬元，稅萬元，稅 負(fù)負(fù)5；乙企業(yè)百萬元銷售收入納稅；乙企業(yè)百萬元銷售收入納稅4萬萬 元，稅負(fù)元，稅負(fù)4；丙企業(yè)百萬元銷售收入納；丙企業(yè)百萬元銷售收入納 稅稅3萬元，稅負(fù)萬元，稅負(fù)3?，F(xiàn)在三個(gè)企業(yè)各繳?，F(xiàn)在三個(gè)企業(yè)各繳 納了納了1萬元的稅

6、款，問平均稅負(fù)是多少？萬元的稅款，問平均稅負(fù)是多少？ %8 . 3 3 .78 3 %3 1 %4 1 %5 1 3 1 X n X ：征收入庫數(shù)與申報(bào)數(shù)之間的差距征收入庫數(shù)與申報(bào)數(shù)之間的差距 ：如實(shí)申報(bào)與應(yīng)申報(bào)之間的差距：如實(shí)申報(bào)與應(yīng)申報(bào)之間的差距 ：已申報(bào)與已登記納稅人之間的差距：已申報(bào)與已登記納稅人之間的差距 ：已登記與納稅義務(wù)人之間的差距：已登記與納稅義務(wù)人之間的差距 差異最小化 四 、財(cái)務(wù)報(bào)表分析步驟 第一步，從企業(yè)所提供的各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息的相 關(guān)性，并評(píng)價(jià)其結(jié)果的整個(gè)過程。(福滿花園) 第二步，將所選擇的各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息，按適當(dāng) 的方法加以整理，以反映出各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息所隱含 的重要關(guān)系；(萬

7、科) 第三步，研究各項(xiàng)財(cái)務(wù)信息所隱含的重要關(guān) 系，并解釋其結(jié)果，作為應(yīng)用的依據(jù)。(綜合) 五、分析的信息來源 財(cái)務(wù)信息與非財(cái)務(wù)信息 涉稅事項(xiàng)的動(dòng)態(tài)管理 顯形信息與隱形信息 表內(nèi)信息與表外信息 （一）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的稅務(wù)信息（顯形） “兩個(gè)”（應(yīng)交增值稅、應(yīng)交稅金）明細(xì)表 資產(chǎn)負(fù)債表的稅務(wù)信息 1、“應(yīng)交稅金”、2、“遞延稅款” 損益表的 稅務(wù)信息 1、“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、2、“所得稅費(fèi)用” 現(xiàn)金流量表的稅務(wù)信息 “收到的稅費(fèi)返還”、“支付的增值稅款”、 “支付的所得稅款” 問題：報(bào)表信息的局限性 應(yīng)繳稅金明細(xì)表是內(nèi)部報(bào)表。在我 國現(xiàn)行稅制體系中，增值稅對(duì)企業(yè)來說是 非常重要的稅種。然而同樣地

8、，直接并集 中反映企業(yè)增值稅詳細(xì)情況的應(yīng)交增值稅 明細(xì)表也不要求對(duì)外公開，這一報(bào)表反映 的稅務(wù)信息外部人員同樣也無法了解到。 （二）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的稅務(wù)信息（隱形） 固定資產(chǎn) 存貨、投資收益（房租） 短期借款 支付的 除增值稅所得稅以外的其他稅費(fèi) 其他業(yè)務(wù)利潤 管理費(fèi)用 實(shí)收資本 思考: 企業(yè)所得稅關(guān)聯(lián)哪些項(xiàng)目? 個(gè)人所得稅關(guān)聯(lián)哪些項(xiàng)目? 房地產(chǎn)企業(yè)的存貨包括哪些內(nèi)容?涉及哪些 稅種? 印花稅關(guān)聯(lián)哪些項(xiàng)目? 數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集 表內(nèi)信息和表外信息 顯形信息與隱現(xiàn)信息 財(cái)務(wù)信息與非財(cái)務(wù)信息 房地產(chǎn)企業(yè)報(bào)表分析的數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集 數(shù)據(jù)采集一般可分為直接數(shù)據(jù)（征管流程信息）數(shù)據(jù)采集一般可分為直接數(shù)據(jù)（征

