物業(yè)管理方案參考

1、公司簡介項目概況物業(yè)管理方案總體設想四、五、物業(yè)管理具體內容 崗位職責、管理標準及操作程序32、六、管理組織七、 人員配備八、 報價、預算一、公司簡介* 集團是集科、工、貿(mào)于一體的大型國有企業(yè)，擁有 * 股份有限公司（上市公司）等12 家全資子公司和控股公司， 排名 全國 500 強，武漢市 100 強中列前 10 名。* 物業(yè)管理有限公司 隸屬于*集團，是以主營物業(yè)管理及物業(yè)管理顧問的專業(yè)公司。 物管內容主要包括綠化（園林的設計、施工、維護保養(yǎng)） 、保潔、 保安、房屋的維修與養(yǎng)護、消防、機電的維修與養(yǎng)護、家政服務、 顧問等。公司以先進物業(yè)管理理念著稱，云集國內多家著名物業(yè) 管理公司之精英。公

2、司現(xiàn)有 168 名員工，其中管理人員 45 人，技術人員 123 人。?？茖W歷以上的管理人員在管理層中比率為 100% ，本科學 歷以上的管理人員比率為 68% 。擁有專業(yè)高級職稱的管理人員有8 人，中級職稱的管理人員占管理層比率 82% 。公司管理層平均 年齡為 31.5 歲，技術人員年齡結構集中在 22-40 歲之間，平均 年齡為 29.7 歲。公司的發(fā)展以 * 集團強勁的物業(yè)管理實力為依托，以 # 物業(yè)管理公司強大的技術力量作顧問指導， 以全體員工高 要求的專業(yè)能力作中流砥柱。 自公司成立以來， 一直以“高調做事、 低調做人”作為企業(yè)理念，堅持“以人為本，”把客戶和企業(yè)員工的滿 意度作為

3、企業(yè)發(fā)展的衡量標準， 同時公司推行的“人性化”管理、“管 理處主任職業(yè)化”、“建立供應商體系”等先進的管理理念在行業(yè)內引起普遍關注。 目前，承接的項目總面積約 70 多萬平方米， 典型項目有：*辦公大樓、* 學生公寓、*汽車工業(yè)園、*業(yè)園等。二、項目概況* 服務社居住小區(qū)，位于 *三路，其布局合理、環(huán)境典雅、 配套較為完善。 建筑面積約為 1.2 萬平方米， 綠化面積約為 300 平方 米。該區(qū)域物業(yè)管理的主要內容為保安、保潔、綠化、工程維修。三、* 服務社居住小區(qū)物業(yè)管理方案總體設想具體指導思想： 提供高品質、完善的物業(yè)管理服務，合理的物業(yè)收費標準，創(chuàng)建 * 服務社居住小區(qū)“舒適、安全、優(yōu)美

4、、高雅”的生活環(huán)境，同時提 高*物業(yè)市場占有率及亮麗品牌。一 根據(jù) ISO9001 質量標準制定，組織高品質、高標準的保安、 保潔、綠化、工程，配套齊全、服務完善的管理體系。確保生活區(qū)業(yè) 主處于“舒適、優(yōu)美、安全”的生活、娛樂環(huán)境之中。二 通過現(xiàn)代化高質量、高要求、高品質的物業(yè)管理的介入， 打造與渲染 * 服務社生活小區(qū)高品位、高格調的氛圍，體現(xiàn) *務 社生活小區(qū)現(xiàn)代化生活意識，同時確保小區(qū)物業(yè)的保值增值。三*物業(yè)管理有限公司收取的物業(yè)管理費取之于民，用之于 民，旨在通過提供完善的物業(yè)管理服務提高 * 物業(yè)在市場上的亮麗 品牌及良好品牌。四、物業(yè)管理的具體內容根據(jù)*服務社生活小區(qū)的情況，其物業(yè)

5、管理具體內容：1、保潔區(qū)：整個生活區(qū)；2、保安區(qū)：整個生活區(qū)；3、綠化區(qū)： 300 平方米。4 、 工程維修區(qū)：整個轄區(qū)的工程維修、水電維修、水箱、配電房檢修五、崗位職責、質量標準及操作程序綠化崗位職責、質量標準及操作程序： 崗位職責 ：對綠化帶進行種植、修剪及養(yǎng)護工作。創(chuàng)造良好的 辦公環(huán)境，幫助提升物業(yè)的整體品味，促進物業(yè)的保值、增值。 操作質量標準總質量要求 樹木：生長茂盛無枯枝；樹形：美觀完整無傾斜；綠籬：修剪整齊無缺枝；花壇：土壤疏松無垃圾；草坪：平整清潔無雜草。具體的工作指標新種樹苗：本地苗成活率 95% ，外地苗成活率 85% ； 新種樹苗：高度 1 公尺處傾斜超過 10 公分的樹

