物業(yè)管理外包監(jiān)管問(wèn)題的思考+6.21[精選]

1、物業(yè)管理外包監(jiān)管問(wèn)題的思考摘要：對(duì)于如今的物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，外包監(jiān)管服務(wù)已經(jīng)變的十分普遍了，本文根據(jù)物業(yè)管理外包服務(wù)的模式以及利弊的問(wèn)題提出筆者的問(wèn)題。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 外包監(jiān)管引 言隨著城鎮(zhèn)一體化的發(fā)展，小區(qū)逐漸變的隨處可見，而伴隨著小區(qū)的發(fā)展，一個(gè)行業(yè)也快速的走進(jìn)人民的眼中，那就是物業(yè)管理。物業(yè)管理分為狹義物業(yè)管理和廣義物業(yè)管理。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同進(jìn)行的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕活動(dòng)，這就是狹義的物業(yè)管理。而廣義的物業(yè)管理指的是包括業(yè)主在內(nèi)的共同管理的過(guò)程以及委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人進(jìn)行的管理過(guò)程。外包指的是

2、企業(yè)動(dòng)態(tài)的配置自身和其他企業(yè)的功能和服務(wù)，并利用企業(yè)外部的資源為企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)服務(wù)。外包是一個(gè)戰(zhàn)略管理模型所謂外包，在講究專業(yè)分工的二十世紀(jì)末，企業(yè)為維持組織競(jìng)爭(zhēng)核心能力，且因組織人力不足的困境，可將組織的非核心業(yè)務(wù)委托給外部的專業(yè)公司，以降低營(yíng)運(yùn)成本，提高品質(zhì)，集中人力資源，提高顧客滿意度。外包業(yè)是新近興起的一個(gè)行業(yè)，它給企業(yè)帶來(lái)了新的活力?，F(xiàn)如今，就物業(yè)管理而言，外包服務(wù)業(yè)變得越來(lái)越普遍。 一、物業(yè)管理外包服務(wù)的模式近兩年來(lái)，一些優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)先后通過(guò)實(shí)施服務(wù)外包管理模式尋求專業(yè)服務(wù)商承接其非核心的業(yè)務(wù)，并在有效的監(jiān)控之下完成服務(wù)，從而使其專注核心業(yè)務(wù)，以達(dá)到降低成本從而增加效益

3、、提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和對(duì)環(huán)境應(yīng)變能力的目的。 (一)實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理，快速提升服務(wù)品質(zhì)有需求就會(huì)有市場(chǎng)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)功能就是實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，專業(yè)服務(wù)商將各專業(yè)服務(wù)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)人力資源、資金、設(shè)備、管理技術(shù)的有效整合，強(qiáng)化主營(yíng)業(yè)務(wù)的控制，確保服務(wù)品質(zhì)的快速提升。在上世紀(jì)末的深圳，服務(wù)外包管理模式已被一些優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)廣泛應(yīng)用。有些企業(yè)就將小區(qū)保潔和垃圾清運(yùn)服務(wù)實(shí)施服務(wù)外包，而受委托的專業(yè)服務(wù)商不僅承擔(dān)其企業(yè)的服務(wù)，還承擔(dān)著深圳部分住宅小區(qū)的保潔和垃圾清運(yùn)服務(wù)，促使專業(yè)服務(wù)商必須通過(guò)科學(xué)的管理、精細(xì)的服務(wù)、高品質(zhì)的信譽(yù)來(lái)滿足大量的市場(chǎng)需求，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。因此，實(shí)施

4、服務(wù)外包可快速提升服務(wù)品質(zhì)，間接提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌信譽(yù)。(二)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有效降低運(yùn)營(yíng)成本 市場(chǎng)機(jī)制的最終結(jié)果是優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑會(huì)保留競(jìng)爭(zhēng)能力較強(qiáng)的專業(yè)服務(wù)公司，同時(shí)也促成他們獲得較大的市場(chǎng)份額，從而形成了規(guī)模經(jīng)營(yíng)，具備了較強(qiáng)的成本優(yōu)勢(shì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行管理的項(xiàng)目往往考慮地域、項(xiàng)目獨(dú)立性等因素配備管理服務(wù)人員，形成了以區(qū)域管理為主的、人員配置齊全的管理方式。而專業(yè)服務(wù)商則以專業(yè)服務(wù)為目的配備專業(yè)管理服務(wù)人員，往往是管理區(qū)域較大，專業(yè)性較強(qiáng)。以保潔服務(wù)為例，一般物業(yè)服務(wù)企業(yè)在10-20萬(wàn)平方米的自管項(xiàng)目就要配備保潔管理人員，而專業(yè)服務(wù)商可以整合相鄰區(qū)域的保潔服務(wù)項(xiàng)目，可在50-80萬(wàn)

