某某某年月日廣安市龍馬商業(yè)廣場項(xiàng)目總體營銷策劃方案

1、 營銷策劃某某某年月日廣安市龍馬商業(yè)廣場項(xiàng)目總體營銷策劃方案 龍馬商業(yè)廣場項(xiàng)目總體營銷策劃方案第一部分產(chǎn)品定位第一章項(xiàng)目 SWOT 分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢S1、地段優(yōu)勢項(xiàng)目位于渠江北路與洪州大道之間,是老城與新城的結(jié)合地帶,具有良好的地段優(yōu)勢,能較好地吸引商業(yè)消費(fèi)人流。2、區(qū)位優(yōu)勢項(xiàng)目地處老城商業(yè)中心地帶,周邊商業(yè)經(jīng)營較為成熟并且項(xiàng)目靠近廣安區(qū)委、區(qū)政府,具有較好的商業(yè)氛圍,區(qū)位優(yōu)勢明顯。3、規(guī)模優(yōu)勢項(xiàng)目總規(guī)模 24 萬方,其中商業(yè) 10 萬方左右,具有較大的規(guī)模,能較好地完成業(yè)態(tài)的規(guī)劃,使項(xiàng)目自身具有較強(qiáng)的資源整合能力,對(duì)項(xiàng)目成功經(jīng)營有較大的優(yōu)勢。4、開發(fā)商品牌形象優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)商安得集團(tuán)在廣安有較

2、高的知名度,已成功開發(fā)過多個(gè)項(xiàng)目,本項(xiàng)目的推出較易被市場接受,能較好的借助開發(fā)商的品牌形象提高項(xiàng)目知名度。5、產(chǎn)品優(yōu)勢n 項(xiàng)目商業(yè)多為 2 層建筑,較適合大型商業(yè)步行街的經(jīng)營形態(tài),有利于商業(yè)的后期經(jīng)營。n 項(xiàng)目底層多為 25 平方米左右的小鋪位,可組合成多種面積,使經(jīng)營中有較好的靈活度,小面積鋪位的推出,能較好的被市場所接受。 n 項(xiàng)目中心有一個(gè)具有一定規(guī)模的商場,便于項(xiàng)目引進(jìn)主力店,使項(xiàng)目具有較強(qiáng)的吸引力,便于后期經(jīng)營。n 項(xiàng)目有多個(gè)出入口,可以從項(xiàng)目周邊不同位置進(jìn)入項(xiàng)目,有利于人流的組織。n 廣場內(nèi)部由 5 縱 5 橫 10 條道路劃分,有利于商業(yè)人流的流動(dòng)。6、政府支持本項(xiàng)目為廣安市重點(diǎn)

3、工程,引起了政府的高度關(guān)注,得到政府的大力支持,已在社會(huì)上引起較大的反響,項(xiàng)目知名度得到較大的提高,獲得了市場對(duì)項(xiàng)目廣泛的認(rèn)知。二、項(xiàng)目劣勢W1、產(chǎn)品方面n 項(xiàng)目建筑風(fēng)格不明確,總體趨向歐式風(fēng)格,不能很好的適應(yīng)大型商業(yè)廣場對(duì)建筑產(chǎn)品的要求。n 項(xiàng)目在規(guī)劃過程中沒有較好的考慮建筑效用空間了用效率的問題,如建筑頂層利用、靠近西門廣場四個(gè)羅馬柱形建筑。n 道路材質(zhì)沒有較好的考慮商業(yè)廣場經(jīng)營中對(duì)道路的要求,多采用普通的水泥路面,不利于各業(yè)態(tài)對(duì)商業(yè)的經(jīng)營需求。n 外立面形象不突出,由于項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中沒有較好的考慮后期經(jīng)營各商業(yè)業(yè)態(tài)對(duì)建筑外觀特點(diǎn)的需求,而在設(shè)計(jì)中千篇一律的采用一種形式,不能很好的突出商

