股市與樓市高奇05212122

1、2015 樓市將為股市讓路？樓市將為股市讓路？ 高奇 05212122 MAIN CONTENTS 1樓市與股市現(xiàn)狀 2理論基礎 3眾說紛紜的走向 4結語 樓市與股市的現(xiàn)狀 PART ONE 樓市 成交量政策 出現(xiàn)了萎縮之勢， 很多人對于未來樓 市是看空的。買漲 不買跌的心理，大 多持觀望態(tài)度。 出現(xiàn)土地流拍問題， 許多取消限購令的 城市，樓市成交量 沒有出現(xiàn)大的上升。 周期性調(diào)整 初露端倪 股市 股市跑贏樓市城市家庭預期 上證指數(shù)7-12月漲 幅高達 34.51%， 全國住宅平均價格 環(huán)比下跌0.38%， 住宅均價連續(xù)第 7 個月環(huán)比下跌。 持有多套房的家庭 對于股票價格的預 期明顯更為樂觀

2、， 第二、第三季度預 期指數(shù)持續(xù)提升。 2014下半年 股市大漲， 有樓市資金流入 理論基礎 PART TWO 理論關系和傳導機制 從市場體系看，股市是金融 市場，樓市既是商品市場又 是金融市場，樓市是金融市 場是因為商品房具有投資和 金融屬性。作為金融市場， 把股市和樓市聯(lián)系起來的就 是資金。局限于中國的國情， 目前國內(nèi)居民閑散資金公開 的投資渠道只有股市和樓市。 國內(nèi)股市制度落后、缺乏做 空機制，投資者買漲不買跌， 財富示范效應和羊群效應， 使得資金要么堆積在股市， 要么蜂擁而入樓市，資金在 股市和樓市之間的分配導致 了兩個市場的興衰。 實證分析和經(jīng)驗實例 從代表性最強考慮，股市選用上證指

3、數(shù)， 樓市選用中房上海指數(shù)，時間選用 2000 年1 月2006 年5 月，援引計算 數(shù)據(jù)得知上證指數(shù)和中房上海指數(shù)二者 的相關系數(shù)達到-0.83，為高度負相關。 圖表明二者有良好的線性回歸關系，上 證指數(shù)對中房上海指數(shù)的影響系數(shù)- 0.79，亦為負相關關系。 2002 年到2005 年，中國股市2200 點 連續(xù)下跌到1160 點，中間還出現(xiàn)過兩 次跌破1000 點，股市市值從60000 億 跌至15000 億，縮水60，中國的股 民虧損面達到70。即使后期政府連續(xù) 出臺救市措施，滬深兩市大盤指數(shù)還是 持續(xù)下跌。反過來，同期樓市持續(xù)景氣， 成交格、數(shù)量雙雙走高，全國大部地區(qū) 價格上漲超過一倍

4、，長三角作為熱點地 區(qū)，上海、杭州、寧波、南京等城市房 價漲幅甚至超過兩倍。 結論 20002005 年的歷史表明，股市和樓市之間呈現(xiàn)較強的負相 關關系，即股市下跌時，同期樓市往往上漲。 其原因主要在于資金在兩個市場之間的集中流出入。而資金集 中流出入的原因主要在于：中國股市缺乏做空機制，上市公司質(zhì)量 較差，居民投資渠道單一缺乏，投資者隊伍不成熟、容易跟風。 眾說紛紜的走向 PART THREE 眾說紛紜的走向 樓市已入拐點 股市將迎春天 去杠桿的必然趨勢 周期性調(diào)整已然開始股市上揚，牛市醞釀 去杠桿的必然趨勢 “杠桿化” 就是把你的自有資金放大，用較少的錢“撬動”較大的投資，或者用明 天的錢

5、干今天的事。杠桿率低時可以“加杠桿”，而杠桿率高時也需要“去杠桿”。 中國的突出特征是金融部門、國有企業(yè)和地方政府的高杠桿。新一屆政府“去杠桿、 去產(chǎn)能、調(diào)結構、促轉型”的基本經(jīng)濟思路。 去杠桿對股市的影響主表現(xiàn)在兩個方面：一是企業(yè)去杠桿減弱了上市公司的未來盈利 預期。二是去杠桿嚴重影響了股市主力投資者的投資需求。上述的兩點就很好地解釋 了為什么中國股市仍一跌再跌，因為市場認為中國的企業(yè)部門去杠桿和金融市場去杠 桿還遠未結束。 在樓市，房地產(chǎn)企業(yè)的去杠桿影響的是樓市的供給而不是需求，在住房剛需不斷釋放 的大環(huán)境下，房企去杠桿導致的供給減少可能反而會助推房價的上漲。 周期性調(diào)整已然開始 近十多年

6、來，盡管政府的職能部門和房地產(chǎn)開發(fā)商一起制造了許多混淆是非的概念，比如什么住房“剛性需 求”、“改善性住房”把住房打扮為一個完全與國計民生有關的消費產(chǎn)品，以便能夠讓政府出臺更多鼓勵民 眾進入住房市場的優(yōu)惠政策。但從本質(zhì)上來看，這十多年來中國住房市場完全是一個投資投機的炒作市場， 以投資為主導的國內(nèi)住房市場主要由市場預期來決定。如果住房市場預期發(fā)生了逆轉，那么這個市場的周 期性調(diào)整就開始了。 比如1990 年，東京土地總值相當于美國GDP63.3%；1997年，香港土地總值相當于美國GDP66.3%；今天 北京土地總值相當美國GDP61.6%。這也意味著當年日本及香港在這樣的情況下房地產(chǎn)泡沫破滅