6、木不超過樹木總 數(shù)的 2%；有病蟲害的樹木不超過樹木總數(shù)的 2% ； 樹木的二級分枝的枯枝不超過樹木總數(shù)的 2% ； 綠化圍欄設施無缺損； 綠化建筑小品無損壞； 草坪無高大雜草，綠地無野生或家生的攀緣植物；綠地整潔無垃圾、磚塊。 綠化工程操作標準及要求：1、綠化施工期 ： 專業(yè)綠化工程和各項建設工程的附屬綠化工程，應與建 筑工程同時規(guī)劃，同時施工，不得遲于各項建筑工程交付使用后第 一個植樹季節(jié)完成。季樹木的休眠期內，即當至翌年五月份。 落葉樹木栽植是在秋季落葉后至樹木萌動之前即十一月 下旬至翌年三月中旬前，多以秋冬栽植為好，耐寒力較差的喬木如 楓楊、欒樹以三月中旬栽植最好，以免枯梢。 常綠針葉

7、類以秋冬停止生長和春節(jié)萌動之前栽植為宜； 常綠闊葉以二月中旬至三月中旬、九月中旬至十二月上旬栽植為 好，其中秋季栽植最為適宜。2、綠化施工對土壤及環(huán)境要求： 土層厚度至少要達到樹木、草坪生長所需要的最低限度， 一般深于根長或土球高度的 1/3 以上，否則不能施工。 栽植地段土層結構差 ,對建筑垃圾、建筑物舊基礎、道路 路基三合土、生活垃圾等均要徹底清除，深挖見到原土后，再回填 種植土。 園林植物對土壤的酸堿度適應能力不同 ,大部分植物適宜 在微酸性土壤生長。 地勢低洼、積水較重或地下水位較高地域實施綠化工程 時，應按照水的流向鋪置排水設施，并適當填土提高樹穴的標高方可施工。尤其是雪松、廣玉蘭、

8、梅花等不耐水濕樹種還要填土抬高種植，以利排水和根系伸展。在污染嚴重地段應選擇抗污染的樹種進行綠化。3、挖苗 一般落葉喬木根徑為苗木胸徑的 10 倍,落葉灌木根徑為苗 木高度的 1/3; 常綠樹土球規(guī)格為苗木胸徑的 8-10 倍,土球高度為 土球直徑的 2/3, 土球留底規(guī)格為土球直徑的 1/3 。 挖苗如遇到土壤干燥時， 應要求苗圃在挖苗前二天灌一次 水，增加土壤粘著力。土壤過濕時應提前挖溝排水，以利挖苗和減 少根系的損傷。 挖掘裸根苗時， 應從根盤規(guī)格的外側環(huán)狀開溝， 鏟去表土， 然后沿溝壁垂直挖掘至規(guī)定的深度，待主要側根全部切斷后，從一 側向內深挖，但主根未切斷前不得猛力拉搖樹干，以免損傷

9、根系。 切斷主根后用鍬掏空土球泥土，注意勿損傷須根，隨根土要保留。 挖裸根苗時如遇到較粗大根系時 ,宜用手鋸鋸斷 , 保持切口 平整 ,切斷主根宜用利鏟 ,防止造成主根劈裂。 挖掘常綠樹、名貴樹和觀賞花灌木時均要帶土球。4、苗木假植 已挖掘的苗木因故不能及時栽植下去，應將苗木進行臨時假植， 以保持根部不脫水，但假植時間不宜過長。 假植場地應選擇靠近種植地點，排水良好，濕度適宜、避 風、向陽、無霜害、近水源、搬運方便的地方。 裸根苗木假植采取掘溝埋根法：挖掘寬 1 1.5 米,深 0.4 米的假植溝 ,將苗根朝北排放整齊 , 一層苗木一層土將根部埋嚴實 ,短時間假植 1-2 天可用草席、苫物 覆