5、平方米的區(qū)域內(nèi)配備同樣的管理人員，而且在50-80萬(wàn)平方米的保潔服務(wù)項(xiàng)目中可廣泛采用道路清掃車、清雪車、洗地機(jī)現(xiàn)代化機(jī)械設(shè)備提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，有效降低了人工成本。垃圾清運(yùn)車可以承擔(dān)印萬(wàn)平方米的垃圾清運(yùn)，一套綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備可以承擔(dān)三、四個(gè)小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)自管項(xiàng)目一般承擔(dān)為萬(wàn)平方米，其綠化養(yǎng)護(hù)設(shè)備長(zhǎng)期閑置現(xiàn)象普遍存在，專業(yè)服務(wù)商實(shí)施專業(yè)服務(wù)大大提高了設(shè)備利用率。同時(shí)，專業(yè)服務(wù)商材料采購(gòu)方面的成本優(yōu)勢(shì)明顯，可以集中各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的零星采購(gòu)為大宗材料采購(gòu)，采購(gòu)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于企業(yè)。 (三)實(shí)現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，合理規(guī)進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)首先，降低了物業(yè)服務(wù)企業(yè)用工風(fēng)險(xiǎn)，勞動(dòng)合同法實(shí)施強(qiáng)化了對(duì)勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)，企

6、業(yè)用工矛盾日益加大，在物業(yè)自管項(xiàng)目中，服務(wù)人員與物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立勞動(dòng)關(guān)系。而在服務(wù)外包項(xiàng)目中，服務(wù)人員與專業(yè)服務(wù)商建立勞動(dòng)關(guān)系，出現(xiàn)勞動(dòng)糾紛由專業(yè)服務(wù)商出面解決，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到專業(yè)服務(wù)商。例如:我國(guó)某市某集團(tuán)開發(fā)的某小區(qū)建筑面積為34萬(wàn)平方米，負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理處僅有13人，其中包括5名管理人員，3名接待員和收費(fèi)員，5名維修人員。其保潔服務(wù)、公共秩序維護(hù)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)和大中修工程均通過(guò)實(shí)施服務(wù)外包解決，經(jīng)濟(jì)效益很好。其次，降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專業(yè)服務(wù)商之間通過(guò)合同的方式明確管理服務(wù)內(nèi)容，權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等，對(duì)于專業(yè)服務(wù)中的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)也進(jìn)行明示。第三，物業(yè)服務(wù)企

7、業(yè)提高了風(fēng)險(xiǎn)防控能力。通過(guò)與專業(yè)服務(wù)商之間簽訂合同的方式約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核辦法，可以監(jiān)控管理專業(yè)服務(wù)商的服務(wù)和履約能力。對(duì)于可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)不達(dá)標(biāo)的情況及時(shí)進(jìn)行糾錯(cuò);對(duì)于較大的風(fēng)險(xiǎn)，可以按照合同約定解除服務(wù)合同。 二、物業(yè)管理外包的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)分析近十年來(lái)，業(yè)務(wù)外包，以合同的方式發(fā)包給專業(yè)性強(qiáng)的專業(yè)公司。到目前為止，筆者所在的油田物業(yè)服務(wù)處已開始將綠化、保潔、保安、餐飲、設(shè)備運(yùn)行全部外包給專業(yè)性的公司經(jīng)營(yíng)。業(yè)務(wù)外包又稱資源外取，是將一些傳統(tǒng)上由企業(yè)內(nèi)部人員負(fù)責(zé)的非核心業(yè)務(wù)外包、稱為市場(chǎng)力量的回歸。這是發(fā)展物業(yè)管理這一現(xiàn)代服務(wù)業(yè)所要面對(duì)的。(一)物業(yè)管理外包的優(yōu)勢(shì)第一，通過(guò)業(yè)務(wù)外包可以降低經(jīng)營(yíng)

