社區(qū)商業(yè)開發(fā)及營銷專題

1、社區(qū)商業(yè)開發(fā)及營銷專題社區(qū)商業(yè)開發(fā)及營銷專題 本資料僅供參考，應(yīng)根據(jù)不同工程的現(xiàn)實(shí)情況相應(yīng)調(diào)整 目目 錄錄 一、社區(qū)商業(yè)簡析 二、社區(qū)商業(yè)市場研究 三、工程商業(yè)定位 四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 五、招商策略 六、銷售策略 一、社區(qū)商業(yè)簡析 1、社區(qū)商業(yè)簡述 社區(qū)商業(yè)，出現(xiàn)于20世紀(jì)50年代的美國。 是以地域內(nèi)和周邊居民為主要效勞對(duì)象的商業(yè)形態(tài)。 以地域內(nèi)居住區(qū)為載體，以便民、利民為宗旨，以提高居民生活質(zhì)量、滿 足居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)，提供日常生活需要的商品和效勞的屬地型商業(yè)。 它的效勞人口一般在5萬人以下，效勞半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商 業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬平米以內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)

2、置也 有較強(qiáng)的針對(duì)性。 2、社區(qū)商業(yè)類型 外向型:社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比在511之間，商業(yè)體量較大，依 靠本社區(qū)居民的消費(fèi)缺乏以支撐商業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費(fèi)群 來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 偏外向型:商業(yè)面積和住宅面積之比在25之間，這一類別的社區(qū)商 業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否 那么市場難以消化。 內(nèi)向型:商業(yè)面積與住宅面積的2以下，社區(qū)商業(yè)完全依賴本社區(qū)居民的 需求，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。 按商住比分： 按照距離分：: 有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)稱作“51015：即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá) 便利店，步行10分鐘可到達(dá)

3、超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心。社 區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)就是便民。 3、社區(qū)商業(yè)的主要物業(yè)形態(tài) 社區(qū)底商： 利用樓盤底層或低層作為商業(yè)用房，以滿足自身或臨近區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的各種需 求，其組成的社區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為“鄰里商業(yè)。 “鄰里商業(yè)主要是方便居民就近購置生活必需品，為居民提供生活效勞功能。 選址在社區(qū)主要出入口，效勞人口5000人左右。 社區(qū)商業(yè)街： 社區(qū)商業(yè)街內(nèi)的商鋪多為獨(dú)立鋪位； 社區(qū)商業(yè)街功能以滿足社區(qū)居民日常生活，注重娛樂休閑等多元化，個(gè)性化的綜 合性消費(fèi)； 社區(qū)商業(yè)街的效勞對(duì)象為小區(qū)居民，外向型商業(yè)街效勞范圍可延伸至社區(qū)外。 社區(qū)商業(yè)中心： u社區(qū)商業(yè)中心是大盤時(shí)代的產(chǎn)物； u社區(qū)

4、商業(yè)中心是社區(qū)商業(yè)最高組織形式； u社區(qū)商業(yè)中心設(shè)在居住區(qū)內(nèi)人流集中區(qū)； u社區(qū)商業(yè)中心功能齊備。 4、社區(qū)商業(yè)的根本特點(diǎn)總結(jié) 1、以城市商業(yè)為根底； 2、有很強(qiáng)的地域性； 3、輻射范圍較??； 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 二、社區(qū)商業(yè)市場研究 社區(qū)商業(yè)市場研究是社區(qū)商業(yè)定位的根底，對(duì)社區(qū)商業(yè)市場需求的 準(zhǔn)確把握，關(guān)系到商業(yè)經(jīng)營的持續(xù)生命力，影響到社區(qū)商業(yè)工程老 運(yùn)作的成敗。 社區(qū)商業(yè)市場研究可分為： 定性研究 定量研究 1、定性研究 u城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境 u區(qū)域規(guī)劃狀況 u片區(qū)及本工程消費(fèi)群特征分析消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)群 體構(gòu)成 u片區(qū)內(nèi)競爭工程根本狀況 u本工程開展?fàn)顩r 2、定量研究 u 片區(qū)居住

