房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制探索

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制探索 摘要：商品房?jī)r(jià)格持續(xù)居高不下，房地產(chǎn)投資不斷增大，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和管理起到非常重要的作用，是決定項(xiàng)目投資效益的重要因素，因此，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作的重視。本文將以目標(biāo)管理作為切入點(diǎn)，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的措施進(jìn)行了探究，希望可以為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作提供一個(gè)參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；目標(biāo)管理；目標(biāo)成本；成本控制體系 在我國房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出成熟化發(fā)展?fàn)顟B(tài)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，在一定程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)在開展項(xiàng)目開發(fā)的過程中必須加強(qiáng)成本控制，創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)整體競(jìng)爭(zhēng)力的提升

2、。因此，為了能夠推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制工作呈現(xiàn)出科學(xué)化發(fā)展?fàn)顟B(tài)，可以嘗試引入目標(biāo)管理思想，增強(qiáng)成本控制工作的科學(xué)性，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供有效地支持。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行系統(tǒng)的研究，其主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)和發(fā)展實(shí)踐中，將一定數(shù)量的商品房作為核心所支出的全部費(fèi)用，一般情況下房地產(chǎn)開發(fā)成本涉及到土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本、管理成本以及財(cái)務(wù)成本幾個(gè)方面。按照成本屬性進(jìn)行劃分，財(cái)務(wù)成本、土地成本以及管理費(fèi)用等一般能夠在項(xiàng)目初期完成確定工作，在后期項(xiàng)目開發(fā)工作中也不會(huì)出現(xiàn)較大的變動(dòng)，能夠?qū)崿F(xiàn)有效控制。而工程成本、前期費(fèi)用成本以及營銷成本等則會(huì)受到項(xiàng)目開發(fā)過程中多種因素的影響發(fā)生變化

3、，往往會(huì)出現(xiàn)前后較大差異的情況，只有采取有效的措施才能提高可控性。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)工程成本、前期費(fèi)用成本以及營銷成本的控制，爭(zhēng)取為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)提供良好的支持。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中成本控制工作涉及到開發(fā)的全過程各個(gè)環(huán)節(jié)。因此為了促進(jìn)成本控制工作的開展，就要對(duì)影響成本控制的因素進(jìn)行系統(tǒng)的分析，并引入科學(xué)的控制方法。在本次研究工作中，嘗試通過建立基于目標(biāo)管理的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理體系加強(qiáng)成本控制，具體要采取以下措施和方法： 1建立目標(biāo)成本管理體系 在對(duì)實(shí)踐研究結(jié)果進(jìn)行整合分析的基礎(chǔ)上，可以發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中是否能夠?qū)嵤┓e極有效的目標(biāo)成本管理可以反映企業(yè)的管理水平，企業(yè)

4、在綜合項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中構(gòu)建目標(biāo)成本管控管理體系，實(shí)際上就是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)情況確定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本作為核心對(duì)成本結(jié)構(gòu)樹進(jìn)行科學(xué)的分解，最終借助預(yù)算計(jì)劃的支持將目標(biāo)成本管理在各個(gè)部門執(zhí)行工作中落實(shí)，真正將目標(biāo)成本控制轉(zhuǎn)變?yōu)轫?xiàng)目開發(fā)方面的行動(dòng)計(jì)劃，并且在執(zhí)行過程中將結(jié)果與預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題并進(jìn)行有效改正。 2在分解目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上促進(jìn)崗位責(zé) 任成本體系的建立在對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行明確的基礎(chǔ)上，還要嘗試結(jié)合管理需求探索崗位責(zé)任成本體系的構(gòu)建，輔助目標(biāo)成本管理工作的落實(shí)。在構(gòu)建崗位責(zé)任成本體系的基礎(chǔ)上，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中涉及到的專業(yè)職能部門職責(zé)進(jìn)行明確，使專業(yè)職能部門參與到成本管理工作中，并分

