仙桃項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告

1、仙桃項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告博宸創(chuàng)展尚城雅園項(xiàng)目組2010-9-8目 錄一、前言二、仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查三、仙桃彭場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況綜述四、近期國(guó)家政策走向及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響五、尚城雅園戶型規(guī)劃建議一 前言 市場(chǎng)研究領(lǐng)域里有一句名言：“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”。受湖北易居房地產(chǎn)的委托，近期我們對(duì)仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查走訪。此次調(diào)查走訪我們采用了3種方式。一是項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，即去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷中心收集一手資訊；二是借助網(wǎng)絡(luò)查詢，即通過(guò)查詢仙桃房產(chǎn)網(wǎng)等仙桃當(dāng)?shù)毓俜骄W(wǎng)站作為補(bǔ)充和佐證；三是采取隨機(jī)訪談的方式，即隨機(jī)抽樣對(duì)部分仙桃市民進(jìn)行了訪談?，F(xiàn)報(bào)告如下，不足之處懇請(qǐng)批評(píng)指正。二 仙桃房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查市調(diào)匯總項(xiàng)

2、目名稱地址規(guī)模戶型價(jià)格備注天下時(shí)代廣場(chǎng)仙桃大道與宏達(dá)路交匯處1棟32層2個(gè)單元總建5萬(wàn)平米1*1 45、47、50平米2*2 80-90平米、100平米3*2 112、120、126、127、128、131、134平米均價(jià)約2900元/平米（起價(jià)2608-最高價(jià)3203元/平米）2009年12月31日開(kāi)盤(pán)一周內(nèi)售完一品苑黃金大道與錦瑞路交匯處（客運(yùn)站南行50米）3棟11+1層總建30659平米68-148平米，1梯3戶2*2*1 68.12平米2*2*1 94.10平米2*2*1 98.36平米3*2*2 132.50平米起價(jià)：2600元/平米均價(jià)：2900元/平米136.05平米帶入戶花園開(kāi)

3、盤(pán)期：2010年1月26日3*2*2 136.05平米4*2*2 148.80平米三豐鼎城仙桃大道與絲寶路交匯處總建84590平米共759戶2*2*1 89.73、94.96平米3*2*1 106.28、129.87平米4*2*2 132.34、146.36、170.79平米均價(jià)3200元/平米一期：2007年9月28號(hào)開(kāi)盤(pán)，均價(jià)2780元德政金園仙桃大道和漢江路交匯處總建46萬(wàn)平米3*2*2 133-139平米4*2*2 150-156平米現(xiàn)價(jià)格未定預(yù)計(jì)3700-3800元/平米現(xiàn)推3棟11層小高層香岸華府距漢江大橋收費(fèi)站200米處（城西復(fù)州大道與漢江路交匯處）總占地6萬(wàn)平米總建10萬(wàn)平米2

4、*2*1 87.23平米3*2*2 110、130、139.03平米4*2*2 157.05、162.56平米 均價(jià)：3200元/平米部分戶型139.157平米有入戶花園鳴宇尚城仙源大道18號(hào)（原摩托車市場(chǎng)旁）1棟24層（兩梯兩戶）2棟18層（兩梯三戶、兩梯四戶）2*2*1 86-93平米3*2*2 128-139平米3*2*2 147-159平米均價(jià)：3100元/平米139平米入戶花園帝都花園復(fù)州大道（紐芬蘭酒店西100米）2棟7層（一梯兩戶）1棟高層3*2*2 107.29平米3*2*2 127.20平米4*2*2 165.88平米2200-2600元/平米1棟高層（1） 預(yù)計(jì)今年7月動(dòng)工

5、，年底開(kāi)盤(pán)（2） 2棟多層。2009年底售完綠地華庭軍墾路9號(hào)總建36萬(wàn)平米占地405畝獨(dú)棟別墅：300-500平米聯(lián)排：200-270平米疊拼：180平米左右公寓：90-160平米均價(jià)：2900元/平米一期：2007年11月開(kāi)盤(pán)2008年9月入住錦繡龍城沔陽(yáng)大道136號(hào)(流潭公園東300米)總建：25460平米容積率：2.7綠化：35%92-140平米3房，4房，5房起價(jià)：2300元/平米均價(jià)：2500元/平米銀信御景名邸沔陽(yáng)大道總建：53584.5平米3棟29-32層總戶數(shù);540戶住宅：240戶公寓：300戶小戶型：55%大戶型：45%陽(yáng)光一品營(yíng)銷中心：紐芬蘭酒店大堂內(nèi)，地址：沔陽(yáng)大道7