5、人口分析 u 片區(qū)內(nèi)消費(fèi)群體構(gòu)成比例 u 自身工程及商業(yè)分布情況 u 競爭工程及商業(yè)情況分析 三、工程商業(yè)定位 1、規(guī)模定位 商業(yè)規(guī)模是確定社區(qū)商業(yè)類型的根本要素之一，適中的商業(yè)規(guī)模才能有利 于工程的整體開展。商業(yè)規(guī)模的大小在一定程度上決定著社區(qū)商業(yè)的性質(zhì)， 一般情況下，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模越大，人均商業(yè)面積越高，其商業(yè)的對(duì)外經(jīng)營 性質(zhì)越強(qiáng)，呈現(xiàn)出成正比的關(guān)系。 規(guī)模定位中主要考慮的因素有： 市政規(guī)劃對(duì)工程片區(qū)商業(yè)規(guī)模的影響 競爭性工程對(duì)工程規(guī)模的影響商鋪?zhàn)馐劢?jīng)營情況、商業(yè)業(yè)態(tài) 工程商業(yè)體量，人均商業(yè)面積； 工程的商業(yè)屬性外向型、中間型或內(nèi)向型 工程商業(yè)物業(yè)條件對(duì)規(guī)模定位的影響。 內(nèi)向效勞型內(nèi)向效勞

6、型外向效勞型外向效勞型 偏外向效勞型偏外向效勞型 社區(qū)配套為主,區(qū)域 配套為輔，滿足生活 配套的商業(yè) 區(qū)域配套、社區(qū)配套 并重，滿足生活休閑、 娛樂的配套 社區(qū)配套為主 滿足家庭裝修、生活 用品的商業(yè) 家政效勞、家居 飾品便利店、面 包房。 中型超市、銀行、 藥品店、快餐店、 洗衣店、美容。 中西餐廳、大型超市、 休閑俱樂部、服裝店、 化裝品等。 2、功能定位 社區(qū)商業(yè)是屬地型商業(yè)，根本功能是滿足社區(qū)居民的購物需求、效勞需求、休 閑娛樂需求。根據(jù)工程開展規(guī)率，確立社區(qū)商業(yè)功能定位。 3、業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位也是社區(qū)商業(yè)工程事前引導(dǎo)性規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。外向型 社區(qū)商業(yè)和內(nèi)向效勞型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)配

7、置有著很大程度的差異。 當(dāng)前，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型 市場形態(tài)，并且業(yè)已形成了自己相對(duì)獨(dú)立的市場空間，所以今后社區(qū)商業(yè) 的業(yè)態(tài)應(yīng)以超市、文化、餐飲、娛樂、休閑、醫(yī)院等為一體的綜合性商業(yè) 為主。 4、主題形象定位 商業(yè)的主題形象定位主要考慮的因素： 1、住宅樓盤的整體風(fēng)格； 2、工程片區(qū)的整體氣氛； 3、主題營造的可實(shí)現(xiàn)性； 4、工程的商業(yè)屬性； u一些個(gè)性鮮明、有特色的社區(qū)商業(yè)中心或社區(qū)商業(yè)街正倍受眾多消 u費(fèi)者青睞。因此，把社區(qū)商業(yè)作為樹立或者提升品牌的宣傳工具， u規(guī)劃營造獨(dú)具個(gè)性特色的風(fēng)格。 u社區(qū)商業(yè)的開發(fā)應(yīng)該遵循“商業(yè)服從整個(gè)社區(qū)的大盤原那么，首先要 u

8、考慮的就是如何更好地提升整個(gè)社區(qū)的綜合價(jià)值及居民生活素質(zhì)。 u其次才是社區(qū)商業(yè)自身價(jià)值的最大化。 5、價(jià)格定位 u 工程整體價(jià)格策略 u 制定合理的商鋪價(jià)格體系能夠有利于推開工程的成功推廣，在競爭 u 劇烈，消費(fèi)者日漸理性的市場情況下，必須冷靜的進(jìn)行價(jià)格體系的 u 制定。 u 整體價(jià)格制定原那么： u 貼近市場的承受力： u 在制定價(jià)格表時(shí)，必須保持工程不同區(qū)位之間的商鋪的價(jià)格均好 u 性，在商鋪規(guī)劃時(shí)，保持地段價(jià)值和價(jià)格根本吻合。 u 商鋪價(jià)格制訂原那么： u 一般情況下，除了商家購置之外，個(gè)人購鋪都是以個(gè)體鋪位為單位。 u 由于不同的鋪位，面積，位置的不同，對(duì)購置者來說，其經(jīng)營、收 u 益