10、蓋。遮陰、灑水保濕。 帶土球假植可將苗木直立 ,集中放在一起 .若假植時間較長 應在四周培土至土球高度的三分之一左右夯實,苗木周圍用繩子系牢或立支柱。 苗木休眠期移植 ,若遇氣溫低 ,濕度大 ,無風的天氣 ,或木土 球較大在 12 天內進行栽植 ,應用草簾覆蓋。5. 、苗木栽植 樹木高矮 ,干徑及體量大小要搭配合理 ,合乎自然要求。 相鄰近的苗木規(guī)格應要求一致 ,或相鄰樹高度不超過 50 厘 米 ,胸徑不超過 1 厘米。 植物栽植時要保持樹體端正 ,上下垂直 ,不得傾斜 ,并盡可 能照顧到原生長地所處的陰陽面。 置放苗木要做到輕拿輕放 ,裸根苗直接放入樹穴 , 帶土球苗 暫放樹穴一邊 ,但不得

11、影響交通。6、草皮養(yǎng)護 春夏季對草皮每 23 個月進行一次修剪 ,秋冬季根據(jù)實際 情況進行修剪 ,基本保證夏季草皮不長于 15 厘米 ,秋冬季不長于 10 厘米。 每次修剪后對草皮施肥 ,施肥后澆透水或在雨后施肥 ,保證 草皮全年常綠。 施肥方法 :將已腐熟的有機肥料打碎、過篩、除雜、均勻 施入土壤里 .若新植草坪面積較大時 ,可將建坪地劃分為若干個面積 相等的小塊 ,為播種小區(qū) ,將肥料按畝的施肥量分攤到每個播種小區(qū) , 將每一播種小區(qū)的肥料與土壤翻耕混勻 （每畝施肥量 2500 3000 公斤）。 草皮雜草沒周巡查拔除。 發(fā)現(xiàn)草地、花叢內的雜物 ,要及時拔除。 草坪 、 草地 要 保 持一

12、定 的排 水 坡度 ， 一般 坡度 為 0.3 0.5% 。 草坪、草地目視平整 ,無明顯黃土裸露。7、綠籬花球的養(yǎng)護 綠籬栽植前先挖種植溝 , 其溝規(guī)格應視土質和苗木規(guī)格確 定,如土質不好 ,挖方應適當加大規(guī)格 ,一般栽植 13 年生小苗 ,溝寬 50 米；深 40 米，栽植大規(guī)格的綠籬要視其土球的直徑而定。 綠籬栽后隨即覆土，踏實，澆透水，扶直，第二天在澆水 一次，然后進行修剪整形。 綠籬修剪時做到平整圓滑， 花球造型要優(yōu)美， 修剪下的枝 葉要立即清除。 每年修剪 5 次以上，新長枝不超過 30 厘米。 每 2 3 個月施肥一次（頻率視季節(jié)定） ，保證長勢旺盛。 綠籬、花球死亡后缺苗，須在

13、一周內補好。8、喬灌木的養(yǎng)護 每月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝，妨礙人們觀瞻和活動 的下垂枝條，保持喬木高 2.5 米以上。修剪下的枝葉立即清除。 修剪時要注意整體感，對定芽植物，應注意選取芽點。 注意光照風熱，保證樹木修剪后透氣透光。 樹木應下疏上密，對生枝、車輪枝一般要修剪，保持分布 均勻，病態(tài)腫瘤枝一定要剪除。 每三個月要時施肥一次，保證長勢旺盛。9、澆 水1室外綠化春、夏季按天氣不同每 25 天澆一次水，秋冬 季每 815 天澆一次水，因天氣炎熱干旱而出現(xiàn)特缺水時，則必須 相應增加澆水次數(shù)，保證所有植物不因缺水而出現(xiàn)萎焉。2室外盆栽隨天氣不同每天澆水 12 次，雨天能淋到雨水 的不澆，每

14、周澆透水 12 次，室內盆栽每周澆水 1 2 次。3澆水要注意泥土不沾染樹葉， 土不壓苗心， 水不沖倒樹苗， 冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水。10病蟲害防治 提倡生物防治， 人工防治， 使用農(nóng)藥必須以不傷害居民健 康為前提，盡量使用低毒農(nóng)藥。 使用農(nóng)藥時，必須戴口罩、手套，穿長袖衣褲，完工后換 衣褲，用肥皂洗手。 使用小型噴霧器或手動噴霧器， 避免藥液擴散， 影響居民健康保潔崗位職責、質量標準及操作程序 保潔人員崗位工作職責工作內容1、保證保潔人員分管轄區(qū)域內衛(wèi)生整潔、干凈。2、樓宇內：樓道、公共走道、樓宇內墻面、燈具、開關、線 槽、墻角、門窗、門眉樓道扶手、公廁、淋浴間。3、外公共區(qū)域環(huán)境，