6、號(hào)（糧食局對(duì)面）總建：14734平米1-2層商鋪6-18層住宅64-118平米3*2*1 111.11平米3*2*2 113.27平米3*2*2 118.35平米1*2*1 63.81平米2*2*1 94.61平米未開(kāi)盤(pán)圣淘沙國(guó)際花園大洪橋附近(仙上河旁)住宅600套商業(yè)：8000平米待定未開(kāi)盤(pán)東城花園沔陽(yáng)大道與昌升路交匯處（四中東面，原輕工機(jī)械廠）總建4萬(wàn)平米8棟多層70-130平米2房、3房、4房一梯兩戶，板式，少量復(fù)式3*2*2 118平米2*2*1 70平米3*2*2 94平米起價(jià)：2188元/平米均價(jià)：2400元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009年10月5日項(xiàng)目名稱地址規(guī)模戶型價(jià)格備注和合國(guó)際

7、城仙桃大道與昌升路交匯處總建約25萬(wàn)平米，15棟1732層，一期6棟（分3期開(kāi)發(fā)）主力戶型：70140平米二房、三房、一房一廳、單身公寓、四房待定2010年3月動(dòng)工，預(yù)計(jì)2010年底封頂，2011年10月交房中央華府仙桃大道與絲寶路交匯處往南200米（仙桃小學(xué)旁）11棟小高層及高層總建10萬(wàn)平米86-139平米，2*2*1 86.92平米3*2*1 99.28106.95平米3*2*2 111.42123.59平米4*2*2 139.53平米待定金誠(chéng)花園黃金大道以南天誠(chéng)國(guó)際大酒店西側(cè)總建6萬(wàn)平米4棟小高2棟高層2*2*1 8799平米3*2*2 118149.96平米4*2*2 155156.

8、60平米均價(jià)2800元/平米福泰錦江國(guó)際大新路與沿江大道交匯處總建41320平米，約390套待定未開(kāi)盤(pán)憶美國(guó)際公館錢(qián)溝路與黃金大道交匯處，天誠(chéng)酒店對(duì)面4棟18+1層106-170平米3房、4房、少量復(fù)式3*2*2 106121平米3*2*2 141平米4*2*2 170平米起價(jià)：2480元/平米均價(jià)：2900元/平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008年12月26日總體來(lái)看：1、 規(guī)模參差不齊;從陽(yáng)光一品1萬(wàn)多平米到綠地華庭36萬(wàn)平米、德政金園46萬(wàn)平米.2、 “豪宅”概念泛濫.3、 開(kāi)發(fā)品質(zhì)逐步提高;從戶型設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、園林綠化、物業(yè)管理等方面均有提高。4、 城區(qū)地段較好、品質(zhì)較高樓盤(pán)價(jià)格一般在290032

9、00元/平米,城區(qū)地段稍差、品質(zhì)稍低的項(xiàng)目一般價(jià)格在2500元/平米左右。5、 房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍。開(kāi)盤(pán)后數(shù)月內(nèi)基本售磬并不少見(jiàn)。6、 戶型設(shè)計(jì)中入戶花園、外飄窗等元素已較多運(yùn)用。三、仙桃彭場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況綜述（一）仙桃彭場(chǎng)印象（1）彭場(chǎng)行政區(qū)劃簡(jiǎn)述： 彭場(chǎng)鎮(zhèn)地處仙桃市東南，距仙桃城區(qū)10公里，西鄰宜黃高速公路，321省道、通順河橫貫全境。版圖面積 162平方公里，轄50個(gè)村，4個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?0萬(wàn)人，耕地面積10.5萬(wàn)畝；集鎮(zhèn)建成區(qū)面積5.5平方公里，集鎮(zhèn)人口5.5萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平55%。（2）工業(yè)特色鮮明：“全國(guó)無(wú)紡布第一鎮(zhèn)”全國(guó)最大的無(wú)紡布制品加工出口基地 近年來(lái)，彭場(chǎng)鎮(zhèn)大力實(shí)施“小城鎮(zhèn)

10、，大戰(zhàn)略”，堅(jiān)持以城鎮(zhèn)建設(shè)為載體，搭建產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)；以產(chǎn)業(yè)集聚為支撐，壯大城鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)實(shí)力，有力推進(jìn)了工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。先后被評(píng)為湖北省文明鎮(zhèn)、湖北省“五個(gè)好”基層黨委、全國(guó)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)和“中國(guó)非織造布制品名鎮(zhèn)”。全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值近30億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值超過(guò)25億元，完成工商稅收近3000萬(wàn)元，出口創(chuàng)匯3500萬(wàn)美元，占全市外貿(mào)出口的40。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)特色鮮明。全鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)168家，從業(yè)人員近3萬(wàn)人，年發(fā)放職工工資超過(guò)了1.5 億元；居民儲(chǔ)蓄存款超過(guò)2.5億元。無(wú)紡布制品加工及配套企業(yè)達(dá)116家，從業(yè)人員2.2萬(wàn)人，基本形成了無(wú)紡布生產(chǎn)制品加工包裝裝飾較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。年出口集裝箱標(biāo)