9、也將有其不同。因此，可遵循三大原那么，五項(xiàng)參照值進(jìn)行評(píng)估。 u 三大原那么：用于估算各物業(yè)價(jià)格系數(shù) u 原那么1：有效人流的多少社區(qū)人流、區(qū)域人流； u 原那么2：注目率的上下物業(yè)昭示性； u 原那么3：物業(yè)平面及空間結(jié)構(gòu)寬深比、產(chǎn)權(quán)面積大小、層高。 u 五項(xiàng)參照值：用于修正各物業(yè)價(jià)格系數(shù) u 以成熟商業(yè)區(qū)為參照值：比鄰成熟商業(yè)區(qū)的鋪位，要比較遠(yuǎn)離成熟商業(yè)區(qū)的 價(jià) u 格更高； u 以街道為參照值：臨街的鋪位要比非臨街含室內(nèi)的價(jià)格高； u 以主力店為參照值：四周的鋪位要比稍遠(yuǎn)的價(jià)格更高； u 以主入口為參照值：愈臨近主入口，價(jià)格更高；反之，那么價(jià)格較低； u 以主干道為參照值：臨近主干道的商鋪

10、要比臨近非主干道的價(jià)格更高。 、市場定價(jià)法比較系數(shù)測算 比較樓 盤 區(qū)域人氣毗鄰社 區(qū)規(guī)模：30% 社區(qū)人氣、 規(guī)模、檔 次： 30% 昭示性、門 頭及門面可 視性： 20% 平面空間結(jié)構(gòu)、 面積、寬深比、 層高、實(shí)用率： 20% 綜合 、市場定價(jià)法均價(jià)測算 比較樓 盤 價(jià)格低 值 價(jià)格高 值 中間價(jià)比較系 數(shù) 比較價(jià)權(quán)重系 數(shù) 權(quán)重基 價(jià) 權(quán)重 離散 度 、市場定價(jià)法租價(jià)測算 比較樓盤價(jià)格低 值 價(jià)格高 值 中間價(jià)比較系 數(shù) 比較價(jià)權(quán)重系 數(shù) 權(quán)重基 價(jià) 權(quán)重 離散 度 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 、租售比定價(jià)法均價(jià)測算 比較樓盤租價(jià)售價(jià)租售比權(quán)重系數(shù)權(quán)重租售比 四、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 1、社區(qū)商業(yè)體量規(guī)

11、劃 國際類比社區(qū)商業(yè)規(guī)模指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比= 0.027 0.027 ： 1 1 商業(yè)面積住宅面積 類別居住區(qū) 人均商業(yè)面積0.7-0.91/人 合理服務(wù)半徑800-1000m 城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，應(yīng)依據(jù)人口規(guī)模確定合理的效勞面積。 2、建筑規(guī)劃 商業(yè)的分布形式是前期規(guī)劃重點(diǎn)問題之一，應(yīng)根據(jù)工程所在位置，市政 規(guī)劃，進(jìn)行合理的分布規(guī)劃。規(guī)劃的結(jié)果，關(guān)系到商鋪的實(shí)用性、投資價(jià)值、 商鋪銷售價(jià)格、商業(yè)的類型等。同時(shí)，還要考慮到未來經(jīng)營時(shí)，給居民生活 帶來的污染與澡音等問題。 圈地街鋪型例如 入口街鋪型例如 建議： 社區(qū)商業(yè)采用圈地街鋪型與入口街鋪型的建筑規(guī)劃布局，形成社區(qū)商業(yè)對(duì)于小 區(qū)居民來說

12、是相對(duì)獨(dú)立或者相對(duì)封閉的一個(gè)購物空間，從而防止社區(qū)商業(yè)給小 區(qū)居民帶來的環(huán)境影響。 入口集中型例如 以點(diǎn)帶面型例如 在社區(qū)商業(yè)的人流動(dòng)線中，一般存在人流的集散中心，目前主要表現(xiàn)為兩種形式： 人流焦點(diǎn)和人流端點(diǎn)。 u 人流焦點(diǎn)：一般位于社區(qū)主出入口或商業(yè)的主力店，是人的集散地，具有唯一 性，一般情況下，人流焦點(diǎn)人流較密集，具有凝集人的作用。 u 人流端點(diǎn)：一般位于社區(qū)出入口和商業(yè)的主力店，是拉動(dòng)人流的關(guān)鍵，可以并存 多個(gè)，有效地提升人流流動(dòng)頻率。 3、人流動(dòng)線規(guī)劃 示意圖： 示意圖： 示意圖： 焦點(diǎn)型人流動(dòng)線 端點(diǎn)型人流動(dòng)線 u人流集散中心具有唯一性。 u能有效的聚集人流，對(duì)人流焦 點(diǎn)附近的商鋪