15、包括公共道路，人行道、車道、空地、 綠化帶、垃圾筒、樓宇外墻、路牌等無衛(wèi)生死角。、保潔工作質量標準及操作程序1、樓宇內衛(wèi)生要求： 樓道、公共走道：清掃時先灑水，后清掃，再拖地。 要求：一般地面：做到無果皮紙屑 ,無堆積物 ,無灰塵； 大理石或地磚地面：做到光潔，無水印； 保持樓道空氣暢通、無異味、無灰塵揚起。 樓宇內墻面：從上至下、墻角先掃蜘蛛網(wǎng)，打掃塵灰，然 后，清掃房頂，再清掃墻面。要求：做到“三無，”無亂涂亂畫，無污痕，無張貼物。 門窗 :門眉樓扶手： 門：由上至下，由里到外，用濕布擦洗。 窗：先窗框，后玻璃，先外后里，先用玻璃刷清洗灰塵，后用玻璃擦把水清干凈。要求:隨時截取任一段距離戴

16、手套觸摸無明顯灰塵。 玻璃明凈、光潔、無污點、無裂縫、無損傷。2、樓宇以外公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生要求： 公共道路（人行道、車道） ：每天清掃二遍，全日保潔。 要求：“六無”標準，無廢棄堆積物，無果皮紙屑，無磚瓦碎石，無潑撒 嘔吐物，無污泥積水，無人畜糞便等。“六凈”標準：路面凈、路沿凈、人行道凈，雨水口凈、樹坑、墻 根干凈。 空地：全天候清掃、保潔。要求： 無污物、無積水、人畜糞便。 無煙頭,無紙屑,無飛揚型塑料袋和一次性飯盒。 綠化帶：每天隨時清掃、保潔。 要求： 保持綠地內潔凈，無積水、無糞便、雜物等。 樹穴、花壇、樹木、山石等周圍干凈。 垃圾筒：每天倒完垃圾后清掃、清洗、保持整潔。要求： 外觀

17、干凈整潔； 內部垃圾不暴露、不漫溢，不過夜； 無明顯異味，無蒼蠅出沒。 公共區(qū)域無垃圾堆積，日產(chǎn)日清。要求： 按規(guī)定時定清除每日垃圾。 樓宇外墻、路牌：干凈、整潔、美觀、每天清掃 要求：“三無，”無亂涂亂畫、無污痕，無張貼物； 明暗溝、化糞池：周圍隨地清掃、沖洗。要求：無漫溢，暢通無阻；無明顯異味；定期消毒；定期疏通。 滅殺老鼠：定期下藥、置滅鼠器、滅殺。要求：垃圾桶、明溝化槽、排水、排污井、樓道、公廁、淋浴間 無鼠災發(fā)生。 無衛(wèi)生死角保潔工作制度 保潔人員每天按物管處具體作息時間規(guī)定上下班，統(tǒng)一著 裝，戴工作牌。 保潔工作分片包干 ,責任到人。同時也要要搞好分工合作發(fā)揮團隊精神。 公共衛(wèi)生每

18、天清掃；清掃完畢后，保潔員每半小時巡查一 次，做到 12 小時不間斷，保潔區(qū)域內無垃圾，雜物、果皮紙屑 等。 明溝暗渠每周檢查一次，化糞池污水管每半年檢查。 每天上午07 11: 00，下午2: 005: 00，每小時由物 業(yè)管理員巡查一次， 發(fā)現(xiàn)問題有檢查記錄和當事人簽字， 指出存在的 問題。 保潔區(qū)內垃圾 8: 00 前清運完畢，每天清運 1 2 次， 8: 3018: 00無垃圾堆放現(xiàn)象、轉運現(xiàn)象。 自覺遵守工作態(tài)度 、儀容儀表、服務外聯(lián)、文明 公約等，有關員工行為準則，各項規(guī)章制度。 自覺加強個人修養(yǎng) ,增強社會公德意識 ,主動幫助他人 , 主動 影響帶動他人。保安崗位服務標準規(guī)范 保

