房產(chǎn)證券化發(fā)展情況及意見

1、房產(chǎn)證券化發(fā)展情況及意見 一、我國房地證券化發(fā)展的現(xiàn)狀 （1）房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。隨著住房體制改革的不斷向前發(fā)展，我國住房抵押貸款開始出現(xiàn)并快速發(fā)展起來的，由于我國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀，抵押制度和抵押擔保保險制度建設相對滯后等一系列問題，導致與住房抵押貸款證券化發(fā)達國家相比較，我國的住房抵押貸款證券化只算是剛啟蒙，需要適宜的發(fā)展條件和更努力的探索。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，我國債券市場的規(guī)模小，流動性不足以及信息披露失真等現(xiàn)狀制約著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。住房抵押貸款證券主要是金融債券，目前，我國債券市場的規(guī)模較小，主要品種是國債，普通企業(yè)債券和金融債券的規(guī)模都不大。并且，目前我國債券

2、市場缺乏流動性，大多數(shù)債券只能以私募的方式發(fā)行，不能公開上市交易。第二，住房抵押貸款信貸資產(chǎn)的規(guī)模小。作為銀行向居民個人發(fā)放的貸款中最適合證券化的資產(chǎn)之一的住房抵押貸款，由于目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，銀行為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，由于沒有相當規(guī)模的住房抵押貸款的積累，難以形成有相似條件的抵押貸款組群，體現(xiàn)不出抵押貸款證券化的規(guī)模經(jīng)濟效益，由此約束著我國住房抵押貸款證券化的發(fā)展。第三，投資者的結(jié)構(gòu)性缺陷。抵押貸款證券是一種結(jié)構(gòu)非常復雜的證券，大多數(shù)個人投資者因難以進行深入的分析和預計而導

3、致其購買熱情不高，所以主要依靠機構(gòu)投資者參與投資。但是，我國機構(gòu)投資者參與證券市場的領域和參與程度都受到法律的嚴格限制。所以，必須培育機構(gòu)投資者，擴大市場需求。 （2）房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀。我國改革開放以來，伴隨著資本證券市場的不斷形成和發(fā)育，房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化也得到了一定程度的發(fā)展，并成為我國當前房地產(chǎn)證券化發(fā)展的主體格局。其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)為：第一，房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。我國目前股票市場的上市公司中，大部分企業(yè)從股票市場上發(fā)行股票籌集來的資金均有一部分流入房地產(chǎn)業(yè)。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，除了可以在深交所和上交所辦理一定的手續(xù)上市外，還可以在NET和STAQ兩個場外交易所系統(tǒng)上市。這都

4、為房地產(chǎn)融資業(yè)務的進一步擴展創(chuàng)造了極為有利的條件。第二，房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場上，為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)行的債券已有兩種：第一種是房地產(chǎn)投資券。第二種是受益?zhèn)?。沒有債券市場就沒有準確的定價，就沒有中介機構(gòu)，就沒有真正的金融衍生品。大力發(fā)展債券市場，是我國擴充投資品的重中之重，也是發(fā)展中國式金融衍生品和必經(jīng)之路。有了發(fā)達的債券市場，房地產(chǎn)作為重要投資品種的作用自然會有所下降。但是目前我國房地產(chǎn)債券的發(fā)行規(guī)模還是很小，房地產(chǎn)債券基本上還處于初步發(fā)展階段。 二、我國當前房地產(chǎn)證券化運行存在的一些問題 （1）缺乏專業(yè)性人才，在房地產(chǎn)證券化認識上很局限。房地產(chǎn)證券化業(yè)務是一項綜合性強、涉及

5、面廣并且專業(yè)分工又極其細致的一種業(yè)務，其需要專門的證券化組織機構(gòu)和高精尖的專業(yè)人才。但是，我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段，我國現(xiàn)有的這些人才在數(shù)量和質(zhì)量上都比較缺乏，目前的金融從業(yè)人員整體水平在短期內(nèi)很難達到要求。 （2）個人信用制度不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的順利進行要以良好的信用基礎為前提條件。而目前我國尚無完整意義上的個人信用制度，銀行很難對借款人的資信狀況作出準確判斷，銀行為了減少信貸風險，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，這無形中就限制了信貸市場的規(guī)模，而萎縮的信貸市場和房地產(chǎn)證券化的推行是背道而行的。 （3）相關法律法規(guī)的不健全。房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是一項極其復雜的