13、價(jià)值提升明顯。 u人流集散中心為兩個(gè)或多個(gè)。 u兩端或多端拉動(dòng)人流，增加人流 頻 率，提升商業(yè)的整體價(jià)值。 根據(jù)示意圖分析，人流動(dòng)線路圖的主要特征有： 綜合兩種類型人流動(dòng)線的分析，規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)主要注意以下幾點(diǎn)： u 規(guī)劃人流動(dòng)線應(yīng)簡單易達(dá)，增強(qiáng)商業(yè)的便利性； u 人流焦點(diǎn)或人流端點(diǎn)盡量臨主要道路設(shè)置，對(duì)外展示面良好，利于導(dǎo)入外部人流； u 人流焦點(diǎn)應(yīng)設(shè)置于商業(yè)的中心位置，均勻的拉動(dòng)人流；人流端點(diǎn)的設(shè) 置應(yīng)考慮能否引導(dǎo)人流經(jīng)過盡可能多的商業(yè)； u 人流動(dòng)線設(shè)計(jì)以直線為主，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有較高租金價(jià) 值，同時(shí)適當(dāng)勾勒弧線，表達(dá)層次感及節(jié)奏，增加人流動(dòng)線的變化； u 人流動(dòng)線規(guī)劃中，可

14、結(jié)合具體情況設(shè)置具有銜接過渡的中庭等設(shè)施，一 方面使人流的動(dòng)線較靈活，同時(shí)也起到很好的凝聚人氣的作用，提升局部商 鋪的商業(yè)價(jià)值。 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 4、景觀規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)街的景觀規(guī)劃必不可少，不僅可以改善社區(qū)居民的購物環(huán) 境，而且好的景觀規(guī)劃還能彰顯社區(qū)商業(yè)街的個(gè)性差異，提升社區(qū)商業(yè)街 所在小區(qū)的品質(zhì)與品牌。 5、交通配套規(guī)劃 車位規(guī)劃是社區(qū)商業(yè)街的重點(diǎn)規(guī)劃之一。首先要考慮的是按照小區(qū)社區(qū) 商業(yè)的體量及客流承載量來確定相應(yīng)個(gè)數(shù)，其次是根據(jù)社區(qū)商業(yè)物業(yè)的整體 規(guī)劃布局來確定車位的合理位置。車位規(guī)劃對(duì)外向型社區(qū)商業(yè)更為重要。 6、功能區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)商業(yè)街，不但商鋪的功能需要有明確的劃分，而且前坪

15、廣場也需要有明確 的劃分，以實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的現(xiàn)代化的統(tǒng)一經(jīng)營管理。如餐飲區(qū)、購物區(qū)、戶外休息 區(qū)，停車區(qū)等效勞功能區(qū)域。 7、商鋪設(shè)計(jì)規(guī)劃 社區(qū)商業(yè)商鋪面積的規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮市場對(duì)商鋪面積的要求，便于客戶 根據(jù)自己資金狀況和投資方案確定所需購置的面積，為業(yè)主提供更多項(xiàng)選擇擇。 因此，在以中小商鋪為主的同時(shí)，針對(duì)大投資商的大面積商鋪的需要，規(guī)劃配 置一定量的大面積商鋪。 每種業(yè)態(tài)對(duì)于硬件技術(shù)指標(biāo)的要求都不一致，對(duì)于鋪位面積的需求也各不 相同，結(jié)合社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)面積需求，將鋪位按面積區(qū)間分為“30以下、31 80、81200、201500、501以上五種面積區(qū)間。 、商鋪面積規(guī)劃： 類型 面積配比

16、 30以下 3180 81200 201500 501以 上 內(nèi)向型8.330.39.815.236.3 中間型5.221.314.010.049.6 外向型1.32.85.67.283.2 類型 個(gè)數(shù)配比 30以下 3180 81200 201500 501以上 內(nèi)向型33.655.05.53.72.1 中間型27.551.813.63.83.2 外向型32.529.719.510.28.1 三種類型商業(yè)的鋪位個(gè)數(shù)比： 三種類型商業(yè)的鋪位面積比： 、進(jìn)深配比 類別類別區(qū)間區(qū)間 開間開間3m以下3m6m6m9m9m18m18m以上 進(jìn)深進(jìn)深3m以下3m6m6m9m9m15m15m18m18m以