19、安員的配備1 、據(jù)業(yè)區(qū)大小、人口、布局、公共設施數(shù)和當?shù)厣鐣伟睬闆r等來配備相應數(shù)量的保安員。2、 保安人員須具備愛祖國、 愛人民、愛社會主義、 愛科學， 愛崗敬業(yè)、遵紀守法、盡忠職守，品德端正，無犯罪記錄等 政治條件； 還要具備了解法律、 政策，能靈活處理突發(fā)事件， 懂消防常識，掌握防衛(wèi)和擒拿技能等業(yè)務技能；以及文化程 度、身體等條件。 服務標準1、著裝: 除不宜或不需要著裝的情形外， 在工作時間必須著統(tǒng)一的 制服。因私外出著便裝。 制服要干凈整齊，不披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、穿拖鞋 或赤足，不顯露 BB 機、鑰匙扣、紀念章等個人物品。 配戴飲食姓名、職務、單位名稱、編號等的工作證。2、儀容

20、儀表： 值勤時儀表整潔，精神飽滿。 不染發(fā)，不留長發(fā)、大鬢和胡須。3、行為舉止： 動作規(guī)范，舉止文明、大方。 著裝時手不插入衣兜，不搭肩、挽臂，不邊走邊吸煙、邊吃 東西、邊嘻笑打鬧。不隨地吐痰、亂扔廢物；著制服時不準酗酒 或在公開場合飲酒。 自覺遵守武漢市文明公約 。4、語言：工作中盡可能講普通話， 使用簡潔準確的規(guī)范用語， 接觸業(yè) 主時要說話和氣，多用禮貌用語。5、崗位紀律： 在法律和制度規(guī)定的范圍內開展保安服務工作， 不準超越 職責權限。 嚴格執(zhí)行崗位職責，不脫崗、空崗、睡崗。 不刁難業(yè)主，不動用業(yè)主物品和接受業(yè)主贈禮。 有重要情況要妥善處理并及時上報，不遲報、漏報、隱瞞 不上報。6、衛(wèi)生

21、： 自覺維護環(huán)境衛(wèi)生，保持值勤區(qū)整齊清潔。 搞好內務衛(wèi)生，床單、被褥整齊干凈、床下無雜物， 不到處張貼、懸掛圖片、畫報。 質量標準 ：1、巡邏服務： 巡邏是指在一定區(qū)域內按計劃地巡回觀察，以確保該 區(qū)域的安全。 保安員每 2-3 小時至少對整個轄區(qū)巡查一遍。檢查、 發(fā)現(xiàn)和報告不安全隱患，對正在發(fā)生的不法行為予以制止，對 可疑人員進行詢問。 巡邏保安要多看、多聽、多問，要從治安、防火、防 盜、門窗、車輛停放等方面發(fā)現(xiàn)問題，并做好值班記錄。對小 區(qū)內各種共用設施出現(xiàn)的故障和區(qū)內人員（特別是小孩）的不 安全行為進行勸阻，消除不安全隱患。2、門衛(wèi)服務： 門衛(wèi)保安需熟悉區(qū)內工作人員的基本情況， 包括：姓

22、名、 相貌特征、常出入時間等。 實行 24 小時值勤，嚴格履行門崗值班制度 、保安 員交接班制度和保安員崗位職責 ，認真填寫值班記錄，對物 品出入及車輛出進行查驗和登記。 對小商小販、沿街叫賣等無關人員進入小區(qū)進行制止。 對不遵守出入管理規(guī)定的人員進行耐心的解釋工作， 接 待好業(yè)主投拆，盡可能消除業(yè)主的不理解和不滿情緒。 協(xié)助管理處做好來訪接待工作。3、技術防范服務： 嚴密監(jiān)控報警區(qū)內的不法活動和報警信號， 遇到問題及 時通知門衛(wèi)和巡邏保安迅速趕赴現(xiàn)場進行處理。 對誤報警迅速給予排除。 做好安防系統(tǒng)的日常養(yǎng)護， 定期請技術人員進行檢查維 護，防止出現(xiàn)設備故障。4、器械使用管理： 安防保衛(wèi)工作的

23、順利開展需要有器械中要嚴格遵守器 械使用管理規(guī)定。 對講機是保安員值勤中使用，不得用作其他用途，只供 當班保安攜帶外出；交接班時要對對講機進行驗收，發(fā)現(xiàn)問題及 時報告。 警棍是保安員值勤中專用工具和武器，只供當班保安攜帶和在緊急情況下自衛(wèi)使用。交班時要對警棍進行驗收，確保能 夠正常使用。4 服務質量的檢查和改進 ：1、檢查內容和方式： 內容：保安工作規(guī)程的全部內容，包括服務質量和標準。 方式：保安隊長檢查；管理處檢查；公司抽查；客戶評價。 檢查記錄： 保安隊長和管理處的檢查每周至少一次， 記錄 在保安工作周表上，公司抽查每月至少一次，記錄在保安 工作月檢表上。2、 服務質量的改進和提高： 對檢