9、管流程信息） 和間接數(shù)據(jù)（媒體信息）兩類。房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)和間接數(shù)據(jù)（媒體信息）兩類。房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān) 控重點(diǎn)關(guān)注：控重點(diǎn)關(guān)注： 土地信息：征用面積、征用價(jià)格、規(guī)劃容積、規(guī)土地信息：征用面積、征用價(jià)格、規(guī)劃容積、規(guī) 劃用途劃用途 投資信息：資本總額、投資總額、貸款總額、投投資信息：資本總額、投資總額、貸款總額、投 資人資人 行業(yè)信息：價(jià)格信息、投資回報(bào)率（期）、土地行業(yè)信息：價(jià)格信息、投資回報(bào)率（期）、土地 貢獻(xiàn)率貢獻(xiàn)率 項(xiàng)目信息：投資期、區(qū)位、面積、價(jià)格、消費(fèi)群、項(xiàng)目信息：投資期、區(qū)位、面積、價(jià)格、消費(fèi)群、 銷售方式銷售方式 如何分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表 科學(xué)的思維方法 三維思維方法 靈活的分析技巧 勾

10、稽核對(duì)法；財(cái)務(wù)比率法；關(guān)聯(lián) 分析法 匡算模擬法；邏輯分析法 ； 方差測試法。 貨幣資金（自貨幣資金（自 有或籌集）有或籌集） 原材料原材料 成品庫存成品庫存 貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)或貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)或 應(yīng)收帳款（計(jì)入主營業(yè)應(yīng)收帳款（計(jì)入主營業(yè) 務(wù)收入）務(wù)收入） 收回貨幣資金收回貨幣資金 償還借款本息或應(yīng)償還借款本息或應(yīng) 付帳款付帳款 購買 生產(chǎn) 銷售 應(yīng)收票據(jù)、應(yīng) 收帳款到期 主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本 實(shí)際應(yīng)用示例 1、實(shí)例的財(cái)務(wù)報(bào)表是真是假？ dongji yuanying gengyuan 2、你會(huì)怎樣來分析財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表？ 3、財(cái)務(wù)報(bào)表案例中有40個(gè)問題或疑點(diǎn)， 你能找出幾個(gè)？ 4、報(bào)表分析

11、與納稅評(píng)估是什么關(guān)系？ 房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表總體分析 稅負(fù)與稅收貢獻(xiàn)分析稅負(fù)與稅收貢獻(xiàn)分析 貴州茅臺(tái)稅負(fù)分析的啟迪貴州茅臺(tái)稅負(fù)分析的啟迪 房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)稅收貢獻(xiàn)分析稅收貢獻(xiàn)分析 與預(yù)算概算對(duì)比分析與預(yù)算概算對(duì)比分析 成本構(gòu)成分析成本構(gòu)成分析 外部分析排查外部分析排查 分析性復(fù)核分析性復(fù)核 地區(qū)分布特點(diǎn)就及變化分析地區(qū)分布特點(diǎn)就及變化分析 （1）框架結(jié)構(gòu)造價(jià)。按住宅樓、綜合樓、廠）框架結(jié)構(gòu)造價(jià)。按住宅樓、綜合樓、廠 房分類，造價(jià)分別為房分類，造價(jià)分別為810元元/、850元元/、 700元元/。 （2）混合結(jié)構(gòu)造價(jià)。按住宅樓、綜合樓、廠）混合結(jié)構(gòu)造價(jià)。按住宅樓、綜合樓、廠 房分類，造價(jià)分別為房分