4、業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營的特點(diǎn)。n 項(xiàng)目車位的規(guī)劃數(shù)量不足,項(xiàng)目應(yīng)規(guī)劃足夠的車位,以免除后期經(jīng)營中對(duì)車位需求的后顧之憂。n 廣場主入口位于洪州大道和渠江北路,距離成熟商業(yè)區(qū)較遠(yuǎn),不利于吸引商 業(yè)人流。2、市場方面n 投資回報(bào)率較低目前市場上商業(yè)門面整體售價(jià)較高,多數(shù)門面位置均較好,售價(jià)多在 800010000元/平方米,但大部分門面經(jīng)營類別雷同,經(jīng)營收益較低,收益增長缺乏潛力,而多數(shù)租金在 5080 元/平方米.月,客戶經(jīng)營壓力較大,投資回收周期較長1020 年（一般投資回收期在 810 年）,且缺乏穩(wěn)定性。n 市場競爭壓力較大目前市場上投放商業(yè)門量較大,多數(shù)項(xiàng)目將在年內(nèi)或明年初完工投入使用,多數(shù)都進(jìn)入了銷

5、售的關(guān)鍵時(shí)期,同時(shí)目前市場上有眾多的項(xiàng)目都在規(guī)劃中,預(yù)計(jì)將在年內(nèi)或明年初推出,對(duì)本項(xiàng)目大體量商業(yè)項(xiàng)目來說,將面對(duì)在售其他項(xiàng)目的有限客戶分流和未來推出項(xiàng)目的市場競爭,市場壓力較大。n 工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后根據(jù)項(xiàng)目原來的工程進(jìn)度計(jì)劃,住宅部分應(yīng)在今年年底交房,商業(yè)部分也應(yīng)大部分完工,但目前商業(yè)部分除 A 區(qū)主體完工以外,其余部分處于拆遷或場地平整階段,住宅也有大部分未動(dòng)工,同時(shí)目前工程進(jìn)度較為緩慢,施工場地較為冷清,客戶對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度信心不足,工程進(jìn)度的嚴(yán)重滯后成為了銷售的重要阻力。n 銷售狀況不理想項(xiàng)目自面市以來,歷時(shí)一年多,目前主要銷售的為住宅部分,商業(yè)部分僅有少部分售出,商業(yè)部分根據(jù)市場項(xiàng)目缺乏

6、對(duì)產(chǎn)品賣點(diǎn)的深度挖掘,不能有效的支撐項(xiàng)目較高的價(jià)格,對(duì)消費(fèi)者的吸引力不夠。n 消費(fèi)者信心不足 由于項(xiàng)目工程進(jìn)度嚴(yán)重滯后,工地現(xiàn)場施工緩慢,甚至有部分項(xiàng)目還未完成拆遷,項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品展示的不完善及較高的售價(jià)對(duì)消費(fèi)者來說,將面對(duì)較大的后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),導(dǎo)致消費(fèi)者信心方面嚴(yán)重不足。n 項(xiàng)目市場形象定位不明確項(xiàng)目前期營銷定位上僅注重項(xiàng)目大概念的營銷,過多的從企業(yè)的角度來宣傳項(xiàng)目產(chǎn)品,沒有很好的從產(chǎn)品自身的賣點(diǎn)上挖掘產(chǎn)品的內(nèi)涵,向客戶傳遞項(xiàng)目的理念,給市場和消費(fèi)者一個(gè)明確的定位。三、項(xiàng)目威脅點(diǎn)O1、后期開發(fā)項(xiàng)目的威脅市場將有更多的商住項(xiàng)目推出,將對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)造成較大的威脅。2、目前經(jīng)營的商業(yè)項(xiàng)目的威脅目

7、前在經(jīng)營商業(yè)步行街,其經(jīng)營狀況較好,已經(jīng)搶占了大部分商家的,所以本項(xiàng)目在后期招商經(jīng)營過程中將受到這部分經(jīng)營成熟的商業(yè)步行街的威脅。四、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)Tn 大型的集合各業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)處于市場空白點(diǎn)隨著廣安市城市化進(jìn)程的推進(jìn),目前商業(yè)消費(fèi)雖然較為繁榮,但整個(gè)商業(yè)處于一種無序,自發(fā)的經(jīng)營狀態(tài),商業(yè)經(jīng)營競爭能力、盈利能力較低,廣安作為一個(gè)地級(jí)城市需要有大型的商業(yè)物業(yè)來提高城市商業(yè)的發(fā)展,這為本項(xiàng)目的經(jīng)營提供一個(gè)機(jī)會(huì),只要能較好的抓住市場的空白點(diǎn),必將為本項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展帶來較好的經(jīng)營前景。第二章項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位一、 目標(biāo)客戶群特征描述 1、投資客戶家庭收入較為穩(wěn)定,具有一定的閑錢,注重投資收益的穩(wěn)定性,對(duì)