7、，其實，中 國房地產(chǎn)市場泡沫已經(jīng)是無可復加了。無論是從國內(nèi)絕大多數(shù)城市出現(xiàn)的一個又一個的“死城”、“睡城”、 國內(nèi)居民持有太多的住房來看，還是從政府權力涉及房地產(chǎn)市場過多過深、中國經(jīng)濟的完全“房地產(chǎn)化”來 看，當前中國房地產(chǎn)市場發(fā)展完全是不可持續(xù)了。市場預期的逆轉也就意味著國內(nèi)住房市場的周期性調(diào)整開 始了?？傊?，國內(nèi)不少城市的住房銷售急劇下降但價格下跌很小，這不僅意味著中國住房市場是以投資為主 導的市場，也意味著這些城市住房市場的預期發(fā)生了根本性逆轉，即投資者不敢或不愿意再進入住房市場， 住房投資需求正在全面萎縮。而國內(nèi)住房市場預期逆轉也意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已經(jīng)開始了。 股市上揚，牛

8、市醞釀 中國家庭金融調(diào)查擁有具有全國代表性的28000余戶約10萬 人的樣本，每季度從中隨機抽取約5000余戶開展季度回訪， 其中包括家庭對股票市場和房產(chǎn)市場的預期。 股市上揚，牛市醞釀 股市上揚，牛市醞釀 股市上揚，牛市醞釀 我們發(fā)現(xiàn)，與今年前兩個季度相比，第三季度，中國家庭， 尤其是擁有多套房的家庭，對股票市場和房產(chǎn)市場的預期出 現(xiàn)明顯分化，對股市看好，房市看跌。我們預期將出現(xiàn)股市 投資對房市投資的替代。 樓市已入拐點，股市將迎春天 就目前來說，樓市的資金分為剛性需求資金和投資資金。對于剛性需求族來說，他們購房的需求基本上不會 有太大的改變。但是事實上，目前中國市場，很多樓市資金是屬于投機

9、資金。跟股市相比，樓市仍然處于從 高位往下走，房價也是高高在上，所以與股市相比，樓市的未來回報率就會逐漸下降。這對于投資者來說， 股市是樓市資金一個比較主流的資金。 選擇舉個例子來說，溫州有很多中小型出口企業(yè)，很多人出于避稅目的，所以以買房的形式使資金轉移，因 而可以說溫州很大一部分樓市是得此支撐。所以像溫州這樣一個地級城市，房價才能高達10萬元左右，堪比 一線城市，然而近年來由于出口情況急轉直下，導致出口企業(yè)經(jīng)營狀況不好，很多人開始減少對地產(chǎn)的投資。 這致使溫州房價，進入2014年開始大幅度下跌，甚至許多樓盤遭遇腰斬。因而，很多地產(chǎn)投資人不得不減少 對實業(yè)的投資，如賣掉樓盤轉買銀行類股票。因

10、此，溫州的例子就說明，如果說中國樓市拐點來臨，那么股 市將會受到很大影響，其中最為鮮明的就是部分樓市資金可能會流入股市，但是具體比例和規(guī)模，目前尚不 能計算，這會根據(jù)市場有相應的變動。 按照人們投資的心理，買漲不買落。當前股市中的績優(yōu)藍籌股正處于有史以來估值最低的時候，正是投資市 場中的洼地，必然會吸引資金流入。只是樣一來，如果股市一旦轉好，樓市資金就會加速流進股市。這不僅 會為股市帶來一股暖流，而且這個暖流能持續(xù)多久也讓人拭目以待?？梢赃@樣說，樓市資金流入股市，將大 大提振股市，吸引更多的資金流入。股市投資耗資少。而且股市已經(jīng)壓抑了這么久，一旦機會來臨，那么增 長和回報速度都是極快的。 結

11、語 PART FOUR 結 語 國內(nèi)房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整已然開始，中國住房投資 者、企業(yè)、銀行及地方政府要如何做好準備，才是中 國房地產(chǎn)市場周期性調(diào)整的關鍵問題所在。 然而，A 股本輪上漲行情能否發(fā)展成為“有質(zhì)量的牛 市”，目前還難以判斷?！坝匈|(zhì)量的牛市”的特征之一 是上漲行情具備較長時間的可持續(xù)性，而這一點恰是以 往 A 股牛市行情最欠缺的。另外，“有質(zhì)量的牛市”另 一特征是投資氛圍活躍但不狂熱，而現(xiàn)在成交顯著放大 反映出炒短氛圍較濃，引發(fā)不少投資者的擔心。假如 A 股像成熟市場那樣走出持續(xù)慢牛行情，真正表現(xiàn)為“宏 觀經(jīng)濟的晴雨表”，那樣的話，面對房價已處于高位， 更多資金可能優(yōu)先考慮進入股市而不是樓市，且不是以 短線炒作為目的。 目前房市預期持續(xù)走低，對房價影響至關重要的計 劃購房者以及多套