常州美吉特家居裝飾廣場可行性分析報告

1、常州美吉特家居裝飾廣場可行性分析報告報告概要本報告闡述了美吉特集團(tuán)投資創(chuàng)辦常州美吉特家居裝飾廣場 （暫定名）的市場前景和動因，介紹了投資主體簡況，對項(xiàng)目定位、 建設(shè)進(jìn)程、 市場管理等進(jìn)行了規(guī)劃， 對項(xiàng)目投資風(fēng)險和有利條件及項(xiàng) 目效益進(jìn)行了分析。一、項(xiàng)目的市場前景及動因1、我國裝飾材料市場是一個永不落的陽光產(chǎn)業(yè)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城鄉(xiāng)居民消費(fèi)觀念 的變化和收入的增加， 以及對居住環(huán)境要求的不斷提升， 使得我國房 地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫。目前政府對房地產(chǎn)業(yè)的投入總量和增長速度有所調(diào) 控，目的是為了房地產(chǎn)業(yè)的良性健康發(fā)展， 隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展， 裝飾材料產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是水漲船高。 據(jù)中國

2、西部家裝峰會透露， 2001 年全國建筑裝飾工程實(shí)現(xiàn)總值 6000 億元，其中家居裝飾工程實(shí)現(xiàn) 3600億元， 2005年達(dá) 5000億元。若平均每年僅增長 15%估算，則 到 2011 年建材裝飾材料需求將達(dá)到 1 萬億元。由此可見，我國建材、裝飾材料業(yè)是一個永不落的陽光產(chǎn)業(yè)， 市場前景一片光明。2、常州及周邊地區(qū)裝飾材料市場前景十分看好 常州市位居我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最迅猛、最具活力的“長三角”的中 心地帶，東距上海 150 公里，西離南京 110公里，與蘇州、無錫聯(lián)袂 成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈。 2005 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 1302.2 億元，人均超過 4500美元；全年完成社會消費(fèi)零售總

3、額 444.1 億元， 比上年增長 16.2%。隨著城市化進(jìn)程的加快， 常州各類房產(chǎn)建筑業(yè)興 旺，帶動建筑裝飾材料業(yè)快速發(fā)展， 裝飾材料市場一直保持著持續(xù)增 長勢頭。常州市消費(fèi)市場持續(xù)保持升溫態(tài)勢， 2005 年消費(fèi)綜合市場成交 總額達(dá) 459 億元。據(jù)分析估計，其中家居裝飾材料市場成交額約占 15%左右，約達(dá) 70 億元，其中市區(qū)裝飾材料約占 46 億元。按全國平均以 20%的增長速度估算，到 2011 年，常州地區(qū)建 材、裝飾材料需求將達(dá)到 200 億元，其中市區(qū)達(dá)到 137億元左右， 市 場發(fā)展空間很大，前景十分看好。3、新市場的建設(shè)是十分必要、非常及時的 新市場的建設(shè)是十分必要，也是非

4、常及時的。這是因?yàn)椋海?）在常州市城西地區(qū)需要有一個規(guī)模較大的綜合性裝飾材 料市場。就裝飾材料市場業(yè)態(tài)分布和區(qū)域分布看，常州市城區(qū)在東南西 北各個方向上均有幾個比較大的裝飾材料市場：東南邊有東南陶瓷商城，東北邊有紅星美凱龍家具城，北邊有 長江貿(mào)易中心和月星家居廣場， 西邊有凌家塘裝飾市場和鄒區(qū)鎮(zhèn)燈具 市場，南邊有湖塘裝飾市場。除紅星美凱龍、凌家塘裝飾市場、湖塘 裝飾市場外，其余均屬專業(yè)個性很強(qiáng)的市場。但凌家塘裝飾市場和湖塘鎮(zhèn)市場規(guī)模都很小，而且凌家塘裝飾 市場將面臨著拆遷。 因此，凌家塘裝飾市場拆除后在西邊建一個規(guī)模 較大、檔次較高的綜合性市場， 對滿足該地區(qū)近百萬人口區(qū)域的市場 需求是十分必