8、風(fēng)險(xiǎn)的承受能力不足,對(duì)投資具有較高的熱情,具有一定的盲目性但同時(shí)又較為理性,多數(shù)年齡在 3045 歲之間,投資承受能力在 1020 萬之間,來自社會(huì)的各行各業(yè)。2、經(jīng)營客戶1）本地經(jīng)營戶廣安市內(nèi)品牌經(jīng)營商家及其他個(gè)體經(jīng)營戶,其購買目的具有投資兼自用的雙重作用,一般其投資支付能力彈性較大,投資較為理性,注重投資風(fēng)險(xiǎn)的把握及投資回報(bào)的穩(wěn)定性,具有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),具有較強(qiáng)的支付能力。2）外地經(jīng)營戶這類經(jīng)營者多為大城市中,有過成功的經(jīng)營案例,隨著城市商業(yè)的發(fā)展,經(jīng)營出現(xiàn)瓶頸需要尋求積極的發(fā)展,同時(shí)又有較好的品牌資源的客戶,這類客戶具有較強(qiáng)的支付能力,有跨區(qū)域投資經(jīng)營的需求,如果有較好的產(chǎn)品或經(jīng)營項(xiàng)目,

9、其一定會(huì)積極投入其中,本項(xiàng)目作為地級(jí)城市中具有完善商業(yè)業(yè)態(tài),自身具有較強(qiáng)資源整合能力的商業(yè)項(xiàng)目,只要推廣得當(dāng)對(duì)其是有較強(qiáng)吸引力的。二、 目標(biāo)客戶定位根據(jù)以上客戶群的描述,我司認(rèn)為本項(xiàng)目本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群定位如下：n 本地投資者這類客戶在項(xiàng)目前期銷售中將占較大比例,他們多是利用手中的閑錢投資,注重投資的回報(bào),對(duì)于投資,信心比項(xiàng)目本身價(jià)值更重要,對(duì)于這類客戶將注重對(duì)投資回報(bào)的信息訴求。n 本地品牌經(jīng)營商家 這類客戶既是投資者又是經(jīng)營者,是項(xiàng)目在經(jīng)營中的核心,他們在本地商業(yè)經(jīng)營中具有較高的影響力,成功的將其引入將會(huì)吸引其他商家的跟進(jìn),無論其是租賃還是購買都將對(duì)項(xiàng)目的成功經(jīng)營帶來直接的影響。n 外地品

10、牌經(jīng)營商家外地品牌商家是有效的提高本項(xiàng)目在市場競爭中活力的重要一環(huán),其較為先進(jìn)的經(jīng)營理念及較強(qiáng)的實(shí)力,是本項(xiàng)目在經(jīng)營中提高競爭力保持項(xiàng)目經(jīng)營活力,整合更多資源的重要保證。第三章項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)態(tài)定位一、項(xiàng)目經(jīng)營模式經(jīng)營模式構(gòu)思建議：主力店+品牌專營店主力店：引進(jìn)國內(nèi)較為知名的連鎖經(jīng)營商家,利用其自身較強(qiáng)的經(jīng)營能力和其對(duì)消費(fèi)者品牌吸引能力,帶動(dòng)人氣,提高項(xiàng)目知名度保證項(xiàng)目旺盛的經(jīng)營能力。品牌專營店：吸引各業(yè)態(tài)高水平的品牌專營店進(jìn)駐,使其與主力店商業(yè)形成互動(dòng)效應(yīng),同時(shí)又為消費(fèi)者提供個(gè)性化的消費(fèi)服務(wù),較好的體現(xiàn)“一站式消費(fèi)、國際化消費(fèi)”商業(yè)中心經(jīng)營理念。根據(jù)我司對(duì)經(jīng)營模式的構(gòu)思,建議業(yè)態(tài)定位如下：1、主力

