房地產(chǎn)管理法律制度[沐風(fēng)書苑]

1、 1 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 本章內(nèi)容本章內(nèi)容 v房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度 v物業(yè)服務(wù)法律制度物業(yè)服務(wù)法律制度 v房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度房地產(chǎn)中介服務(wù)法律制度 2 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 3 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 又稱又稱房地產(chǎn)登記，是指房地房地產(chǎn)登記，是指房地 產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及產(chǎn)行政管理部門對房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)以及 由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記，由上述權(quán)利產(chǎn)生的房地產(chǎn)他項權(quán)利進(jìn)行登記， 從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。從而依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。 4 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 通過登記表征其權(quán)利通過登記表征其權(quán)利 通過登記公示其權(quán)利歸屬以及權(quán)利范圍通過登記公示其權(quán)利歸屬以及權(quán)利范圍 通過

2、登記產(chǎn)生物權(quán)的對世效力通過登記產(chǎn)生物權(quán)的對世效力 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第60條：條：國家實行土國家實行土 地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度 5 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 6 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 7 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 權(quán)利確認(rèn)權(quán)利確認(rèn) 權(quán)利公示權(quán)利公示 管理功能管理功能 8 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記 土地管理部門辦理土地管理部門辦理 房屋權(quán)屬登記房屋權(quán)屬登記 房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門 “兩制分開、兩證分開兩制分開、兩證分開”的管理體制的管理體制 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第6161條條 9 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法第第63條：條：經(jīng)省級人民經(jīng)省級人

3、民 政府確定，可以實行統(tǒng)一登記體制。頒發(fā)政府確定，可以實行統(tǒng)一登記體制。頒發(fā) 統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 物權(quán)法物權(quán)法第第10（1）條：國家對不動產(chǎn)實條：國家對不動產(chǎn)實 行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記 機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。 10 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 不動產(chǎn)登記暫行條例不動產(chǎn)登記暫行條例（2015年年3月月1日施行）日施行） 整合不動產(chǎn)登記職責(zé)整合不動產(chǎn)登記職責(zé) 建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度 11 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消

4、滅，經(jīng)依 法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力， 但法律另有規(guī)定的除外：但法律另有規(guī)定的除外： 12 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 1. 依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可 以不登記；以不登記； 2. 非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動；非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動； 3. 依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定可不經(jīng)登記發(fā)生效依據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定可不經(jīng)登記發(fā)生效 力的不動產(chǎn)權(quán)力的不動產(chǎn)權(quán) 13 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 某房屋登記薄上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為某房屋登記薄上登記的產(chǎn)權(quán)人為甲，但乙認(rèn)為 該房屋應(yīng)歸己所有，隨申請仲裁。仲裁裁決房該房屋應(yīng)歸己所有，隨申請仲裁。仲裁裁

5、決房 屋歸乙所有。但裁決書生效后，甲乙為辦理變屋歸乙所有。但裁決書生效后，甲乙為辦理變 更登記。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行，更登記。一月后，乙將該房屋抵押給丙銀行， 簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。 請問：請問： 14 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 請問：請問： 1. 該房屋歸甲所有，還是歸乙所有？該房屋歸甲所有，還是歸乙所有？ 2. 乙與丙的抵押合同是否有效？乙與丙的抵押合同是否有效？ 3. 丙的抵押權(quán)是否成立？丙的抵押權(quán)是否成立？ 15 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 二、需要登記的二、需要登記的不動產(chǎn)權(quán)利不動產(chǎn)權(quán)利 集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán) 宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán) 房屋等建筑物、構(gòu)筑

6、房屋等建筑物、構(gòu)筑 物所有權(quán)物所有權(quán) 海域使用權(quán)海域使用權(quán) 森林、林木所有權(quán)森林、林木所有權(quán) 地役權(quán)地役權(quán) 耕地、林地、草地等耕地、林地、草地等 土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán) 抵押權(quán)抵押權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)法律規(guī)定需要登記的法律規(guī)定需要登記的 其他不動產(chǎn)權(quán)利其他不動產(chǎn)權(quán)利 16 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 三、三、不動產(chǎn)不動產(chǎn)登記的登記的種類種類 初始登記初始登記更正登記更正登記 變更登記變更登記異議登記異議登記 轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記 預(yù)告登記預(yù)告登記 注銷登記注銷登記 查封登記查封登記 17 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 1. 更正登記更正登記 權(quán)利人、權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿的事利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿的事