11、柜1.5萬(wàn)個(gè)，出口交貨值過(guò)20億元，出口量占全國(guó)總量的40%，成為全國(guó)最大的無(wú)紡布制品加工出口基地。 城鎮(zhèn)建設(shè)突飛猛進(jìn)。無(wú)紡布特色產(chǎn)業(yè)的形成和壯大，為小城鎮(zhèn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。近幾年，城鎮(zhèn)建設(shè)投入達(dá)3000多萬(wàn)元。集鎮(zhèn)建成區(qū)面積由2001年的3.6平方公里擴(kuò)展到5.5平方公里,集鎮(zhèn)常住人口由3.2萬(wàn)人增加到5.5萬(wàn)人。城鄉(xiāng)市場(chǎng)活躍，文化娛樂(lè)、餐飲服務(wù)、交通運(yùn)輸?shù)葌€(gè)體工商戶達(dá)1336家，從業(yè)人員5000多人。（二）彭場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展處于起步階段，商品房開(kāi)發(fā)較少；現(xiàn)僅有豪峰綠色新都在售，基本處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。2、豪峰綠色新都項(xiàng)目情況及銷售狀況陳述如下：開(kāi)發(fā)商：仙桃市豪峰置

12、業(yè)項(xiàng)目地址：仙彭大道彭場(chǎng)鎮(zhèn)政府旁規(guī)模：10棟7層洋房，分3期開(kāi)發(fā)1期3棟多層（7層）于2009年9月26日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)1200多元/平米，開(kāi)盤(pán)后2個(gè)月內(nèi)基本售磬；2期3棟多層（7層）于2010年1月16日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)1300元/平米，共147套開(kāi)盤(pán)后3個(gè)半月內(nèi)僅余17套。3期4棟多層（7層）預(yù)計(jì)于2010年年底上市銷售。戶型面積：為2房到4房，面積從84123平米。均為1梯2戶。戶型設(shè)計(jì)比較方正，客廳全朝南，主臥基本做到朝南，所有戶型均只有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，且陽(yáng)臺(tái)全朝南布局。臥室部分采用了飄窗設(shè)計(jì)，但主臥采用全飄窗設(shè)計(jì)。戶型面積如下：2*2*1 84.73平米3*2*1 91.18平米3*2*1 93.2

13、0平米3*2*2 100.98平米3*2*2 110.55平米4*2*2 123.03平米3.現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)較低，缺乏較高品質(zhì)的商品房項(xiàng)目。現(xiàn)有多為私房，而唯一在售的商品房項(xiàng)目綠色新都為磚混結(jié)構(gòu)，建筑品質(zhì)較低，外立面用色陳舊，基本無(wú)象樣的園林綠化和物業(yè)管理。4現(xiàn)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益較好，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，市場(chǎng)潛力巨大。 彭場(chǎng)作為無(wú)紡布制品名鎮(zhèn)，經(jīng)濟(jì)效益良好，不乏購(gòu)買(mǎi)力。綠色新都1期和2期開(kāi)盤(pán)，短期內(nèi)基本售完即為明證。5小3房1衛(wèi)受追捧。市場(chǎng)對(duì)90余平米的緊湊實(shí)用3房1衛(wèi)表現(xiàn)出較高的接納度，6、市場(chǎng)在保證功能的前提下有面積控制瘦身、總價(jià)控制合理的要求。 四 國(guó)家政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 國(guó)務(wù)院新四條遏制

14、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲抑制不合理需求政策：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貨款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平解讀：此舉將進(jìn)一步打擊投資性購(gòu)房，抑制大量不合理的住房需求，目前房?jī)r(jià)的上漲態(tài)勢(shì)將得到遏制。增加住房有效供給政策：房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。解讀：再次強(qiáng)調(diào)土地供應(yīng)的“70%

15、”，將確保市場(chǎng)上普通住房的有效供應(yīng)，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力。探索新的土地出讓方式，則將改變當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)高者得、助推房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀。這一系列措施實(shí)施，將讓火熱的武漢樓市“退燒”。加快保障性住房建設(shè)政策：各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)280萬(wàn)套的工作任務(wù)。解讀：加大保障性住房建設(shè)，解決低收入人群住房問(wèn)題，是增加市場(chǎng)供應(yīng)的有效措施，將起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。加大市場(chǎng)監(jiān)管力度政策：嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格。解讀：今年樓市重歸火爆之后，捂盤(pán)惜售等有所抬頭，加大打擊力度，增加信息透明度，可防止房?jī)r(jià)不正常上漲。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：1. 對(duì)于投資和投機(jī)性購(gòu)房予以抑制，控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2. 部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)應(yīng)對(duì)，如恒大領(lǐng)銜江城樓市“降價(jià)潮”，全國(guó)一線開(kāi)發(fā)商帶頭打折，江城樓市涌動(dòng)“降價(jià)潮”，恒