11、店建議引進(jìn)國內(nèi)連鎖經(jīng)營中高檔次的主力百貨店,并附帶生活超市,設(shè)置在項(xiàng)目中心位置。2、時(shí)尚精品街：讓時(shí)尚緊追其后3、在時(shí)尚精品街品味時(shí)尚魅力,國內(nèi)外知名品牌男女服裝、童裝、休閑、青春動(dòng)感、牛仔、季節(jié)服飾、鞋帽、皮具、箱包、領(lǐng)帶、化裝品、各種配飾。4、休閑娛樂坊：體驗(yàn)閑適的生活 開辟休閑娛樂街,酒吧、茶坊、咖啡廳、電影院、電玩室、兒童樂園、美容康體。5、美食街：食全食美中餐：建議引進(jìn)品牌餐飲連鎖企業(yè)。西餐：建議引進(jìn)西餐廳、茶餐廳、洋快餐。6、文化廣場：文化、品位、生活感受文化氣息、享受生活樂趣,以經(jīng)營花店、書店、藥店、音像店、家用電器、文體用品為主,讓您徜徉在文化氛圍之中等7、數(shù)碼街區(qū)：感受前沿科

12、技,享受數(shù)碼快樂數(shù)碼產(chǎn)品賣場、電玩城、數(shù)碼體驗(yàn)中心。8、運(yùn)動(dòng)城：享受運(yùn)動(dòng)的樂趣各種室內(nèi)運(yùn)動(dòng)。二、業(yè)態(tài)的規(guī)劃建議1、中心廣場：主力店設(shè)在中心廣場的商場位置,引進(jìn)國內(nèi)知名連鎖品牌,利用中心廣場的中心作用及主力店良好的吸引力有效的聚集人流。2、第一區(qū)和二區(qū)的 2 層：美食街各地特色風(fēng)味,大眾菜肴、特色小吃、火鍋燒烤、西餐廳、茶餐廳、洋快餐3、第一區(qū)和二區(qū)的 1 層：時(shí)尚精品街男裝、女裝、童裝、休閑、牛仔、季節(jié)服裝、鞋帽、皮具、箱包、領(lǐng)帶、飾品4、第三區(qū)的 12 層：文化廣場花 店 、 書 店 、 藥 店 、 音 像 店 、 家 用 電 器 、 文 體 用 品5、第三區(qū)的 3 層：數(shù)碼街區(qū) 手機(jī)、數(shù)碼

13、相機(jī)、攝像機(jī)、電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等各種數(shù)碼產(chǎn)品。6、第四區(qū)、五區(qū)的 12 層：休閑娛樂坊酒吧、茶坊、茶藝、咖啡廳、電影院、電玩室、兒童樂園、美容康體9、四區(qū)和五區(qū)的 23 層：運(yùn)動(dòng)城保齡球俱樂部、乒乓球館、壁球館、模擬高爾夫、健身俱樂部、酒吧、羽毛球館、保健城、臺(tái)球城、電玩城第四章項(xiàng)目產(chǎn)品形象定位一、項(xiàng)目產(chǎn)品檔次形象定位新城市典范,中心區(qū)集成商業(yè)中心新城市典范：廣安第一大規(guī)模、思源商貿(mào)區(qū)的核心工程、廣安市政府的重點(diǎn)工程等眾多的頭銜確立了本項(xiàng)目城市標(biāo)志性建筑的形象,使本項(xiàng)目具有城市標(biāo)志性建筑的意義。中心區(qū)：地處新城與老城的交匯地帶,處于城市擴(kuò)張的圓心位置,是聯(lián)系新城與老城的紐帶,是當(dāng)之無愧的中

