2021年不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅

1、資料來(lái)源：來(lái)自本人網(wǎng)絡(luò)整理！祝您工作順利！2021年不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃增值稅 為你帶關(guān)于單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅的有關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)查閱。 單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)如何繳納增值稅 方法第十條規(guī)定，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期連續(xù)抵減。納稅人以預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 該條與納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行方法第九條的含義一樣。一是，除自然人以外的納稅人，即單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅時(shí)，可以在當(dāng)

2、期的增值稅應(yīng)納稅額中，抵扣在不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)已經(jīng)預(yù)繳的稅款，假設(shè)當(dāng)期未能抵減完，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期連續(xù)抵減。二是，納稅人在不動(dòng)產(chǎn)所在地國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，應(yīng)獲得并妥當(dāng)保管完稅憑證(注明有增值稅)，以完稅憑證作為抵減應(yīng)納稅額的合法有效憑證。區(qū)分納稅人身份，是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)的獲得時(shí)間，是改革前獲得還是改革后獲得，還區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)是否是住房，我們分別來(lái)舉幾個(gè)例子，全流程分析納稅人供應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃效勞如何繳納增值稅。 例13：北京海淀區(qū)某納稅人為增值稅一般納稅人，該納稅人2021 年購(gòu)置了天津商鋪一層用于出租，購(gòu)置時(shí)價(jià)格為500 萬(wàn)元，獲得不動(dòng)產(chǎn)銷售統(tǒng)一發(fā)票。納稅人每月收到的租金為

3、10 萬(wàn)元。假設(shè)該納稅人2021 年5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為25 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)，2021 年6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算5 月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額?應(yīng)如何申報(bào)納稅? 分析：1、假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅 依據(jù)規(guī)定，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，那么該納稅人應(yīng)在天津國(guó)稅部門預(yù)繳的稅款為：預(yù)繳稅款=10/(1+5%)*5%=0.48 萬(wàn)元。 納稅人獲得天津國(guó)稅部門開(kāi)具的完稅憑證。納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額：應(yīng)納稅額=10/(1+5%)*5%(出租業(yè)務(wù))+25(其他業(yè)務(wù))=25.48 萬(wàn)元。 納稅人

4、6 月15 日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.48 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25 萬(wàn)元。 2、假設(shè)該納稅人對(duì)出租商鋪業(yè)務(wù)選擇一般計(jì)稅方法計(jì)稅 同上，納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))的不動(dòng)產(chǎn)，需在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款，該納稅人應(yīng)在天津國(guó)稅部門預(yù)繳的稅款為： 預(yù)繳稅款=10/(1+11%)*3%=0.27 萬(wàn)元。 納稅人獲得天津國(guó)稅部門開(kāi)具的完稅憑證。 納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10/(1+11%)*11%(出租業(yè)務(wù))+25(其他業(yè)務(wù))=25.99 萬(wàn)元。 由于納稅人在202

5、1 年購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)，2021 年5 月，那么沒(méi)有相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。 納稅人6 月15 日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5 月份應(yīng)納稅額25.99 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.27 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅25.72 萬(wàn)元。 例14：與例13 類似，但納稅人出租的不動(dòng)產(chǎn)為改革后獲得的不動(dòng)產(chǎn)。北京海淀區(qū)某納稅人2021 年5 月1 日購(gòu)置了天津商鋪一層用于出租，購(gòu)置時(shí)價(jià)格為555 萬(wàn)元，獲得增值稅專用發(fā)票，注明增值稅款55 萬(wàn)元。納稅人馬上將該商鋪出租，每月租金為10 萬(wàn)元，自2021 年5 月開(kāi)頭收取租金。 假設(shè)該納稅人2021 年5 月份其他業(yè)務(wù)的增值稅應(yīng)納稅額為