7、 項錯誤時，可以申請項錯誤時，可以申請更正登記更正登記。不動產(chǎn)登記。不動產(chǎn)登記 簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證 明登記有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正明登記有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正 18 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 2. 異議登記異議登記 是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記是利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記 載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為。載的權(quán)利提出異議并記入登記簿的行為。 異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正異議登記使得登記簿上所記載權(quán)利失去正 確性推定的效力，因此異議登記后第三人確性推定的效力，因此異議登記后第三人 不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。不得主張基于登記

8、而產(chǎn)生的公信力。 19 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 物權(quán)法物權(quán)法第第19（2）條：）條：不動產(chǎn)登記簿記不動產(chǎn)登記簿記 載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可 以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記 的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不 起訴，異議登記失效。起訴，異議登記失效。 20 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 3. 預(yù)告登記預(yù)告登記 指為保全不動產(chǎn)請求權(quán)而將此指為保全不動產(chǎn)請求權(quán)而將此 權(quán)利進(jìn)行的登記。權(quán)利進(jìn)行的登記。 是為保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的是為保全將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)而進(jìn)行的 登記，使登記申請人取得一種請求將來

9、發(fā)登記，使登記申請人取得一種請求將來發(fā) 生物權(quán)變動的權(quán)利生物權(quán)變動的權(quán)利 21 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 物權(quán)法物權(quán)法第第20條：條：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者 其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物 權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意， 處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。 預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動 產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告產(chǎn)登記之日起三個

10、月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告 登記失效。登記失效。 22 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 “以房查人以房查人”對嗎？對嗎？ 23 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 24 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 v 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單 位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保 密。密。 v 權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制 不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提 供供 v 有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的 規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不

11、動產(chǎn)登記資料動產(chǎn)登記資料 25 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 v 查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向 不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查 詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的；詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的； 未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不 動產(chǎn)登記資料。動產(chǎn)登記資料。 26 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 2015-2-16第二學(xué)期第二學(xué)期房地產(chǎn)法房地產(chǎn)法試卷試卷 一、簡答題（一、簡答題（3X10, 共共30分分） 1. 我國房地產(chǎn)法的基本原則我國房地產(chǎn)法的基本原則 2. 國有土地上的房屋征收補(bǔ)償范圍國有土地上的房

12、屋征收補(bǔ)償范圍 3. 商品房現(xiàn)售的條件商品房現(xiàn)售的條件 二、論述題（二、論述題（1X30，共，共30分）分） 4. 論房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃論房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移不破租賃 27 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 三、案例分析三、案例分析（1X40，共，共40分）分） 2009年年1月，甲以自有的房屋一套為債權(quán)人乙月，甲以自有的房屋一套為債權(quán)人乙 設(shè)定抵押，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理設(shè)定抵押，雙方簽訂了抵押合同，但未辦理 抵押登記。抵押登記。2009年年5月，甲又以該房屋為標(biāo)的月，甲又以該房屋為標(biāo)的 與債權(quán)人丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押與債權(quán)人丙簽訂了抵押合同，并辦理了抵押 登記。同年登記。同年7月，甲又與丁簽訂一份房屋租賃月，甲又與丁簽訂一份房屋租賃 合同，將房屋出租給丁，租期合同，將房屋出租給丁，租期3 3年，并告知丁年，并告知丁 該房屋上設(shè)有抵押權(quán)。該房屋上設(shè)有抵押權(quán)。 28 業(yè)內(nèi)優(yōu)講 2010年年1月，丙以甲逾期不能清償債務(wù)為由月，丙以甲逾期不能清償債務(wù)為由 申請法院拍賣抵押房屋，戊購得該房，并申請法院拍賣抵押房屋，戊購得該房，并 辦理過戶登記。同年辦理過戶登記。同年3月，戊以自住為由，月，戊以自住為由， 要求丁搬出，丁拒絕。