14、心區(qū)。集成商業(yè)中心：集成此處意指商業(yè)復(fù)合體,包括商業(yè)消費(fèi)的各形態(tài),為消費(fèi)者提供一站式商業(yè)消費(fèi)服務(wù),包括購物、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑、超市等眾多的商業(yè)形態(tài)。本項(xiàng)目定位“集成商業(yè)中心”將引入商業(yè) Mall 的形象概念,在消費(fèi)者心中建立項(xiàng)目集成商業(yè)中心的產(chǎn)品高度。注：Mall 是一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費(fèi)場所。它在很大程度上反映著一個(gè)城市的生活水平。因此,Mall 所展示的不只是商品本身,更是由各種時(shí)尚產(chǎn)品編織成的“新生活畫卷”,是一種現(xiàn)代生活方式的物化標(biāo)識(shí)。規(guī)模一般在 10 萬平方米以上,包含商業(yè)購物、娛樂消費(fèi)、酒 店、寫字樓、公寓、住宅及其他商業(yè)形態(tài),為社會(huì)提供一

15、站式消費(fèi)的復(fù)合商業(yè)體。目前,Mall 在國外已較為成熟,是國外商業(yè)的主要經(jīng)營模式,具有較強(qiáng)的生命力和資源整合能力,國內(nèi)在北京、上海等較為發(fā)達(dá)的城市,已有較為成功的案例。內(nèi)地城市也有 Mall 形態(tài)商業(yè)出現(xiàn),只是在經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)類型囊括的范圍上略有差異,但也取得了良好的經(jīng)營效果,逐漸成為城市商業(yè)經(jīng)營發(fā)展的主流模式和經(jīng)營形態(tài)。二、商業(yè)經(jīng)營形象定位引領(lǐng)商業(yè)新方向,傳遞國際化消費(fèi)理念引領(lǐng)商業(yè)新方向：廣安首家大規(guī)模的商業(yè)建筑群,眾多商業(yè)業(yè)態(tài)集成的商業(yè)消費(fèi)中心,為城市、為廣安市市民帶來了一種全新符合商業(yè)發(fā)展規(guī)則的,具有較高商業(yè)水準(zhǔn)的消費(fèi)、娛樂、休閑、購物場所,帶動(dòng)城市商業(yè)發(fā)展新的方向。傳遞國際化消費(fèi)理念：

16、在商業(yè)經(jīng)營上將在引入具有較高經(jīng)營水平和較高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài),同時(shí)借助借助其較強(qiáng)的資源整合能力,較高的服務(wù)水平,提供具有國際化水準(zhǔn)的商業(yè)服務(wù),展示國際化的商業(yè)文化風(fēng)采,提供高水平的商業(yè)消費(fèi)環(huán)境,傳遞國際化的消費(fèi)理念。第一章 項(xiàng)目命名“龍馬商業(yè)廣場”的案名目前雖然知名度較高,但由于市場上眾多的商業(yè)廣場推出,多數(shù)命名為“xxx（商業(yè)）廣場”,命名的雷同,不能較好的突出本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目的差異,同時(shí)本項(xiàng)目對(duì)開發(fā)商來說也是一個(gè)全新的產(chǎn)品形態(tài),較好的案名不僅能突出項(xiàng)目的個(gè)性有利于項(xiàng)目營銷推廣及后期經(jīng)營管理,同時(shí)也能較好地樹立開發(fā)商的品牌形象。所以我司建議對(duì)項(xiàng)目案名進(jìn)行調(diào)整,其初步建議如下：案名一：龍馬商業(yè)時(shí)代

17、（中心） 案名二：龍馬國際商業(yè)中心第五章項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉及廣告語一、賣點(diǎn)提煉n 產(chǎn)品方面1、廣安城市商業(yè)中心標(biāo)志性建筑2、廣安市中心 10 萬平方米超大型商業(yè)綜合體3、廣安市集娛樂、休閑、購物為一體的“一站式”購物中心。4、廣安市美食天堂特色中餐、西餐。5、以小面積鋪位為主,多種選擇多種組合,投資經(jīng)營靈活,n 其他方面1、城市商業(yè)中心的核心地段。2、思源商貿(mào)區(qū)核心工程。3、廣安市政府重點(diǎn)工程。4、安得集團(tuán)實(shí)力支撐二、廣告語主廣告語：建筑城市地標(biāo),打造商業(yè)生活城副廣告語：廣安首席“一站式”娛樂、休閑、購物中心。第六章商業(yè)管理初步建議一、商業(yè)管理內(nèi)容1、商業(yè)組織體系建設(shè)根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場環(huán)境、物業(yè)狀況