6、25 萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)， 2021 年6 月申報(bào)期，納稅人應(yīng)如何計(jì)算5月所屬期的增值稅應(yīng)納稅額?應(yīng)如何申報(bào)納稅? 分析：1、假設(shè)該納稅人為增值稅一般納稅人增值稅一般納稅人出租改革后獲得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國(guó)稅部門預(yù)繳稅款： 預(yù)繳稅款=10/(1+11%)*3%=0.27 萬(wàn)元。 納稅人獲得天津國(guó)稅部門開(kāi)具的完稅憑證。 納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10/(1+11%)*11%(出租業(yè)務(wù))55*60% (購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)分兩年抵扣，購(gòu)進(jìn)當(dāng)月抵扣60%)+25(其他業(yè)務(wù))=-7.01 萬(wàn)元。 納稅人5 月份的增值稅留抵稅額為7.01 萬(wàn)元，可留待以后納稅期連

7、續(xù)抵扣。同時(shí)，納稅人在天津預(yù)繳的0.27 萬(wàn)元稅款，也可以結(jié)轉(zhuǎn)下期連續(xù)抵減。 2、假設(shè)該納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人 增值稅小規(guī)模納稅人出租改革后獲得的不動(dòng)產(chǎn)，仍適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，其應(yīng)在天津國(guó)稅部門預(yù)繳稅款：預(yù)繳稅款=10/(1+5%)*5%=0.48 萬(wàn)元。 納稅人獲得天津國(guó)稅部門開(kāi)具的完稅憑證。 納稅人回機(jī)構(gòu)所在地后，計(jì)算5 月份的增值稅應(yīng)納稅額： 應(yīng)納稅額=10/(1+5%)*5%(出租業(yè)務(wù))+25(其他業(yè)務(wù))=25.48 萬(wàn)元。 納稅人6 月15 日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)5 月份應(yīng)納稅額25.48 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在天津預(yù)繳的0.48 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅

8、25 萬(wàn)元。 例15：張三零售店為個(gè)體工商戶，位于北京市西城區(qū)，張三零售店名下?lián)碛斜本〇|城區(qū)住宅三套，購(gòu)于2021 年，始終用于出租。月租金3.5 萬(wàn)元。2021 年8 月，該個(gè)體工商戶其他業(yè)務(wù)的銷售額4.5 萬(wàn)元。納稅人8 月份應(yīng)如何計(jì)算納稅? 分析：1、假設(shè)納稅人需要預(yù)繳稅款 納稅人出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市區(qū))不動(dòng)產(chǎn)，需要在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款。個(gè)人出租住房根據(jù)5%征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。根據(jù)規(guī)定，該個(gè)體工商戶需在北京東城區(qū)預(yù)繳稅款： 預(yù)繳稅款=3.5/(1+5%)*1.5%=0.05 萬(wàn)元。 納稅人獲得東城國(guó)稅部門開(kāi)具的完稅憑證。 該納稅人8 月份應(yīng)納稅額=3.5/(1+5

9、%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他業(yè)務(wù))=0.18 萬(wàn)元。 該個(gè)體工商戶應(yīng)在9 月15 日前向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8月份應(yīng)納稅額0.18 萬(wàn)元，同時(shí)以完稅憑證為合法有效憑證，扣減已經(jīng)在東城預(yù)繳的0.05 萬(wàn)元，即納稅人應(yīng)繳納增值稅0.13 萬(wàn)元。 2、假設(shè)納稅人不需要預(yù)繳稅款 假設(shè)北京市國(guó)稅局打算，北京市納稅人出租北京市內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，不需要預(yù)繳稅款，挺直在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。那么該個(gè)體工商戶9月15 日前挺直向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)8 月份應(yīng)納稅額0.18 萬(wàn)元。 該納稅人8 月份應(yīng)納稅額=3.5/(1+5%)*1.5%(出租住房)+4.5/(1+3%)*3%(其他業(yè)務(wù))=0.18 萬(wàn)元。 七、發(fā)票開(kāi)具 方法第十一條規(guī)定，小規(guī)模納稅人中