17、上 開間區(qū)間開間區(qū)間比例比例 3m以下13.2% 3m6m51.2% 6m9m26.9% 9m18m4.0% 18m以上4.8% 合計(jì)100.0% 進(jìn)深區(qū)間進(jìn)深區(qū)間比例比例 3m以下4.5% 3m6m29.0% 6m9m30.8% 9m15m30.1% 15m18m1.6% 18m以上4.0% 合計(jì)100.0% 社區(qū)商業(yè)的開間/進(jìn)深主要在以下幾個(gè)區(qū)間： 、商鋪設(shè)計(jì) 商鋪的內(nèi)部設(shè)計(jì)主要是指層高、間隔、樓梯、預(yù)留排水管位、光纖電纜 接口等確實(shí)定。在設(shè)計(jì)時(shí)，要充分的考慮到經(jīng)營者的實(shí)用性，方便性。 商鋪的外部設(shè)計(jì)風(fēng)格要與工程風(fēng)格完全一致，而且要考慮到經(jīng)營時(shí)的商 業(yè)昭示性，利用率。 8、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 社

18、區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃分為必備性業(yè)態(tài)和指導(dǎo)性業(yè)態(tài)。必備性業(yè)態(tài)是指 滿足居民日常根本生活需求的消費(fèi)，指導(dǎo)性業(yè)態(tài)是指滿足居民多樣化、個(gè) 性化生活的消費(fèi)。 超市、餐飲、便利店、效勞配套、美容spa、服飾精品、生活家居和休 閑健身會(huì)所、中西餐廳、咖啡廳八大類業(yè)態(tài)構(gòu)成了社區(qū)商業(yè)的根底業(yè) 態(tài)。 u租金收益的最大化，位置較好的鋪位優(yōu)先考慮承租能力較高的業(yè)態(tài)； u是否具有招商的可執(zhí)行性，符合工程實(shí)際情況； u能否在工程目前條件下開業(yè)經(jīng)營，培育商業(yè)氣氛； u符合商鋪建筑設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo)。 業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的關(guān)健 五、招商策略 以品牌商家或大商家增強(qiáng)穩(wěn)固小商家及投資者信心。 總體思路： 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 1、社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)

19、需求特點(diǎn) 主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超 位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50

20、-200便利店便利店 主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè) 較好的展示面 1層/2層500-1,000休閑類休閑類 主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層 美發(fā)：50-100 美容：200-1,000 美容美容/ /美發(fā)美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層 快餐類：100500； 西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000 餐飲餐飲 主出入口1層100-500便利超市便利超市 主干道/主出入口1-3層6,00015,000綜合超市綜合超市 位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo) 主出入口/主干道1層/2

21、層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超社區(qū)標(biāo)超 位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他其他 不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購買頻率不高1層1020沖印店沖印店 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店干洗店 新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力 較高，通常位置較優(yōu)越 1層30100地產(chǎn)中介地產(chǎn)中介 屬于新興社區(qū)的過渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于 1、2層皆可1層/2層100-200生活家居生活家居 一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）餅屋（蛋糕店） 靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店便利店 主力承租面積

22、通常位于2層，具體位置上無特殊要求，但要有一個(gè) 較好的展示面 1層/2層500-1,000休閑類休閑類 主力承租面積通常位于2層，具體位置上無特殊要求1層/2層 美發(fā)：50-100 美容：200-1,000 美容美容/ /美發(fā)美發(fā) 偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層 快餐類：100500； 西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000 餐飲餐飲 主出入口1層100-500便利超市便利超市 主干道/主出入口3層3,00010,000綜合超市綜合超市 位置位置經(jīng)營樓層經(jīng)營樓層經(jīng)營面積（）經(jīng)營面積（）業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)指標(biāo)指標(biāo) 在商業(yè)主題、業(yè)態(tài)、商業(yè)功能根本確定的情況下，招商范圍應(yīng)該控制在

