防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的4大對(duì)策(一).doc

1、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的4 大對(duì)策 (一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念最先出現(xiàn)在財(cái)務(wù)管理領(lǐng)域，其出發(fā)點(diǎn)是基于企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策活動(dòng)過(guò)程中的不確定性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是風(fēng)險(xiǎn)中最為常見的一種，其強(qiáng)調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)主體是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的參與者和競(jìng)爭(zhēng)者。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的表現(xiàn)不同，可以分為狹義的和廣義兩種。狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。狹義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也稱籌資或融資風(fēng)險(xiǎn)，首先是由企業(yè)負(fù)債引起的，具體來(lái)說(shuō)是指企業(yè)因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性，沒有債務(wù)就不存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。所以廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就是指在企業(yè)的經(jīng)

2、營(yíng)活動(dòng)中，由于各種難以或無(wú)法預(yù)料和控制的因素的影響，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)收益和預(yù)期財(cái)務(wù)收益發(fā)生背離，因而有蒙受損失的機(jī)會(huì)和可能。企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的組織和管理過(guò)程中的某一方面或環(huán)節(jié)的問題，都有可能使得風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為損失。這種對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的界定方式，有利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)者從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高度，以企業(yè)的價(jià)值或資金運(yùn)動(dòng)為主線，來(lái)辨識(shí)、衡量、評(píng)價(jià)和處置所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)。從財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的角度看，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅限于籌資活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，不當(dāng)?shù)耐顿Y活動(dòng)、營(yíng)運(yùn)活動(dòng)、分配活動(dòng)同樣可能導(dǎo)致企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)。因此，本文認(rèn)為，廣義觀體現(xiàn)出了財(cái)務(wù)的本質(zhì)，能真正反映市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)財(cái)務(wù)關(guān)系的全貌，這種定義更加科學(xué)合理。因而本文將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)定義為：

3、企業(yè)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于外部環(huán)境和內(nèi)部條件發(fā)生各種難以預(yù)料或控制的變化，而導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的惡化和經(jīng)營(yíng)成果的降低。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的劃分房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。從資金來(lái)源劃分財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要有籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)和資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。（一）籌資風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)因籌資活動(dòng)而引起的收益不確定性以及到期不能償付債務(wù)本息和投資者報(bào)酬的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的自由資金比例較低，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)基金主要來(lái)源于貸款。經(jīng)調(diào)查顯示，當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)負(fù)債率水平普遍超過(guò)了七成，有的甚至達(dá)到了九成以上。房地產(chǎn)行業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，很多房地產(chǎn)企業(yè)不顧高負(fù)債水平帶來(lái)的高額資金成本以及到期不能償本付息的風(fēng)險(xiǎn)，盲目

4、、大規(guī)模地籌集資本帶來(lái)了較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。主要表現(xiàn)在：債務(wù)規(guī)模過(guò)大、利率過(guò)高而導(dǎo)致的籌資成本費(fèi)用過(guò)高；債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過(guò)分集中而導(dǎo)致財(cái)務(wù)危機(jī)。債務(wù)規(guī)模不合理而導(dǎo)致過(guò)度負(fù)債，既造成資金浪費(fèi)，又增加了財(cái)務(wù)費(fèi)用。（二）投資風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)因投資活動(dòng)而給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的選擇與決策分析是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否主要取決于這一階段的工作。投資機(jī)會(huì)的選擇由投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)過(guò)程組成?？梢?，不論是尋找投資機(jī)會(huì)還是對(duì)投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選，都與對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解、調(diào)查和分析有關(guān)，是在對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析和市場(chǎng)供求關(guān)系的分析等基礎(chǔ)上完成的。而在現(xiàn)實(shí)情況中，多數(shù)房

5、地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多地注重大量籌集資金、上大項(xiàng)目、追求高收益，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資過(guò)程中忽略了對(duì)市場(chǎng)以及項(xiàng)目等的可行性分析評(píng)價(jià)，從而表現(xiàn)為：投資項(xiàng)目在技術(shù)上不可行或尚不成熟；市場(chǎng)調(diào)研有誤，產(chǎn)品上市后滯銷、落后；投資項(xiàng)目規(guī)劃過(guò)大或過(guò)小，行業(yè)過(guò)度擴(kuò)張或無(wú)力控制管理； 負(fù)債經(jīng)營(yíng)的負(fù)債率過(guò)高造成債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重； 技術(shù)、市場(chǎng)等情況發(fā)生變化導(dǎo)致企業(yè)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益與預(yù)期收益相差過(guò)大。（三）資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。即企業(yè)在銷售實(shí)現(xiàn)過(guò)程中由于賒銷的原因，在成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金時(shí)，轉(zhuǎn)化過(guò)程中時(shí)間和金額的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)自由資金比例低，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的資金基本上依靠銀行貸款，資產(chǎn)負(fù)債水平高，同

6、時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)在銷售的過(guò)程中并不都是一次性能收回產(chǎn)品的投入的。此時(shí)，企業(yè)因債務(wù)規(guī)模過(guò)大或債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，可能會(huì)造成企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境， 使企業(yè)的形象和聲譽(yù)遭到嚴(yán)重?fù)p害，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。二、防范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策（一）制定合理的財(cái)務(wù)預(yù)算并有效實(shí)施。由于財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過(guò)程中存在很多的不確定性因素，致使房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)很多問題，這直接關(guān)系了企業(yè)所投資項(xiàng)目的成功與否， 也會(huì)給企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為前提條件，對(duì)企業(yè)資金的投資項(xiàng)目、收支比例、利潤(rùn)獲取及資金調(diào)整做出合理、具體的安排。這就要求企業(yè)財(cái)務(wù)部門在制定前期預(yù)算的過(guò)程中，應(yīng)該積極、詳細(xì)地考慮建設(shè)的可行性、消耗費(fèi)用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容，并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算，以保證項(xiàng)目開發(fā)投資決策過(guò)程能夠起到良好的市場(chǎng)效應(yīng)，讓企業(yè)根據(jù)市場(chǎng)制定投資決策，避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。同時(shí)，企業(yè)資金預(yù)算的制定，企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運(yùn)作情況，對(duì)資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