5、析技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋職責(zé)的履行情況，通過考核評(píng)價(jià)結(jié)果對(duì)職責(zé)的履行情況形成更為全面的認(rèn)識(shí)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，責(zé)任成本體系的構(gòu)建，實(shí)際上能夠?qū)δ繕?biāo)成本管理體系中業(yè)務(wù)主體和業(yè)務(wù)內(nèi)容加以明確，可以促進(jìn)成本管理體系架構(gòu)的分解和落實(shí)。 3項(xiàng)目論證階段的成本控制 針對(duì)項(xiàng)目拓展和論證階段的實(shí)際工作情況對(duì)成本控制方面的重點(diǎn)工作進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)主要工作內(nèi)容在于促進(jìn)土地成本的控制，在實(shí)際控制過程中將地價(jià)、各類補(bǔ)償費(fèi)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)等的管理和控制作為重點(diǎn)內(nèi)容。一般情況下在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的整合過程中，土地成本的變動(dòng)都相對(duì)較小，因此需要重點(diǎn)關(guān)注拿到土地時(shí)的成本工作，在實(shí)際工作中可以采用投標(biāo)報(bào)價(jià)、嚴(yán)格控制交地及付款

6、風(fēng)險(xiǎn)等增強(qiáng)成本控制的科學(xué)性和有效性。 4設(shè)計(jì)階段的成本控制 設(shè)計(jì)階段的成本控制工作涉及到多方面的內(nèi)容，在實(shí)際工作中可以結(jié)合不同的方面制定相應(yīng)的控制措施：（1）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購的管理，規(guī)范采購控制流程，爭(zhēng)取能夠在設(shè)計(jì)方面獲得最為理想的性價(jià)比。（2）通過限額設(shè)計(jì)手段促進(jìn)目標(biāo)成本要求的落實(shí)，確保能夠在提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的基礎(chǔ)上，有效避免鋼筋含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)不合理對(duì)工程造價(jià)的影響。此外，也要對(duì)裝飾用料和建筑材料封樣進(jìn)行有效的控制，降低對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響。（3）加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制，并且在控制過程中將規(guī)范化設(shè)計(jì)任務(wù)書和任務(wù)合同作為有效控制的載體，避免設(shè)計(jì)單位出現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤的情況導(dǎo)致項(xiàng)目成本

7、增加。（4）在設(shè)計(jì)及節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)成果質(zhì)量控制方面引入規(guī)范化設(shè)計(jì)評(píng)審手段，對(duì)不同設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)情況進(jìn)行有效的評(píng)價(jià)。（5）對(duì)施工圖進(jìn)行有效的會(huì)審，促進(jìn)設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本控制工作的落實(shí)。 5工程施工階段的成本控制 （1）工程承包商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理：在已經(jīng)初步建立目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理部門要及時(shí)完成成本測(cè)算值拆分工作，如按照土建、消防、弱電、安裝等進(jìn)行拆分，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本控制指標(biāo)的具體化處理，進(jìn)而輔助開展工程承包商以及材料供應(yīng)商的選擇和控制工作。同時(shí)，還應(yīng)該在對(duì)投標(biāo)單位資格預(yù)審制度以及評(píng)估考核制度進(jìn)行完善的情況下對(duì)工程承包商以及材料供應(yīng)商進(jìn)行評(píng)估，促進(jìn)承包商和供應(yīng)商之間的公開、公

8、平競(jìng)爭(zhēng)，為成本控制工作的優(yōu)化開展提供相應(yīng)的支持。（2）成本動(dòng)態(tài)臺(tái)帳。所有開發(fā)項(xiàng)目必須建立單獨(dú)的成本動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，每季度末向總部成本管理部提交項(xiàng)目預(yù)控成本對(duì)應(yīng)動(dòng)態(tài)成本的分項(xiàng)差異分析，成本動(dòng)態(tài)信息由成本管理部門負(fù)責(zé)及時(shí)錄入和整理，包括但不限于：成本動(dòng)態(tài)報(bào)表、經(jīng)審批的招標(biāo)文件、已簽訂的合同、施工圖紙、經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變更以及工程簽證等。（3）工程款管理：工程款的支付包括合同定金、工程進(jìn)度款、材料及設(shè)備到貨款、結(jié)算余款、退還履約保證金及保修金等，工程款的支付必須嚴(yán)格遵守合同約定，以合同為依據(jù)，執(zhí)行公司制度中對(duì)付款流程和審批權(quán)限的各項(xiàng)規(guī)定，申報(bào)付款的資料必須完整、及時(shí)、準(zhǔn)確。（4）設(shè)計(jì)變更管理。設(shè)計(jì)變更是指設(shè)計(jì)