6、系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)證券化過程中涉及眾多的市場主體，包括原始債權(quán)人、證券特設機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、貸款服務和證券投資者等，并且房地產(chǎn)證券化的過程就是調(diào)和他們利益的過程。但是，我國現(xiàn)行的證券法相關條款中缺乏對資產(chǎn)證券化在融資業(yè)務應用的規(guī)定，這勢必增加資產(chǎn)證券化的推進難度。同時建立風險隔離機制所需要的相關法律破產(chǎn)法和信托法出現(xiàn)的時間不長，實施過程中難免存在諸多困難。 （4）配套的金融中介設施不完善。房地產(chǎn)證券化整個實施過程中需要配套的完善的金融中介組織通過會計、審計和稅收等方式為之服務，可是我國當前階段市場主體水平還未達到如此的完善階段。特別是我國的資信評級機構(gòu)獨立性差，投資者對資信評級機構(gòu)認識不足，這

7、些問題導致現(xiàn)有的評級機構(gòu)做出的評級結(jié)果在投資者心日中沒什么影響力，資信評級無法發(fā)揮其應有的作用。 （5）房地產(chǎn)金融市場的一級市場不夠發(fā)達，交易不夠活躍。長期以來我國實行福利住房制度，金融市場又有國有四大商業(yè)銀行壟斷，因此，我國房地產(chǎn)金融市場形成了以非專業(yè)房地產(chǎn)金融機構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的市場體系，房地產(chǎn)金融市場缺乏為其解決一級市場發(fā)展中面臨的流動性、資金來源、信貸集中性等主要矛盾的二級市場，從而導致房地產(chǎn)金融市場沒有獲得真正發(fā)展，一級市場交易不夠活躍。 三、推進我國房地產(chǎn)證券化的順利發(fā)展的建議 （1）加強專業(yè)人才的培養(yǎng)。我國房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化起步較晚，對其認識還處于初級階段。一方面，我國國內(nèi)的相關

8、機構(gòu)要加強與國際機構(gòu)的合作，或者設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關人才并對人才定期進行相關培訓，促進更多人學習國外先進的經(jīng)濟技術(shù)，借鑒國外的豐富經(jīng)驗，提高我國經(jīng)濟監(jiān)管和發(fā)展水平，建立一支既懂先進的金融知識，又了解我國國情的專業(yè)化隊伍，這樣才能更好的服務金融業(yè)務。另一方面，可以對相關證書進行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。 （2）建立并完善個人信用制度。我們應盡快建立包括個人信用登記、評估、風險預報及規(guī)避在內(nèi)的一系列個人信用制度，對借款人就業(yè)和收入變動狀況及財產(chǎn)增減情況實行動態(tài)監(jiān)控和跟蹤調(diào)查，以利于銀行擴大個人住房消費貸款規(guī)模。 （3）完善房地產(chǎn)證券化的相關法律法規(guī)。房地

9、產(chǎn)證券化過程離不開政府的適度管理和法制的保障。政府必須對房地產(chǎn)金融體制的建立和發(fā)展房地產(chǎn)證券化給予大力支持并加強有效管理。要求對我國現(xiàn)行證券法等進行修改，還要對土地法、房地產(chǎn)法等基礎性法規(guī)進行完善，而且人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等也要對各個法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，做到最大限度地保護房地產(chǎn)證券發(fā)起人、中間人和投資人的權(quán)益，以促進房地產(chǎn)證券化在我國健康、有序地發(fā)展。 （4）規(guī)范和完善金融中介機構(gòu)。規(guī)范房地產(chǎn)證券化涉及到的房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行、擔保、保險、信用評級等中介服務機構(gòu)，嚴格遵守法規(guī)，提高中介機構(gòu)的服務質(zhì)量，幫助廣大投資者在受到不斷變化的經(jīng)濟大環(huán)境、信息源、自身的知識結(jié)構(gòu)、判斷能力等因素的制約時，能夠及時、準確、完整地得到有關信息資料，提高證券化的透明度和效率。 （5）大力發(fā)展房地產(chǎn)金融市場的二級市場。根據(jù)西方發(fā)達國家的經(jīng)驗和我國的實際情況，我國要迅速改變單一的房地產(chǎn)開發(fā)信貸，大力發(fā)展個人消費信貸，同時，必須大力發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款市場，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場，增加證券品種，有步驟地實行抵押貸款證券化活躍房地產(chǎn)流通市場。 縱觀我國經(jīng)濟發(fā)展之迅速，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象之嚴重，房地產(chǎn)證