房地產(chǎn)估價師考試案例與分析練習(xí)試題及答案

1、房地產(chǎn)估價師考試案例與分析練習(xí)試題及答案房地產(chǎn)估價師考試案例與分析練習(xí)試題及答案案例一：問題：1. 你所在的估價機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷 估價報告？2. 你應(yīng)如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途？參考答案：1）經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式確定本估價機(jī)構(gòu)為該 拆遷項目估價機(jī)構(gòu)，一般由拆遷人委托。2）該房屋用途性質(zhì)建議拆遷當(dāng)事人按以下原則確定： 以房屋權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)； 當(dāng)?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質(zhì)認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī) 定； 拆遷人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質(zhì)協(xié)商一致的，按協(xié)商 結(jié)果確定； 對被拆遷房屋的性質(zhì)用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政

2、主 管部門申請確認(rèn)。某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的岀讓地塊 的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況（包扌舌位 置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區(qū)域基本情況（包括 市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū) 域的總體規(guī)劃等）之后，還需做哪些專業(yè)工作？參考答案：解法一：擬選用假設(shè)開發(fā)法和市場比較法對該宗地塊進(jìn)行估價，還需要進(jìn) 一步了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的成交價格及房地產(chǎn)（土地）狀況， 了解同一供求圈范圍內(nèi)類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地 產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開發(fā)方案，以及 該地塊開發(fā)完成后的

3、市場經(jīng)營模式（出售或?qū)缱猓?，運(yùn)用市場法和收 益法等預(yù)測建成以后該宗房地的總價值，需調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的 開發(fā)成木費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、開發(fā)經(jīng)營期、前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、 投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)利潤及投資者購 買待開發(fā)房地產(chǎn)（土地）應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，在此基礎(chǔ)上測算土地的價格。 再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易H期調(diào)整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀 況調(diào)整后，確定地塊的比準(zhǔn)價格。最后綜合以上兩種估價結(jié)果，確 定最終的估價價格，再根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，撰寫并出具該宗 土地的規(guī)范估價報告。解法二1. 選用假設(shè)開發(fā)法和市場法進(jìn)行估價。2. 了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地 產(chǎn)狀況。

4、3. 了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售 成木 4. 分析確定土地的最佳開發(fā)方案。5. 開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式（租或售）運(yùn)用市場法收益法等預(yù)測 建成后房地產(chǎn)總價值調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成木費(fèi)用等;前期費(fèi) 用如建安工程費(fèi)，專業(yè)費(fèi)等，測算土地價格。6. 選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準(zhǔn)價格。7. 綜合兩種方法的結(jié)果，確定最終估價結(jié)果。8. 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求，撰寫并出具估價報告。案例二：某商業(yè)樓建筑而積為5000 m2,于2000年9月1日開工，2002 年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60 年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用

5、權(quán)岀讓金將土地使用 權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自 2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日， 業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房 地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。(問題1)采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的 剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()。A. 按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算B. 按建筑物耐用年限計算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物己使用年限計算D. 按建筑物己使用年限計算(問題2)采用收益法估價時，下述觀點(diǎn)不正確的是()。A. 收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算B. 估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日

6、C. 凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D. 應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料(問題3)估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市 場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍 將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一 般為其正常市場價格的70%o估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng) 該是()萬元。A. 2800B. 2940C. 4000D. 4200（問題4）假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評 估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場 價值比2004年3月1目的公開市場價值增加了 500萬元。下列表述 中正確的是（）。A. 原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓己全部抵押，500萬元增值不能再次 設(shè)立抵押權(quán)B. 原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓己全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元 增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C. 業(yè)主認(rèn)為