9、部門對(duì)原施工圖紙和設(shè)計(jì)文件中所表達(dá)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)的改變和修改。所有的涉及施工圖紙的變更、完善、優(yōu)化等的設(shè)計(jì)變更，要求做到早發(fā)現(xiàn)、早變更，認(rèn)真細(xì)致地做好施工圖紙會(huì)審，減少設(shè)計(jì)變更，減少返工浪費(fèi)。如確需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)業(yè)主、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等各方書面簽字確認(rèn)，按程序辦理正式變更手續(xù)，出具設(shè)計(jì)變更文件，方可進(jìn)行變更，并按規(guī)定履行簽批手續(xù)。承包商不得隨意提出設(shè)計(jì)變更。單項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)變更以及現(xiàn)場(chǎng)簽證累計(jì)增加費(fèi)用應(yīng)控制在建安工程總造價(jià)的2.5%以內(nèi)。（5）現(xiàn)場(chǎng)簽證管理?，F(xiàn)場(chǎng)簽證必須必須按照審批程序與權(quán)限按有關(guān)流程執(zhí)行，應(yīng)遵守提前報(bào)批，發(fā)生當(dāng)時(shí)確認(rèn)的原則。工程簽證的時(shí)限執(zhí)行相關(guān)規(guī)定。應(yīng)努力減少現(xiàn)場(chǎng)簽證，爭(zhēng)取零

10、簽證?，F(xiàn)場(chǎng)簽證，簽證內(nèi)容必須與實(shí)際一致，有圖片或視頻證據(jù)，原因、過程、結(jié)果描述清楚。做到誰負(fù)責(zé)，誰簽字，即時(shí)發(fā)生，即時(shí)簽證，不得他人代簽或過時(shí)補(bǔ)簽，至少2人以上復(fù)核等，簽證符合相關(guān)審計(jì)規(guī)定。（6）新增項(xiàng)目（或缺漏項(xiàng)工程項(xiàng)目）的單價(jià)核準(zhǔn)。缺漏項(xiàng)工程項(xiàng)目單價(jià)核準(zhǔn)表須經(jīng)部門經(jīng)理核準(zhǔn)并加蓋部門公章方可生效，有效的缺漏項(xiàng)工程項(xiàng)目單價(jià)核準(zhǔn)表，作為計(jì)算設(shè)計(jì)變更費(fèi)用、工程簽證以及工程結(jié)算價(jià)的依據(jù)。 6營銷階段的成本控制 營銷階段涉及到的成本控制工作主要體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目銷售過程中涉及到的廣告費(fèi)、推廣費(fèi)等進(jìn)行控制，核心關(guān)鍵工作在于制定科學(xué)的營銷策劃方案，確保能夠以有限的營銷投入獲得較大的產(chǎn)出，為營銷成本控制提供良好的

11、支持。 7進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)成本管理 動(dòng)態(tài)成本能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中產(chǎn)生的預(yù)期成本集中的反映出來，并且可以集中凸顯目標(biāo)成本以及動(dòng)態(tài)成本之間的差異性特征，為目標(biāo)成本控制工作的優(yōu)化開展提供相應(yīng)的支持。一般情況下，在實(shí)施目標(biāo)成本控制的過程中要突出多方面的原則，即將合同管理作為中心（動(dòng)態(tài)成本=合同性成本非合同性成本待發(fā)生成本）、主抓三條線（“動(dòng)態(tài)成本”“實(shí)際發(fā)生成本”“實(shí)付成本”）、建立成本分析預(yù)警機(jī)制、充分應(yīng)用信息化手段等。以信息化手段的應(yīng)用為例進(jìn)行具體的解析，即由于動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成具有復(fù)雜性和系統(tǒng)性的特點(diǎn)，所以在組織開展成本管理工作的過程中，為了能夠全面掌握實(shí)施動(dòng)態(tài)成本方面涉及到的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，促進(jìn)成本核算和控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，就應(yīng)該采用信息化手段促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理水平的提升，進(jìn)而全面掌握目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，為科學(xué)成本控制措施的制定提供有效的支持。8結(jié)束語在基于目標(biāo)管理思想對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施積極有效成本控制的實(shí)踐探索中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該堅(jiān)持改革創(chuàng)新的管理思想，全面把握項(xiàng)目開發(fā)工作的具體需求持續(xù)改進(jìn)目標(biāo)成本控制工作，爭(zhēng)取能夠取得理想的控制效果。在此過程中，房地產(chǎn)