5、要的。（2）凌家塘裝飾城面臨拆遷和安置問題。為了城市建設(shè)發(fā)展的需要，根據(jù)規(guī)劃，現(xiàn)在位于常州西邊常金 路的凌家塘裝飾材料市場將面臨拆遷外移問題。 為了填補(bǔ)凌家塘裝飾 市場拆遷后造成城西地區(qū)裝飾材料市場的空缺， 防止市場經(jīng)營業(yè)主的 流失，同時也為了更好地安置市場內(nèi)已經(jīng)營十多年的 130 多戶業(yè)主的 經(jīng)營場所， 防止造成新的社會安定問題，為此，市、區(qū)政府和西林街 道決定重新建設(shè)一個新市場， 并已在位于鐘樓區(qū)西林街道常金路 268 號（新運(yùn)河常金大橋邊）預(yù)留一塊土地作為市場搬遷安置建設(shè)用地。 這將為新市場的建設(shè)提供了基礎(chǔ)條件和強(qiáng)力的支持。 同時，通過新市 場的建設(shè)，也將有利于擴(kuò)大市場經(jīng)營規(guī)模， 提升市

6、場的品位， 活躍城 西地區(qū)市場經(jīng)濟(jì)，有利于城市容貌的美化和城市交通的流暢。（ 3） 新市場的建設(shè)有利于美吉特集團(tuán)在常州創(chuàng)建一個大規(guī)模 裝飾材料市場和建材物流中心。本項(xiàng)目的投資主體美吉特集團(tuán)在常州于 1996 年建立了常 州華盛建材發(fā)展有限公司， 并同時創(chuàng)辦了一個占地 230 畝的常州東南 陶瓷商城。 該商城以經(jīng)營陶瓷和衛(wèi)生潔具為主， 成為常州地區(qū)最大的 陶瓷、衛(wèi)生潔具裝飾材料集散地。但是，該市場以倉儲和批發(fā)為主， 而且經(jīng)營品種相對較單一， 不能完全滿足廣大顧客 “一站式” 購物需 要。因此，如果集團(tuán)再在城西建設(shè)一個多品種、綜合性的、以批發(fā)、 銷售為主的市場， 與東南陶瓷商城一起， 優(yōu)勢互補(bǔ)，

7、就可以共同形成 一個以建材、家居裝飾材料為主體的、集倉儲、批發(fā)、銷售、運(yùn)輸配 送、信息服務(wù)為一體的， 占地近 400 畝的大型的現(xiàn)代化裝飾材料物流 中心。從以上分析可見，本項(xiàng)目建設(shè)對促進(jìn)區(qū)域服務(wù)物流業(yè)的發(fā)展， 對保持社會和諧穩(wěn)定以及對投資方事業(yè)的發(fā)展， 都是十分有利也是非常及時的二、投資主體簡介本項(xiàng)目投資主體是美吉特集團(tuán)，項(xiàng)目合作投資方還有常州凌家 塘建材有限公司和常州市順發(fā)陶瓷有限公司。1、美吉特集團(tuán) 集團(tuán)總部設(shè)在南京，主要投資建材市場的開發(fā)以及建材物流、 營銷、物業(yè)管理等行業(yè)，集團(tuán)總資產(chǎn)約達(dá) 8 億元。集團(tuán)所屬企業(yè)主要有：（1）常州華盛建材發(fā)展有限公司。常州華盛建材發(fā)展有限公司成立于 19

8、96年 3 月，并同時創(chuàng)辦了 常州東南陶瓷商城。商城占地面積 230 畝，已投資 4.5億元，主要經(jīng) 營陶瓷和衛(wèi)生潔具，是供應(yīng)常州地區(qū)陶瓷的主要集散地。 2005 年銷 售額達(dá) 8 億元，是省市級“文明單位” 、區(qū)“十佳三產(chǎn)企業(yè)”和“服 務(wù)業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”。（2）江西九江華東實(shí)業(yè)有限公司所屬九江華東裝飾材料市場和 華東建材物流中心， 創(chuàng)辦于 2000年5月，分別占地 328畝和 222畝， 投資 5 億元。具有十幾個經(jīng)營區(qū)，是一個品種規(guī)格齊全的，集批發(fā)、 銷售、倉儲、加工、 物流配送等功能的綜合性的大型建材、裝飾材料 市場和建材物流中心。年?duì)I業(yè)額達(dá) 10 億元，是江西省最大的建材市 場，也是江西省

9、十大重點(diǎn)建設(shè)市場之一， 是江西省“文明市場”和“十 佳誠信單位”等。（3）浙江億豐投資有限公司所屬杭州億豐建材裝飾廣場， 占地 200畝，投資 5.6 億元，是一個以批發(fā)、銷售建材、家居裝飾材料為 主業(yè)的綜合性大型市場。（4）南京華歐建材有限公司是美吉特集團(tuán)旗下一個以專門代 理銷售馬可波羅等國際知名品牌的陶瓷銷售公司， 代理區(qū)域覆蓋安徽 全省和江蘇南京、徐州、泰州和鎮(zhèn)江等地區(qū)，年銷售額達(dá) 2 億元。2、常州凌家塘建材有限公司投資者長期從事建材銷售和裝飾材料市場經(jīng)營管理， 除在南京等 地經(jīng)營陶瓷等建材外，目前還在擔(dān)任凌家塘裝飾城的法人代表。同時，在溫州還投資建設(shè)兩座發(fā)電能力分別為1700kw/時