18、、業(yè)態(tài)定位、市場定位和企業(yè)目標(biāo)等,進(jìn)行管理的組織架構(gòu)、部門的職能劃分、崗位設(shè)計(jì)、定崗定編、定 職定責(zé)。2、制度體系建設(shè)根據(jù)不同商業(yè)企業(yè)的管理的特點(diǎn)和需要,制定商業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)規(guī)章制度和管理辦法,有效地控制和管理商業(yè)企業(yè)的各個(gè)崗位、程序、環(huán)節(jié)和各方面的工作,確保管理的有序、規(guī)范。3、業(yè)流程設(shè)計(jì)對(duì)現(xiàn)代商業(yè)的商品流、票據(jù)流、資金流、信息流進(jìn)行合理地設(shè)計(jì),確保流通環(huán)節(jié)的簡潔、規(guī)范和通暢。4、業(yè)招商招租為商業(yè)企業(yè)提供主力店、次主力店、國內(nèi)外品牌的招商、精品店鋪招商及配套效用區(qū)的招商。5、商業(yè)經(jīng)營管理根據(jù)不同商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位,對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行全面、有效的經(jīng)營管理。6、商業(yè)營銷策劃根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目的市場競

19、爭狀況和經(jīng)營狀況,進(jìn)行商業(yè)營銷戰(zhàn)略設(shè)計(jì)、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實(shí)施。7、商業(yè)管理診斷針對(duì)商業(yè)項(xiàng)目在不同的管理階段存在的問題進(jìn)行調(diào)查分析、診斷研究并提供問題解決方案、管理模式設(shè)計(jì)、管理升級(jí)。8、消費(fèi)市場調(diào)查對(duì)商業(yè)項(xiàng)目所在的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)經(jīng)營及競爭狀況、居民的購 買力及消費(fèi)水平、商品品牌資源及人們的消費(fèi)行為進(jìn)行專業(yè)的市場調(diào)查,為商業(yè)項(xiàng)目的效用規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位、市場定位、以及為企業(yè)的經(jīng)營策略、發(fā)展戰(zhàn)略提供依據(jù)。二、商業(yè)管理部門設(shè)定1、編碼管理系統(tǒng)各種編碼定義：如顧客學(xué)歷、職業(yè)、愛好、參與方式編碼等2、人事管理人事檔案的輸入、修改、注銷和刪除3、顧客服務(wù)管理顧客投訴資料的錄入、修改和刪除

20、顧客投訴跟蹤顧客投訴反饋4、考核管理派工量化考核管理信息錄入量化考核5、查詢分析系統(tǒng)顧客消費(fèi)排名查詢與分析派工調(diào)度查詢與分析調(diào)查問卷的定義、錄入和分析注：我司建議商業(yè)管理公司在向銷售開始前啟動(dòng),建立完善的部門管理制度,為項(xiàng)目后期招商經(jīng)營做好較為充分的準(zhǔn)備。第七章項(xiàng)目產(chǎn)品修正建議 一、街區(qū)街區(qū)景觀本項(xiàng)目作為集休閑娛樂為一體的商業(yè)步行街,良好的街區(qū)景觀不僅能很好的營造休閑購物的氛圍,所以我司建議在步行街內(nèi)設(shè)置一些立體景觀,如喬木、花池等,同時(shí)注重地面材質(zhì)的運(yùn)用使其與景觀相互協(xié)調(diào)融合,營造項(xiàng)目的購物氛圍,提示突出項(xiàng)目的觀光價(jià)值。二、垂直交通由于本項(xiàng)目商業(yè)部分全部為 23 層的商業(yè)項(xiàng)目,項(xiàng)目上層的垂直