8、成本。其一，由于專業(yè)化分工所帶來(lái)的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)公司在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理企業(yè)更有效的資源和組織。其二，由于業(yè)務(wù)外包，日常工作中只需配備少數(shù)維修人員，管理開支大為減少。其三，將專項(xiàng)業(yè)務(wù)外包有利于物業(yè)管理企業(yè)節(jié)約固定資產(chǎn)投資，在財(cái)務(wù)管理上，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進(jìn)行預(yù)算管理，通常更進(jìn)行成本控制。第二，業(yè)務(wù)外包可以有效地提高服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司通過(guò)發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)來(lái)提高其所提供的產(chǎn)品（即服務(wù)）質(zhì)量。 第三，業(yè)務(wù)外包可以增加服務(wù)項(xiàng)目，最大限度地滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的消費(fèi)需求。社會(huì)思潮的多元化和業(yè)主生活環(huán)境的差異性導(dǎo)致了業(yè)主需求的復(fù)雜化和差異化。多元化的服務(wù)需

9、求對(duì)物業(yè)管理提出了更高的要求，而實(shí)際上物業(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)能力是有限的，只有通過(guò)業(yè)務(wù)外包，即資源外取才能得以解決。第四，業(yè)務(wù)外包可以規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)防范和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)高、管理難度大、專業(yè)性強(qiáng)的業(yè)務(wù)，也可采用外包的服務(wù)方式以確保在服務(wù)提供的同時(shí)規(guī)避管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。第五，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)委托帶來(lái)的最直接好處，是通過(guò)轉(zhuǎn)委托把企業(yè)有限的內(nèi)部資源集中在最具成本效益、最有價(jià)值的核心業(yè)務(wù)上，使物業(yè)管理企業(yè)人員保持精干，從而獲得提升核心競(jìng)爭(zhēng)力的機(jī)會(huì)。 (二)物業(yè)管理外包的劣勢(shì)與世界上任何事物一樣，物業(yè)管理外包的不足和缺陷是與優(yōu)勢(shì)是同時(shí)存在的，尤其是在我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)

10、尚不成熟的時(shí)候，這種不足和缺陷就更加突出，主要表現(xiàn)在五個(gè)方面。第一，外包的服務(wù)質(zhì)量難以控制。一般外包都是通過(guò)招標(biāo)方式進(jìn)行，通過(guò)對(duì)投標(biāo)方服務(wù)質(zhì)量、價(jià)格、資信等方面評(píng)估最終確定合作方。但是一旦決定了合作方，實(shí)際質(zhì)量是難以控制的，因?yàn)橥ǔＶ荒芸刂茖?duì)方的管理者或代表，而直接操作作業(yè)者可以聽或不聽物業(yè)管理企業(yè)的指導(dǎo)與要求，致使質(zhì)量在第一現(xiàn)場(chǎng)難以控制。第二，外包難以體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的形象及企業(yè)文化。外包專業(yè)公司與物業(yè)管理企業(yè)畢竟是兩家人，企業(yè)的文化、服務(wù)的理念往往有較大的差距，物業(yè)管理企業(yè)很難通過(guò)合同或簡(jiǎn)單溝通可以消除其差別，如果外包業(yè)務(wù)或項(xiàng)目的內(nèi)容、外延定義不清，則容易帶來(lái)運(yùn)作混亂與責(zé)任不清，給業(yè)主造成物業(yè)管理企業(yè)形象不佳的印象。第三，外包在提供服務(wù)的時(shí)間上往往滯后。由于物業(yè)管理服務(wù)需要具有預(yù)見性、處理突發(fā)事件的應(yīng)變性及強(qiáng)有力的引導(dǎo)能力，而事實(shí)上按照合同條款很難滿足對(duì)不確定因素的處理，加之發(fā)包方和承包方在溝通上有一定的程序，同時(shí)雙方一般又不在同一地點(diǎn)，要提供與事先約定或有規(guī)律性不相一致的服務(wù)，在時(shí)間上往往相對(duì)滯后。第四，外包導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度加大。在履約過(guò)程中，物業(yè)管理公司對(duì)專業(yè)性服務(wù)企業(yè)既不能約束過(guò)緊，影響他們積極性的發(fā)揮，也不能放任自流，影響外包業(yè)務(wù)的質(zhì)量。物業(yè)管理公司應(yīng)把專業(yè)性服務(wù)企業(yè)納人自身的整個(gè)管理體系中。實(shí)踐證明，游離于管理體系之外的外包