23、社區(qū)效 勞的范疇內(nèi)，要以與功能定位相關(guān)連的商業(yè)業(yè)態(tài)，作為招商的重要前題與目標(biāo)。 主店力：中西餐廳如金牛角王、老樹咖啡、綠茵閣、休閑女子舍賓、 spa、中型超市千惠、華銀旺和、大型網(wǎng)吧、健身中心。 次主力店：品牌連鎖：蛋糕羅莎、馬里奧、生活家居多喜愛、夢潔、華 美真金、藥店養(yǎng)天和藥店、金沙藥房、九芝堂藥房、洗衣店。 品牌專賣：母嬰用品、兒童用品，體育專賣等。 小商家：汽車清潔美容、家電維修等。 2、招商范圍及業(yè)態(tài)品牌控制 、采用差異化銷售，防止同業(yè)競爭 在銷售或租賃中應(yīng)采用“差異銷售租賃，防止同業(yè)競爭，才有 可能防止收益下降 3、招商策略 市場培育也即放水養(yǎng)魚，就是以適宜的租金吸引目標(biāo)商家入場，

24、經(jīng)過一定的培 育期后，商業(yè)氣氛成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)果。 有了這樣的“池塘，開展商就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、 定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原那么上只允許2-3家，從而防止惡性競爭，并對(duì)經(jīng)營者 的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求。 同時(shí)為保證這一規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于年度優(yōu)質(zhì)商家，將按銷售合同返利商鋪總價(jià) 的4%作為獎(jiǎng)金，按60萬100萬元間左右計(jì)算，優(yōu)質(zhì)商家的投資者將獲得萬-4 萬元的獎(jiǎng)勵(lì)。 、“放水養(yǎng)魚法 、關(guān)注“主力店和“品牌店效應(yīng) 對(duì)于大社區(qū)商業(yè)，尤其是社區(qū)特色街來說，“主力店和“品牌店效應(yīng)明 顯。 商鋪品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是

25、品牌客戶對(duì)商鋪 的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二知名的品牌客戶其本身就具備 聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。 、控制招商節(jié)奏 確定招商對(duì)象：社區(qū)商業(yè)的招商應(yīng)從核心主力店開始啟動(dòng)，按照“核心主力店- 次主力店- 品牌專賣店- 小型商家這樣一個(gè)順序來進(jìn)行，用核心主力店來 帶動(dòng)次主力店和中小商家。 鎖定目標(biāo)客戶群，有效地傳遞信息：社區(qū)商鋪營銷日趨理性，針對(duì)性地鎖定目 標(biāo)客戶群體，進(jìn)行有效的信息傳遞。居民關(guān)注社區(qū)開展的同時(shí)，對(duì)社區(qū)效 勞，居住環(huán)境，文化娛樂，醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高層次的需求。 招商戰(zhàn)線不宜太長：社區(qū)商業(yè)工程和住宅工程銷售不同，商業(yè)工程要一氣呵成， 招商時(shí)間不

26、宜過長，因?yàn)樯虡I(yè)工程是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn) 節(jié)點(diǎn)，要乘人氣最旺時(shí)期，一氣呵成，至少?zèng)_到80%-90%，這樣才能夠保 證人氣的持續(xù)，使后期的招商更為順利。 招商根本完成后，就要規(guī)劃好統(tǒng)一的商鋪開業(yè)時(shí)間。社區(qū)商業(yè)與其它商業(yè) 一樣，在選擇開業(yè)時(shí)間上也較為講究，切忌開業(yè)時(shí)間不統(tǒng)一，以至造成一邊 營業(yè)，一邊裝修的局面。因此，在開業(yè)時(shí)間上盡量選擇同一天。 、選擇好開業(yè)時(shí)間 六、銷售策略 房地產(chǎn)房地產(chǎn)e網(wǎng)網(wǎng) 銷售模式 目前商業(yè)市場有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn) 的業(yè)態(tài)及長期經(jīng)營效果也各不相同。 純純 銷銷 售售 帶租約銷售帶租約銷售 短期返租銷售短期返租銷售 長期返租銷售長期返租銷售 一般為三年返租一般為三年返租 一般為十年返租一般為十年返租 1、純銷售模式 u 開展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)開展商可在短期內(nèi)回籠資金，降低工程整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ) 貼與相關(guān)稅費(fèi)；貼與相關(guān)稅費(fèi)； u 將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。將商業(yè)經(jīng)營壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營壓力。 u產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐； u無法規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)及標(biāo)準(zhǔn)整體形象； u 對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場自身調(diào)整，所需時(shí)間較長； u 假設(shè)經(jīng)營不