21、交通是其以后成功經(jīng)營的重要保證,垂直交通的解決既要考慮地面與上層交通的流暢,同時(shí)要保證上層各部分交通的順暢,所以我司建議垂直交通分兩部分處理：第一區(qū)和第 二 區(qū) 最為 一 個(gè) 部分；第三區(qū)至 第 五 區(qū)作為一個(gè)部分,在西門廣場入口的 4 棟建筑和東門廣場入口的 2 棟建筑上二層處設(shè)置電動(dòng)扶梯,內(nèi)街部分上層全部用天橋連接,并在兩棟建筑結(jié)合處,設(shè)置步行樓梯,方便上下層的連接。三、入口商業(yè)廣場入口的設(shè)置,最重要的是保證如何有效的組織商業(yè)人流,起到較好的聚集人流的作用,并且有效的與整個(gè)區(qū)域商業(yè)融合在一起,所以我司建議在保持現(xiàn)有入口的基礎(chǔ)上,建議在項(xiàng)目第二賣場位置增設(shè)廣場入口,并進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì),使其較好

22、地展現(xiàn)項(xiàng)目形象,有效地吸納項(xiàng)目所在街區(qū)商業(yè)人流。 四、硬質(zhì)景觀硬質(zhì)景觀主要為起到氛圍的營造,更好的突出項(xiàng)目休閑商業(yè)街區(qū)的特點(diǎn),可根據(jù)不同商業(yè)街區(qū)主題適當(dāng)設(shè)置一些雕塑、銅像等。五、商業(yè)街導(dǎo)視街區(qū)的商業(yè)導(dǎo)視是有效引導(dǎo)人流吸引,招攬消費(fèi)者的重要一環(huán),分為入口導(dǎo)視、街區(qū)效用導(dǎo)視、進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì),商業(yè)店招等,我司建議由專業(yè)的公司更好的展現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)的形象。六 、 街 區(qū) 燈工程光燈光工程是突出項(xiàng)目夜景效果的重要方面,也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象,能有效吸引銷費(fèi)者,所以我司建議對(duì)燈光工程進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì),是本項(xiàng)目燈光工程成為街區(qū)的一道景觀。七、車庫項(xiàng)目車庫的設(shè)置,應(yīng)保證足夠的停車位,建議按餐飲、休閑（茶樓、保齡球）個(gè)數(shù)與

23、車位比例 2：1。第二部分項(xiàng)目營銷推廣第一章項(xiàng)目總體營銷推廣思路一、轉(zhuǎn)項(xiàng)目形象時(shí)間：1012 月 目的：通過對(duì)項(xiàng)目重新的市場定位,建立項(xiàng)目商業(yè)中心的形象,扭轉(zhuǎn)市場對(duì)項(xiàng)目的固有認(rèn)識(shí),引起市場對(duì)消費(fèi)者的關(guān)注。宣傳方式及媒介組合：項(xiàng)目工地現(xiàn)場的包裝、售樓部的改善告知市場項(xiàng)目的改變,同時(shí)通過對(duì)戶外廣告、車身廣告（出租車）全面擴(kuò)散項(xiàng)目重新包裝后的信息,引起消費(fèi)者的關(guān)注,另一方面通過項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)加強(qiáng)市場的交流,并通過一定的活動(dòng)推廣,解決市場對(duì)項(xiàng)目的信心問題,為開盤銷售積累客戶。二、品牌樹立時(shí)間：2005 年 1 月2005 年 4 月目的：項(xiàng)目品牌形象樹立期,促進(jìn)項(xiàng)目銷售和招商工作的順利進(jìn)行,為項(xiàng)目跨區(qū)

24、域銷售作準(zhǔn)備。宣傳方式及媒介組合：通過戶外廣告、車身、電視及長途客車電視廣告對(duì)項(xiàng)目投資經(jīng)營理念的訴求,建立項(xiàng)目在廣安市內(nèi)較高的品牌知名度、美譽(yù)度。另一方面在項(xiàng)目 B 區(qū)即將完工階段,啟動(dòng)項(xiàng)目跨區(qū)域營銷戰(zhàn)略,通過直郵、直通車現(xiàn)場采訪等方式吸引外地客戶實(shí)地考察,促成項(xiàng)目銷售及招商成功。三、品牌形象深化時(shí)間：2005 年 5 月2005 年 7 月目的：項(xiàng)目品牌形象深化,促進(jìn)項(xiàng)目銷售,為開業(yè)作準(zhǔn)備。宣傳方式及媒介組合：聯(lián)合廣安市政府配合炒作思源商貿(mào)區(qū)未來的發(fā)展前景及龍馬商業(yè)廣場市場前景制造項(xiàng)目持續(xù)熱銷的人氣,通過戶外廣告、車身、電視對(duì)項(xiàng)目投資經(jīng)營理念的深度訴求,并通過一系列的夏日公關(guān)活動(dòng),促進(jìn)項(xiàng)目銷