10、和700kw/時的水力發(fā)電站。3、常州順發(fā)陶瓷有限公司 投資者長期從事代理國際知名陶瓷品牌銷售，分設(shè)常州、蘇州、 揚(yáng)州分公司，年?duì)I業(yè)額超億元。此外，還為四川德陽恒大裝飾城的主要合作投資者。 該裝飾城占 地 460 畝，總投資 12 億元，目前已投資 8 億元，是一個集倉儲、批 發(fā)、銷售、物流和加工等為一體的超大型綜合性建材與裝飾材料市場， 目前年?duì)I業(yè)額已達(dá) 5 億元，是德陽市政府重點(diǎn)扶持培育的市場 三、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目投資商常州美吉特置業(yè)有限公司。2、項(xiàng)目名稱常州美吉特家居裝飾廣場（暫定） 。3、項(xiàng)目地址常州市鐘樓區(qū)西林街道常金路 268號（新運(yùn)河常金大橋邊） 。4、項(xiàng)目定位 市場以批發(fā)、零售

11、中高檔次的各種家居裝飾材料為主，同時具 有物流運(yùn)輸、商務(wù)辦公及餐住等配套服務(wù)功能的現(xiàn)代化的綜合性大型 商貿(mào)物流中心。5、市場業(yè)態(tài)定位及經(jīng)營布局根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)和業(yè)態(tài)定位，本項(xiàng)目將分為若干個功能區(qū)塊： 陶瓷、衛(wèi)生潔具、廚柜廚具，板材木業(yè)，油漆涂料，五金水暖和不銹 鋼，塑鋼鋁合金及 PVC 管材，燈具電器，家裝飾品，石材及家具等。6、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目占地 150 畝，建筑密度 45%，容積率 1.5，建筑面積 15 萬。其中商鋪用房14萬川，商務(wù)辦公、商住、餐飲等用房 1萬川。7、項(xiàng)目投資規(guī)模本項(xiàng)目投資總額約為 3.1 億元。其中：固定資產(chǎn)投資 27320萬元，項(xiàng)目開辦費(fèi)用 3400萬元。（注：土

12、地費(fèi)用按商業(yè)用地每畝 30 萬 元計算）。8、項(xiàng)目開發(fā)過程 本項(xiàng)目本著一次規(guī)劃，一次實(shí)施完成的原則，計劃用二年時間 完成。四、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)、經(jīng)營及管理1、項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)在當(dāng)?shù)馗骷壵拇罅χС窒拢?經(jīng)過 3-5 年的努力， 把本市場建 設(shè)成為一個經(jīng)營各種建材、 裝飾材料主業(yè)， 面向常州市、 輻射周邊地 區(qū)的綜合性大型市場和具有批發(fā)、 銷售、展示、物流配送和交易信息 服務(wù)等多功能的區(qū)域性專業(yè)物流配送中心。2、項(xiàng)目的經(jīng)營方針項(xiàng)目的經(jīng)營方針是：建市場、管市場、育市場、興市場。也就是說， 我們不僅要把市場創(chuàng)辦起來， 還要通過科學(xué)管理， 培 育市場，集聚人氣，達(dá)到把市場做旺、做強(qiáng)的目的。3、項(xiàng)目經(jīng)營理念

13、項(xiàng)目的經(jīng)營理念是： 科學(xué)管理，誠信經(jīng)營， 服務(wù)大眾， 奉獻(xiàn)社會。4、項(xiàng)目管理項(xiàng)目將成立常州美吉特置業(yè)有限公司，設(shè)立公司董事會，建立專門管理機(jī)構(gòu)， 制定市場管理制度， 配備各種管理人員， 不斷加強(qiáng)市 場管理和優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營服務(wù)， 把項(xiàng)目創(chuàng)辦成為常州地區(qū)一流、 全省知名 的優(yōu)秀市場。五、項(xiàng)目建設(shè)有利條件及項(xiàng)目風(fēng)險1、項(xiàng)目建設(shè)有利條件投資美吉特家居裝飾廣場項(xiàng)目建設(shè)，具有許多有利條件：（1）各級政府的大力支持常州市、區(qū)、街道各級政府對貫徹江蘇省省政府關(guān)于加快發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的戰(zhàn)略決策十分重視， 指導(dǎo)思想明確， 政策到位， 措施得 力，組織落實(shí)，這對本項(xiàng)目的成功起著決定性作用。（2）市場環(huán)境好常州市建材家居