24、查中發(fā)現(xiàn)的問題和客戶、群眾的意見、建議及投拆， 認真進行匯總、分析和研究，有針對性地制定具體的改進方案和 措施。 對改進方案的落實情況及改進效果，進行復查和評價，使 服務質量得到改進和提高。 將改進的方案、措施及效果主動向業(yè)主反饋。制定保安員培訓制度，提高保安員的整體素質。 制定保安員獎懲制度，激發(fā)和督促保安員交好完成崗位職維修組人員職責一. 執(zhí)行公司制定的 機電設備管理工作手冊 和有關技術規(guī)范、 規(guī) 定，熟練掌握設施、設備的結構、性能、特點和維修保養(yǎng)方法， 做一名合格的維修人員。二. 按時完成機電設施、 設備的各項維修、 保養(yǎng)工作， 并認真做好有 關記錄。三. 定期清潔所管設備和設備房，確保

25、設施、設備和機房的整潔。四. 嚴格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生安全事故。五. 發(fā)生突發(fā)情況時， 應迅速趕往現(xiàn)場， 及時采取應急措施， 保證設 施、設備的正常完好。六. 定期對設施設備進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。七. 負責各管理處和本部門計量器具的檢定工作。八. 積極晚生上級交辦的各項臨時任務。工程部安全、防火管理細則一、未經(jīng)部門領導批準，外來人員（參觀學習、施工等）禁止進入 高低壓配電機房、設備間等工作重點區(qū)域。二、值班員對所屬機房、 設備間進行安全檢查， 發(fā)現(xiàn)有不安全因素 及隱患及時進行整改。三、未經(jīng)領導批準不得隨意配制各機房鑰匙， 機房設備間、 工作間 無人值守時，應鎖好門窗，無關

26、人員不得借用鑰匙。四、在高低壓配電房、 設備間、 機房工作時嚴禁吸煙和擅自動用火種作業(yè)五、工作中不得帶電工作，迫不得已，非要帶電作業(yè)時，應有專業(yè) 人員在旁監(jiān)護。六、進行電、氧焊工作時，應先觀察作業(yè)范圍，焊渣濺落處有無易 燃物，有安全隱患的要備好滅火器材。七、存放的易燃材料、油料等，要妥善保管，不得超量，一個月采 購一次。配電房管理規(guī)定一. 配電房是大廈供電系統(tǒng)的關鍵部位，設專職電工對其實行24 小時運行值班，未經(jīng)部門經(jīng)理許可，非工作人員不得入內。二. 值班員必須持證上崗，熟悉配電設備狀況、操作方法和安全注意 事項。三. 值班員應密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況；嚴 禁變壓器、空氣開

27、關超載運行。四. 經(jīng)常保持配電房地面以及設備外表清潔無塵。五. 配電設備的倒閘操作由值班員單獨進行，其他在場人員只做監(jiān)護， 不得插手；嚴禁兩人同時倒閘操作，以免發(fā)生錯誤。六. 因故需停某部分負荷時，應提前一天向使用該部門負荷的用戶發(fā) 出停電通知。七 .對于突發(fā)性的停電事故應通過廣播向用戶作出解釋。 。八. 經(jīng)常保持配電房消防設施的完好齊備，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。九做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴防蛇、鼠等小動物 進入配電房。十值班員應認真作好值班記錄和巡查記錄，認真執(zhí)行交接班制度。水泵房管理規(guī)定一 值班人員應對水泵房進行日常巡視，檢查水泵，管道接頭和閥門 有無滲漏水。二經(jīng)常

28、檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時水泵壓力表指示。 在正常情況下，生活水泵，消防水泵，噴灑泵、潛水泵的選擇開 關應設置于自動位置。三生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用依次，消防泵每月自動和手動 操作試機一次，確保消防泵在事故下能正常起動。四.泵房每星期有分管責任人打掃一次，確保泵房地面和設備外表的 清潔。五水池觀察孔應加蓋并上鎖，鑰匙由值班人員管理，透氣管應用紗 布包扎。以防雜物掉入水池中。六.按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。七保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態(tài)下的正常使用。公共設施日常維修計劃及實施方案序號項目維修類別日常維修計劃方案標準實施效果1道路路面人行道每周檢查一由工