25、售,同時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目招商工作使項(xiàng)目招商和銷售形成互動(dòng)效應(yīng)。第二章項(xiàng)目開盤期營銷推廣執(zhí)行方案 一、1011 月營銷推廣計(jì)劃n 售樓部1、第一賣場重新包裝（臨渠江北路）主題：城市地標(biāo),中心區(qū)集成商業(yè)中心（注重產(chǎn)品賣點(diǎn)的展示）完成時(shí)間：11 月 15 日2、第二賣場重新包裝（臨洪州大道）主題：引領(lǐng)商業(yè)新方向,傳遞國際化消費(fèi)理念（注重產(chǎn)品形象的宣傳）完成時(shí)間：11 月 15 日n 工地現(xiàn)場包裝主題：引領(lǐng)商業(yè)新方向,傳遞國際化消費(fèi)理念（注重產(chǎn)品形象的宣傳）完成時(shí)間：11 月 15 日n 戶外廣告（建議在廣安市內(nèi)主要交通路口或人流較為集中地,投放 810 塊戶外廣告）主題：引領(lǐng)商業(yè)新方向,傳遞國際化消費(fèi)理念（

26、注重產(chǎn)品形象的宣傳）發(fā)布時(shí)間：11 月 15 日n 車身廣告（廣安市內(nèi)所有的出租汽車）主題：引領(lǐng)商業(yè)新方向,傳遞國際化消費(fèi)理念（注重產(chǎn)品形象的宣傳）發(fā)布時(shí)間：11 月 15 日二、12 月營銷推廣計(jì)劃n 戶外廣告換版主題：城市地標(biāo),中心區(qū)集成商業(yè)中心（注重產(chǎn)品賣點(diǎn)的展示）發(fā)布時(shí)間：12 月 15 日 n 工地現(xiàn)場包裝換版主題：城市地標(biāo),中心區(qū)集成商業(yè)中心（注重產(chǎn)品賣點(diǎn)的展示）發(fā)布時(shí)間：12 月 15 日n 車身廣告的換版主題：城市地標(biāo),中心區(qū)集成商業(yè)中心（注重產(chǎn)品賣點(diǎn)的展示）發(fā)布時(shí)間：12 月 15 日n 活動(dòng)推廣活動(dòng)一：產(chǎn)品推介會(huì)時(shí)間：12 月 19 日注：活動(dòng)方案另附?；顒?dòng)二：龍馬商業(yè)廣場

27、圣誕狂歡夜時(shí)間：12 月 25 日注：活動(dòng)方案另附。三、項(xiàng)目開盤時(shí)間：12 月 31 日第三章項(xiàng)目總體銷售策略一、目總體價(jià)格策略由于項(xiàng)目整體銷售周期較長,為保證銷售的順利進(jìn)行,合理實(shí)現(xiàn)開發(fā)商的利益,我司對(duì)項(xiàng)目整體價(jià)格策略建議如下：n 實(shí)行“低開高走”的原則,分三期推出,保證項(xiàng)目最后成交均價(jià) 10000 元/平方米以上（一層商業(yè)門面）。n 第一期均價(jià) 8000 元/平方米。 n 第二期均價(jià) 10000 元/平方米。n 第三期均價(jià) 12000 元/平方米以上二、項(xiàng)目銷控策略1、銷售進(jìn)度計(jì)劃安排推出時(shí)間推出量第一期第二期第三期2004 年 12 月A 區(qū)（不含中心廣場部分）B 區(qū)+中心廣場部分C 區(qū)2005 年 4 月中下旬2005 年 7 月中下旬注：以上銷