14、裝飾材料市場建設(shè)， 市政府宏觀調(diào)控得力， 市場 區(qū)域布局合理， 在城西建設(shè)一個綜合性建材市場， 不僅可以填補(bǔ)由于 凌家塘建材市場拆遷帶來這一帶市場布局的空缺， 而且由于市場交通 便利，輻射范圍廣，為市場的創(chuàng)辦和發(fā)展帶來了廣闊的空間。（3）投資主體實(shí)力強(qiáng)項(xiàng)目投資者，是全國最早創(chuàng)辦、 經(jīng)營建材市場的成功者之一， 積 累了豐富的經(jīng)驗(yàn)， 有一個強(qiáng)有力的管理團(tuán)隊(duì)， 對本市場的創(chuàng)辦和經(jīng)營管理都是十分有利的（4）項(xiàng)目客源基礎(chǔ)好 本項(xiàng)目的客源來自原凌家塘裝飾城及常州地區(qū)和全國各地， 客源 豐富。A、新市場建在常金路緊臨運(yùn)河和 312國道邊上，交通四通八達(dá)， 對周邊城鄉(xiāng)輻射面廣， 市場區(qū)位優(yōu)勢明顯。 同時離原凌

15、家塘裝飾材料 市場只有 1 公里多路，新市場對原凌家塘市場的經(jīng)營業(yè)主必將具有很 大的吸引力，這為很快形成市場人氣、 營造商業(yè)氛圍打下了良好基礎(chǔ)。B、常州地區(qū)，特別是許多國際、國內(nèi)知名裝飾材料品牌的代理 商及廠商將會通過開設(shè)連鎖店或?qū)Ｙu店、分銷店等方式加盟新市場。C、同時，由于投資者在全國創(chuàng)辦市場較早，社會信譽(yù)度高，在 全國各地同行業(yè)的廠家和經(jīng)營業(yè)主中都具有廣大朋友和同盟軍， 相互 間信息渠道快，在常州再創(chuàng)辦一個新市場必將對他們加盟美吉特家居 裝飾廣場經(jīng)營會有很強(qiáng)的吸引力。這些客源對市場招商十分有利。2、項(xiàng)目風(fēng)險分析 雖然本項(xiàng)目建設(shè)具有許多有利條件，但也存在著風(fēng)險。項(xiàng)目風(fēng)險主要包括政策風(fēng)險、 市

16、場風(fēng)險、 經(jīng)營風(fēng)險、 管理風(fēng)險和 資金風(fēng)險等幾方面。1 ）政策風(fēng)險主要涉及到項(xiàng)目是否符合地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向， 地方政府對項(xiàng)目是否支持所產(chǎn)生的風(fēng)險。 從前面分析以及實(shí)際情況可 以看出，常州市、區(qū)、街道政府對該項(xiàng)目的建設(shè)，都是十分支持的。(2)常州市建材市場發(fā)展是健康的，政府對市場建設(shè)宏觀調(diào) 控是有力的，市場發(fā)展空間很大，市場風(fēng)險是較小的。(3) 經(jīng)營風(fēng)險和管理風(fēng)險及資金風(fēng)險主要涉及到企業(yè)內(nèi)部對 項(xiàng)目的科學(xué)決策、 管理能力及實(shí)際操作水平。 由于本項(xiàng)目投資者十幾 年來在全國各地都成功地投資創(chuàng)辦過多個類似的大型市場， 只要認(rèn)真 操作，是可以回避或盡量減小這些風(fēng)險的。六、項(xiàng)目效益分析1、項(xiàng)目企業(yè)效益經(jīng)粗略預(yù)測，項(xiàng)目投資回報期約為 8 年左右，企業(yè)效益較好。 2、項(xiàng)目社會效益(1) 項(xiàng)目完成后，可提供營業(yè)用房 14萬川，按每戶平均200 川計算，則可吸納700個經(jīng)營業(yè)主到市場經(jīng)營；若按每戶每年?duì)I業(yè)額 達(dá) 200多萬元估算，市場每年?duì)I業(yè)額可達(dá) 15億元，上交稅費(fèi)可達(dá) 8000 萬元左右。 這對增加地方財政收入， 增強(qiáng)地方經(jīng)濟(jì)實(shí)力， 將作出重要 貢獻(xiàn)。(2) 根據(jù)通常情況，按每20川商鋪安排一個內(nèi)外就業(yè)工作崗 位計算，則整個市場可安排就業(yè)人員達(dá) 700