12、類，造價(jià)分別為710元元/、750元元/、 600元元/，其中廠房鋼機(jī)構(gòu)壓型鋼板屋面造價(jià)，其中廠房鋼機(jī)構(gòu)壓型鋼板屋面造價(jià) 560元元/。 （3）其它結(jié)構(gòu)造價(jià)。土木結(jié)構(gòu)造價(jià)按混合結(jié)）其它結(jié)構(gòu)造價(jià)。土木結(jié)構(gòu)造價(jià)按混合結(jié) 構(gòu)造價(jià)的構(gòu)造價(jià)的55%計(jì)算；自建工程造價(jià)按造價(jià)的計(jì)算；自建工程造價(jià)按造價(jià)的 85%計(jì)算；辦公樓、教學(xué)樓、商住樓等按綜合計(jì)算；辦公樓、教學(xué)樓、商住樓等按綜合 樓計(jì)算。建設(shè)工程造價(jià)不含安裝費(fèi)用樓計(jì)算。建設(shè)工程造價(jià)不含安裝費(fèi)用 判斷收入形勢是否正常、稅收增長與判斷收入形勢是否正常、稅收增長與 經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)、稅收征管力度是否到經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)、稅收征管力度是否到 位：位： v 序時(shí)分析

13、序時(shí)分析 v 結(jié)構(gòu)分析結(jié)構(gòu)分析 v 相關(guān)分析相關(guān)分析 v 模型分析模型分析 序時(shí)分析序時(shí)分析 （發(fā)展分析）（發(fā)展分析） 把指標(biāo)數(shù)值按時(shí)間先后順序排列形成數(shù)列。時(shí)把指標(biāo)數(shù)值按時(shí)間先后順序排列形成數(shù)列。時(shí) 間數(shù)列是變量數(shù)列的一種，反映變量的動(dòng)態(tài)變化間數(shù)列是變量數(shù)列的一種，反映變量的動(dòng)態(tài)變化 情況，故又稱動(dòng)態(tài)數(shù)列。情況，故又稱動(dòng)態(tài)數(shù)列。 房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)控重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)稅源監(jiān)控重點(diǎn)關(guān)注： 1.投資變化的序時(shí)分析；投資變化的序時(shí)分析； 2.利潤變化的序時(shí)分析；利潤變化的序時(shí)分析； 3.稅負(fù)變化的序時(shí)分析；稅負(fù)變化的序時(shí)分析； 4.投資項(xiàng)目變化的序時(shí)分析；投資項(xiàng)目變化的序時(shí)分析； 5.管理費(fèi)用變化的序時(shí)

14、分析管理費(fèi)用變化的序時(shí)分析. 問題一：房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息是否失真， 目前主要在稅收上存在什么問題？因側(cè)重 分析哪些項(xiàng)目？ 問題二：提供給大家分析的這一份實(shí)例報(bào) 表，存在有40多個(gè)以上的疑點(diǎn)或問題，你 將用什么樣的分析工具和分析技術(shù)加以揭 示？ 問題三：針對(duì)分析出的疑點(diǎn)和問題，起草 撰寫一份納稅約談提綱？ 房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)表主要項(xiàng)目分析 “專項(xiàng)應(yīng)付款”項(xiàng)目分析 財(cái)企2005123號(hào)及實(shí)例 政府補(bǔ)助新準(zhǔn)則解 “實(shí)收資本”項(xiàng)目分析 財(cái)稅2006001號(hào) 國稅發(fā)200345號(hào) 其他應(yīng)付款 應(yīng)收賬款 預(yù)提費(fèi)用 存貨 無形資產(chǎn) 短期借款 預(yù)收賬款 “長期待攤費(fèi)用”項(xiàng)目分析 開辦費(fèi)與前期開發(fā)費(fèi)用區(qū)分 會(huì)計(jì)與稅法規(guī)定之差異分析 實(shí)際中問題與臺(tái)賬管理調(diào)整 “固定資產(chǎn)”與“折舊”項(xiàng)目分析 分析方法、分析內(nèi)容、稅務(wù)處理 國稅發(fā)200084號(hào)與中移動(dòng)214號(hào) “預(yù)收賬款”項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)行業(yè)該項(xiàng)目的特殊性 營業(yè)稅、土地征值稅、所得稅均有 關(guān)。 差額分析方法與匡算比較 “主營業(yè)務(wù)收入與開發(fā)成本”項(xiàng)目分析 毛利率計(jì)算與分析 印花稅配比之分析 “財(cái)務(wù)費(fèi)用”項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)行業(yè)的借款利息特點(diǎn) 借款利息會(huì)計(jì)核算列支分析 “銷售費(fèi)用”項(xiàng)目分析 房地產(chǎn)行業(yè)的銷售費(fèi)用特點(diǎn) 前