29、程部專路面修繕質干整、無坑砼道遍，隨壞隨業(yè)維修工實量標準：人行洼、無積水、修。施。道鋪設修繕無缺損、完好標準。率達99%以上。2公共照明庭院燈樓道每周檢查一由工程部專電氣作業(yè)安燈泡正常使燈其他照燈遍，隨壞隨業(yè)維修工按全操作規(guī)程；用，燈罩完好修。操作規(guī)程實燈具施工技清潔，燈桿及施。術標準。燈座無破損，完好率達99%以上。3溝渠池井雨水口每周檢查一由工程部專井內無積物，井蓋完好率雨水井遍，發(fā)現(xiàn)問業(yè)維修工按井壁無脫落；大100% ;有污水井題，及時維修操作規(guī)程實化糞池岀口效發(fā)揮功用，化糞池施。及分隔地無無滲；無缺閥門井堵塞；井蓋上損，少污跡；標志清晰無堵。4停車場地面停車場每周檢查一由工程部專砼路面

30、修繕平整、無積遍，發(fā)現(xiàn)問業(yè)維修工按質量標準；停水、無缺損、題，及時維修操作規(guī)程實車場地修繕完好率達施。標準；99%以上。5消防設施管網(wǎng)排水管室外消防栓每周檢查一 遍，發(fā)現(xiàn)問 題，及時維修由工程部專 業(yè)維修工按 操作規(guī)程實 施。排水管施工 技術標準；消 防設施工技 術標準。管道暢通，無 堵塞；無泄 露；消防設施 正常有效。6公用標志標識牌警示牌每周檢查一 遍，發(fā)現(xiàn)問 題，及時維修由工程部實施。標示清楚，無污跡。破損、安放牢固標示設施完 好 率 達100%，標示無損壞。低壓配電規(guī)矩控制保養(yǎng)目的確保底壓配電柜和設備控制柜的正常運行。范圍適合低壓配電柜，各設備的控制柜視具體情況參照有關條款執(zhí)行。職責由

31、機電安裝維修工程部維修組每半年對其進行一次全面檢查保養(yǎng)，并以最短的停電時間完成保養(yǎng)工作。內容準備工作：A .在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。B.停電前做好一切準備工作，特別是工具的準備應齊全；辦理好工作票手續(xù)。C 由維修組組長負責統(tǒng)一指揮， 力求參加保養(yǎng)工作的人員思想一 致，行動統(tǒng)一，分工協(xié)作合理，以便高效怒完成工作。保養(yǎng)程序：A 實行分段保養(yǎng)，先保養(yǎng)保安負荷段。B 停保安負荷電， 其余負荷照常供市電。 段開供保安負荷市電的 空氣開關，段開發(fā)電機空氣開關，把發(fā)電機選擇開關置于“停止” 位置，拆開蓄電池正，負極線，掛標示牌，以防發(fā)電機發(fā)送電。C 檢查母線接頭處有無變形， 有無放電邊

32、黑痕跡， 緊固聯(lián)接螺栓， 螺栓若有生銹應予更換，確保接頭連接緊密。檢查母線上的絕緣 子有無松動和損壞。D 用手柄把總空氣開關從配電柜中搖出， 檢查無觸點是否有燒熔 痕跡，檢查滅弧罩是否燒黑和損壞，緊固各接線螺絲、清潔柜內 灰塵，試驗機械的合閘、分閘情況。E 把各分開關柜從抽屜柜中取出， 緊固各接線端子。 檢查電流互 感器、電流表、電鍍表的安裝和接線，檢查手柄操作機構的靈活 可靠性，緊固空氣開關進出線，清潔開關柜內和配電柜后面引出 線處的灰塵。F 保養(yǎng)電容柜時，應先段開電容器總開關，用 10MM 以上的導 線把電容器逐個對地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、 接地裝置是否良好，檢查電容器有無

33、脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔 柜內灰塵。G 保安負荷段保養(yǎng)完畢， 可起動發(fā)電機對其供電、 停市電保養(yǎng)其 余母線段。H 逐級斷開低壓側空氣開關， 然后斷開供變壓器電的高壓側真空 斷路器，合上接地開關，懸掛“禁止合閘，有人工作”標示牌。I. 按C、D、E、F項所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后，拆除安全裝置，斷開高壓側接地開關，合上真空斷路器，觀察變壓器投入運行無 誤后，向低壓配電柜逐級送電，并把保安負荷由發(fā)電機供電轉為 市電供電。安全注意事項（1）停電后應驗電。（2）在分段保養(yǎng)配電柜時，帶電和不帶電配電柜交界處 應裝設隔離裝置。（ 3） 操作高壓側真空斷路器時，應穿絕緣靴，帶絕緣手 套，并有專人監(jiān)護。（4）保

34、養(yǎng)電容器柜時，在電容器對地發(fā)電之前，嚴禁觸摸。（5）保養(yǎng)完畢送電前，應先檢查有無工具遺留在配電柜內。水池、水箱的清洗目的保證小區(qū)供水清潔衛(wèi)生、符合標準。適用范圍水池、水箱及與之相連的管道的清洗消毒，管道閥門及電控線路 的檢查維修。職責 由機電安裝維修工程部組織人員進行，管理處應委派人員予以助， 參加人員應取得健康合格證。內容：（1） 地下水池屋頂水箱、中間水箱一年至少清洗 2 次，若 遇特殊需要可增加清洗次數(shù)，清洗時間安排由機電安 裝維修工程部視情況列出保養(yǎng)計劃。（2） 一 般情況下，清洗程序按工作手岫中的規(guī)定進行，特 殊情況下則應擬定水池，水箱清洗方案，經(jīng)機電安裝 維修工程部領導批準后執(zhí)行。

35、（3）清洗前一天應出通告通知用戶停水時間，以便函用戶 做好貯水準備。（4）清洗前應做好所需機電工具，檢測器具，清潔工具及 消毒藥物的準備工作。（5）對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水時，應輪流清洗， 以避免停水。（ 6）清洗程序：A 關閉進水總閥，關閉水箱之間的連通閥門， 開啟泄水閥， 排空水池，水箱中的水。B 讓泄水閥門處于開啟位置， 用鼓風機對著水池， 水箱口 吹風 2 小時以上，以便函空氣流通，排除水池，水箱中的 有毒氣體，吹進新鮮空氣。C 用燃著的蠟燭放入池底不因缺氧而熄滅，以確保水池， 水箱中的空氣新鮮。D 安裝一盞 36V 行燈供水池，水箱內照明用。E 清洗和檢修人員進入池內工作。F

36、清潔人員用檸檬海潮精對池壁和池底洗刷不少于三遍， 維修人員對水池中的管道，閥門浮球，水位控制電路進行 檢查維修。G 清洗完畢后排盡水池中的污水， 清除污跡。 然后向水池 壁及底部噴灑消毒藥水。H 檢查各種設施正常后， 注入水池， 取水樣到市生防疫檢 測站化驗取證。安全注意事項（1）使用安全電壓行燈，導線絕緣良好，并安裝漏電開關。（2）人員上，下水池應小心，傳送工具等物品就用繩子傳吊。 （ 3）未經(jīng)試驗證明水池應小心， 傳送工具等物品就用繩子傳 吊；（4）消毒人員必須戴防護眼鏡和口罩。 相關文件及記錄1）水池、水箱加藥記錄 ；2）水池、水箱清洗記錄；3）水池、水箱清洗、消毒工作時間安排表六、管理

37、組織（一）組織框架管理處（二）*物業(yè)涉及省軍區(qū)服務社生活小區(qū)部分人力資源、管理組織:1、考核：行政部省軍區(qū)服務社生活小區(qū)全體業(yè)主；2、勞務考核：物管部一一項目部一一（保潔、保安、工程、 綠化）；3、操作技能規(guī)程培訓考核。（三）*物業(yè)管理機制分四部分：計劃、監(jiān)督、激勵、協(xié)調涉及省軍區(qū)服務社生活小區(qū)項目：1、計劃機制：工作日志：操作員工一一項目管理員一一物管部。 周工作會議：參與人員有：項目部全體員工。 總結上周工作情況 ; 制定下周工作情況 ;各類活動的組織安排。 月度計劃：項目部物管部。 總結上月工作情況，并向物管部匯報； 制定下月工作計劃，報物管部審核、備案。 年度計劃：根據(jù)與業(yè)主達成的協(xié)議制訂本年工作計劃，報 物管部審核、備案。2、監(jiān)督機制： 公司財務制度為標準。財務部項目部 每周審核一次； 月度檢查一次； 不定期突擊檢查，每季一次。3、控制： *物業(yè)部門根據(jù)公司各項工作程序，公司監(jiān)督工作制度 及項目部工作計劃、 工作總結